ECLI:NL:RBZWB:2021:1825

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Tilburg

zaak/rolnr.: 8795835 CV EXPL 20-4047

vonnis d.d. 14 april 2021

inzake

de stichting

[eiseres],

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Waalwijk,

eiseres,

hierna te noemen: verhuurder,

gemachtigde: mr. W.A. Kempe, advocaat te Best,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

2. [gedaagde sub 2]

wonende te [adres] ,

gedaagden,

hierna te noemen: huurders,

gemachtigde: mr. S. de Goede, advocaat te Breda.

1.Het verdere verloop van de procedure

1.1.

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

a. het tussenvonnis van 23 december 2020 met de daarin vermelde stukken, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;

b. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling die heeft plaatsgevonden op 26 februari 2021.

1.2.

Hierna heeft de kantonrechter vonnis bepaald.

2.Het geschil en de beoordeling daarvan

2.1.

Verhuurder vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a. ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;

b. huurders te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens huurders in voormelde woning verblijven en deze woning ter vrije en algehele beschikking van verhuurder te stellen;

c. huurders – hoofdelijk – te veroordelen om aan verhuurder tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 663,40 per maand, voor elke ingegane maand, dat huurders na ontbinding van de huurovereenkomst in het gehuurde verblijven, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden tot aan de dag der algehele voldoening.

2.2.

Huurders voeren gemotiveerd verweer.

3.De beoordeling

3.1.

Tussen partijen staat het volgende vast:

huurders huren met ingang van 9 februari 2017 van verhuurder de woning, staande en gelegen te [woonplaats 2] , aan het adres [adres] (hierna te noemen: “de woning”);

op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Casade 2014 (hierna: “de algemene huurvoorwaarden”) van toepassing;

in artikel 7.3 van de algemene huurvoorwaarden is bepaald:
“Huurder zal het gehuurde in overeenstemming met de bestemming gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. Huurder is ermee bekend en hij erkent dat elk gebruik dat plaatsvindt in strijd met de bestemming van het gehuurde, ontbinding van de overeenkomst tot gevolg heeft.”;

in artikel 7.4 van de algemene voorwaarden is bepaald:
“Indien het gehuurde een woonbestemming heeft, zal huurder het gehuurde gedurende de huurtijd zelf woonruimte voor hem en leden van zijn huishouding bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.”

in artikel 7.7 van de algemene huurvoorwaarden is bepaald:
“Het is huurder niet toegestaan op of in het gehuurde hennep te kweken, te knippen en/of te drogen, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. (…)

Bij overtreding van dit punt is Casade gerechtigd:

a.
de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang te ontbinding;

b.
de kosten van het herstel van het gehuurde op de huurder te verhalen;

c.
(….).”

op 12 mei 2020 is het volgende in de woning van huurders aangetroffen:

- 229,22 gram hennepgruis (in doorzichtige bak);

- 17,61 gram hennep (uit 4 boterhamzakjes);

- een kweektent (met geringe hoeveelheid hennepresten), een droognet (met geringe hoeveelheid hennepresten), twee koolstoffilters, droogrekken, een ventilator, een slakkenhuis en een sporttas met daarin twee strijkzakken met geringe hoeveelheid hennepresten;

bij brief van 14 mei 2020 heeft verhuurder aan huurders de mogelijkheid geboden om de huurovereenkomst zelf op te zeggen. Van deze mogelijkheid hebben huurders geen gebruik gemaakt;

de burgemeester van [woonplaats 3] heeft op 15 juni 2020 een voornemen tot sluiting voor de duur van drie maanden toegezonden aan verhuurder en aan huurders. Huurders hebben daarop hun zienswijze ingediend. Er is nog geen besluit tot sluiting genomen door de burgemeester.

3.2.

Verhuurder legt aan haar vordering ten grondslag dat huurders (ernstig) tekort zijn geschoten in hun wettelijke en contractuele verplichting om zich als goed huurders te gedragen, doordat een handelshoeveelheid drugs en hennepkweek gerelateerde zaken in de woning zijn aangetroffen. Huurders hebben daarmee in strijd gehandeld met de artikelen 7:213 en 7:214 van het Burgerlijk Wetboek (BW) alsmede de artikelen 7.3, 7.4 en 7.7 van de algemene huurvoorwaarden. Volgens verhuurder rechtvaardigt deze tekortkoming toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming. Verhuurder hanteert een
zero tolerancebeleid ten aanzien van drugs gerelateerde activiteiten in haar woningen om een signaal naar omwonenden en medehuurders af te geven dat dit soort gedragingen niet worden getolereerd. Dat het bij deze huurders gaat om een handelshoeveelheid maar dat er geen concrete handelsactiviteiten zijn waargenomen, doet daar niets aan af aldus verhuurder.

3.3.

