Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Civiele kantonzaken
Zittingsplaats: Middelburg
zaak/rolnr.: 6230361 / 17-3667
vonnis van de kantonrechter d.d. 14 februari 2018
in de zaak van
de besloten vennootschap
ENVIEM RETAIL REAL ESTATE B.V.,
gevestigd te Harderwijk,
eisende partij,
verder te noemen: Enviem,
gemachtigde: mr. A. Teune,
t e g e n :
1. [gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
en
2.de besloten vennootschap
DPZ HOLDING B.V.,
gevestigd te Zaamslag,
gedaagde partij,
verder te noemen: [gedaagde] en DPZ,
gemachtigde: mr. R.R.E. Nobus.
het verloop van de procedure
De procedure is als volgt verlopen:
- dagvaarding van 21 juli 2017,
- conclusie van antwoord,
- tussenvonnis van 13 september 2017,
- mondelinge behandeling van de zaak.
de beoordeling van de zaak
1. In het tussenvonnis is een mondelinge behandeling van de zaak gelast die plaatshad op 19 december 2017. Van de mondelinge behandeling is geen proces-verbaal opgemaakt. Aan het slot van de mondelinge behandeling spraken partijen af te proberen tot overeenstemming te komen. Omdat zij geen overeenstemming bereikten, wordt nu vonnis gewezen.
2.1.
Enviem maakt deel uit van de Enviem-groep die zich bezighoudt met de handel in olieproducten. De groep exploiteert in Nederland tankstations onder de namen TinQ en Gulf. Enviem legt zich onder meer toe op het huren en verhuren van vastgoedlocaties in verband met die exploitatie van tankstations.
2.2.
DPZ houdt zich bezig met beheer- en beleggingsactiviteiten. Zij is de enige aandeelhouder van [naam BV] . Deze dochtervennootschap van DPZ is exploitant van twee tankstations, te weten aan de [adres] in Axel en aan de [adres] in Zaamslag. Ook dreef deze dochter een oliehandel.
2.3.
[gedaagde] is de enige aandeelhouder van DPZ en samen met zijn echtgenote (mevrouw [A] ) bestuurder van DPZ en van [naam BV] . [gedaagde] is zelfstandig bevoegd namens deze vennootschappen op te treden.
2.4.
In het najaar van 2014 spraken partijen met elkaar over de mogelijke verhuur van het tankstation in Axel. Deze gesprekken leidden niet tot overeenstemming omdat [gedaagde] en DPZ de beide tankstations wilden verhuren en de interesse van Enviem uitging naar het tankstation in Axel.
2.5.
Op 26 oktober en 2 november 2016 spraken partijen elkaar over de mogelijke huur en exploitatie van beide tankstations door Enviem. Aan het gesprek van 26 oktober 2016 namen deel de heren [B] (retailmanager bij Enviem), [C] (manager bij TinQ) en [gedaagde] en aan het gesprek van 2 november 2016 bovendien mevrouw [A] .
2.6.
In het gesprek van 2 november 2016 zijn twee documenten, zogeheten “one-pagers” ondertekend, getiteld “
Bevestiging gemaakte afspraken - hoofdpunten”. De ene one-pager betreft het tankstation in Zaamslag en is voor akkoord ondertekend door [gedaagde] , de andere het tankstation in Axel en is voor akkoord ondertekend door [gedaagde] namens DPZ. De one-pagers zijn namens Enviem ondertekend door [B] .
Bevestiging gemaakte afspraken - hoofdpunten”. De ene one-pager betreft het tankstation in Zaamslag en is voor akkoord ondertekend door [gedaagde] , de andere het tankstation in Axel en is voor akkoord ondertekend door [gedaagde] namens DPZ. De one-pagers zijn namens Enviem ondertekend door [B] .
2.7.
Op 5 en 7 november 2016 hadden partijen e-mailverkeer over de grootte van de tanks op de twee tankstations in verband met herkeuring en op 1 en 5 december 2016 over een kopie van De Pooters legitimatiebewijs dat Enviem nodig had voor het opmaken van de concept huurovereenkomsten.
2.8.
