Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Tilburg
zaaknummer 5545451 CV EXPL 16-9006
zitting van 19 april 2017
inzake
[eiseres] ,
wonende te [vreemdelingen] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. T.M. ten Velde, advocaat te Tilburg,
toevoeging verleend door de raad voor rechtsbijstand te Den Bosch onder nummer 1HR1076,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [adres 1] ,
2.
[gedaagde sub 2] ,
[gedaagde sub 2] ,
wonende te [adres 2] ,
3.
[gedaagde sub 3] ,
[gedaagde sub 3] ,
wonende te ( [adres 3] ,
gedaagden,
procederend in persoon.
1.Het verdere verloop van de procedure
1.1
De verdere procedure blijkt uit de volgende stukken:
het tussenvonnis van 14 december 2016 met de daarin genoemde stukken;
de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling ter zitting van
20 februari 2017.
1.2
Hierna is vonnis bepaald.
2.Het geschil
2.1
Eiseres vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden te veroordelen tot betaling van de door eiseres geleden schade van € 2.500,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 september 2016 dan wel vanaf de datum uitspraak tot aan de dag van de volledige betaling door gedaagden, met veroordeling van gedaagden in de proceskosten.
2.2
Gedaagden voeren verweer.
3.De verdere beoordeling van het geschil
3.1
Tussen partijen staat in rechte het volgende vast.
Blijkens een aanslagbiljet gemeentelijke belastingen van 28 februari 2015 met betrekking tot het adres [adres 4] is over de periode van 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 een bedrag van € 78,08 aan Rioleringsheffing in rekening gebracht.
Op 26 februari 2015 is de moeder van gedaagden overleden, waarna gedaagden de woning aan het adres [adres 4] hebben geërfd.
Eiseres als koper en gedaagden (als erfgenamen van [naam 1] ) als verkopers hebben op 22 april 2015 een koopovereenkomst gesloten ter zake van de woning met tuin en ondergrond aan de [adres 4] (hierna: de koopovereenkomst).
In artikel 5 van de koopovereenkomst is het volgende vermeld.
“ (…) Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning (en de bijgebouwen) meer dan vijftig jaar oud zijn, wat inhoudt dat de eisen die aan bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan die voor nieuwere woningen. Verkoper staat niet in voor fundering, vloeren, leidingen van elektriciteit, water en gas, riolering en de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in deze koopakte omschreven (woon)gebruik en m et ingang van de datum van eigendomsoverdracht vrijwaart de koper de verkoper voor bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken. (…)”
In artikel 10 van de koopovereenkomst is het volgende vermeld.
“Koper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde, het navolgende:
(…) verkoper is niet bekend dat in het verkochte ondergrondse tanks voor het opslaan
van vloeistoffen aanwezig zijn. Indien aanwezig, is het opslaan van deze vloeistoffen n.v.t. beëindigd en, indien niet van toepassing, is hiervoor kennisgegeven aan het bevoegd gezag. Indien van toepassing is (zijn) de tank(s) geleegd en/of zal (zullen) de tanks worden geleegd. Indien geleegd zal *zullen) de tanks n,v.t. worden schoongemaakt en zonodig n.v.t. worden verwijderd overeenkomstig de geldende voorschriften. (…)”
Gebleken is dat zich een beerput bevond op het perceel.
Eiseres heeft vervolgens op 20 juni 2016 een aangetekend schrijven aan gedaagden verzonden met de volgende inhoud.
“(…) Vorige week wilde mijn oom de badkamer gaan vervangen. Nieuw sanitair en nieuwe tegels. Bij de werkzaamheden heeft hij ontdekt dat er totaal geen vuilwaterafvoer (riolering) van de wc aanwezig is. Het vuilwater wordt, als je lang genoeg doorspoelt, afgevoerd naar een zogenaamde beerput. Het blijkt dus dat het huis niet is aangesloten op het stadsriool. Dat er een beerput ligt, had aan mij overgedragen moeten worden vóór de verkoop. Dit is bij de wet bepaald (ook tanks en bodemverontreiniging vallen hieronder). Dan had ik over de prijs kunnen nadenken en onderhandelen, want nu kom ik voor hoge kosten te staan, waarvoor ik het geld momenteel niet heb, maar het probleem moet wel opgelost worden. Bij deze stel ik jullie als erfgenamen aansprakelijk voor deze nalatigheid en de onkosten die hieruit voortkomen. Ik laat binnenkort het rioolprobleem door een aannemer oplossen. De kosten hiervan kunnen oplopen tot zo’n € 3.500,- euro. Hiermee zijn jullie een beetje voorbereid. Indien jullie een alternatief hebben dan hoor ik dat graag. Ik vertrouw op jullie medewerking. Graag zie ik jullie schriftelijke reactie binnen 1 à 2 weken tegemoet. (…)”
In een brief van gedaagden van 23 juni 2016 is het volgende vermeld.
