Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 17/7785 WET
uitspraak van 3 september 2018 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[naam eiser] en [naam eiser] , te [woonplaats eiser] eisers,
gemachtigde: mr. drs. C.R. Jansen,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Breda, verweerder.
Procesverloop
Eisers hebben beroep ingesteld tegen het besluit van 26 oktober 2017 (bestreden besluit) van het college inzake de afwijzing van hun verzoek om planschadevergoeding.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden in Breda op 5 juli 2018. Van eisers is [naam eiser] in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde, alsmede de door hen ingeschakelde deskundigen [naam deskundige] en [naam deskundige] (beiden werkzaam bij [naam makelaardij] Makelaardij B.V.). Het college heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. N. Snel en de door hem ingeschakelde deskundige mr. T. ten Have RT (Ten Have Advies v.o.f.).
Overwegingen
1. Op grond van de stukken en de behandeling ter zitting gaat de rechtbank uit van de volgende feiten en omstandigheden.
Eisers zijn sinds 15 november 1989 eigenaars van de onroerende zaak [adres eiser] te [plaatsnaam] .
Op 17 juni 2010 heeft de raad van de gemeente [plaatsnaam] het bestemmingsplan [naam bestemmingsplan] vastgesteld. Dat plan is op 16 september 2010 in werking getreden en onherroepelijk geworden. Op 18 augustus 2015 hebben eisers een aanvraag ingediend voor planschadevergoeding. Naar aanleiding daarvan heeft het college advies gevraagd aan Ten Have Advies v.o.f. (Ten Have).
Ten Have heeft het college op 8 november 2016 geadviseerd om het verzoek af te wijzen, omdat de (met verdiscontering van tijde van de aankoop voorzienbare nadeel resterende) planschade niet groter is dan de wettelijk verplichte forfaitaire aftrek van 2% van de waarde van de onroerende zaak vóór de planologische wijziging. Bij besluit van 28 november 2016 (primair besluit) heeft het college de aanvraag, onder verwijzing naar het advies van Ten Have, afgewezen.
Bij het bestreden besluit heeft het college de bezwaren van eisers tegen het primaire besluit ongegrond verklaard. Het primaire besluit is daarbij in stand gelaten.
2. Eisers hebben aangevoerd dat het bestreden besluit onzorgvuldig tot stand is gekomen. Het advies van Ten Have is volgens hen niet helder en onvolledig. In dat verband wijzen zij er – onder meer – op dat niet duidelijk is in hoeverre planologisch nadeel is geleden en hoe deze zich verhoudt tot de geconstateerde waardevermindering.
Eisers stellen verder dat Ten Have ten onrechte heeft aangenomen dat voor eisers bij de aankoop van hun onroerende zaken planologisch nadeel deels voorzienbaar was. Zij stellen dat de voorzienbaarheid van dat nadeel op basis van het bestemmingsplan [naam bestemmingsplan2] door de structuurvisie [naam structuurvisie] , het ontwerpbestemmingsplan [naam ontwerpbestemmingsplan] en het bestemmingsplan [naam bestemmingsplan3] is doorbroken. Daardoor was volgens hen een bedrijventerrein met een bebouwingspercentage van 60%, een maximale bouwhoogte van deels 10 meter en deels 30 meter en bedrijven in alle categorieën uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten niet te voorzien. Zij vinden het dan ook niet redelijk dat hen een bedrag van € 20.000,= aan voorzienbaarheid wordt tegengeworpen. Overigens merken zij op dat de hoogte van het bedrag ook niet is gemotiveerd.
Eisers hebben voorts aangevoerd dat bepaalde relevante nadelige planologische wijzigingen in onvoldoende mate zijn beoordeeld, namelijk de mogelijkheid om ter plaatse van het plangebied een afvalverwerkingsbedrijf te exploiteren met buitenopslag (zonder limitering stapelhoogte), de toename van het bebouwingspercentage en de toename van de maximale bouwhoogte voor bouwwerken geen gebouwen zijnde, alsmede het laten vervallen van een zonering ten opzichte van de [naam perceel]
Eisers wijzen op het advies van [naam makelaardij] Makelaardij, dat zij in de bezwaarprocedure hebben ingebracht en waarin is geconcludeerd dat de door eisers geleden planschade € 125.500,= bedraagt, gecorrigeerd met het normaal maatschappelijk risico € 108.550,=.
3. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kent het college degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge artikel 6.2, tweede lid, van de Wro blijft in ieder geval voor rekening van de aanvrager:
van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan twee procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade;
van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is:
van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of
van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.
4. Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van het oude planologische regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een aanvraag om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht. Vergelijk onder 8.3 van de overzichtsuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRS) van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582).
5. Aan de deskundigheid en onafhankelijkheid van Ten Have wordt door eisers niet getwijfeld, zo hebben zij desgevraagd ter zitting bevestigd. Ook aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies van Ten Have wordt niet getwijfeld. Aan de rechtbank ligt ter beoordeling of aan de inhoud van het advies van Ten Have gebreken kleven, zodanig dat het college dat niet aan het bestreden besluit ten grondslag heeft mogen leggen.
Ten Have heeft op basis van de planologische vergelijking geconcludeerd dat eisers planologisch nadeel hebben geleden en heeft de omvang van de schade, zo blijkt uit het oorspronkelijke advies van 8 november 2016, aangevuld met het advies van 14 maart 2017 en met het advies van 25 september 2017, bepaald op € 35.000,=. Het planologisch nadeel dat voor eisers voortvloeide uit het ten tijde van hun aankoop geldende bestemmingsplan wordt door Ten Have – op de peildatum – begroot op € 20.000,=, zodat als schade ten gevolge van niet voorzienbaar nadeel resteert van € 15.000,=. Rekening houdend met de wettelijk verplichte forfaitaire aftrek (normaal maatschappelijk risico) van – in ieder geval – 2% van de waarde van eisers’ onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, die door Ten Have is bepaald op € 16.700,=, heeft Ten Have geconcludeerd dat eisers niet in aanmerking komen voor een tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 van de Wro.
