ECLI:NL:RBZWB:2017:711

• Datum uitspraak: 24 januari 2017
• Publicatiedatum: 9 februari 2017
• Zaaknummer: AWB - 16 _ 1232
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.R.T. Pauwels
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling van de onroerende zaakwaardering en OZB-aanslagen in het kader van de Wet WOZ

In deze zaak heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 24 januari 2017 uitspraak gedaan over de waardering van een onroerende zaak en de daarop gebaseerde onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor de jaren 2014 en 2015. De belanghebbende, een gebruiker van de onroerende zaak, had bezwaar gemaakt tegen de WOZ-waarderingen en de bijbehorende OZB-aanslagen. De rechtbank constateerde dat de OZB-Verordening 2015 een lager tarief vermeldde dan het door de heffingsambtenaar gehanteerde tarief. Dit leidde tot de conclusie dat de OZB-aanslag voor 2015 moest worden verminderd. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar abusievelijk de oude verordening had gepubliceerd, wat de geldigheid van de aanslag in twijfel trok. De rechtbank verklaarde het beroep van de belanghebbende gegrond voor de OZB-aanslag 2015 en verlaagde deze tot € 2.399. Voor de OZB-aanslag 2014 werd het beroep ongegrond verklaard, omdat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet te hoog had vastgesteld, ondanks enkele kanttekeningen bij de taxatierapporten. De rechtbank kende de belanghebbende proceskosten toe van € 1.514 en gelastte de heffingsambtenaar het griffierecht van € 334 te vergoeden.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht, enkelvoudige kamer

Locatie: Breda

Zaaknummers BRE 16/1232 en BRE 16/1244

uitspraak van 24 januari 2017

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

[belanghebbende] , gevestigd te [plaats] ,

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Gilze en Rijen ,

de heffingsambtenaar.

De bestreden uitspraken op bezwaar

De uitspraak van de heffingsambtenaar van 26 februari 2016 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2014 is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) (hierna: WOZ 2014) en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2014 (BRE 16/1232);

De uitspraak van de heffingsambtenaar van 25 februari 2016 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2015 is gewaardeerd op grond van de Wet WOZ (hierna: WOZ 2015) en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2015 (BRE 16/1244).

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 januari 2017 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, de gemachtigde van belanghebbende [gemachtigde] , verbonden aan [kantoor] te Utrecht, en namens de heffingsambtenaar [persoon 1] , vergezeld door [taxateur] , taxateur.

Overigens

Desgevraagd heeft de heffingsambtenaar na de zitting – in zijn brief van 11 januari 2017 – aan de rechtbank te kennen gegeven dat de ‘Verordening onroerendezaak-belastingen 2015’ niet op de juiste wijze is bekendgemaakt (zie 2.13). Een kopie van dit schrijven wordt tegelijk met een afschrift van dit proces-verbaal aan belanghebbende verzonden.

1. Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep in de zaak BRE 16/1244 gegrond voor zover het de OZB-aanslag 2015 betreft;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar over 2015 voor zover zij de OZB-aanslag 2015 betreft;
• vermindert de OZB-aanslag 2015 tot een bedrag van € 2.399;
• verklaart de beroepen voor het overige ongegrond;
• veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.514;
• gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende in de zaak BRE 16/1244 betaalde griffierecht van € 334 aan deze vergoedt.

2. Gronden

2.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 1.620.000. Gelijktijdig met deze WOZ-beschikking is de aanslag onroerende-zaakbelastingen (hierna: OZB-aanslag) 2014 vastgesteld op € 2.502,90.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2014, vastgesteld voor het kalenderjaar 2015 op € 1.553.000. Gelijktijdig met deze WOZ-beschikking is de OZB-aanslag 2015 vastgesteld op € 2.570,22. Bij de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarden en de OZB-aanslagen gehandhaafd.

2.2.

Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een bedrijfspand dat wordt gebruikt voor [werkzaamheden] . De totale oppervlakte van de onroerende zaak bedraagt zonder verdiepingsvloeren ongeveer 5.709 m2 en mét verdiepingsvloeren ongeveer 15.384 m2.

WOZ

2.3.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata. Partijen hebben ter zitting verklaard het erover eens te zijn dat bij de waardebepaling rekening dient te worden gehouden met de in de onroerende zaak aanwezige verdiepingsvloeren.

Belanghebbende bepleit voor beide jaren primair een waarde van € 1.449.000 en subsidiair een waarde van € 1.494.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij de uitspraken op bezwaar vastgestelde waarden van € 1.620.000 (2014) en € 1.553.000 (2015).

