Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Breda
zaak/rolnr.: 4580974 CV EXPL 15-6474
vonnis d.d. 4 april 2018
inzake
1.[eisers] ,
gevestigd en kantoorhoudende te [woonplaats 1] ,
2. [eisers] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
3. [eisers] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
eisers,
gemachtigde: mr. A. van den Heuvel, advocaat te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
gevestigd te [adres] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.H.L. van Dijkman en mr. S.G. Tichelaar, advocaten te Rotterdam.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als “ [eisers] ” en “ [gedaagde] ”.
1.Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. het tussenvonnis in deze zaak van 23 november 2016 met de daarin genoemde processtukken;
b. het deskundigenrapport van 12 oktober 2017 met bijlagen;
c. de conclusie na deskundigenbericht zijdens [eisers] van 6 december 2017;
d. de conclusie na deskundigenbericht zijdens [gedaagde] van 31 januari 2018 met één productie.
2.De verdere beoordeling
2.1
In het tussenvonnis van 12 oktober 2016 is overwogen dat er tussen partijen sprake is van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, namelijk het feit dat [gedaagde] geen uitvoering hoeft te geven aan het branchebeschermingsbeding, dat is opgenomen in de tussen de rechtsvoorgangster van [gedaagde] en [eisers] gesloten huurovereenkomst. Vervolgens is er een deskundigenonderzoek gelast om na te gaan of die omstandigheid van dien aard is dat [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Bij tussenvonnis van 23 november 2016 is mr. [naam 1] , werkzaam ten kantore van [naam 2] te Tilburg, benoemd als deskundige. Aan hem zijn de volgende vragen voorgelegd:
1. In hoeverre is de thans overeengekomen huurprijs van het gehuurde marktconform naar de maatstaven van artikel 7:303 lid 2 BW?
2. Welke invloed hebben de volgende factoren op de huurprijs? De markt waarbinnen het gehuurde ligt en, of en in hoeverre, [eisers] concurrentie te duchten heeft van de Op=Op Voordeelshop en van het Kruidvat.
3. Zijn er wat u betreft nog andere voor deze zaak relevante opmerkingen?
De deskundige heeft op 12 oktober 2017 zijn rapport opgeleverd.
2.2
[eisers] voert in haar conclusie na deskundigenbericht aan dat zij zich kan vinden in de door de deskundige vastgestelde huurwaardes. Echter, dienen deze nog naar beneden te worden bijgesteld, nu sprake is van gebreken, namelijk het overtreden van het non-concurrentiebeding door [gedaagde] . Zij voert vervolgens aan dat de onvoorziene omstandigheid, dat het non-concurrentiebeding wordt geschonden, dient te leiden tot een aanpassing van de huurprijs. Immers, haar omzet is substantieel gedaald, terwijl het non-concurrentiebeding, in samenhang met de verbouwing, naar alle waarschijnlijkheid had geleid tot een substantieel hogere omzet dan voorheen. De deskundige geeft vervolgens onvoldoende antwoord op de vraag of [eisers] concurrentie te duchten heeft van de Kruidvat en de Op=Op Voordeelshop. [eisers] biedt aan dat de heer [naam 3] (deskundige zijdens [eisers] ) daarover kan getuigen. [eisers] wijst er daarnaast op dat de deskundige de situatie, zoals deze in [naam 4] op dit moment is, als uitzonderlijk in Nederland bestempeld. Toewijzing van een huurprijsvermindering van 100%, dan wel een lager percentage aan huurprijsvermindering en schadevergoeding, ligt voor de hand, aldus [eisers] .
2.3
[gedaagde] voert ten opzichte van de vastgestelde huurwaardes aan dat de referentieperiode van vijf jaar dient te worden losgelaten, nu deze periode niets zegt over marktconformiteit van de huidige huurprijs. Het ligt voor de hand juist de huidige huurprijzen te vergelijken en niet de referentieperiode, nu er een renovatie heeft plaatsgevonden. Vervolgens voert zij aan dat uit het onderzoek van de deskundige voortvloeit dat referentieobject 1, waarvan de huurovereenkomst is gesloten voor de renovatie, een grote invloed heeft op de vastgestelde huurprijs, zodat onvoldoende rekening wordt gehouden met de renovatie van [naam 4] . Tot slot voert zij aan dat de deskundige ten onrechte de overeengekomen huurkortingen en investeringsbijdragen heeft meegenomen als correcties in de bepaling van de huurwaarde. Dit zijn immers onderhandelingsresultaten tussen partijen. Zij concludeert dan ook dat, indien met het voorgaande rekening wordt gehouden, de huurwaarde nauwelijks afwijkt van de thans te betalen huurprijs. Daarnaast maakt zij nog een aantal opmerkingen over het tweede deel van de vraagstelling van de kantonrechter. Zij constateert dat de deskundige zich niet uitlaat over de mate van concurrentie door de Kruidvat en de Op=Op Voordeelshop, zodat dit, naar mening van [gedaagde] , erop wijst dat er geen sprake is van directe en objectieve invloed op de huurwaarde van de bedrijfsruimte. De heer [naam 3] behoeft dan ook niet te worden gehoord. Tot slot voert zij aan dat de constatering van de deskundige dat er weinig winkelcentra in Nederland zijn, waar drie drogisterijen in zijn gevestigd, niets zegt over de invloed daarvan op de huurprijs. Zij concludeert dan ook dat er geen grond bestaat de huurovereenkomst te wijzigen op grond van gewijzigde omstandigheden ex artikel 6:258 lid 1 BW.
