ECLI:NL:RBZWB:2018:5034

• Datum uitspraak: 29 augustus 2018
• Publicatiedatum: 29 augustus 2018
• Zaaknummer: 7105078 VV EXPL 18-53
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: L.A.J. Nuijten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil tussen buren over ontruiming en huurachterstand

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 29 augustus 2018, vorderde de eiseres, vertegenwoordigd door mr. K.A.M. Jaspers, de ontruiming van de woning van de gedaagde, vertegenwoordigd door mr. C.G. Matze, wegens ernstige overlast en huurachterstand. De eiseres stelde dat de gedaagde, sinds de huurovereenkomst op 3 november 2011, herhaaldelijk overlast veroorzaakte voor de buren en een huurachterstand had opgebouwd van € 3.524,43. De gedaagde betwistte de overlast en voerde aan dat de klachten van de buren ongegrond waren. De kantonrechter oordeelde dat er onvoldoende bewijs was voor de ernstige overlast en dat de gedaagde ook bijzondere omstandigheden had aangevoerd, zoals zijn psychische gesteldheid en de actieve bemoeienis van de Kredietbank. De kantonrechter besloot de zaak aan te houden tot 7 november 2018, zodat de gedaagde bewijs kon leveren van betaling van de huurtermijnen. De beslissing over de ontruiming werd uitgesteld, en de kantonrechter hield iedere verdere beslissing aan.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Breda

zaak/rolnr.: 7105078 VV EXPL 18-53

vonnis in kort geding d.d. 29 augustus 2018

inzake

[eiseres] ,

gevestigd te [woonplaats] ,

eiseres (hierna te noemen: [eiseres] ),

gemachtigde: mr. K.A.M. Jaspers, advocaat te Rotterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [adres] ,

gedaagde (hierna te noemen: [adres] ),

gemachtigde: mr. C.G. Matze, advocaat te Breda.

1. Het verloop van het geding

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

a. de dagvaarding van 7 augustus 2018 met producties;

b. de nagezonden producties 25 tot en met 31 van [eiseres] ;

c. de conclusie van antwoord met producties;

d. de ter zitting door (de gemachtigde van) [adres] ingediende aanvullende producties, bestaande uit een tweetal brieven van het UWV van 31 juli 2018 en 13 augustus 2018;

e. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 15 augustus 2018.

2. Het geschil

2.1

[eiseres] vordert bij wege van voorlopige voorziening, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad [adres] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de achterstallige huur tot en met 31 augustus 2018 en de huur vanaf 1 september 2018 tot het moment van de ontruiming, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente en met veroordeling van [adres] in de proceskosten.

2.2

[adres] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.

3. De beoordeling

3.1

Tussen partijen staan de volgende feiten vast:

- [eiseres] en [adres] hebben op 3 november 2011 een huurovereenkomst gesloten voor de (ver)huur van de woning aan het [adres] .

- Op 1 juni 2018 heeft [eiseres] [adres] een brief gestuurd, waarin onder meer het volgende staat:

“(…)
Sinds geruime tijd ontvangen wij meldingen vanuit uw wooncomplex over uw ‘ongewenste gedrag’ naar twee buren toe. Op 15 mei bent u op kantoor geweest voor een gesprek hierover en heeft u helder uiteen gezet wat uw standpunt is ten aanzien van de situatie. U zegt dat u wordt uitgedaagd. Ik kan niet bepalen wat zich werkelijk afspeelt in [adres] maar gezien de meldingen die wij ontvangen, hebben wij wel een inspanningsverplichting om deze situatie te veranderen en het wonen in [adres] voor iedereen weer prettig te laten verlopen. (…)
Normaal in de procedure vindt eerst een gesprek plaats tussen de partijen waarbij alles uitgesproken wordt naar elkaar, bijvoorbeeld in bijzijn van een bemiddelaar. Helaas is dit geen mogelijkheid meer tussen u en uw buren aangezien het conflict al te ver geëscaleerd is. (…)
adviseer ik u met klem (en uw buren ook) om alle buren zoveel mogelijk te negeren en niet te reageren op elkaar. (…)”.

- In een eerdere brief van [eiseres] aan [adres] van 7 maart 2018 staat onder meer het volgende:

“(…)
U veroorzaakt onrust en overlast in het complex. Dit is onacceptabel, zie art. 8.10 Algemene Huurvoorwaarden, en u dient hier per direct een einde aan te maken. (…)”.

