Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Zittingsplaats: Middelburg
zaak/rolnr.: 7442945 / CV EXPL 19-139
vonnis van de kantonrechter d.d. 18 maart 2020
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONGOED MIDDELBURG,
STICHTING WOONGOED MIDDELBURG,
gevestigd te Middelburg,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
verder te noemen: Woongoed,
gemachtigde: Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders,
t e g e n :
1.[gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
beiden wonende te Middelburg,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
hierna verder gezamenlijk in mannelijk enkelvoud te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. drs. P.H.A. van Namen.
1.het verdere verloop van de procedure
1.1.
Voor het verloop van de procedure verwijst de kantonrechter naar het tussenvonnis van
6 maart 2019. Op 13 mei 2019 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Woongoed heeft ter zitting een akte wijziging en vermeerdering van eis tevens conclusie van antwoord in reconventie genomen en [gedaagde] heeft bij akte zijn eis in reconventie gewijzigd. Partijen hebben nadere inlichtingen verstrekt. Een minnelijke regeling is niet getroffen. De kantonrechter heeft na het sluiten van de zitting de zaak verwezen naar de rol voor het vragen van doorhaling van de procedure of vonnis. Aangezien partijen geen doorhaling meer hebben verzocht, is de zaak naar de rol verwezen voor het wijzen van vonnis.
1.2.
Partijen zijn bij brief van 24 februari 2020 erop gewezen, dat wegens omstandigheden een andere kantonrechter vonnis zal wijzen dan de kantonrechter waar ten overstaan de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden. Partijen zijn om die reden in de gelegenheid gesteld binnen 14 dagen mede te delen of zij een nieuwe mondelinge behandeling wensen. Van partijen is geen reactie meer ontvangen. De kantonrechter die het vonnis wijst gaat er derhalve vanuit dat partijen geen behoefte hebben aan een nieuwe mondelinge behandeling.
2.de feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 29 september 2008 van Woongoed een zelfstandige woonruimte te Middelburg aan [adres gedaagde] . De huurprijs bedroeg bij aanvang
€ 719,00 per maand.
2.2.
Het gehuurde betreft een zogenaamde geliberaliseerde woonruimte als bedoeld in artikel 7:247 lid 2 BW.
2.3.
Tussen partijen is eerder een procedure bij deze rechtbank aanhangig geweest onder nummer 3574778 / 14-7070. De kantonrechter heeft in die procedure op 15 juli 2015 uitspraak gedaan. Daarin is tussen partijen voor recht verklaard dat Woongoed op basis van artikel 4.2 van de huurovereenkomst alsmede artikel 5.3. van de huurvoorwaarden de bevoegdheid toekomt de huur jaarlijks te verhogen met maximaal het percentage dat de Minister zal vaststellen op basis van artikel 10 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
3.het geschil en de beoordeling
in conventie
3.1.
Woongoed vordert bij dagvaarding de hoofdelijke veroordeling van [gedaagde]
primair tot betaling van een bedrag van:
I. € 1.339,02 aan huur, rente en incassokosten, te vermeerderen met verdere rente en
subsidiair – voor zover in deze procedure zou blijken dat er geen sprake zou zijn van huurprijsclausule op grond waarvan de huurprijs automatisch kan worden verhoogd –:
II. het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen,
III. de veroordeling van [gedaagde] om de woning binnen 14 dagen na
betekening van het vonnis te ontruimen met al de hunnen het hunne onder afgifte van
de sleutels en ter vrije beschikking te stellen aan van Woongoed,
alsmede gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van:
IV. € 1.339,02 aan huur, rente en incassokosten, te vermeerderen met verdere rente,
V. € 877,63 als huur, dan wel schadevergoeding, per maand of gedeelte daarvan vanaf
1 januari 2019 tot het tijdstip der ontruiming,
en zowel primair als subsidiair de veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Woongoed heeft aan haar vorderingen – samengevat – ten grondslag gelegd dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verbintenis door de bij vooruitbetaling verschuldigde huurpenningen tot 1 januari 2019 voor een totaalbedrag van
€ 1.174,22 onbetaald te laten. Woongoed maakt om die reden tevens aanspraak op een bedrag van € 149,51 aan buitengerechtelijke incassokosten en een bedrag van € 15,29 aan rente tot 12 oktober 2018. Verder betaalt [gedaagde] consequent de huurpenningen te laat. Indien de kantonrechter van oordeel is dat de huurverhogingsclausule geen stand zal houden, vordert Woongoed subsidiair de beëindiging van de huurovereenkomst, nu [gedaagde] meerdere redelijke aanbiedingen tot verhoging van de huur heeft geweigerd. Woongoed heeft namelijk jaarlijks vanaf 2015 een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub d BW gedaan.
3.3.
Ter zitting heeft Woongoed haar eis onder punt I. en IV. bij akte gewijzigd en vermeerderd. Zij vordert thans onder punt I. en IV. de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand tot en met mei 2019 voor een bedrag van € 1.875,20, de incassokosten voor een bedrag van € 149,51 en rente tot 1 mei 2019 voor een bedrag van
€ 19,24.
3.4.