Huurders betwisten – kort gezegd – dat zij zodanig ernstig zijn tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst dat dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De aangetroffen spullen op de zolder zijn niet van huurders, maar van een kennis van hen en zijn daar ook door die kennis neergelegd. Bovendien is niet gebleken dat de gedraging tot schade aan het gehuurde heeft geleid. Als er al sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, dan dient het bijzondere belang van huurders tot behoud van de woning te prevaleren boven het algemene belang van verhuurder. Er is geen overlast of gevaar voor de woonomgeving veroorzaakt of sprake van risico’s zoals dat het geval is bij een hennepkwekerij. Evenmin is sprake geweest van een (bedrijfsmatige) hennep-drogerij of

-knipperij. Ook heeft de gemeente geen enkele actie ondernomen en dus geen noodzaak tot ingrijpen gezien.

3.4.

Kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming aan de zijde van huurders die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. Ingevolge artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.

3.5.

Vast is komen te staan dat in de woning hennep en hennep gerelateerde zaken zijn aangetroffen, onder meer 229,22 gram hennepgruis en 17,61 gram hennep. Huurders hebben toegelicht de 17,61 gram hennep voor eigen gebruik te hebben gekocht. Ter zitting hebben huurders erkend ervan op de hoogte te zijn geweest dat de aangetroffen hennep gerelateerde zaken door een kennis zijn geplaatst op de zolder. Zij hebben immers zelf de sleutel van de woning – en daarmee toestemming – aan deze derde gegeven om zijn spullen daar neer te zetten. Dat huurders vervolgens geen aandacht aan deze spullen hebben besteed en zijn vergeten dat deze spullen hier stonden, komt voor hun rekening en risico.

3.6.

Op grond van artikel 7:219 BW zijn huurders jegens verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken. Dat geen schade aan de woning is veroorzaakt maakt dat niet anders. Het gaat erom dat huurders wisten dan wel hadden moeten weten dat het ging om hennep gerelateerde zaken en alleen al de aanwezigheid hiervan op grond van de algemene huurvoorwaarden niet is toegestaan in de woning. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat niet anders kan worden geconcludeerd dan dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. De vraag is vervolgens of er een zodanige ernstige tekortkoming is dat deze in de gegeven omstandigheden dient te leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning. Het woonrecht is immers een essentieel recht en aantasting van dat recht dient evenredig te zijn aan het beoogde doel daarvan. De gevorderde ontbinding en ontruiming dient dus proportioneel te zijn.

3.7.

Huurders betwisten dat de tekortkoming zodanig ernstig is dat deze dient te leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, met name omdat er geen handelsactiviteit is waargenomen en huurders de aanwezigheid van deze spullen op hun zolder vergeten waren. De kantonrechter overweegt als volgt. De kantonrechter constateert dat de aangetroffen hoeveelheid hennepgruis de gebruikershoeveelheid ruim overschrijdt. Gesteld noch gebleken is echter dat sprake is geweest van een handelsactiviteit. Zo is er geen in werking zijnde drogerij, kwekerij, of anderszins in het gehuurde aangetroffen. Ook is in het geheel niet gebleken dat huurders overlast hebben veroorzaakt voor omwonenden vanwege de in de woning aangetroffen hennep en hennep gerelateerde zaken. Er is geen illegale stroom afgetapt en er is geen melding gemaakt door omwonenden van (stank)overlast. Verder neemt de kantonrechter bij zijn beoordeling in aanmerking dat door de gemeente [woonplaats 3] weliswaar een aankondiging is gedaan van sluiting van de woning maar daar tot op het moment van de zitting geen uitvoering aan heeft gegeven. Nog daargelaten dat onduidelijkheid bestaat over de aanleiding om de woning te doorzoeken, nu door beide partijen verschillende omstandigheden zijn genoemd, namelijk een anonieme melding, de geconstateerde bestemming van glycerine aan het adres van het gehuurde en een controle van het Basisregistratie Personen (BRP). Al met al is de kantonrechter van oordeel dat huurders zich weliswaar, door het aanwezig hebben van hennep(gruis) en hennep gerelateerde zaken in de woning, niet als goed huurders hebben gedragen, maar dat deze tekortkoming in dit concrete geval, de ontbinding van de huurovereenkomst met haar ingrijpende gevolgen, niet rechtvaardigt. Daarbij komt nog dat het belang van huurders bij instandhouding van de huurovereenkomst naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval dient te prevaleren boven het belang van verhuurder bij ontbinding (en ontruiming), onder meer gelet het belang van de minderjarige dochter van huurders om in haar vertrouwde omgeving te kunnen blijven en dat huurders zonder de woning geen onderkomen hebben. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal dan ook worden afgewezen.

3.8.

Al hetgeen verder door partijen is aangevoerd en hiervoor onbesproken is gelaten, leidt niet tot een andersluidende beslissing.

3.9.

Verhuurder zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden tot deze uitspraak vastgesteld op € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde van huurders.

4.De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt verhuurder in de kosten van dit geding, aan de zijde van huurders tot op heden vastgesteld op € 374,00, als salaris voor de gemachtigde van huurders;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.J.M. Rouwen, en in het openbaar uitgesproken op

14 april 2021.