[naam makelaardij] Makelaardij is op basis van dezelfde planologische vergelijking gekomen tot een bepaling van de planschade op een bedrag van € 125.500,=. Gecorrigeerd met het normaal maatschappelijk risico van 2% resteert volgens [naam makelaardij] Makelaardij een tegemoetkoming in planschade van € 108.550,=.
De rechtbank heeft geconstateerd, en zo is ook ter zitting met partijen vastgesteld, dat het grote verschil in de omvang van de planschade voortkomt uit de taxatie van de waarde van de onroerende zaak van eisers na inwerkingtreding van de schadeveroorzakende planologische maatregel. Die is door Ten Have getaxeerd op € 820.000,= en door [naam makelaardij] Makelaardij op € 709.750,=. Beide deskundigen hebben de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voorafgaand aan de inwerkingtreding van de schadeveroorzakende maatregel getaxeerd op € 835.000,=.
Ter zitting is gesproken over het grote verschil in waardering door beide deskundigen. De rechtbank heeft daaruit afgeleid dat het verschil voor een groot deel kan worden verklaard doordat Ten Have in de waardebepaling is uitgegaan van twee woningen [adres eiser] en [adres eiser] ) en [naam makelaardij] Makelaardij is uitgegaan van één zelfstandige woning. Daarnaast is de planschade door Ten Have gekwalificeerd als ‘enigszins nadeliger’ (0-5% van de waarde), terwijl [naam makelaardij] Makelaardij is uitgegaan van ‘zware’ planschade (5-10% van de waarde).
Naar het oordeel van de rechtbank heeft Ten Have in haar opeenvolgende adviezen op voldoende inzichtelijke wijze gemotiveerd hoe zij tot haar schadebepaling is gekomen. Zeker met de nadere adviezen van 14 maart 2017 en 25 september 2017, waarin is gereageerd op het tegenrapport van [naam makelaardij] Makelaardij en waarin een nadere onderbouwing van de schadebepaling is gegeven, alsmede met de schriftelijke reactie op het beroepschrift van 28 mei 2018, acht de rechtbank de advisering van Ten Have voldoende inzichtelijk en concludent. Dat Ten Have daarbij niet elke schadecomponent heeft voorzien een schadebedrag heeft gekoppeld, maakt niet dat het college niet op dat advies had mogen afgaan.
Dat leidt tot het oordeel dat het college het advies van Ten Have aan het bestreden besluit ten grondslag heeft mogen leggen.
6. Op grond van artikel 6.3 van de Wro betrekt het college, met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade, bij zijn beslissing op de aanvraag in ieder geval:
de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak;
de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken.
Volgens vaste rechtspraak dient de voorzienbaarheid van de planologische wijziging als bedoeld in artikel 6.3 van de Wro te worden beoordeeld aan de hand van de vraag of ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in nadelig opzicht zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met voldoende concreet en ter openbare kennis gebrachte stukken, waaruit een voornemen tot wijziging van het planologisch regime kan worden afgeleid.
Partijen verschillen van standpunt of de planologische wijziging ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voor eisers voorzienbaar was, meer concreet of die voorzienbaarheid naderhand is doorbroken.
Peildatum voor de voorzienbaarheid is 15 november 1989. Toen gold het bestemmingsplan [naam bestemmingsplan2] . Dat is tussen partijen niet in geschil. De voorzienbaarheid van planologisch nadeel op grond van het bestemmingsplan [naam bestemmingsplan2] wordt door eisers op zich ook niet betwist. Eisers stellen zich op het standpunt dat de voorzienbaarheid is doorbroken door:
het structuurplan [naam structuurvisie] ;
het ontwerp-bestemmingsplan [naam ontwerpbestemmingsplan] in combinatie met het bestemmingsplan [naam bestemmingsplan3]
De rechtbank oordeelt dat het college terecht heeft geconcludeerd dat de voorzienbaarheid van nadeel op grond van het bestemmingsplan [naam bestemmingsplan2] niet is doorbroken. Het college heeft in dat verband terecht opgemerkt dat aan een ter inzage gelegd ontwerp van een bestemmingsplan geen zekerheid kan worden ontleend, omdat die terinzagelegging juist is bedoeld voor inspraak en dergelijke inspraakreacties veelal leiden tot aanpassing van het ontwerp. Zeker nu het ontwerp-bestemmingsplan [naam ontwerpbestemmingsplan] niet is gevolgd door de vaststelling van dat plan en niet is gesteld of gebleken dat sinds de vaststelling van dat ontwerp tot het moment dat eisers hun perceel aankochten enige beperking op grond van een voorbereidingsbesluit gold, van het door het bestemmingsplan [naam bestemmingsplan2] toegelaten bouwen of gebruik , mochten eisers er bij aankoop van hun perceel in 1989 niet van uitgaan dat dat planologisch nadeel niet meer zou worden gerealiseerd. Ten Have heeft voorts met de in haar advisering gegeven motivering voldoende aannemelijk gemaakt dat het structuurplan geen zekerheid bood dat de gebruiks- en bouwmogelijkheden op grond van het bestemmingsplan [naam bestemmingsplan2] zouden worden beperkt.
7. Het college heeft het verzoek van eisers om planschadevergoeding op goede gronden afgewezen.
Het beroep zal ongegrond worden verklaard.
Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van N.A. D’Hoore, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 september 2108.
De griffier is buiten staat deze
uitspraak mede te ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.