ECLI:NL:RBZWB:2019:4602

• Datum uitspraak: 2 oktober 2019
• Publicatiedatum: 22 oktober 2019
• Zaaknummer: BRE 18/7964
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: V.M. Schotanus
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

WOZ-waarde en objectafbakening van een woning verbonden met een mantelzorgwoning

In deze zaak gaat het om de vaststelling van de WOZ-waarde van een woning die verbonden is met een mantelzorgwoning. De heffingsambtenaar van de gemeente Loon op Zand heeft in een beschikking van 28 februari 2018 de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 393.000,- voor het kalenderjaar 2018, op basis van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De belanghebbende, eigenaar van de woning, heeft hiertegen beroep ingesteld, omdat hij het niet eens was met de vastgestelde waarde en de aanslag onroerende-zaakbelasting. De rechtbank heeft de zaak behandeld op een zitting op 22 augustus 2019, waarbij de gemachtigde van de belanghebbende en taxateurs van de heffingsambtenaar aanwezig waren.

De rechtbank heeft vastgesteld dat er sprake is van twee verschillende zakelijk gerechtigden, wat betekent dat de woning en de mantelzorgwoning als twee onroerende zaken moeten worden aangemerkt. De rechtbank heeft de argumenten van de belanghebbende over de objectafbakening en de vastgestelde WOZ-waarde beoordeeld. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs heeft geleverd voor de vastgestelde waarde en dat deze niet te hoog is. De rechtbank heeft het beroep van de belanghebbende ongegrond verklaard en geen aanleiding gezien voor een proceskostenveroordeling. De uitspraak is gedaan op 3 oktober 2019 door mr. V.M. Schotanus en openbaar uitgesproken in aanwezigheid van griffier E.C. Petrusma.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht, enkelvoudige kamer

Locatie: Breda

Zaaknummer BRE 18/7964

uitspraak van 2 oktober 2019

Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] ,

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Loon op Zand,

de heffingsambtenaar.

Ontstaan en loop van het geding

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2018 de waarde van de onroerende zaak [adres] in [woonplaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 393.000,-. Dit is gebeurd op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). In diezelfde beschikking is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting bekend gemaakt.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar van 15 oktober 2018 de waarde en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het beroep is besproken op de zitting van 22 augustus 2019. Daarbij waren aanwezig H.J. van Zelst als gemachtigde van belanghebbende, en [verweerder] en [verweerder] als taxateurs namens de heffingsambtenaar.

Feiten

1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een woning uit 1971 die verbonden is met een mantelzorgwoning ( [adres] -01). De woning beschikt over een hobbyruimte, dierenverblijf, paardenstal en dakkapel. De inhoud van de woning (zonder de mantelzorgwoning) is ongeveer 461 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 8.095 m².

Geschil

2. Partijen verschillen ten eerste van mening over de vraag of de woning één object vormt met de mantelzorgwoning. De heffingsambtenaar vindt dat het twee verschillende objecten zijn en belanghebbende is het daar niet mee eens. Het tweede punt waarover partijen van mening verschillen is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017. De heffingsambtenaar heeft de waarde vastgesteld op € 393.000,-. Belanghebbende bepleit (subsidiair) een waarde van € 340.000,-.

Beoordeling van het geschil

Objectafbakening

3. Belanghebbende is eigenaar van zowel de woning als de mantelzorgwoning. Belanghebbende [belanghebbende] heeft echter een zakelijk recht op de mantelzorgwoning, namelijk het recht van gebruik en bewoning. Het zakelijk recht bepaalt de begrenzing van een WOZ-object. Dit blijkt uit artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ, waarin wordt gesproken over gebruik door
dezelfde belastingplichtige. Dit blijkt ook uit artikel 24, derde lid, van de Wet WOZ, waarin staat aan wie de WOZ-beschikking wordt gestuurd. Twee onroerende zaken die samen één geheel vormen, maar waarbij er sprake is van verschillende zakelijk gerechtigden, kunnen niet één WOZ-object vormen.

Het is voor de objectafbakening dus niet relevant of de deur tussen de woning en de mantelzorgwoning al dan niet kan worden afgesloten. Nu belanghebbende [belanghebbende] een zakelijk recht heeft op de mantelzorgwoning, is er volgens de WOZ reeds daarom sprake van twee onroerende zaken. Zie ook de uitspraak van de Hoge Raad van 20 oktober 1993 (ECLI:NL:HR:1993:ZC5491) waarin de Hoge Raad overweegt:
“Voor de heffing van onroerend-goedbelasting wegens genot krachtens zakelijk recht kan een geheel als het onderhavige slechts dan als één onroerend goed in de door het Hof bedoelde zin worden aangemerkt indien met betrekking tot alle samenstellende delen sprake is van dezelfde zakelijk gerechtigde(n).”.

De rechtbank zal daarom – net als de heffingsambtenaar – ervan uitgaan dat de woning een twee-onder-een-kapwoning betreft.

