ECLI:NL:RBZWB:2018:7045

• Datum uitspraak: 20 december 2018
• Publicatiedatum: 21 december 2018
• Zaaknummer: AWB - 17 _ 6498
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.M. de Werd
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bepaling van de WOZ-waarde van een woning en de gevolgen voor de OZB-aanslag

In deze zaak heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 20 december 2018 uitspraak gedaan in een geschil over de waardering van een woning voor de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar van de gemeente Halderberge had de waarde van de woning vastgesteld op € 416.000, maar de belanghebbende betwistte deze waarde en stelde een lagere waarde van € 378.000 voor. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar niet voldoende aannemelijk had gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 416.000. De rechtbank stelde vast dat de heffingsambtenaar geen rekening had gehouden met het principe van afnemend grensnut bij de waardebepaling, wat leidde tot de conclusie dat de waarde van de woning niet aannemelijk was gemaakt.

De rechtbank heeft de waarde van de woning uiteindelijk in goede justitie vastgesteld op € 402.000. Daarnaast heeft de rechtbank de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar vernietigd en de WOZ-waarde en de bijbehorende OZB-aanslag dienovereenkomstig verminderd. De heffingsambtenaar werd ook veroordeeld in de proceskosten van de belanghebbende tot een bedrag van € 1.256,50. De uitspraak is openbaar gemaakt en partijen hebben de mogelijkheid om binnen zes weken hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht, enkelvoudige kamer

Locatie: Breda

Zaaknummer BRE 17/6498

uitspraak van 20 december 2018

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

[belanghebbende] , wonende te [plaats 1] ,

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Halderberge ,

de heffingsambtenaar.

De bestreden uitspraken op bezwaar

De uitspraken van de heffingsambtenaar van 29 augustus 2017 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats 1] (hierna: de woning), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen (hierna: de OZB-aanslag).

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 december 2018 te Breda.

Aldaar zijn verschenen en gehoord namens de heffingsambtenaar, [naam] en [naam] (taxateur).

Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting de rechtbank laten weten niet aanwezig te zullen zijn.

1. Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraken op bezwaar;

- vermindert de WOZ-waarde tot € 402.000 en de OZB-aanslag dienovereenkomstig;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.256,50;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 46 aan hem vergoed.

2. Gronden

2.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2017 op € 416.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen bekendgemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.

2.2.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een appartement met bouwjaar 2011 met een balkon/dakterras, een berging en twee parkeerplaatsen in de parkeergarage. De inhoud van de woning is ongeveer 448m³.

2.3.

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 378.000. Daartoe wijst belanghebbende op een matrix die door hemzelf is opgesteld.

2.4.

De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 10 november 2017 door [naam] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 417.000. Naast gegevens en foto’s van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens en foto’s van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [object 1] , [object 2] en 17, alle gelegen in [plaats 1] .

2.5.

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.6.

De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. Met het hiervoor vermelde taxatierapport en de bijbehorende matrix heeft de taxateur niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 416.000.

Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen.

2.7.

De rechtbank stelt voorop dat het de heffingsambtenaar vrij staat om in iedere fase van deze procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen. De rechtbank neemt voorts in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.

2.8.

Voor de bepaling van de waarde per kubieke meter van de woning is in de matrix uitgegaan van de gemiddelde (gecorrigeerde) transactieprijs per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank overweegt dat het niet juist is om uit te gaan van een dergelijk gemiddelde omdat zodoende onvoldoende wordt onderkend dat de waarde per kubieke meter afneemt, naarmate de inhoud van de woning groter wordt (het zogenoemde afnemend grensnut). De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat het appartement van belanghebbende de grootste inhoud heeft, namelijk 448m3, tegenover een inhoud van respectievelijk 383m3, 379m3 en 405m3 van de vergelijkingsobjecten.

2.9.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat met dit afnemend grensnut geen rekening is gehouden nu het verschil in kubieke meters van de woning en de vergelijkingsobjecten minder dan 100 kubieke meter bedraagt. Pas bij een afwijking van meer dan 100 kubieke meter wordt bij de waardebepaling van de woning met een afnemend grensnut rekening gehouden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde betwisting van belanghebbende, niet voldoende inzichtelijk en dus niet aannemelijk heeft gemaakt dat pas bij een afwijking van 100 kubieke meter het principe van het afnemend grensnut moet leiden tot een aanpassing van de kubieke meterprijs. Gelet hierop heeft hij naar het oordeel van de rechtbank de waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt.

2.10.

Belanghebbende heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 378.000 bedraagt. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat belanghebbende geen taxatierapport heeft ingebracht dat deze waarde onderbouwt. Ook uit de matrix die door belanghebbende is overgelegd kan de waarde die belanghebbende bepleit op geen enkele wijze worden afgeleid. Zo is niet duidelijk hoe belanghebbende de ‘nieuwe m3’ prijs heeft berekend op € 765 en hoe hij, uitgaande van de m3-prijs, tot de door hem bepleite waarde komt.

De stelling van belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de koopprijs die door belanghebbende zelf op 22 december 2014 is voldaan wordt verworpen. Die koopprijs kan niet als uitgangspunt worden genomen voor de bepaling van de waarde van de woning nu de woning destijds casco door belanghebbende rechtstreeks van de aannemer is gekocht. De rechtbank oordeelt onder verwijzing naar hetgeen is opgenomen onder 2.5 dat een onder deze omstandigheden tot stand gekomen prijs niet kan dienen tot vaststelling van de WOZ-waarde.

2.11.

Het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel faalt. Er is geen sprake van gelijke gevallen nu de objecten onderling in grootte verschillen. Gelet daarop ligt het voor de hand dat ook de verkoopprijzen niet voor alle vergelijkingsobjecten hetzelfde zijn.

2.12.

Nu geen van partijen de waarde aannemelijk heeft gemaakt bepaalt de rechtbank met inachtneming van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 402.000.

2.13.

Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard.

2.14.

De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.256,50

(1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 249, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het indienen van een conclusie van repliek met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 1, en kosten van uittreksels uit de openbare registers van € 7).

Deze uitspraak is gedaan op 20 december 2018 door mr. drs. M.M. de Werd, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. R.J.M. de Fouw, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.