“(…) Dat wij onze ouderlijke woning aan u voor deze lage verkoopprijs aan u wilden gunnen had ook te maken met het feit dat het een oudere, gedateerde woning betrof. U was er van op de hoogte dat er nog het nodige aan de woning gemoderniseerd en geïsoleerd moest worden. U heeft diverse keren met diverse mensen de woning bezichtigd alvorens de koopovereenkomst te ondertekenen. U wist dat u een oudere woning kocht met alle mogelijke consequenties van dien. (…) Tijdens de laatste 25 jaar dat onze ouders daar hebben gewoond hebben wij nooit gehoord dat er problemen zouden zijn met het riool. U woont inmiddels ook al meer dan een jaar daar en wij hebben u daar ook nooit eerder over gehoord dus wij nemen aan dat het riool naar behoren heeft gewerkt (…) Verder wijzen wij u op Artikel 5 van de door u ondertekende (…) koopovereenkomst, de Ouderdomsclausule. Op basis van het bovenstaande wijzen wij dan ook elke aansprakelijkheid af. (…)”
i. In een brief van de gemachtigde van eiseres van 9 september 2016 aan gedaagden is het volgende vermeld.
“(…) Op 20 juni 2016 heeft cliënte aan u gemeld dat gebleken is dat de woning niet is aangesloten op het riool. Dit is aan cliënte nimmer medegedeeld. Cliënte stelt dat er sprake is van een verborgen gebrek, dan wel van een niet nakoming van de gesloten koopovereenkomst.
Verborgen gebrek
(…) Immers, de afwezigheid van een riool staat aan het normaal gebruik van de woning in de weg. In geval van een verborgen gebrek, doet het er niet toe of de verkopende partij op de hoogte was van het gebrek.
Niet nakoming van de koopovereenkomst
Voorts is de koopovereenkomst niet, althans niet correct nagekomen. Immers, onder artikel 10 van de koopovereenkomst is opgenomen (…)
In uw brief d.d. 23 juni 2016 stelt u dat de verkochte woning uw ouderlijk huis betrof. Voorts heeft u aan cliënte aangegeven dat u vrijwel wekelijks bij uw ouders over de vloer kwam in de bedoelde woning. Dat betekent dat u wist, althans had behoren te weten dat de woning voorzien was van een beerput. Dit temeer nu in 2008 de gehele straat opengebroken is geweest om woningen aan te sluiten op het riool. (…)
Op grond van het bovenstaande acht cliënte u dan ook aansprakelijk voor de door haar geleden schade. De omvang van de schade kan worden geschat op een bedrag ad € 2.500,00. Namens cliënte verzoek ik u dan ook om dit bedrag binnen veertien dagen na heden over te maken op (…)”
In een brief van gedaagden van 22 september 2016 aan (de gemachtigde van) eiseres is het volgende vermeld.
“(…) Is het dan niet zo dat u dan bij de Gemeente moet zijn om verhaal te halen? (…) Als bewoner of eigenaar van een woning in Tilburg kun je toch niet zelf de straat open gaan maken om je woning op het riool aan te sluiten? (…) Daarnaast is het vreemd dat onze ouders nimmer last hebben gehad van problemen met het riool, dat zou toch al lang gebeurd hebben moeten zijn als de woning niet op het riool aangesloten zou zijn geweest? (…) Daarnaast is er voor deze woning ook gewoon jaren en jaren rioolbelasting betaald; wij mogen dan toch ook aannemen dat er sprake is van een aansluiting op het riool? Waaruit blijkt volgens u dan dat dit niet het geval is? Hoe weet u dit zo zeker? (…) Gezien bovenstaande en mede op basis van het aan u vermeldde in onze brief van 23 juni 2016 wijzen wij elke aansprakelijkheid dan ook af. (…)”
In een brief van (de gemachtigde van) eiseres aan gedaagden van 27 september 2016 is het volgende vermeld.
“(…) De aannemer heeft reeds geconstateerd dat de woning niet is aangesloten op het riool. (...) Uit geen enkel stuk blijkt aansluiting op het riool; volgens openbare gegevens had de woning bij oplevering geen aansluiting op het riool en heeft de woning deze aansluiting ook nooit gehad. (…) De perceeleigenaren dienen zelf zorg te dragen voor de aansluiting op het gemeentelijk riool. (…) Indien er sprake is van een aansluiting die niet is geregistreerd bij de gemeente en die tevens niet is opgemerkt door de aannemer, dient u het bewijs te leveren van het bestaan van een dergelijke aansluiting. (…)”
In een e-mail van [naam 2] , adviseur riolering van de gemeente Tilburg vanaf het adres [emailadres] , aan [emailadres2] op 14 november 2016 is het volgende vermeld.
