Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Zittingsplaats: Middelburg
zaak/rolnr.: 5422500 / 16-5822
vonnis van de kantonrechter d.d. 12 april 2017
in de zaak van
de vereniging van eigenaars
VERENIGING VAN EIGENAREN VAN APPARTEMENTEN IN DE SERVICEFLAT “DE MIDDELBURCHT”,
gevestigd te Middelburg,
eisende partij in conventie,
gedaagde partij in reconventie,
verder te noemen: de VvE,
gemachtigde: mr. T. Delmée,
t e g e n :
[bewoonster] ,
wonende te Middelburg,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
verder te noemen: [bewoonster] ,
gemachtigde: N.P.J. van Uffelen.
het verloop van de procedure
De procedure is als volgt verlopen:
- dagvaarding van 4 oktober 2016,
- conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie,
- tussenvonnis van 7 december 2016,
- conclusie van antwoord in reconventie,
- brief met bijlagen namens [bewoonster] , ingekomen op 28 februari 2017,
- brief met bijlagen van mr. Delmée, ingekomen op 3 maart 2017,
- brief met bijlage namens [bewoonster] , ingekomen op 7 maart 2017,
- brief met bijlage van mr. Delmée, ingekomen op 10 maart 2017,
- mondelinge behandeling van de zaak.
de beoordeling van de zaak
in conventie en in reconventie:
1. In het tussenvonnis is een mondelinge behandeling van de zaak gelast die plaatshad op 13 maart 2017. Van de mondelinge behandeling is geen proces-verbaal opgemaakt.
2.1.
De serviceflat “De Middelburcht” is een gebouw aan de Henry Dunantlaan te Middelburg. Bij notariële akte van 24 november 1972 (verder: de akte van splitsing) is het gesplitst in 114 appartementen en is de VvE opgericht. De VvE is een vereniging van eigenaars als bedoeld in artikel 5: 124 BW. Volgens artikel 19 van de akte van splitsing is het doel van de VvE het voeren van het beheer over het gebouw “De Middelburcht”.
2.2.
[bewoonster] is sinds [datum] eigenaar van het appartement Henry Dunantlaan 18 te Middelburg, een 3-kamer appartement in De Middelburcht. Zij is van rechtswege lid van de VvE.
2.3.
De algemene vergadering van de VvE stelde in haar vergadering van 3 december 2014 de begroting voor 2015 vast en bepaalde daarbij de bijdrage voor een 3-kamer appartement op € 344,-- met een voorschot stookkosten van € 60,--, dat is in totaal € 404,-- per maand. De algemene vergadering bepaalde de bijdrage voor 2016 op hetzelfde bedrag als voor 2015. Ondanks aanmaningen en sommaties, betaalde [bewoonster] de bijdragen niet volledig.
2.4.
Naast de VvE is opgericht de “Coöperatie tot verlening van diensten aan de bewoners van de serviceflat “De Middelburcht” U.A.”. Deze coöperatieve vereniging is per 31 december 2013 omgezet in een “gewone” vereniging, de Vereniging tot verlening van diensten aan de bewoners van de serviceflat “De Middelburcht” (verder: de VvD). [bewoonster] is geen lid van de VvD. Tot en met 2014 bracht de VvD aan haar leden maandelijkse bijdragen in rekening en daarna niet meer.
in conventie:
3.1.
De VvE vordert de veroordeling van [bewoonster] , zakelijk weergegeven, tot betaling van:
- € 3.307,58, te vermeerderen met een bedrag van € 404,-- per maand vanaf 1 oktober 2016 met de wettelijke rente,
- € 452,26 als vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, alsmede de proceskosten met wettelijke rente,
- de nakosten met wettelijke rente.
Het bedrag van € 3.307,58 bestaat uit € 3.272,60 aan volgens de VvE te weinig betaalde bijdragen over de periode november 2015 tot en met september 2016 en € 34,98 aan wettelijke rente daarover tot en met 27 september 2016.