[B] mailde op 27 december 2016 dat [gedaagde] binnenkort het concept huurovereenkomst zou ontvangen en dat hij dat met hem wilde bespreken op 10 januari 2017. In reactie daarop schreef [gedaagde] in zijn e-mail van 28 december 2016 aan [B] onder meer: “
Zoals je weet ben ik ook bezig met de Oliehandel te verkopen. Nu heeft de beoogde koper ook erg interesse getoond voor koop van de tankstations. Onze voorkeur gaat meer uit naar verkopen dan verhuren dus mede daarom willen we even afwachten hoe dit zich gaat ontwikkelen.”
Zoals je weet ben ik ook bezig met de Oliehandel te verkopen. Nu heeft de beoogde koper ook erg interesse getoond voor koop van de tankstations. Onze voorkeur gaat meer uit naar verkopen dan verhuren dus mede daarom willen we even afwachten hoe dit zich gaat ontwikkelen.”
2.9.
Vervolgens correspondeerden partijen met elkaar. In die correspondentie stelde Enviem dat partijen met elkaar bindende afspraken hadden gemaakt over de huur van de twee tankstations. [gedaagde] en DPZ namen het tegenovergestelde standpunt in en schreven er nog niet uit te zijn wat hun te doen staat en dat het nog steeds alle kanten op kon. Enviem zond op 13 februari 2017 aan [gedaagde] in eerste concept de huurovereenkomsten voor de tankstations. Die concepten zijn niet door [gedaagde] of namens DPZ ondertekend. Enviem sommeerde op 24 februari 2017 [gedaagde] en DPZ medewerking te verlenen aan het vastleggen van de gemaakte afspraken in schriftelijke huurcontracten en de tankstations ter beschikking te stellen voor 1 maart 2017. Gesprekken tussen partijen over mogelijke koop van de tankstations door Enviem leidden niet tot overeenstemming.
3.1.
Enviem vordert, samengevat weergegeven:
- primair:
I. de veroordeling van [gedaagde] en DPZ om uitvoering te geven aan de tussen partijen gemaakte (huur)afspraken en daartoe in ieder geval binnen 14 dagen na dit vonnis:
a. het gehuurde, te weten de twee tankstations met toebehoren, vrijelijk aan Enviem in gebruik te verstrekken tegen de condities vastgelegd in de tussen partijen getekende akten van 2 november 2016,
b. medewerking te verlenen aan de totstandkoming en ondertekening door partijen van nadere schriftelijke huurcontracten voor de twee tankstations met toebehoren, overeenkomstig de bij dagvaarding overgelegde concepten, althans op basis van deze concepten met inachtneming van eventuele noodzakelijke aanpassingen, met inachtneming van wat is vastgelegd in de door partijen getekende akten van 2 november 2016;
II. de hoofdelijke veroordeling van [gedaagde] en DPZ tot vergoeding van de schade, op te maken bij staat, die Enviem geleden heeft of zal lijden als gevolg van het niet tijdig beschikbaar stellen door [gedaagde] en DPZ van de twee tankstations met toebehoren;
- subsidiair:
IIIa. de veroordeling van [gedaagde] en DPZ om binnen 48 uur na dit vonnis met Enviem in (verdere) onderhandeling te treden over de totstandkoming van (definitieve) huurovereenkomsten voor de twee tankstations met toebehoren, zulks op basis van wat is vastgelegd in de door partijen getekende akten van 2 november 2016 en met inachtneming van de daarin opgenomen voorwaarden,
IIIb. het verbod aan [gedaagde] en DPZ om, zolang de onderhandelingen met Enviem niet zijn afgesloten, met andere partijen in overleg te treden over vervreemding, verhuur en/of vestiging van een ander zakelijk en/of verbintenisrechtelijk recht van gebruik van de twee tankstations met toebehoren;
- meer subsidiair:
IV. de hoofdelijke veroordeling van [gedaagde] en DPZ tot vergoeding van de schade, op te maken bij staat, die Enviem geleden heeft of zal lijden als gevolg van hun onrechtmatig handelen, althans hun (toerekenbare) tekortkoming(en), door het niet-nakomen van de gemaakte afspraken op hoofdlijnen over de twee tankstations met toebehoren en/of de weigering verder in onderhandeling te treden over het tot stand komen van de huurovereenkomsten voor de twee tankstations met toebehoren en/of het afbreken van deze onderhandelingen;
- primair en (meer) subsidiair:
V. de bepaling dat elk van [gedaagde] en DPZ een dwangsom van € 3.000,-- verbeurt voor elke dag of dagdeel dat hij of zij na betekening van dit vonnis geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft te voldoen aan het primair onder I of subsidiair onder III gevorderde, met een maximum van € 75.000,-- voor elk van [gedaagde] en DPZ,
VI. de hoofdelijke veroordeling van [gedaagde] en DPZ in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde] en DPZ betwisten de vorderingen en de daarvoor aangevoerde gronden.