“U heeft bij de gemeente Tilburg informatie opgevraagd over de rioolaansluiting(en) van het pand [adres 4] . Bijgaande stuur ik de gegevens op die wij in ons archief beschikbaar hebben. De hoofdriolering in de Hobbemastraat is in 2008 aangelegd. Zo ook de rioolaansluitingen van het pand. Het pand [adres 4] heeft een regenwater aansluiting (op 48,80 meter van put D1018) en een vuilwater aansluiting (op 60,00 meter van put D0087). De vuilwater aansluiting loopt door de brandgang naast het pand. E.e.a. aangegeven op bijgaande tekeningen. Uit deze gegevens is niet op te maken wat er op de aansluiting is aangesloten. (…)”
Eiseres heeft aan gedaagde kenbaar gemaakt dat verwijdering van de tank en herstel van het riool door een professioneel bedrijf heeft plaatsgevonden en dat de kosten hiervoor
€ 2.500,00 bedroegen.
[naam 3] van [bedrijf] heeft het volgende aan eiseres geschreven.
“(…) Via deze weg wil ik bevestigen dat de werkzaamheden aan de riolering zijn uitgevoerd. Beerput is gedempt en de riolering door de brandgang vervangen. De gemaakte kosten zijn
€ 2.500,00. (…)”
3.2
Eiseres vordert veroordeling van gedaagde tot betaling aan haar van € 2.500,-, aan vergoeding van de door haar geleden schade, betreffende de kosten voor verwijdering van de beerput en herstel van het riool door een professioneel bedrijf. Gedaagden betwisten de verschuldigdheid van dit bedrag.
3.3
Niet voldaan aan artikel 10 van de koopovereenkomst?
3.3.1
Eiseres stelt zich op het standpunt dat de koopovereenkomst niet is nagekomen
aangezien sprake was van een ondergrondse tank, zoals bedoeld in artikel 10 van de koopovereenkomst, nu zich een beerput in de woning bevond.
3.3.2
De kantonrechter overweegt dat de beerput hier deel uitmaakte van de riolering van de woning. Het legen van de beerput zou hier geen toegevoegde waarde hebben aangezien deze weer vol zou raken door gebruik van bijvoorbeeld het toilet. Het dempen hiervan zou tot gevolg hebben dat er geen afvoer voor het toilet meer zou zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter betreft de beerput dan ook niet een ondergrondse tank, zoals bedoeld in artikel 10 van de koopovereenkomst. Dat betekent dat geen sprake is van niet-nakoming van artikel 10 van de koopovereenkomst.
3.4
Gebrek aan de woning?
3.4.1
Daarnaast stelt eiseres dat de koopovereenkomst niet is nagekomen aangezien sprake
was van een verborgen gebrek aan de woning. Volgens eiseres was de woning namelijk niet aangesloten op het stadsriool en de beerput die in de woning aanwezig was, functioneerde niet goed.
3.4.2
De kantonrechter overweegt hierover als volgt.
Vooropgesteld moet worden dat het bij de koop van een woning niet zo is dat elke onvolkomenheid aan de woning maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt (zoals bedoeld in artikel 7:17 BW). De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van te verrichten achterstallig onderhoud en aanpassing (bijvoorbeeld van installaties) aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. De verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar als hem ernaar wordt gevraagd, mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. Gaat het om ernstige gebreken die een normaal gebruik in de weg staan, dan moet de verkoper indien hij daarvan op de hoogte is, in het algemeen ook ongevraagd daarover mededelingen doen (mededelingsplicht). Doet hij dat niet, dan kan hij zich ter afwering van zijn aansprakelijkheid er in het algemeen niet op beroepen dat de koper het gebrek zelf had kunnen ontdekken. Indien ook de verkoper niet wist van een na de koop geconstateerd ernstig gebrek, zal hij daarvoor, behoudens andersluidende bedingen, op grond van artikel 7:17 BW jegens de koper moeten instaan. Dit is slechts anders indien de koper in de concrete omstandigheden van het geval reden had om te twijfelen aan de aanwezigheid van een bepaalde eigenschap of indien hij het gebrek bij onderzoek binnen de grenzen van het redelijke had kunnen ontdekken (onderzoeksplicht).
Het voorgaande komt er kort samengevat op neer dat de verkoper van een bestaand woonhuis op grond van artikel 7:17 BW in het algemeen slechts aansprakelijk is voor wezenlijke gebreken die een normaal gebruik als woonhuis in de weg staan, maar niet voor gebreken die daaraan niet in de weg staan (vgl. o.m. 19-01-05 LJN: AS6049, Rechtbank Arnhem).