3.2.
De VvE baseert haar vordering tot betaling van bijdragen primair op de besluiten van de algemene vergadering van de VvE tot vaststelling van de bijdragen over 2015 en 2016. Volgens haar schiet [bewoonster] toerekenbaar tekort in de nakoming van haar betalingsverplichtingen.
3.3.
Kernpunt van geschil is of de besluiten tot vaststelling van de bijdragen over 2015 en 2016 nietig zijn omdat zij in strijd zijn met de akte van splitsing, zoals [bewoonster] stelt en de VvE betwist.
4.1.
Artikel 14 van de akte van splitsing luidt:
“
1. Ieder der eigenaren is in de gemeenschap gerechtigd voor het hiervoor in deze akte voor het betrokken appartement genoemde aandeel.
1. Ieder der eigenaren is in de gemeenschap gerechtigd voor het hiervoor in deze akte voor het betrokken appartement genoemde aandeel.
(…)
3. In diezelfde verhouding zijn de eigenaren verplicht bij te dragen in en zijn zij tegenover derden aansprakelijk voor de gezamenlijke kosten en lasten.”
4.2.
Artikel 15 van de akte van splitsing bepaalt onder meer:
“
Tot de schulden, kosten en lasten(…)
worden gerekend:
Tot de schulden, kosten en lasten(…)
worden gerekend:
a. die, welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw of de daartoe behorende installaties of tot het behoud daarvan.
b. die, welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen(…)
;
;
c. die, welke verband houden met de aanstelling van de administrateur en met de administratie van het gebouw;
d. de kosten van een rechtsgeding(…)
;
;
e.(…)
;
;
f. de assurantiepremieën(…)
;
;
g. de verschuldigde publiekrechtelijke lasten;
h. alle overige schulden, kosten en lasten gemaakt in het belang van alle eigenaren of door de gezamenlijke eiegenarenlees: eigenaren)
als zodanig verschuldigd, voor zover deze kosten niet voor rekening van derden of de coöperatieve vereniging(lees nu: de VvD)
komen.”
als zodanig verschuldigd, voor zover deze kosten niet voor rekening van derden of de coöperatieve vereniging(lees nu: de VvD)
komen.”
4.3.
Artikel 16 van de akte van splitsing bepaalt, voor zover nu van belang:
“
1. Tijdig voor het begin van elk kalenderjaar zal de administrateur een begroting ontwerpen en aan de vergadering van eigenaren voorleggen ter vaststelling van de exploitatiekosten van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw en toebehoren en daar daartoe behorende installaties.
1. Tijdig voor het begin van elk kalenderjaar zal de administrateur een begroting ontwerpen en aan de vergadering van eigenaren voorleggen ter vaststelling van de exploitatiekosten van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw en toebehoren en daar daartoe behorende installaties.
(…)
4. Op de grondslag van de begroting zal elk der eigenaren maandelijks bij vooruitbetaling in de kas van de vereniging van eigenaren storten een voorschot ten bedrage van een twaalfde deel van de bijdragen, waartoe hij overeenkomstig het bepaalde in artikel 14 verplicht is.”
4.4.
Gelet op artikel 2: 14 lid 1 in samenhang met artikel 5: 129 lid 1 BW slaagt het beroep van [bewoonster] op nietigheid van de besluiten van de algemene vergadering van de VvE tot vaststelling van de maandelijkse bijdragen over 2015 en 2016 indien deze besluiten in strijd zijn met de akte van splitsing.
4.6.
Uit de toelichting op de begroting over 2015 van de VvE (onderdeel van productie 3 bij dagvaarding) volgt dat de totale uitgaven van de VvE over 2014 waren begroot op € 199.400,-- en over 2015 op € 414.150,--, dat wil zeggen ruim twee keer zoveel als over 2014. De totale uitgaven van de VvD over 2014 waren begroot op € 308.300,-- en over 2015 op nihil. Een groot deel van de kosten werd tot en met 2014 ten laste van de VvD gebracht en betaald uit de bijdragen van haar leden en daarna op grond van de besluiten van de algemene vergadering van de VvE ten laste van de VvE.