2.4
Alvorens tot de verdere beoordeling over te gaan zal de kantonrechter, gelet op de in de conclusies na deskundigenbericht verwoordde standpunten van partijen, kort bespreken wat is beslist in het tussenvonnis van 12 oktober 2016. In overweging 3.5 van dat vonnis is overwogen dat het branchebeschermingsbeding niet is overgegaan bij de verkoop en levering van het gehuurde aan [gedaagde] . Het voorgaande betekent dat het beding geen onderdeel meer uitmaakt van de overeenkomst en er dus geen sprake kan zijn van een gebrek of een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door de overtreding van dat specifieke beding. Huurprijsvermindering ex artikel 7:207 BW of schadevergoeding ex artikel 6:74 BW is, gelet op de wijze van procederen in deze zaak door [eisers] , in dat vonnis voor deze procedure dus al uitgesloten.
2.5
Vervolgens is in overweging 3.10 en verder van voornoemd vonnis bepaald dat er sprake is van een onvoorziene omstandigheid aan de zijde van [eisers] en dat de kantonrechter dient na te gaan of die omstandigheid van dien aard is dat [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Om dit te bepalen en vervolgens te kunnen bepalen in hoeverre de overeenkomst dient te worden ontbonden is het noodzakelijk dat de kantonrechter een beginpunt heeft, waarna nog rekening gehouden moet worden met de diverse omstandigheden, zodat uit die vergelijking de “waarde” van het branchebeschermingsbeding blijkt. Dat beginpunt volgt uit het onderzoek ex artikel 7:303 lid 2 BW. Het voorgaande betekent echter niet dat de kantonrechter gebonden is aan die toets. Immers, de gedeeltelijke ontbinding is geen huurprijsvaststelling zoals in een 7:303 BW-procedure, maar een inschatting naar redelijkheid en billijkheid op grond van artikel 6:258 lid 1 BW. Als wordt uitgegaan van het voorgaande dient op basis van de hierna volgende onderzoeksgegevens en omstandigheden als volgt te worden geconcludeerd.
2.6
Met betrekking tot de eerste vraag, of dient te worden overgegaan tot gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst, overweegt de kantonrechter dat zelfs als de redenering van [gedaagde] aangaande te bepalen huurprijs op grond van de toets van artikel 7:303 lid 2 BW volledig wordt gevolgd de huurprijs per jaar al met een bedrag van € 4.172,85 (exclusief btw), zijnde bijna 7,5% van de jaarlijkse huurprijs exclusief btw, dient te worden verminderd. Dan wordt er nog geen rekening gehouden met de overige omstandigheden. Met die stand van zaken is de kantonrechter van oordeel dat de omstandigheid, dat het branchebeschermingsbeding tussen partijen niet geldt, van dien aard is dat [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. De kantonrechter dient vervolgens in te schatten in hoeverre de huurovereenkomst gedeeltelijk dient te worden ontbonden. Bovendien zal ook worden uitgegaan van één huurprijs over de gehele periode. Het onderzoek gaat uit van twee ijkpunten, maar dit is niet van belang nu de vast te stellen huurprijs wordt bepaald in de omstandigheid dat het branchebeschermingsbeding niet tussen partijen was overeengekomen.
Onderzoek ex artikel 7:303 BW:
2.7
De kantonrechter overweegt dat een deskundige in beginsel de vrijheid heeft te kiezen welke vergelijkingspanden (en de daarbij behorende huurovereenkomsten) hij wel/niet bij zijn onderzoek betrekt en de hoeveelheid panden, die hij bij zijn onderzoek betrekt. Immers, artikel 303 lid 2 BW schrijft het aantal panden en duur van de totale huurperiode niet voor. Bij de beoordeling van de factoren, die voor een huurprijsvaststelling als de onderhavige van belang zijn, zoals het oordeel of bepaalde panden kunnen dienen als “vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse” en het oordeel dat bepaalde correctiefactoren bij de vergelijking moeten worden toegepast, dient groot gewicht te worden toegekend aan hetgeen de deskundige dienaangaande heeft geadviseerd. Niet alleen omdat hij door zijn specifieke deskundigheid en ervaring bij uitstek geschikt is om dergelijke factoren op hun waarde te schatten, maar ook omdat hij in de procedure een onafhankelijke positie inneemt. Een en ander betekent dat een partij die bezwaren heeft tegen (onderdelen) van het rapport van de deskundige, zwaarwegende argumenten zal moeten aanvoeren en die argumenten deugdelijk zal moeten onderbouwen.
