Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
2 december 2020
zaak/rolnr.: 8856832 VV EXPL 20-92
vonnis in kort geding d.d. 2 december 2020
inzake
[eiseres], wonende aan de [adres]
gevestigd te [woonplaats 1] ,
eiseres (hierna te noemen: [eiseres] ),
gemachtigde: mr. I.A.C. Cools, advocaat te Tilburg,
tegen
[gedaagde] ,
gevestigd te [woonplaats 2] ,
gedaagde (hierna te noemen: [gedaagde] ),
gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens, advocaat te Tilburg.
1.Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
de dagvaarding van 9 november 2020 met producties;
de conclusie van antwoord;
de pleitnota van de gemachtigde van [eiseres] ;
e aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 18 november 2020.
2.Het geschil
2.1
[eiseres] vordert om bij wege van voorlopige voorziening, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,:
1. de ontruiming van de woning aan de [adres] (hierna ook te noemen: het gehuurde) te schorsen voor zolang er geen onherroepelijke uitspraak is ten aanzien van de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde;
2. te bepalen dat de verplichtingen zoals genoemd in de huurovereenkomst weer van kracht zullen worden voor de duur van de termijn zoals onder 1 bepaald;
3. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
2.2
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
3.De beoordeling
3.1
Tussen partijen staan de volgende feiten vast:
- Op 13 november 2017 is er tussen [gedaagde] en [onder bewind gestelde] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het gehuurde in het kader van de Leegstandswet. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van [gedaagde] van toepassing.
- In artikel 5.7 van de algemene voorwaarden is opgenomen – voor zover voor deze procedure van belang:
“(…)
5.7
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld
(…)”.
- Op 10 februari 2020 heeft de politie van de eenheid Zeeland-West-Brabant, gelet op de verklaring van de verbalisant, hennep gerelateerde goederen aangetroffen in de tuin van het gehuurde, bestaande uit plantenbakken die vaak bij hennepkwekerijen worden gebruikt, houten omhulsels van slakkenhuizen, twee industriële tonnen en afzuigingsbuizen. In het proces-verbaal wordt opgemerkt dat de verbalisant door de woning is gelopen en op dat moment geen druggerelateerde goederen heeft zien liggen, maar dat hij niet alle vertrekken van het gehuurde mocht betreden.
- Bij brief van 9 maart 2020 heeft [gedaagde] de voornoemde huurovereenkomst opgezegd per 11 juni 2020.
- Op enig moment heeft de verbalisant aanvullend verklaard:
“(…) Ik benoem in het proces-verbaal echter nadrukkelijk vierkante plantenbakken. Dit waren er ongeveer 20 a 30 plantenbakken en juist deze vierkante plantenbakken zijn uiterst kenmerkend van het gebruiken bij hennepkwekerijen, omdat die gemakkelijk naast elkaar geplaatst kunnen worden in kleine(re) ruimtes (…) Ik herinner me dat ik een afgesloten schuur in ben gelopen met ene deur en een dak. In die schuur stonden twee afgesloten tonnen en in die tonnen zaten de afzuigbuizen. Er is geen enkele mogelijkheid dat ze zijn aangetast door ‘weer en wind’. (…) Ook wordt er gesproken over de houten constructie, welke slechts zou dienen als een bijzettafel. Het gaat inderdaad om een houten constructie. Echter waren deze precies op maat gemaakt voor slakkenhuizen en in combinatie met de andere goederen in de tuin die kenmerkend zijn voor de kweek van hennep, is het hoogstwaarschijnlijk dat deze hier ook voor zijn gebruikt of dat het voornemen er was om ze daar voor te gaan gebruiken. Het verhaal van het bijzettafeltje lijkt mij hoogst onwaarschijnlijk, aangezien ze volledig afgezonderd tegen de muur stonden. (…) Op het moment dat wij de controle deden bij [onder bewind gestelde] had hij nog geen kippen of iets van een kippenren. (…) Tot slot wordt de vraag gesteld waarom wij deze goederen niet hebben meegenomen. Het antwoord hierop is dat wij (vanwege het synthetische drugslab bij de buurman) op zoek waren naar synthetische drugs gerelateerde goederen. (…)”.
- Op basis van bovenstaande feiten heeft de kantonrechter bij vonnis van 14 oktober 2020 in een bodemprocedure op vordering van [gedaagde] voor recht verklaard dat de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [onder bewind gestelde] met betrekking tot het gehuurde rechtsgeldig door opzegging is geëindigd per 11 juni 2020 en [eiseres] veroordeeld om het gehuurde binnen twee weken na de betekening van dat vonnis, zij het niet eerder dan 16 november 2020 te ontruimen.