Vaststelling WOZ-waarde

4. De WOZ-waarde dient – voor zover van belang – gelijk te zijn aan de prijs die

- de meest biedende koper voor de woning zou betalen

- bij verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze

- na de beste voorbereiding.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. In beginsel is de heffingsambtenaar gehouden om dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum.

5. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde een taxatieverslag, een waarderapport en een matrix overgelegd. Hierin is de waarde van de woning getaxeerd op € 393.000,-. Naast gegevens van de woning bevatten het taxatieverslag, het waarderapport en de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

6. Met het taxatieverslag, het waarderapport en de matrix heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 393.000,-. De rechtbank zal dat hieronder uitleggen.

6.1

De rechtbank vindt dat er twee goede vergelijkingsobjecten zijn genoemd: [Object 1] in Loon op Zand en [Object 2] in Kaatsheuvel. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat deze vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de waardepeildatum zijn verkocht en wat betreft uitstraling, ligging en inhoud in zodanige mate met de woning vergelijkbaar zijn dat de verkoopprijzen van die objecten als uitgangspunt konden worden genomen bij het bepalen van de waarde van de woning.

De rechtbank vindt het object [Object 3] in Loon op Zand minder geschikt, omdat dit object een andere uitstraling en ligging heeft dan de woning van belanghebbende. De rechtbank zal dit object dan ook buiten beschouwing laten. De taxateur heeft tijdens de zitting uitgelegd waarom het buiten beschouwing laten van dit vergelijkingsobject niet van invloed is op de WOZ-waarde van de woning.

6.2

Belanghebbende heeft tijdens de zitting aangevoerd dat er ten onrechte verschillende KOUDV- en liggingsfactoren worden gebruikt voor de woning en de mantelzorgwoning. Aan de mantelzorgwoning worden lagere factoren toegekend dan aan de woning. Belanghebbende vindt dat bij de woning dezelfde (lagere) factoren gebruikt hadden moeten worden als bij de mantelzorgwoning.

Uit de matrix en de toelichting ter zitting blijkt dat de taxateur zich voldoende rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de woning en de - wel bruikbare - vergelijkingsobjecten [Object 1] en [Object 2] , zoals de voorzieningen en de ligging. De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting toegelicht dat er bij de mantelzorgwoning bewust lagere KOUDV-factoren zijn gehanteerd om de waarde van díe woning, omdat het een mantelzorgwoning is, enigszins te drukken. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning van belanghebbende juist zijn vastgesteld.

Belanghebbende heeft vervolgens aangevoerd dat er bij de vaststelling van de WOZ-waarde onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. Zo heeft belanghebbende er op gewezen dat de woning beschikt over een keuken uit 1975 en een eenvoudige douchecel. De rechtbank is het niet met belanghebbende eens dat dit zou moeten leiden tot een lagere score voor voorzieningen. De omstandigheid dat de keuken verouderd en de douche eenvoudig is, maakt niet dat de voorzieningen van de (gehele) woning anders gewaardeerd hadden moeten worden. Niet aannemelijk is gemaakt dat de woning slechtere voorzieningen heeft dan waarmee de taxateur bij het vaststellen van de waarde rekening heeft gehouden.

Belanghebbende heeft er ook op gewezen dat de woning een slechte ligging heeft. De woning ligt namelijk naast een camping, waardoor er vooral in de zomer veel overlast wordt ervaren van campinggasten. De rechtbank stelt vast dat de taxateur aan de ligging van de woning een lagere score (score 2) heeft toegekend dan gemiddeld. Niet aannemelijk is geworden dat aan de woning een nog lagere score voor ligging moet worden toegekend.

7. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld. Het beroep dient daarom ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan op 3 oktober 2019 door mr. V.M. Schotanus, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van E.C. Petrusma, griffier.

De griffier is niet in de gelegenheid deze uitspraak mede te ondertekenen.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.

Bijlage

Wet waardering onroerende zaken

Artikel 16:

Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:

a. een gebouwd eigendom;

b. een ongebouwd eigendom;

c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;

e. een geheel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen, of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan, of in onderdeel d bedoelde samenstellen, dat naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd;

f. het binnen de gemeente gelegen deel van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom, van een in onderdeel c bedoeld gedeelte daarvan, van een in onderdeel d bedoeld samenstel of van een in onderdeel e bedoeld geheel.

Artikel 17

1. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend.

2. De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Artikel 18

1. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.

2. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

Artikel 24, derde lid

De bekendmaking van de beschikking geschiedt terstond door toezending aan:

a. degene die aan het begin van het kalenderjaar het genot heeft van de onroerende zaak krachtens eigendom, bezit of beperkt recht;

b. degene die aan het begin van het kalenderjaar de onroerende zaak al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt.

Tegelijkertijd met of zo spoedig mogelijk na de bekendmaking wordt van de beschikking mededeling gedaan aan de afnemers.