[gedaagde] voert verweer. Hij stelt - samengevat - dat de aanvangshuurprijs in 2008 € 719,00 per maand was. [gedaagde] betwist dat de huurprijs thans € 877,63 per maand is. Er is geen sprake van vaststaande afspraken dan wel duidelijke afspraken over de mogelijkheid tot jaarlijkse huurprijsherziening. Het is daarnaast onduidelijk op welk percentage de kantonrechter in zijn uitspraak in 2015 doelde, gecombineerd met het gegeven dat de Minister voor geliberaliseerde huurwoningen geen huurverhogingspercentage vaststelt. Het door Woongoed te gebruiken percentage is om die reden niet vast te stellen en dient dan ook op nihil te worden gesteld. Woongoed kan zich ook niet beroepen op de door de minister vast te stellen maximale huurverhogingspercentages, ook niet als die de inflatie over het voorgaande jaar te boven gaan. De huurprijs is om die reden sinds 2008 ongewijzigd gebleven. Er is dan ook geen sprake van enige huurachterstand. Een huurverhoging is dan ook slechts mogelijk door middel van ‘het redelijk voorstel’. Woongoed heeft echter geen redelijk voorstel tot verhoging van de huurprijs gedaan. Zij heeft namelijk nagelaten haar voorstellen deugdelijk te onderbouwen. Indien de kantonrechter anders oordeelt is [gedaagde] van mening dat hem nog een termijn geboden dient te worden om het aanbod te kunnen aanvaarden op grond van artikel 7:274 lid 6 BW. De gevorderde ontruiming is daarnaast niet uitvoerbaar bij voorraad toewijsbaar.
in reconventie
3.5.
[gedaagde] vordert, na wijziging van eis ter zitting, in reconventie Woongoed te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.603,79 wegens onverschuldigde betaling, te vermeerderen met wettelijke rente over dit bedrag vanaf 3 oktober 2017 en een bedrag van
€ 420,57 aan buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde] heeft hiertoe gesteld dat hij over de periode 2015-2018 teveel huur heeft betaald.
3.6.
De kantonrechter overweegt als volgt.
in conventie
3.6.1.
Bij beschikking van 15 juli 2015 heeft de kantonrechter onder ander overwogen dat een redelijke uitleg van de onduidelijke contractsbepalingen is dat de huur wordt verhoogd overeenkomstig de regels voor niet-geliberaliseerde huur, waardoor Woongoed een bevoegdheid toekomt tot jaarlijkse verhoging van de huurprijs tot maximaal het percentage dat de Minister zal vaststellen op basis van artikel 10 lid 2 Uhw. Niet is gebleken dat [gedaagde] een rechtsmiddel heeft ingesteld tegen deze uitspraak. Woongoed is derhalve op grond van de huurverhogingsclausule in de huurovereenkomst gerechtigd jaarlijks de huurprijs te verhogen. Het verweer van [gedaagde] dat de huurverhoging op nihil dient te worden gesteld, omdat het voor hem onduidelijk is met welk percentage de huur mag worden verhoogd wordt gepasseerd. Het maximale percentage dat jaarlijks door de Minister wordt vastgesteld, kan per jaar verschillen en is om die reden dan ook niet op voorhand vast te stellen. Het is daarnaast aan Woongoed of zij jaarlijks de huur verhoogt met het maximale huurverhogingspercentage dan wel met een lager percentage. Niet is gesteld dat Woongoed de huur heeft verhoogd met meer dan het vastgestelde maximale huurverhogingspercentage. De vordering van Woongoed is dan ook toewijsbaar. [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van de huurachterstand tot en met mei 2019 voor een bedrag van € 1.875,20 en de rente tot 1 mei 2019 voor een bedrag van € 19,24. De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen over de hoofdsom vanaf 1 mei 2019.
3.6.2.
Woongoed maakt aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. De door Woongoed verzonden aanmaning voldoet echter niet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW gestelde eisen, nu in de aanmaning een lager bedrag is genoemd dan thans wordt gevorderd. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn daarom toewijsbaar voor een bedrag van
€ 48,40, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.6.3.
[gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te worden veroordeeld. Deze kosten worden tot op heden begroot op:
€ 486,00 aan vastrecht,
€ 101,81 aan dagvaardingskosten en
€ 360,00 aan salaris (2 punten à € 180,00) voor de gemachtigde van Woongoed.
in reconventie
3.6.4.
Nu in conventie is geoordeeld dat Woongoed bevoegd was de huur jaarlijks te verhogen, dient de vordering in reconventie te worden afgewezen.
3.6.5.
[gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te worden veroordeeld. Deze kosten worden tot op heden begroot op € 180,00 aan salaris voor de gemachtigde van Woongoed.
4.de beslissing
De kantonrechter:
in conventie
veroordeelt van [gedaagde] hoofdelijk, en wel zo dat wanneer de een betaalt, de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Woongoed te betalen een bedrag van € 1.894,44 wegens huurachterstand tot en met mei 2019 en rente tot 1 mei 2019, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 1.875,20 vanaf 1 mei 2019 tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt van [gedaagde] hoofdelijk, en wel zo dat wanneer de een betaalt, de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Woongoed te betalen een bedrag van € 48,40 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2019 tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] hoofdelijk, en wel zo dat wanneer de een betaalt, de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van dit geding, aan de zijde van Woongoed tot op heden begroot op € 947,81;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;
in reconventie
wijst de vordering af;
veroordeelt [gedaagde] hoofdelijk, en wel zo dat wanneer de een betaalt, de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van dit geding, aan de zijde van Woongoed tot op heden begroot op € 180,00;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.C.M. Koch, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 maart 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.
(
JF)
JF)