3.3.
De stellingen van partijen komen hierna voor zover nodig aan de orde.
4.1.
Enviem voert als grond voor haar primaire vordering tot nakoming van gemaakte (huur)afspraken en tot schadevergoeding het volgende aan. Op grond van de afspraken zijn [gedaagde] en DPZ gehouden het gehuurde aan Enviem ter beschikking te stellen met ingang van 1 februari 2017. Hoewel de mondelinge afspraken en de ondertekende overeenkomsten van 2 november 2016 (met de aanvullende bepalingen van titel 7.4 BW) wellicht al voldoende zijn om de rechtsverhouding tussen partijen te regelen, was afgesproken dat de afspraken nader zouden worden vastgelegd in schriftelijke huurcontracten. [gedaagde] en DPZ dienen dan ook medewerking te verlenen aan de totstandkoming en ondertekening van huurcontracten overeenkomstig de toegezonden concepten, of als zou blijken dat daarin afwijkingen staan ten opzichte van wat is overeengekomen of ongebruikelijke of voor [gedaagde] en DPZ onredelijke bepalingen met inachtneming van eventuele noodzakelijke aanpassingen. [gedaagde] en DPZ zijn in verzuim met het ter beschikking stellen van het gehuurde aan Enviem. De schade die Enviem daardoor lijdt en zal lijden bestaat uit gederfde inkomsten (winst).
4.2.
Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Of hiervan sprake is hangt - overeenkomstig de artikelen 3: 33 en 35 BW - af van wat partijen hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen.
4.3.
Enviem beroept zich in dit verband op de one-pagers. Deze houden in als hoofdpunten, zakelijk weergegeven:
- partijen sluiten een huurovereenkomst voor elk van beide tankstations met een contractduur van 5 jaren met een optieperiode van 5 jaren en de ingangsdatum 1 februari 2017,
- het gehuurde zal bestaan uit compleet werkende onbemande tankstations zonder achterstallig onderhoud,
- op het gehuurde rust een vergunning voor onbemande exploitatie 24 uur per dag, 7 dagen per week,
- het gehuurde zal door huurder en voor haar rekening worden gerestyled naar het TinQ concept,
- groot en klein onderhoud komt voor rekening van de huurder,
- huurder betaalt een jaarlijkse huursom exclusief btw van € 25.000 met bovendien 1 cent per liter boven 1,5 miljoen liter voor het tankstation in Axel en van € 10.000 met bovendien 1 cent per liter boven 1 miljoen liter voor het tankstation in Zaamslag,
- op haar kosten plaatst huurder tussenmeter en maakt zij de tankstations schoon,
- de kosten voor de keuring van de brandstoftanks zijn voor rekening van huurder,
- verhuurder levert de tankstations schoon op aan huurder met een rapport van bodemonderzoek.
4.4.
Met de ondertekening van de beide one-pagers voor akkoord door [gedaagde] of namens DPZ zijn niet al huurovereenkomsten tot stand gekomen voor de beide tankstations of een daarvan. Dit volgt al uit de stelling van Enviem dat de afspraken nader zouden worden vastgelegd in schriftelijke huurcontracten.
4.5.
[gedaagde] en DPZ voeren het verweer dat [gedaagde] aanvankelijk de one-pagers niet wilde ondertekenen omdat hij zich niet wilde binden aan één partij. DPZ was ook in onderhandeling met een andere partij over verkoop van de tankstations en verkoop had de voorkeur. [B] wuifde die bezwaren weg: de one-pagers zouden DPZ niet binden en alleen vastleggen wat partijen hadden besproken. De one-pagers zouden slechts van belang zijn indien DPZ zou besluiten om te verhuren aan Enviem. Enviem betwist dit verweer.