4.7.
Het enkele feit dat lasten voorheen voor rekening van de VvD kwamen, betekent niet dat het besluit dat deze vanaf 2015 voor rekening van de VvE komen in strijd is met de akte van splitsing. Beslissend is of de in de begroting voorziene uitgaven zijn aan te merken als gezamenlijke schulden, kosten en lasten als bedoeld in de artikelen 14 lid 3 en 15 van die akte en die passen bij de statutaire doelstelling, als verwoord in artikel 19. Zolang schulden, kosten en lasten, gemaakt in het belang van alle eigenaren of door de gezamenlijke eigenaren als zodanig verschuldigd voor rekening van de VvD kwamen, konden die schulden, kosten en lasten op grond van artikel 15 aanhef en onder h van de akte van splitsing niet ten laste van de VvE worden gebracht, maar dat geval doet zich vanaf 2015 niet meer voor.
4.8.
Volgens de toelichting op de begroting over 2015 is een bedrag van € 3.400,-- opgenomen voor recreatie (ook wel aangeduid als de recreatiecommissie). Voorheen werden die kosten gebracht voor rekening van de VvD. Bij vonnis van 15 maart 2017 in de gevoegde zaken met rolnummer 15-5783 - waarbij de VvE partij is met andere appartementseigenaren dan [bewoonster] - oordeelde de kantonrechter dat het evident is dat de statutaire doelstelling van de VvE geen ruimte biedt voor de kosten van een recreatiecommissie. Recreatie behoort niet tot het beheren van het gebouw “De Middelburcht”. De kantonrechter verenigt zich daarmee. Ook tijdens de mondelinge behandeling van de zaak is namens de VvE onvoldoende begrijpelijk toegelicht dat en waarom de kosten van recreatie (of de recreatiecommissie) passen in de statutaire taak van de VvE.
4.9.
Dit brengt mee dat het beroep van [bewoonster] op de nietigheid van de besluiten tot vaststelling van de begrotingen over 2015 en 2016 gegrond is. De kantonrechter betrekt hierbij dat de bijdrage voor 2016 is vastgesteld op hetzelfde bedrag als over 2015 en dat volgens de VvE ook in de bijdragen over 2016 een bedrag is begrepen voor de kosten van de recreatiecommissie. De VvE wordt dan ook niet gevolgd in haar standpunt dat hetgeen is opgenomen in de bijdragen voor 2015 en 2016 allemaal valt onder de in de akte van splitsing opgenomen schulden, kosten en lasten.
4.10.
Met de vaststelling dat de besluiten tot vaststelling van de begrotingen over 2015 en 2016 - en daarmee tot vaststelling van de bijdragen over die jaren - aan nietigheid lijden doordat daarin bedragen zijn begrepen voor kosten van de recreatiecommissie, slaagt het verweer van [bewoonster] tegen de vordering tot betaling van de bijdragen op de primaire grondslag. Of die besluiten ook nietig zijn omdat andere kosten dan die voor recreatie zijn begrepen in die begrotingen en bijdragen die niet passen in de statutaire doelstelling van de VvE, zoals de kantonrechter wel oordeelde in het vonnis van 15 maart 2017 in de zaak met rolnummer 15-5783, kan daarom in het midden blijven.
4.11.
Omdat het oordeel dat het beroep op nietigheid slaagt grote gevolgen kan hebben voor de VvE en haar leden, zal hoger beroep tegen dit vonnis worden opengesteld.
4.12.
De zaak wordt verwezen naar de rol van 7 juni 2017. Partijen dienen zich er dan over uit te laten of al dan niet hoger beroep tegen dit vonnis is of zal worden ingesteld. Indien dat wel het geval is, zal deze zaak worden aangehouden totdat het gerechtshof in dat hoger beroep zal hebben beslist.