- De dragende overwegingen in voormeld vonnis luiden kort gezegd als volgt. In beginsel geldt er gezien het doel van de Leegstandswet geen beperking van de gronden waarop de verhuurder een huurovereenkomst, waarvoor een Leegstandswetvergunning is verkregen, kan opzeggen. Wel dient bij een opzegging rekening te worden gehouden met het woonbelang van de huurder. De opzegging maakt daar immers inbreuk op, zodat volgens vaste jurisprudentie (zonder beëindigingsgrond) mag worden opgezegd, tenzij die opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat laatste was volgens de bodemrechter niet aan de orde. Allereerst had [eiseres] de stelling dat [onder bewind gestelde] onvoldoende mogelijkheden heeft een andere woning te vinden onvoldoende onderbouwd door alleen te wijzen op de problematische schulden van [onder bewind gestelde] . Daarnaast was er volgens de bodemrechter aan de zijde van [gedaagde] voldoende belang om de huurovereenkomst op te zeggen, aangezien er in deze zaak in strijd met de toepasselijke algemene voorwaarden sprake van andere activiteiten die strafbaar zijn op grond van (artikel 10A van) de Opiumwet.
3.2
[eiseres] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat er sprake is van misbruik van recht dan wel dat de opzegging van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Verder stelt [eiseres] dat [gedaagde] de huurovereenkomst door middel van haar verlengingsbrief van 12 oktober 2020 heeft hersteld en dat de ontruiming in de gegeven omstandigheden in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
3.3
[gedaagde] heeft aangevoerd dat er geen sprake is van een kennelijke misslag, zodat een inhoudelijke discussie niet aan de orde is. Evenmin weegt volgens [gedaagde] het belang van [onder bewind gestelde] bij het behoud van de bestaande toestand zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij tenuitvoerlegging van het vonnis. [gedaagde] wijst er daarbij op dat [onder bewind gestelde] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij geen mogelijkheid heeft om vervangende woonruimte te vinden en dat zijn hulpverleningstraject zal worden stopgezet als hij niet meer beschikt over een vaste woon- en verblijfplaats. Daartegenover staat dat het belang van [gedaagde] naar eigen zeggen groot is wegens het door haar gevoerde zerotolerancebeleid bij drugsgerelateerde activiteiten in haar huurwoningen. Tot slot zijn er volgens [gedaagde] ook geen nieuwe feiten die kunnen rechtvaardigen dat van het vonnis van 14 oktober 2020 wordt afgeweken. Zo had [onder bewind gestelde] wat betreft de verlengingsbrief van 12 oktober 2020 moeten weten dat dit een standaardbrief betrof voor het hele woonblok die niet van toepassing was op zijn specifieke situatie.
3.4
De kantonrechter oordeelt als volgt.
3.5
De kantonrechter stelt bij de beoordeling van dit kort geding tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bodemvonnis d.d. 14 oktober 2020 het volgende voorop. [eiseres] heeft hoger beroep ingesteld tegen voormeld vonnis van 14 oktober 2020. Verder is van belang dat de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde wel uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, maar deze beslissing tot uitvoerbaarheid bij voorraad is niet (afzonderlijk) gemotiveerd. Daarom geldt in dit kort geding het volgende toetsingskader.
3.6
Bij de beoordeling van de schorsingsvordering moeten de belangen van partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet worden nagegaan of op grond van die omstandigheden het belang van degene die de veroordeling verkreeg (in dit geval [gedaagde] ), zwaarder weegt dan dat van de veroordeelde (in dit geval [eiseres] ) bij behoud van de bestaande toestand tot op het hoger beroep is beslist. Bij deze afweging moet worden uitgegaan van de bestreden beslissing en van de daaraan ten grondslag liggende vaststellingen en oordelen – tenzij sprake is van een kennelijke misslag –, en blijft de kans van slagen van het tegen die beslissing ingestelde hoger beroep in beginsel buiten beschouwing. Aan de andere kant moet er ten aanzien van de uitvoerbaarheid bij voorraad nog wel een belangenafweging plaatsvinden, omdat de rechter in het vonnis waarvan hoger beroep is ingesteld de beslissing tot uitvoerbaarheid bij voorraad niet heeft gemotiveerd, zodat moet worden aangenomen dat nog geen afweging van de belangen van partijen heeft plaatsgevonden aan de hand van de voor de uitvoerbaarheid bij voorraad van belang zijnde feiten en omstandigheden.