2.8
Zoals hiervoor overwogen geldt het onderzoek op grond van artikel 7:303 lid 1 BW als beginpunt voor de kantonrechter om tot een, naar de omstandigheden van het geval, redelijke huurprijsvermindering, zijnde de gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst, te komen. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om van de referentieperiode af te stappen. Immers, naar het oordeel van de kantonrechter is de toepassing van de referentieperiode noodzakelijk om een gefundeerd startpunt te creëren. De overige omstandigheden zullen ervoor zorgdragen dat er uiteindelijk uitgekomen wordt op een, naar huidige omstandigheden, representatieve huurprijs. Het bezwaar zijdens [gedaagde] , tegen hantering van de referentieperiode, wordt dan ook gepasseerd.
2.9
Voorts is de kantonrechter van oordeel dat, zoals [gedaagde] stelt, de renovatie invloed heeft op de vast te stellen huurprijs. Immers, niet ongebruikelijk is het dat er tussen verhuurder en huurder een hogere huurprijs wordt vastgesteld na een renovatie. Uit het in het onderzoeksrapport opgenomen overzicht van de vergelijkingspanden volgt ook dat de panden, waarvan de huurovereenkomst na renovatie is gesloten, een hogere huurprijs per vierkante meter vertonen dan de huurprijs van het vergelijkingspand, waarvan de huurovereenkomst al voor de renovatie was afgesloten. Vervolgens blijkt dat dit laatste pand een significante rol speelt in de berekening van de gemiddelde huurprijs per vierkante meter, zodat de kantonrechter van oordeel is dat de renovatie onvoldoende is meegenomen in het onderzoek van de deskundige. De renovatie dient dan ook een verhogend effect te hebben op de door de deskundige vastgestelde huurprijs.
2.1
De kantonrechter is vervolgens van oordeel dat de huurkortingen en investeringsbijdragen juist wel, zoals ook door de deskundige is gedaan, dienen te worden meegenomen in de bepaling van de huurprijs. Immers, juist het feit dat dergelijke bijzondere omstandigheden voortvloeien uit contractonderhandelingen is een aanwijzing voor de huurwaarde van een pand. Het is logisch dat, indien geen kortingen of investeringsbijdragen werden verstrekt, de huurders dan niet hadden ingestemd met de uiteindelijk overeengekomen huurprijs, dan wel dat zij helemaal niet waren overgegaan tot het huren van de aan hen ter beschikking gestelde bedrijfsruimten. Hierdoor wordt juist de huidige marktwaarde van het gehuurde inzichtelijk gemaakt. Dit bezwaar zijdens [gedaagde] wordt dan ook gepasseerd.
Overige omstandigheden:
2.11
Voorts dient voor de vaststelling van de redelijke huurprijs, naast de uitkomsten van het onderzoek ex artikel 7:303 BW zoals hiervoor omschreven, rekening te worden gehouden, of en in welke mate de Kruidvat en de Op=Op Voordeelshop invloed hebben op de omzet van [eisers] en indirect op de huurprijs die zij dan bereid is te betalen, dan wel die in haar mogelijkheden ligt te betalen.
2.12
Partijen voeren beide aan dat de deskundige zich niet, dan wel onvoldoende, uit laat over de mate waarin de Kruidvat en de Op=Op Voordeelshop concurreren met [eisers] . [eisers] biedt vervolgens aan de heer [naam 3] te horen en [gedaagde] concludeert dat de deskundige kennelijk geen directe en objectieve invloed op de huurwaarde van de bedrijfsruimte heeft opgemerkt. De kantonrechter overweegt dat hij geen van partijen in hun stellingen zal volgen. Immers, zoals hiervoor overwogen volgt uit de vraagstelling van de kantonrechter dat de bedoeling van het deskundigenonderzoek was hem zoveel mogelijk handvatten te geven om op grond van gewijzigde omstandigheden een redelijke huurprijs vast te kunnen stellen. Uit de constateringen van de deskundige en Locatus volgt dat de Op=Op Voordeelshop als concurrent van [eisers] is aan te merken, zodat het voor de kantonrechter voldoende is onderbouwd dat haar aanwezigheid in [naam 4] , als discounter, invloed heeft op de omzet van [eisers] . Hetzelfde geldt voor de Kruidvat. Voorts geeft het overzicht van de hoeveelheid wijk-winkelcentra (klein) en hoe gebruikelijk het is dat in dergelijke winkelcentra meer dan één (en net zoals in onderhavige geval drie) drogisterijspeciaalza(a)k(en) zijn gevestigd ook een goed beeld van de concurrentie binnen [naam 4] . Dit is in ieder geval voldoende om het door [eisers] gestelde omzetverlies te onderbouwen van € 1.018.013,00 in 2014 naar € 852.355,00 in 2016. De deskundige geeft vervolgens in zijn rapport (bladzijde 44 en verder) aan dat detailhandelbedrijven, waar [eisers] onder valt, gemiddeld 5% van hun omzet aan huisvestingskosten besteden. Mede aan de hand hiervan wordt inzichtelijk of de thans te betalen huurprijs in redelijke verhouding staat tot de omzet van [eisers] in de afgelopen jaren.