3.4.3
Eiseres stelt dat zij er na 14 maanden, toen zij de badkamer ging verbouwen, achter kwam dat sprake was van een beerput. Dat maakt echter nog niet dat sprake is van een gebrek aan de woning, met name ook niet, nu sprake is van een woning die meer dan vijftig jaar oud is en een koopovereenkomst met daarin een ouderdomsclausule. Dat sprake is van een beerput in een dergelijke woning, is niet ongebruikelijk.
Door gedaagden is aangevoerd dat nimmer sprake is geweest van problemen met de riolering of afvoer en dat eiseres hier kennelijk de eerste veertien maanden na aankoop van de woning ook geen problemen van heeft ondervonden. Eiseres heeft niet betwist dat zij in de 14 maanden vanaf de aankoop van de woning tot aan de datum waarop zij ontdekte dat sprake was van een beerput, zonder (wezenlijke) problemen gebruik heeft kunnen maken van het toilet.
Eiseres stelt dat hetgeen in de beerput zat, er niet uit kon, aangezien de enige afvoer uit de beerput volledig droog was. Voor zover eiseres daarmee wil betogen dat de rioolafvoer niet goed functioneerde, heeft zij deze stelling is door eiseres onvoldoende onderbouwd. Immers, niet gesteld of gebleken is dat de beerput op enig moment in de 14 maanden na aankoop van de woning, is overstroomd of dat deze zou zijn overstroomd indien eiseres van de beerput gebruik was blijven maken. Kennelijk heeft de beerput naar behoren gefunctioneerd, ondanks de droge en volgens eiseres ook kapotte afvoer die nergens op uit kwam.
Eiseres stelt dat zij soms meerdere malen het toilet moest doorspoelen, maar dat is onvoldoende om aan te nemen dat sprake is van een riool dat niet functioneert.
De kantonrechter gaat er daarom in rechte vanuit dat de beerput naar behoren functioneerde, nu disfunctioneren daarvan onvoldoende is gesteld of gebleken. Aan dit oordeel staat dus niet in de weg dat het op het oog niet goed verklaarbaar is dat de afvoer van de beerput droog stond, aannemende dat dit laatste daadwerkelijk het geval was.
De kantonrechter gaat er, gezien de e-mail van 14 november 2016 van F. Gijselhart van de gemeente Tilburg, in rechte bovendien vanuit dat op het moment dat de woning door eiseres is gekocht, sprake was van een vuilwateraansluiting op het riool.
3.4.4
Eiseres stelt voorts dat sprake was van stank en dat zij hierover tijdens de eerste bezichtiging een opmerking heeft gemaakt tegenover de makelaar. De makelaar stelde, aldus eiseres, dat de stank zou worden veroorzaakt door een kraantje, waarna eiseres hier verder niets over heeft gevraagd. Eiseres heeft geen aanleiding gezien om voorafgaand aan de aankoop van de woning, nader onderzoek te verrichten naar de stank.
Uit een van de door eiseres in het geding gebrachte foto’s lijkt te volgen dat sprake was van een open verbinding tussen de wc-pot en de bak waarin de ontlasting terecht komt. Deze open verbinding zou mogelijk aangemerkt kunnen worden als gebrekkig en zou ook stank kunnen veroorzaken. De stank vormde kennelijk echter ook in de eerste maanden dat eiseres de woning in eigendom had, geen reden voor eiseres om onderzoek te verrichten naar de herkomst hiervan. De beerput en de open verbinding onder de wc-pot zijn pas ontdekt, toen eiseres veertien maanden na aankoop van de woning, de badkamer ging verbouwen.
In de brief die eiseres op 20 juni 2016 schreef aan gedaagde, heeft zij ook niets geschreven over stank. Het bovenstaande maakt dat onvoldoende gemotiveerd is gesteld, dat de stank een zodanig gebrek vormde aan de woning dat eiseres geen normaal gebruik kon maken van de woning.
3.4.5
De kantonrechter gaat er in rechte vanuit gaat dat geen sprake was van wezenlijke gebreken die een normaal gebruik van de woning in de weg staan.
3.5
Gezien het bovenstaande zullen de vorderingen van eiseres afgewezen worden.
3.6
Proceskosten.
Eiseres zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van gedaagden. Deze kosten worden tot en met vandaag begroot op nihil.
4.De beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vorderingen van eiseres af;
- veroordeelt eiseres in de proceskosten van gedaagden, tot en met vandaag begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J.M. Rouwen en is in het openbaar uitgesproken op
19 april 2017.