- Verder staat in een brief van [eiseres] aan [adres] van 4 juli 2018 onder meer het volgende:

“(…)
De meldingen houden aan en de achterstand is nog steeds hoog, dit leidt ertoe dat we vanuit [eiseres] genoodzaakt zijn om deze zaak over te dragen aan een jurist en/ of deurwaarder. (…)”.

- Op 11 juli 2018 heeft [eiseres] een bewonersbijeenkomst georganiseerd en bijgewoond. [adres] is niet uitgenodigd voor deze bijeenkomst en was hierbij dan ook niet aanwezig.

- In de laatste brief van [eiseres] aan [adres] van 19 juli 2018 staat onder meer het volgende:

“(…)
Mijn cliënte, [eiseres] , heeft mij de opdracht gegeven een kort geding tegen u te starten waarin de onmiddellijke ontruiming van uw woning zal worden gevorderd, omdat u ernstige en structurele overlast veroorzaakt en een alsmaar oplopende huurachterstand heeft. (…)
Indien u het niet tot een kort geding wilt laten komen, dient u uiterlijk vóór 26 juli 2018 uw huurovereenkomst op te zeggen. (…)”.

- [adres] heeft een huurachterstand die op 1 augustus 2018 € 3.524,43 bedroeg, bestaande uit de maanden maart 2018 tot en met augustus 2018, minus € 430,00 (in verband met een op 27 juli 2018 door de Kredietbank West-Brabant (hierna te noemen: de Kredietbank) namens [adres] verrichte betaling) en € 24,21 (in verband met een verrekening van servicekosten).

- In diverse e-mailberichten aan [eiseres] heeft [adres] (een deel van de) klachten betwist. Bovendien wijst [adres] erop dat volgens hem niet hij maar de klagers het probleem zijn.

3.2

[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat het ervoor moet worden gehouden dat de rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden, aangezien [adres] tekort schiet in de nakoming van de huurovereenkomst door de ernstige en structurele overlast en huurachterstand. De niet betwiste huurachterstand en lopende huur worden om efficiencyredenen ook in dit kort geding gevorderd. Wat betreft het spoedeisend belang wijst [eiseres] erop dat er sprake is van een onhoudbare overlastsituatie. Daarnaast stelt [eiseres] dat zij wil voorkomen dat de huurachterstand tot oninbare hoogte oploopt.

3.3

[adres] voert als verweer aan dat slechts een klein deel van de overlastmeldingen deels waar is. Verder voert [adres] aan dat er sprake is van overlast over en weer en dat [eiseres] haar (maatschappelijke) taak heeft verzaakt en de kwestie niet objectief en onpartijdig heeft aangepakt. Ook het spoedeisend belang wordt door [adres] betwist.

3.4

De kantonrechter oordeelt als volgt.

3.4.1

De kantonrechter stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van een huurovereenkomst als voorlopige voorziening in kort geding een vordering tot een ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen, terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, de vordering zal toewijzen, terwijl het bovendien moet gaan om een zodanige tekortkoming dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.

Overlast

3.4.2

Gelet op de steeds slechter wordende verhouding tussen [adres] en een aantal omwonenden is de kantonrechter van oordeel dat [eiseres] een voldoende spoedeisend belang heeft bij haar ontruimingsvordering op grond van overlast. Wat betreft de diverse aan deze ontruimingsvordering ten grondslag gelegde klachten en overlastmeldingen heeft [adres] erkend dat hij bij een incident met betrekking tot een plantenbak op 29 april 2018 de heer [naam 3] (bewoner van [adres] 74) met een plastic buis op zijn hoofd heeft geslagen en een bloembak naar zijn hoofd heeft gegooid. Verder heeft [adres] erkend dat op 16 juli 2018 een auto voor het balkon van hem stopt, dat een van zijn vrienden uitstapt, dat deze van zijn auto in de richting van het balkon van [adres] loopt en een (nep)pistool uit zijn tas pakt en die korte tijd richt op het balkon, dat die vriend vervolgens lacht, iets naar [adres] gooit, die op zijn balkon staat en iets teruggooit, waarna de vriend van [adres] weer met de auto vertrekt. [eiseres] heeft van dit incident beeldmateriaal in het geding gebracht.