2.13
Al met al is de kantonrechter van oordeel dat, gelet op alle omstandigheden van het geval (de renovatie en de overige hiervoor geschetste omstandigheden), de oorspronkelijke tussen partijen overeengekomen huurprijs substantieel hoger is dan een huidige redelijke huurprijs. De kantonrechter ziet dan ook aanleiding de huurovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, waarbij de huurprijs wordt vastgesteld op een bedrag van € 45.000,00 (exclusief btw) per jaar. Met betrekking tot deze vastgestelde huurprijs overweegt de kantonrechter dat de deskundige op basis van zijn rapport uitkomt op een bedrag van gemiddeld € 43.000,00 (exclusief btw) per jaar. Rekening houdende echter, anders dan de deskundige, met de renovatie, waarbij de huurprijs van referentiepand 1 gelijk wordt gesteld aan het gemiddelde van de overige panden, zou een huurprijs tussen de € 47.000,00 en € 48.000,00 (exclusief btw) per jaar redelijke geacht kunnen worden, maar indien vervolgens rekening wordt gehouden met de concurrentiepositie van [eisers] binnen het winkelcentrum is de kantonrechter van oordeel dat de huurprijs van € 45.000,00 (exclusief btw) per jaar redelijk is. Nu gedeeltelijke ontbinding op grond van artikel 6:258 lid 1 BW de bijzonderheid heeft dat deze bepaling met terugwerkende kracht kan worden toegepast, zal de kantonrechter de huurprijs vaststellen per 1 augustus 2014. Voorts zal zij [gedaagde] veroordelen het verschil in de betaalde huurprijs en de verschuldigde huurprijs terug te betalen.
2.14
Het voorgaande betekent dat enkel de bij wijziging van eis genoemde hoofdvorderingen onder 1 en 2 (op in het dictum aangepaste wijze) toewijsbaar zijn. De overige vorderingen worden afgewezen.
2.15
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Aan de zijde van [eisers] worden deze begroot op een bedrag van € 94,19 aan dagvaardingskosten, een bedrag van € 116,00 aan griffierecht en een bedrag van € 700,00 aan gemachtigdensalaris (3 punten à € 200,00 voor de dagvaarding, conclusie van repliek en de comparitie van partijen en ½ punt à € 200,00 voor de conclusie na deskundigenbericht), zijnde een totaalbedrag van € 910,19. De wettelijke rente over de proceskosten wordt, conform lokaal beleid, toegewezen als in het dictum vermeld.
2.16
De gevorderde nakosten zullen voorwaardelijk worden toegewezen, voor zover nakosten gemaakt zullen worden en [gedaagde] niet vrijwillig binnen veertien dagen na aanschrijving van [eisers] aan de veroordeling in het vonnis heeft voldaan. De nakosten zullen worden begroot conform landelijk beleid tot een half salarispunt (met een maximum van € 100,00), zijnde een bedrag van € 100,00. Dit bedrag wordt vermeerderd met de betekeningkosten van het vonnis van € 68,00 indien het vonnis na de hiervoor genoemde termijn is betekend.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1
verklaart voor recht dat de huurprijs, die [eisers] aan [gedaagde] vanaf 1 augustus 2014 dient te voldoen, in navolging van de gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst, wordt vastgesteld op een bedrag van € 45.000,00 (exclusief btw) per jaar;
3.2
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen de op grond van de beslissing onder 3.1 teveel betaalde huur;
3.3
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op een bedrag van € 910,19, daarin begrepen een bedrag van € 700,00 als salaris voor de gemachtigde van [eisers] ;
3.4
veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen de nakosten, welke voorwaardelijk worden begroot op € 100,00 voor het geval dat [gedaagde] gedurende veertien dagen na aanschrijving door [eisers] niet heeft voldaan aan de bij dit vonnis uitgesproken veroordeling, te vermeerderen met de betekeningkosten van het vonnis van € 68,00 indien het vonnis na die termijn is betekend;
3.5
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.G.M. Zander en in het openbaar uitgesproken op
4 april 2018.