4.6.
In het vervolg van dit vonnis wordt als veronderstelling aangenomen dat dit bevrijdende verweer van [gedaagde] en DPZ ongegrond is. Die veronderstelling is in het voordeel van Enviem omdat uit de transcriptie van een telefoongesprek van 16 februari 2017 tussen [B] , [gedaagde] en mevrouw [A] (productie 12 bij dagvaarding) kan worden afgeleid dat [B] in het gesprek van 2 november 2016 had gezegd dat ondanks de ondertekening van de one-pagers het nog steeds alle kanten op kon en [gedaagde] had gezegd dat hij wilde verkopen. In die veronderstelling moet ervan worden uitgegaan dat partijen met de ondertekening van de one-pagers overeenstemming hadden bereikt over de inhoud van die documenten.
4.7.
Uitgaande van die veronderstelling doet zich de vraag voor of ten aanzien van een overeenkomst, bij de totstandkoming waarvan een aantal onderling samenhangende verbintenissen moet worden geregeld, overeenstemming over een of meer onderdelen een overeenkomst doet ontstaan zolang over andere onderdelen nog geen overeenstemming bestaat. Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van de bedoeling van partijen zoals deze moet worden aangenomen op grond van de betekenis van wat wel en niet geregeld is, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval.
4.8.
In de one-pagers waren alleen hoofdpunten geregeld. De concepten van de huurovereenkomsten, als toegezonden door Enviem, beslaan zeven pagina’s en betreffen allerlei kwesties waarvan niets is te vinden in de one-pagers. Te denken valt aan een regeling van de opzegging (artikel 3), (het niet van toepassing zijn van) de jaarlijkse herziening van de huurprijs (artikel 6), het verlenen door verhuurder aan huurder van een eerste recht van koop en mogelijk van opstal (artikelen 9 en 10) en het recht van de huurder het gehuurde te verbouwen, alle voorzieningen aan te brengen of aan te passen, waarbij de verhuurder alleen op zwaarwegende gronden deze veranderingen mag weigeren (artikel 12). Deze nog niet geregelde onderdelen van de huurovereenkomsten zijn niet aan te merken als details. Hetzelfde geldt voor de duur van de huur die in de concepten (artikel 3) afwijkt van die in de one-pagers. Zo is de duur waarvoor een huurovereenkomst wordt aangegaan van wezenlijk belang en heeft het al dan niet toepasselijk zijn van een jaarlijkse herziening van de huurprijs zeker op termijn aanzienlijke financiële consequenties. Deze nog niet geregelde onderdelen zijn niet van ondergeschikte betekenis zodat zij aan de hand van de wet en de beginselen van redelijkheid en billijkheid eenduidig zouden kunnen worden ingevuld.
4.9.
Enviem mocht dan ook uit de ondertekening van de one-pagers niet afleiden dat tussen haar en DPZ overeenkomsten waren tot stand gekomen tot huur van de tankstations. Hierbij wordt nog in aanmerking genomen dat huurovereenkomsten voor tankstations contracten zijn waarin voor partijen aanmerkelijke belangen zijn gemoeid en waarbij partijen gewoonlijk zich voor langere duur verbinden. Hoewel met de gesprekken op 26 oktober en 2 november 2016 stappen zijn gezet die uiteindelijk tot huurovereenkomsten zouden kunnen leiden, waren die overeenkomsten nog niet tot stand gekomen in die gesprekken. De ondertekening van de one-pagers maakt dit niet anders. Huurovereenkomsten voor tankstations worden gewoonlijk niet gesloten in twee gesprekken en niet vastgelegd in one-pagers, die elk inhoudelijk nog geen halve pagina tekst beslaan, maar in aanzienlijk uitgebreidere contracten, zoals de door Enviem opgestelde concepten van de huurovereenkomsten voor de tankstations. Ook is van belang dat de one-pagers door Enviem zijn opgesteld op 26 oktober 2016, maar [gedaagde] - zo bleek bij de mondelinge behandeling - die pas in het gesprek van 2 november 2016 onder ogen kreeg.
4.10.
De primaire vordering is niet toewijsbaar.
5.1.
De subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen zijn gebaseerd op het volgende. De onderhandelingen met Enviem over het aangaan van huurovereenkomsten waren in een zover gevorderd stadium dat [gedaagde] en DPZ zich niet meer eenzijdig konden terugtrekken. Hoewel over details van de huurcontracten nog kon worden gesproken, was overeenstemming bereikt over alle essentialia van de overeenkomsten. De gemaakte afspraken moesten alleen nog in huurcontracten worden vastgelegd. Op 2 november 2016 was geen enkele discussie over de vraag of partijen met elkaar zouden contracteren. Bij Enviem bestond de gerechtvaardigde verwachting dat enige overeenkomst tot stand zou komen. Het afbreken van de onderhandelingen moet op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen in het totstandkoming van de overeenkomst of in ieder geval een overeenkomst, tegenover Enviem als onaanvaardbaar worden beschouwd.
5.2.
Voor de beoordeling of bij afgebroken onderhandelingen een plicht tot verder onderhandelen of tot schadevergoeding naar positief contractsbelang bestaat, heeft als - strenge en tot terughoudendheid nopende - maatstaf te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn om hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is om de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval dat onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen.
5.3.
Gelet op de onderdelen van de mogelijk te sluiten huurovereenkomsten waarover op 2 november 2016 nog geen overeenstemming was bereikt, was er geen grond voor het gerechtvaardigd vertrouwen van Enviem in het totstandkomen van huurovereenkomsten (zie de overwegingen 4.8 en 4.9). Als partijen verder hadden onderhandeld, ook naar aanleiding van de door Enviem opgestelde concepten van huurovereenkomsten, hadden die kunnen mislukken zonder dat dit onaanvaardbaar zou zijn. De omstandigheid dat DPZ begin november en begin december 2016 enkele gegevens zond waarom Enviem had gevraagd voor het opstellen van concept-huurovereenkomsten, maakt dit niet anders. De stelling van Enviem dat op 2 november 2016 al overeenstemming was bereikt over alle essentialia van de overeenkomsten wordt verworpen gelet op het belang van de onderdelen waarover nog geen overeenstemming bestond. Enviem beroept zich niet op andere omstandigheden dan het gestelde vertrouwen in het totstandkomen van enige overeenkomst die het afbreken van de onderhandelingen tussen partijen onaanvaardbaar zouden maken.
5.3.
Voor vergoeding van het negatief contractsbelang kan grond bestaan als de onderhandelingen tussen partijen weliswaar nog niet in een zodanig stadium zouden zijn geraakt dat [gedaagde] en DPZ die onderhandelingen niet meer hadden mogen afbreken, maar al wel in een stadium dat zo afbreken hun in de gegeven omstandigheden niet meer zou hebben vrij gestaan zonder de door Enviem gemaakte kosten geheel of gedeeltelijk voor hun rekening te nemen.
5.4.
Enviem voert in dit verband aan dat het afbreken van de onderhandelingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en in dat geval bijvoorbeeld geen onderhandelingskosten zouden zijn gemaakt en geen adviseurs zouden ingeschakeld.
5.5.
Deze stelling kan een vordering tot vergoeding van het negatief contractsbelang niet dragen. Zoals overwogen over de vordering tot - kort gezegd - dooronderhandelen of vergoeding van positief contractsbelang, blijkt niet van omstandigheden die het afbreken van de onderhandelingen (naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid) onaanvaardbaar maken. Daardoor is er evenmin grond voor het oordeel dat wegens het onaanvaardbaar afbreken van onderhandelingen de verplichting bestaat tot vergoeding van negatief contractsbelang.
5.6.
Voor zover Enviem zich erop beroept kosten te hebben gemaakt voor onderhandelingen en inschakeling van adviseurs, slaagt dat beroep niet. Zij voert geen omstandigheden aan op grond waarvan moet worden geoordeeld dat het [gedaagde] en DPZ niet vrij stond de onderhandelingen af te breken zonder de door Enviem gemaakte kosten geheel of gedeeltelijk te vergoeden.
5.7.
De subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen zijn niet toewijsbaar.
6. Enviem dient als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te worden veroordeeld.
de beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt Enviem in de kosten van het geding welke aan de zijde van [gedaagde] en DPZ tot op heden worden begroot op € 800,-- wegens salaris van de gemachtigde van [gedaagde] en DPZ.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kool, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 februari 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.