4.13.
De kantonrechter komt dan ook toe - voor het geval dit vonnis niet in hoger beroep zal worden vernietigd - aan de beoordeling van de subsidiaire grondslag van de vordering, te weten ongerechtvaardigde verrijking. Het debat tussen partijen over die grondslag is nog onvoldragen, zodat partijen, om te beginnen de VvE, de gelegenheid krijgen bij akte hun standpunten over die grondslag nader toe te lichten en met stukken te onderbouwen. Te denken valt daarbij aan facturen waaruit blijkt van de gestelde kosten over 2015 en 2016.
4.14.
[bewoonster] stelt steeds een bijdrage van € 170,-- per maand te voldoen aan de VvE, gelijk aan de bijdrage die gold tot en met 2014. Uit het voorgaande volgt dat aannemelijk is dat dit bedrag te laag is, omdat diverse kosten die voorheen voor rekening van de VvD werden gebracht en toen werden opgebracht door de leden van die (coöperatieve of “gewone”) vereniging, met ingang van 2015 terecht voor rekening worden gebracht van de VvE en dus moeten worden gefinancierd door haar leden. Afgezien daarvan geldt dat volgens de VvE [bewoonster] zelfs niet betaalde wat zij naar eigen inzicht wel verschuldigd was. Bij akte dient de VvE zich gemotiveerd uit te laten over de van [bewoonster] ontvangen betalingen over 2015 en 2016.
4.15.
Als de VvE een akte neemt, mag [bewoonster] reageren bij antwoordakte.
in reconventie:
5.1.
[bewoonster] vordert de veroordeling van de VvE tot betaling van € 25.312,-- met de wettelijke rente daarover vanaf 7 december 2016 en de proceskosten.
5.2.
Als grond van de vordering voert [bewoonster] aan een onrechtmatige daad van de VvE en ongerechtvaardigde verrijking.
5.3.
De VvE betwist de vordering en de daarvoor aangevoerde gronden.
6.1.
De zaak is niet van dien aard dat zij moet worden behandeld en beslist door de kantonrechter ongeacht het beloop van de vordering. De vordering beloopt meer dan € 25.000,--. Toch wordt de zaak behandeld en beslist door de kantonrechter omdat de samenhang van deze vordering met de vordering in conventie zich tegen afzonderlijke behandeling verzet.
6.2.
Het komt erop neer dat volgens [bewoonster] de VvE de overdracht van een ander appartement in De Middelburcht aan [bewoonster] heeft tegengehouden. Ten onrechte werd de eis gesteld dat [bewoonster] lid zou worden van de VvD. Doordat de eigendomsoverdracht van dat appartement is tegengehouden, was [bewoonster] genoodzaakt het appartement aan te kopen waar zij nu woont. Het verschil van de aankoopwaarden (€ 45.500,-- -€ 30.000,-- =) € 15.500,-- is schade die door de VvE moet worden vergoed. Daarnaast leverde [bewoonster] als huurder van een appartement in De Middelburcht in de periode van 1 juli 2011 tot 1 februari 2015 een verplichte bijdrage aan aanvankelijk de coöperatieve dienstenvereniging en later de VvD. Met deze bijdragen tot in totaal € 9.812,-- zijn de VvD en nu de VvE ongerechtvaardigd verrijkt.
6.3.
Artikel 3 lid 2 van de akte van splitsing bepaalt dat vervreemding van een appartement alleen mogelijk is aan personen, die een schriftelijke verklaring kunnen overleggen van de coöperatieve vereniging (vanaf 31 december 2013 de VvD als haar rechtsopvolger), dat zij als lid van die vereniging zijn toegelaten.
6.4.