3.7
Gelet op het hiervoor geschetste toetsingskader gaat de kantonrechter ervan uit dat de uitsproken ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van het gehuurde gegrond en gerechtvaardigd zijn. [eiseres] heeft immers niet voldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake is van een kennelijke misslag. Wat betreft de belangenafweging die specifiek ziet op de uitvoerbaarheid bij voorraad van de toegewezen veroordeling tot ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. Het enige door [gedaagde] in zowel haar conclusie van antwoord als ter zitting aangevoerde belang in dit kader heeft betrekking op het door haar gevoerde zerotolerancebeleid. Aan de zijde van [eiseres] is als – voor deze procedure relevant – belang met name aangevoerd dat de ingrijpende gevolgen van de ontruiming onomkeerbaar zijn. [eiseres] stelt in dit kader dat [onder bewind gestelde] bij ontruiming hangende het hoger beroep niet alleen zijn woning definitief kwijt zal zijn (ook al wordt hij in hoger beroep in het gelijk gesteld), maar ook het hulpverleningstraject dat is ingezet – waaronder een beschermingsbewind, het voorbereide WSNP-traject en een coach voor diverse praktische zaken – zal dan van de baan zijn, waardoor hij in een uitzichtloze situatie zal komen te verkeren, zonder dat er sprake is van een vonnis dat kracht van gewijsde heeft verkregen. Voormelde stelling over het stopzetten van de hulpverlening is ter zitting bevestigd door de heer [naam] , coach van [onder bewind gestelde] .
3.8
In het licht van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de hiervoor bedoelde belangenafweging met betrekking tot de uitboerbaarheid bij voorraad in dit specifieke geval in het voordeel van [eiseres] dient uit te pakken. De onomkeerbare gevolgen voor [onder bewind gestelde] met betrekking tot het fundamentele recht op woonruimte wegen in dit geval zwaarder dan het enige door [gedaagde] aangevoerde belang van het (uit)voeren van een zerotolerancebeleid met betrekking tot drugsgerelateerde activiteiten. Bij dat oordeel weegt mee dat de – door [gedaagde] gevreesde – (eventuele) aantasting van het zerotolerancebeleid beperkt is. Immers, [gedaagde] heeft daarvan – juist – geen afstand gedaan en ook de kantonrechter laat het zerotolerancebeleid in stand, met dien verstande dat de uitvoering ervan slechts wordt geschorst tot de beslissing in het hoger beroep. Verder spelen de bijkomende en concrete omstandigheden van dit specifieke geval bij deze afweging van belangen een doorslaggevende rol. Zo staat in dit geval in rechte vast dat van enige overlast of gevaarzetting geen sprake is en dat de drugsgerelateerde activiteit enkel bestaat uit een (mogelijke) voorbereiding op handelen in strijd met de Opiumwet. Verder staat vast dat de huurovereenkomst zonder dit incident zou zijn verlengd tot 16 november 2021. Gelet op deze uitkomst zal de kantonrechter niet verder ingaan op de vraag of [onder bewind gestelde] rechten kan ontlenen aan de brief van 12 oktober 2020.
3.9
Al met al leidt het voorgaande ertoe dat de tenuitvoerlegging van de veroordeling tot ontruiming in het vonnis van 14 oktober 2020 zal worden geschorst totdat op het tegen dit vonnis van 14 oktober 2020 ingestelde hoger beroep is beslist, zodat in ieder geval tot die tijd de verplichtingen uit de huurovereenkomst tussen partijen over een weer wederom van kracht zullen worden.
3.1
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
4.De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
schorst de tenuitvoerlegging van de veroordeling tot ontruiming in het vonnis van 14 oktober 2020 totdat op het tegen dit vonnis van 14 oktober 2020 ingestelde hoger beroep is beslist;
bepaalt dat de verplichtingen uit de huurovereenkomst tussen partijen over een weer wederom van kracht zullen worden in ieder geval totdat op het tegen het vonnis van 14 oktober 2020 ingestelde hoger beroep is beslist;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van [eiseres] tot op heden begroot op € 807,61, welk bedrag moet worden voldaan aan [eiseres] en bestaat uit:
- € 83,00, ter zake van het griffierecht;
- € 720,00, ter zake van het salaris voor de gemachtigde van [eiseres] ;
- € 4,61, ter zake van de kosten voor een uittreksel KvK;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.G.M. Zander en in het openbaar uitgesproken op 2 december 2020.