Ter zitting heeft belanghebbende expliciet te kennen gegeven haar overige beroepsgronden, dat sprake is van schending van de hoorplicht, dat de gemeente mogelijk meer OZB heft dan is afgesproken met het Rijk, dat de objectafbakening onjuist is en dat zij recht heeft op een schadevergoeding, in te trekken.

2.4.

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.5.

Nu belanghebbende een lagere waarde bepleit dan de vastgestelde waarden, rust de bewijslast dat de aan de onroerende zaak toegekende waarden niet te hoog zijn op de heffingsambtenaar.

2.6.

De heffingsambtenaar heeft zowel voor de WOZ 2014 als voor de WOZ 2015 een taxatierapport overgelegd opgesteld door [taxateur] , WOZ-taxateur. In de taxatierapporten is de onroerende zaak getaxeerd op de door de heffingsambtenaar bepleite waarden van € 1.620.000 (2014) en € 1.553.000 (2015), onderscheidenlijk – indien wel rekening wordt gehouden met de verdiepingsvloeren – € 1.967.000 en € 1.900.000. De waarden zijn bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. In het taxatierapport over 2014 wordt verwezen naar een drietal ter vergelijking met de onroerende zaak opgevoerde objecten, zijnde [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] , alle gelegen te [plaats] . In het taxatierapport over 2015 wordt eveneens verwezen naar voornoemde referentieobjecten met uitzondering van [vergelijkingsobject 3] te [plaats] .

Als bijlage bij beide taxatierapporten is voorts een taxatierapport gevoegd dat is opgemaakt op 5 april 2016 door [persoon 2] , verbonden aan [kantoor 2] (hierna: rapport [X] ). Dit rapport is opgesteld in verband met een aandelenwaardering ten behoeve van een aangifte successierecht alsmede ten behoeve van een financieringsaanvraag. Dit rapport taxeert de ‘marktwaarde’ van de onroerende zaak op de waardepeildatum 4 november 2015 op € 1.600.000.

2.7.

Er zijn de nodige kanttekeningen te plaatsen bij de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapporten van de WOZ-taxateur. Zo zijn beide taxatierapporten niet voorzien van beeldmateriaal van de gebruikte referentieobjecten. Ook is het kwalitatieve deel van de taxatierapporten betrekkelijk summier; de taxatierapporten bestaan in de kern hoofdzakelijk uit de daarin opgenomen matrices betreffende de onroerende zaak en de hiervoor genoemde referentieobjecten. Bovendien is uit de overgelegde matrices niet goed af te leiden op welke wijze de taxateur tot een kapitalisatiefactor van 9,0 is gekomen. Ter zitting heeft de taxateur bevestigd dat hij de kapitalisatiefactor niet heeft herleid aan de hand van het VNG-rekenmodel; hij heeft de factor herleid uit gerealiseerde verkopen en huren van referentieobjecten rond de waardepeildata. Ook met de verdere toelichting van de taxateur ter zitting is echter weinig inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de kapitalisatiefactor 9,0 is gekomen, welke concrete gegevens hij daarbij heeft gebruikt, hoe hij deze gegevens heeft herleid, of en zo ja hoe hij met zijn methode rekening heeft gehouden met bijvoorbeeld het leegstandsrisico, en of en zo ja hoe hij rekening heeft gehouden met de WOZ-waarderingsficties. Ook is weinig inzichtelijk hoe tot de gehanteerde bruto huurwaarden, in het bijzonder de huur per m2, is gekomen.

2.8.

Ondanks het overwogene in 2.7 acht de rechtbank gelet op al hetgeen in het dossier aanwezig is toch aannemelijk dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak in de onderhavige jaren niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank overweegt hierbij dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling geen rekening heeft gehouden met de aanwezige verdiepingsvloeren. Gelet op hetgeen partijen ter zitting hebben verklaard is echter niet (langer) in geschil dat deze verdiepingsvloeren tot de onroerende zaak behoren. De rechtbank acht aannemelijk dat – anders dan belanghebbende kennelijk primair bepleit – aan de verdiepingsvloeren een waarde moet worden toegekend.

Belanghebbende heeft zich voor dat geval ter zitting op het standpunt gesteld dat aan de verdiepingsvloeren een waarde van € 45.000 moet worden toegekend gebaseerd op de restwaarde, zijnde – volgens belanghebbende – het oorspronkelijke investeringsbedrag na afschrijvingen. De rechtbank volgt belanghebbende daarin niet, omdat de rechtbank in verband met de huurwaardekapitalisatiemethode een meer geschikte benadering acht om een huurwaarde toe te kennen aan de verdiepingsvloeren. De heffingsambtenaar is bij zijn ‘taxatie met verdiepingsvloeren’ uitgegaan van een huurwaarde van de verdiepingsvloeren van respectievelijk € 3 en € 5 per m2. Deze taxatie als zodanig is door belanghebbende niet bestreden is en komt de rechtbank niet te hoog voor.