De besturen van de VvE en de VvD bestaan uit dezelfde personen. De penningmeester schreef op 10 oktober 2014 een brief aan de notaris die kennelijk was belast met de overdracht van de eigendom van een appartement in De Middelburcht dat [bewoonster] had gekocht. In die brief wees de penningmeester op de aangehaalde passage uit de akte van splitsing. Ook schreef hij dat [bewoonster] als huurster het standpunt heeft ingenomen dat zij geen lid is van de VvD en geen bijdragen voor de VvD hoeft te betalen, welk standpunt naar het oordeel van het bestuur onjuist is. De voorgenomen vervreemding kan pas plaatsvinden nadat [bewoonster] schriftelijk heeft meegedeeld dat zij zich als lid van de VvD aanmeldt, aldus de brief van 10 oktober 2014. De overdracht van dit appartement aan [bewoonster] is niet doorgegaan, zij heeft een ander appartement gekocht waarvan zij nu de eigenaar is.
6.5.
Naar de kantonrechter begrijpt, beschouwt [bewoonster] de inhoud van de brief van 10 oktober 2014 als een onrechtmatige daad van de VvE ten opzichte van [bewoonster] als gevolg waarvan zij schade heeft geleden. De kantonrechter volgt hierin [bewoonster] niet. Als wordt aangenomen dat de brief van 10 oktober 2014 ook namens de VvE is geschreven en niet uitsluitend namens de VvD, wordt in die brief gewezen op de inhoud van artikel 3 lid 2 van de akte van splitsing en het standpunt van de VvE dat vervreemding van een appartement alleen mogelijk is aan iemand die als lid van de VvD is toegelaten en dat iedere eigenaar verplicht is om de bijdrage te betalen aan de VvD. Niet valt in te zien dat een brief met deze inhoud onrechtmatig is. De omstandigheid dat volgens een vonnis van de kantonrechter van 15 oktober 2014 - en in hoger beroep volgens het gerechtshof - het lidmaatschap van de VvD kan worden opgezegd zodat als gevolg daarvan het lidmaatschap eindigt, maakt dit niet anders. Het is op zich niet onrechtmatig aan de notaris in de gegeven omstandigheden een mededeling te doen van deze inhoud, ook als die op onderdelen niet wordt ondersteund door de latere rechterlijke uitspraken. De vordering tot schadevergoeding wegens onrechtmatige daad is niet toewijsbaar.
6.6.
Naar de kantonrechter begrijpt, betaalde [bewoonster] als huurder van een appartement in De Middelburcht bijdragen aan de VvD. Niet valt in te zien dat de VvE ongerechtvaardigd is verrijkt door bijdragen, betaald aan de VvD. De VvE en de VvD zijn verschillende rechtspersonen. Afgezien daarvan kan van schadevergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking pas sprake zijn als de VvE is verrijkt, [bewoonster] is verarmd, een verband bestaat tussen die verrijking en die verarming, de verrijking ongerechtvaardigd is en schadevergoeding redelijk is. [bewoonster] schiet op dit punt tekort in haar stelplicht.
6.7.
De vordering is niet toewijsbaar. [bewoonster] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten.
de beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
bepaalt dat hoger beroep tegen dit vonnis open staat;
verwijst deze zaak naar de rolzitting van 7 juni 2017 te 09.00 uur opdat partijen bij akte zich erover uitlaten of tegen dit vonnis hoger beroep is of zal worden ingesteld;
gelast de VvE, zodra vaststaat dat geen hoger beroep tegen dit vonnis is of zal worden ingesteld, dan wel dat dit vonnis in hoger beroep niet is vernietigd, bij akte de subsidiaire grondslag van de vordering nader toe te lichten en met stukken te onderbouwen en zich uit te laten over de van [bewoonster] ontvangen betalingen over 2015 en 2016, zoals in dit vonnis onder 4.13 en 4.14 overwogen;
houdt iedere verdere beslissing aan;
in reconventie:
wijst de vordering af;
veroordeelt [bewoonster] in de kosten van het geding, welke aan de zijde van de VvE tot op heden worden begroot op € 600,-- wegens salaris van de gemachtigde van de VvE.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kool, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 april 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.