Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht, enkelvoudige kamer
Locatie: Breda
Zaaknummers BRE 16/9042 en 16/9044
uitspraak van 23 februari 2018
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende] B.V., gevestigd te [plaats X],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Breda,
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De in één geschrift vervatte uitspraken van de heffingsambtenaar van 14 oktober 2016 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] en [adres 2] te [plaats X] (hierna: de objecten), zijn gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 februari 2018 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens belanghebbende, haar gemachtigde B.M.T. Claassen, verbonden aan Previcus Vastgoed te Beugen, en namens de heffingsambtenaar, [verweerder].
1.Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
2.Gronden
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van [adres 1] en gebruiker van [adres 2]. De objecten betreffen beide tankstations met aanhorigheden zoals een shop/foodplaza, autowascentrum, wasserette en aanhangwagenverhuur.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde van de objecten, per waardepeildatum 1 januari 2015 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2016 op € 585.000 voor de [adres 1] en € 1.074.000 voor de [adres 2]. Bij de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarden gehandhaafd.
2.3.
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de objecten te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende bepleit een waarde van respectievelijk € 455.000 en € 824.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarden.
2.4.
Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd. Ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde heeft deze voor beide objecten een taxatierapport overgelegd, waarin gebruik is gemaakt van de zogenoemde REN-methode (Real Estate Norm).
2.5.
De rechtbank stelt voorop dat de REN-methode een aantal locatie- en kwaliteitskenmerken definieert aan de hand waarvan op een objectieve manier de op een locatie mogelijk te verkopen hoeveelheid brandstof bepaald kan worden aan de hand van gegevens uit het verleden. Naast de in de taxatie opgenomen waardering van de gebouwen wordt voor de locatie een waarde bepaald aan de hand van de hiervoor genoemde gegevens. De som van deze waarderingen vormt de getaxeerde WOZ-waarde. Deze taxatiemethode is tot stand gekomen in overleg met vertegenwoordigers van de brancheorganisaties van motorbrandstofverkooppunten en wordt binnen de branche geaccepteerd. Gelet hierop kan naar het oordeel van de rechtbank deze methode bij tankstations als de onderhavige worden gehanteerd als basis voor de waardering in het kader van de Wet WOZ.
2.6.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde taxatierapporten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de objecten niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt hierbij dat belanghebbende in wezen enkel eigen taxatierapporten daartegen heeft ingebracht. In deze taxatierapporten heeft belanghebbende de waarde van de objecten bepaald door middel van de Discounted Cashflow-methode waarbij de opbrengsten, die overigens verschillen met de gegevens bij de heffingsambtenaar, zijn vermenigvuldigd met een factor ‘7’. Ter zitting kon belanghebbende desgevraagd niet aangegeven waardoor de verschillen in de gehanteerde gegevens zijn ontstaan en waarop de gehanteerde factor ‘7’ is gebaseerd, anders dan dat die factor een ervaringscijfer van de taxateur is. De rechtbank is derhalve van oordeel dat hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd van onvoldoende gewicht is om het taxatierapport van de heffingsambtenaar niet als uitgangspunt voor de waarde van de objecten te nemen.
2.7.
Gelet op het vorenstaande zijn de beroepen ongegrond verklaard.
2.8.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 23 februari 2018 door mr. C.A.F.M. Stassen, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. W.C.C. Koreman-de Bok, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.