Ook indien gerekend zou moeten worden met een lagere kapitalisatiefactor dan 9 die door de heffingsambtenaar is bepleit, dan nog is aannemelijk dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn gelet op de – eerder niet meegenomen – waarde die aan de verdiepingsvloeren moet worden toegekend. Daarbij verdient opmerking dat de rechtbank aannemelijk acht dat de kapitalisatiefactor in elk geval niet lager is dan 8,5.

2.9.

De rechtbank heeft bij zijn in 2.8 gegeven bewijsoordeel ook rekening gehouden met het door de heffingsambtenaar overgelegde rapport [X] . Gelet op de daarin getaxeerde waarde van € 1.600.000, het feit dat in het rapport een kapitalisatiefactor van 9 is gehanteerd, de omstandigheid dat bij de voormelde waarde nog geen rekening is gehouden met de verdiepingsvloeren, de omstandigheid dat bij de waardering rekening is gehouden met een leegstandaftrek, en het gegeven dat in de jaren 2013 tot en met 2015 sprake was van een dalende markt, vindt de rechtbank in dit rapport steun voor haar oordeel dat de waarde van de onroerende zaak voor de onderhavige jaren niet te hoog is vastgesteld. Dat de in het rapport [X] gehanteerde waardepeildatum relatief ver verwijderd is van de waardepeildata voor de WOZ 2014 en WOZ 2015 en dat het rapport voor andere doeleinden is opgemaakt dan voor een WOZ-waardering, maakt in dit geval niet dat aan dit rapport in het geheel geen gewicht kan worden toegekend.

2.10.

Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd en hiervoor nog niet aan de orde is geweest, heeft geen aanleiding gegeven voor een ander oordeel. In het bijzonder zijn de verscheidene aangevoerde waardedrukkende omstandigheden onvoldoende onderbouwd.

2.11.

Gelet op het voorgaande heeft de rechtbank de beroepen in zoverre ongegrond verklaard.

OZB-aanslagen

2.12.

Partijen zijn het erover eens dat de OZB-aanslag over 2014 is vastgesteld overeenkomstig het tarief dat is vermeld in de 'Verordening onroerende-zaakbelastingen 2014’, zoals vastgesteld door de gemeente Gilze en Rijen. Nu voorts de WOZ-waarde voor het jaar 2014 niet te hoog is, is het beroep betreffende de OZB-aanslag over het jaar 2014 daarom ongegrond.

2.13.

De rechtbank heeft de heffingsambtenaar ter zitting voorgehouden dat hij voor het jaar 2015 kennelijk een tarief van 0,1655% heeft gehanteerd terwijl – naar de rechtbank ambtshalve heeft geconstateerd – de 'Verordening onroerende-zaakbelastingen 2015’ van de gemeente Gilze en Rijen, zoals die volgens www.officielebekendmakingen.nl is bekendgemaakt in het Gemeenteblad, een tarief van 0,1545% vermeldt. De heffingsambtenaar heeft hierover desgevraagd (en met toestemming van belanghebbende) na de zitting – in zijn brief van 11 januari 2017 – verklaard dat in de 'Verordening onroerende-zaakbelastingen 2015’ zoals gepubliceerd in het Gemeenteblad ten onrechte de tarieven uit 2014 zijn overgenomen in plaats van de door de gemeenteraad vastgestelde (hogere) tarieven voor 2015 (die wel op de gemeentelijke internetsite staan). De heffingsambtenaar concludeert daarom dat de OZB-aanslag 2015 moet worden verminderd tot een berekend naar het tarief zoals dat is bekendgemaakt. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin: hetzij de in het Gemeenteblad bekendgemaakte verordening is geldig (met het tarief van 0,1545%), hetzij die verordening is niet in werking getreden in welk geval de oude verordening (2014) nog geldt (eveneens met het tarief van 0,1545%). De OZB-aanslag 2015 moet worden verminderd tot een bedrag van € 2.399 (0,1545% van € 1.553.000). Het beroep is in zoverre gegrond.

2.14.

Gelet op wat in 2.13 is overwogen vindt de rechtbank aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken in de zaak BRE 16/1244. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling in de zaak BRE 16/1232.

De kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.482 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 246, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1). De rechtbank ziet in de zwaarte van de zaak geen aanleiding uit te gaan van een hogere wegingsfactor, zoals door belanghebbende bepleit. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard akkoord te gaan met de overige door belanghebbende genoemde proceskosten van € 32. De rechtbank kent derhalve een proceskostenvergoeding van € 1.514 toe.

Deze uitspraak is gedaan op 24 januari 2017 door mr. M.R.T. Pauwels, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. J.H.M. van Ooijen, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.