3.4.3

De overige klachten en overlastmeldingen met betrekking tot bijvoorbeeld het vliegen met een drone, het handelen in drugs en het omgaan met de hond zijn door [adres] gemotiveerd betwist. Zo heeft [adres] aangegeven dat hij in het verleden weleens een testvlucht maakte met een drone bij het wooncomplex aan het [adres] , maar dat hij daarmee op verzoek van omwonenden al in 2017 is gestopt, hetgeen ter zitting door [eiseres] is erkend. Wat betreft het handelen in drugs merkt [adres] op dat deze beschuldiging is gebaseerd op het feit dat er regelmatig mensen bij [adres] voor de deur of onder het balkon staan om iets te verhandelen. Dit betreft volgens [adres] echter niet het handelen in drugs, maar het handelen in (onderdelen van) drones. [adres] wijst hierbij op zijn bedrijf, genaamd [naam 1] , zijnde een webshop voor de verkoop van (onderdelen van) drones. Ook de stelling dat zijn honden overlast veroorzaken wordt door [adres] betwist. In dat kader verwijst hij onder meer naar diverse in het geding gebrachte verklaringen van omwonenden en bekenden die opmerken dat de honden geen overlast veroorzaken en dat [adres] goed met de honden omgaat. Tot slot verweert [adres] zich meer in het algemeen tegen de klachten van met name [naam 2] ( [adres] [NUMMER] ) en [naam 3] door erop te wijzen dat dit ‘notoire klagers’ zijn. Ter onderbouwing hiervan heeft [adres] onder meer verwezen naar een e-mailbericht van [naam 4] (voormalig woonconsulent bij [eiseres] ) aan hem van 8 maart 2016, waarin onder meer het volgende staat: “(…)
Wij als [eiseres] hebben diverse partijen ingeschakeld om mee te kijken naar deze problematiek rondom het klaaggedrag van mevrouw [naam 2] . (…)
Advies is en dat deed u al gaf u aan om [naam 5] en [naam 6] te negeren en niet in te gaan op hun gedrag ”. Ook wijst [adres] in dit kader op de verklaring van [naam 7] ( [adres] [NUMMER] ), waarin onder meer het volgende staat: “(…)
Het is dan ook zo dat ik pas geleden 2 dames aan de deur kreeg voor een handtekeningenactie. Het verhaal werd hier verdraaid en er werd gedaan alsof het voor een ander adres bedoeld was. (…)
ben ik tot inzien gekomen dat de dames van [adres] [NUMMER] en [NUMMER] mij hebben misleid om een handtekening te krijgen en deze meneer zijn woning uit te laten zetten. ”. Tot slot heeft [adres] een verklaring in het geding gebracht van twee voormalige bewoners van het [adres] die een kritische noot plaatsen bij de klagende partijen en de opstelling van [eiseres] .

3.4.3.1 Al met al kan vooralsnog in het licht van het gemotiveerde verweer van [adres] slechts worden geconstateerd dat waar het betreft de in 3.4.3 besproken
overige klachten en overlastmeldingen er niet zonder meer van aannemelijkheid, laat staan de juistheid en volledigheid, daarvan kan worden uitgegaan. Dat wordt niet anders indien bij de beoordeling worden betrokken de klachten over de facebookberichten en de raaf. Wat betreft de facebookberichten geldt dat daar tegenover staat dat uit onder meer de eerdergenoemde verklaring van [naam 7] volgt dat ook [naam 3] en [naam 2] de overlastkwestie hebben besproken met anderen en wat betreft de raaf staat onvoldoende vast dat deze daadwerkelijk overlast heeft veroorzaakt en heeft [adres] onweersproken gesteld dat deze inmiddels is vertrokken.

Met deze constatering zegt de kantonrechter overigens niet dat hij van oordeel is dat al deze klachten en overlastmeldingen onwaar of onvolledig zijn, maar om de – eventuele – juistheid en volledigheid hiervan vast te stellen is nader onderzoek nodig en daarvoor is in dit kort geding geen plaats.

3.4.4

Het bovenstaande neemt niet weg dat de door [adres] erkende overlastgevende gedragingen onder omstandigheden ernstig genoeg kunnen zijn voor toewijzing van de in dit kort geding gevorderde ontruiming van het gehuurde. Echter, hier speelt dat niet onaannemelijk is dat tegenover het gedrag van [adres] gedrag van omwonenden staat dat ook niet door de beugel kan.

Zo heeft [adres] met betrekking tot het plantenbakincident aangevoerd, dat er daarbij sprake was van grensoverschrijdende gedragingen over en weer. De bij dit incident betrokken buurman (de heer [naam 3] ) heeft naar zeggen van [adres] eigendommen van hem vernield, waaronder een boompje, en heeft hem belaagd met bloempotten. Ter onderbouwing van deze stelling verwijst [adres] onder meer naar zijn aangifte van het incident bij de politie, zijn e-mailbericht over het incident aan [eiseres] en de wijkagent van 30 april 2018 en de foto’s waarop de ravage op de balkons van [naam 3] én [adres] te zien is. De kantonrechter overweegt in dit verband, dat het – mogelijke – aandeel van de heer [naam 3] in het plantenbakincident weliswaar geen rechtvaardiging is voor het gedrag van [adres] , maar het is wel de vraag of [eiseres] in een dergelijk geval (waar twee kijven, hebben – mogelijk – beiden schuld) in redelijkheid kan optreden tegen alleen [adres] . Een houding waarop de onder 3.1 deels aangehaalde correspondentie wijst. Een en ander klemt temeer nu uit het eerdergenoemde e-mailbericht van [eiseres] aan [adres] van 8 maart 2016 blijkt dat [eiseres] kennelijk ook uitgaat van ‘problematiek rondom het klaaggedrag van [naam 2] ’. In zoverre heeft [eiseres] steken laten vallen door geen enkel gesprek te organiseren – eventueel in het bijzijn van een bemiddelaar – met alle betrokken partijen. In juli 2018 heeft [eiseres] weliswaar een vergadering belegd maar slechts de omwonenden en niet [adres] uitgenodigd.

Het antwoord op de zojuist gestelde vraag of [eiseres] in een dergelijk geval in redelijkheid kan optreden tegen alleen [adres] is (mede) afhankelijk van wat er exact is gebeurd en hoe het totaalbeeld eruit ziet. Daarover is vooralsnog evenwel onvoldoende zekerheid en in dit kort geding is geen plaats om nader bewijs te vergaren. Daarom is de kantonrechter van oordeel dat het plantenbakincident in dit geval niet tot toewijzing van de in deze procedure gevorderde ontruiming kan leiden. Datzelfde geldt voor het incident met het (nep)pistool. Daarbij is van belang dat een derde de ‘dader’ is van deze ongepaste grap. Weliswaar is deze derde een vriend van [adres] , maar [eiseres] heeft niet gesteld en aannemelijk gemaakt dat [adres] enige invloed heeft gehad op deze gedraging van zijn vriend en hem dat gedrag kan worden toegerekend. Sterker nog, [adres] heeft onweersproken gesteld dat hij niets wist van deze misplaatste grap van zijn vriend en dat hij hem er achteraf op heeft aangesproken met de mededeling dat hij dergelijke grappen niet meer moet uithalen. Overigens is er van een serieuze dreiging nooit sprake geweest. Niet alleen omdat het – zulks is niet (afdoende) weersproken – om een neppistool bleek te gaan, maar ook omdat op het overgelegde beeldmateriaal is te zien dat de vriend van [adres] slechts kort en met een lach op zijn gezicht een richtbeweging naar [adres] maakt. Niettemin had de vriend van [adres] deze actie zonder meer achterwege moeten laten en dient [adres] er alles aan te doen om iets dergelijks in de toekomst te voorkomen.

3.4.5

Het geheel overziende heeft de kantonrechter onvoldoende grond om waarschijnlijk te achten dat een bodemrechter, als het geschil aan hem wordt voorgelegd, de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op grond van overlast zal toewijzen. Op de overlastgrond zal de kantonrechter de ontruimingsvordering in dit kort geding dus niet toewijzen.

Wel merkt de kantonrechter uitdrukkelijk op dat, om de negativiteit jegens elkaar te doorbreken en om in ieder geval de absoluut grensoverschrijdende gedragingen, zoals fysiek geweld, te allen tijde te voorkomen, zowel [adres] als de omwonenden rekening dienen te houden met elkaars belangen. Aan [eiseres] doet de kantonrechter de oproep om dan ook alle in deze van belang zijnde betrokkenen / omwonenden, die – behoudens [adres] – geen partij zijn in dit geding, hierbij zo goed mogelijk te begeleiden.

Huurachterstand

3.4.6

Naast de overlast legt [eiseres] aan haar ontruimingsvordering ten grondslag dat er – ondanks aanmaningen – sprake is van een huurachterstand van ruim vijf maanden. Ook bij de ontruimingsvordering op grond van deze huurachterstand heeft [eiseres] naar het oordeel van de kantonrechter een voldoende spoedeisend belang. Bij dat oordeel speelt onder meer een rol de omvang van de huurachterstand en het feit dat de huurachterstand en de aanmaningen tot betaling niet door Van Zegsveld zijn betwist.

3.4.7

Wat betreft de inhoudelijke beoordeling stelt de kantonrechter voorop dat een huurachterstand van ruim vijf maanden in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Immers, uit artikel 6:265 BW volgt dat iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van één van zijn verplichtingen de schuldeiser de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Voor de ontbinding van een huurovereenkomst geldt bovendien als uitgangspunt dat een dergelijke vordering kan worden toegewezen, indien vaststaat dat ten tijde van de dag van de dagvaarding sprake is van een huurachterstand van drie of meer maandtermijnen. Echter, bij de beoordeling of de tekortkoming voldoende ernstig is om tot ontbinding over te gaan moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst, eventueel ook omstandigheden die na de gestelde tekortkoming hebben plaatsgevonden en de belangen van partijen over en weer (HR 10 augustus 1992, NJ 1992/715). Bovendien moet bij de beoordeling of een tekortkoming voldoende is om de ontbinding van een huurovereenkomst voor woonruimte te rechtvaardigen het gewicht van de tekortkoming (ook) worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder (HR 30 november 1984, NJ 1985/232 en Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 28 september 2004, ECLI:NL:GHSHE:2004:AR7499).

In deze zaak heeft [adres] als bijzondere omstandigheden aangevoerd dat hij er – met verwijzing naar een behandelplan van GGz Breburg, een verslag van een psychologisch onderzoek en een medicatiepaspoort – vanwege zijn psychische gesteldheid een groot belang bij heeft dat de ontruimingsvordering in dit kort geding wordt afgewezen. Verder heeft [adres] aangevoerd dat de huurachterstand is ontstaan doordat hij tijdelijk geen inkomen heeft genoten, maar dat hij blijkens ter zitting overgelegde stukken inmiddels weer inkomen geniet. Bovendien heeft [adres] met stukken aangetoond dat er thans sprake is van een actieve bemoeienis van de Kredietbank. Zo heeft [adres] het UWV gemachtigd om zijn uitkering over te maken aan de Kredietbank en de Kredietbank heeft ook al een eerste betaling aan [eiseres] verricht.

Onder deze omstandigheden is het onduidelijk hoe in een aanhangig te maken bodemprocedure de kantonrechter beslist. Mede daarin betrekkend dat [eiseres] de huurachterstand-grond om reden van efficiency aan de vordering tot ontruiming ten grondslag heeft gelegd, acht de kantonrechter toewijzing van de ontruimingsvordering op grond van de huurachterstand op dit moment voorbarig. De kantonrechter komt het in deze zinvol voor om de zaak aan te houden tot 7 november 2018, er vooralsnog van uitgaande dat met in achtneming van het navolgende dan meer duidelijkheid zal zijn geschapen.

[adres] zal in de gelegenheid worden gesteld om uiterlijk 7 november 2018 bewijsstukken van betaling van in ieder geval de lopende huurtermijnen vanaf 1 september 2018 tot en met 31 november 2018 in het geding te brengen. Daarnaast zal [eiseres] in de gelegenheid worden gesteld om zich uiterlijk op 7 november 2018 uit te laten over de door of namens [adres] verrichte betalingen. Vervolgens zal de kantonrechter in deze zaak vonnis wijzen. Alsdan bestaat meer aanwijzing hoe de kantonrechter in een aanhangig te maken bodemprocedure zal oordelen en zal in beginsel dan de ontruimingsvordering kunnen worden afgewezen als [adres] heeft aangetoond dat de lopende huur vanaf 1 september 2018 tot en met 31 november 2018 is betaald, waar tegenover staat dat de ontruimingsvordering in beginsel zal kunnen worden toegewezen als [adres] niet heeft aangetoond dat de lopende huur vanaf 1 september 2018 tot en met 31 november 2018 is betaald.

3.4.8

Iedere verdere beslissing zal worden aanhouden.

4. De beslissing in kort geding

De kantonrechter:

verwijst de zaak naar
woensdag 7 november 2018 voor het indienen van de in rechtsoverweging 3.4.7 bedoelde bewijsstukken door [adres] , alsmede voor het indienen van een schriftelijke bericht door [eiseres] zoals bedoeld in rechtsoverweging 3.4.7;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.A.J. Nuijten en in het openbaar uitgesproken op 29 augustus 2018.