ECLI:NL:RBZWB:2017:1296

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Kanton

Tilburg

zaak/rolnr.: 4792072 CV EXPL 16-981

vonnis d.d. 8 maart 2017

inzake

de [eiseres]

gevestigd te [woonplaats 1] ,

eiseres,

gemachtigde: mr. T de Nijs, advocaat te Woerden,

tegen

[gedaagde]

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. A. Smeekes, advocaat te Tilburg.

Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd.

1.Het verloop van het geding

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

a. het tussenvonnis van 25 mei 2016 met de daarin genoemde stukken;

b. de aantekeningen van de griffier van de op 25 juli 2016 gehouden comparitiezitting en de daarbij door [eiseres] in het geding gebrachte producties en overgelegde aantekeningen, alsmede aan de zijde van [gedaagde] in het geding gebrachte producties;

c. de akte aan de zijde van [eiseres] met producties en de antwoordakte van [gedaagde] .

Hierna is vonnis bepaald.

2.Het geschil

2.1

[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

primair,

I. voor recht te verklaren dat [gedaagde] jaarlijks aan [eiseres] verschuldigd is de contractueel overeengekomen servicekostenposten zoals deze staan vermeld in de huurovereenkomst;

II voor recht te verklaren dat [gedaagde] over het jaar 2013, derhalve van 15 augustus 2013 tot en met 31 december 2013, een bedrag van in totaal € 1.163,36 verschuldigd is aan [eiseres] voor de overeengekomen servicekostenposten bestaande uit:

- glasfonds € 4,57

- rioolfonds € 7,31

- inboedelverzekering € 5,48

- water € 35,87

- elektra € 32,58

- zuiveringsheffing € 16,36

- elektra algemene ruimte € 8,14

- ophalen huisvuil € 86,46

- verwarming € 201,51

- schoonmaak algemene ruimten € 22,73

- huismeester € 22,84

- service onderhoud D.O. € 5,39

- binnenschilderfonds € 114,25

- eindschoonmaak € 36,55

- inventaris € 462,79

- internet € 100,53,

althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;

subsidiair,

III. voor zover de kantonrechter de posten zuiveringsheffing en ophalen huisvuil niet schaart onder de betalingsverplichting ter zake servicekosten, voor recht te verklaren dat [gedaagde] deze kosten over het jaar 2013, derhalve van 15 augustus 2013 tot en met 31 december 2013, inhoudende een bedrag van in totaal € 102,82, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, verschuldigd is aan [eiseres] ;

IV [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

2.2

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, vermeerderd met de wettelijke rente daarover.

3.De beoordeling

3.1

De volgende feiten zijn in rechte komen vast te staan.

- Met ingang van 15 augustus 2013 huurt [gedaagde] van [eiseres] de woonruimte met toebehoren aan het Talent Square 319 te Tilburg tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 355,00 en een eveneens bij vooruitbetaling verschuldigde vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten van € 260,00. De specificatie van de bijkomende leveringen en diensten is in het huurcontract als volgt gegeven:

huismeester € 5,00

Glasfonds € 1,00

Rioolfonds € 1,60

Inboedelverzekering € 1,20

Zuiveringsheffing € 15,50

Ophalen huisvuil € 5,25

Serviceonderhoud DO € 1,18

Binnenschilderfonds € 25,00

Schoonmaak algemene ruimte € 8,00

Eindschoonmaak € 8,00

Verwarming € 27,50

Water € 10,00

Elektra algemene ruimte € 5,00

Elektra € 22,50

Inventaris € 101,27

Internet € 22,00.

- Het gebouw aan de Talent Square bestaat uit 455 studio’s en 250 kamers. De studio’s kennen een verschillend afwerkingsniveau. [gedaagde] huurt een studio met het hoogste afwerkingsniveau. Het betreft een volledig ingerichte en gestoffeerde woning met meubels, LCD televisie, extra groot bed, voorzien van eigen sanitair, een eigen keuken met koelkast, magnetron, servies, pannen (etc.) en internet. Het complex met de studio’s en kamers is in augustus 2013 nieuw opgeleverd en [gedaagde] was (een van) de eerste bewoner(s).

- [eiseres] heeft op 26 juni 2014 aan [gedaagde] een eindafrekening voorschotten servicekosten toegezonden over de periode 1 januari 2013 t/m 31 december 2013 en daarbij het volgende in rekening gebracht:

Water € 35,87

Elektra € 32,58

Zuiveringsheffing € 16,36

Elektra algemene ruimte € 8,14

Ophalen huisvuil € 86,47

Verwarming € 201,51

Schoonmaak algemene ruimte € 22,73.

Het betreft een totaalbedrag van € 403,66.

Omdat aan [gedaagde] eerder voor een totaal bedrag van € 426,41 aan voorschotten voor deze servicekosten in rekening was gebracht, is aan [gedaagde] € 22,75 teruggestort.

- [gedaagde] heeft een procedure bij de huurcommissie aanhangig gemaakt waarbij is verzocht de eindafrekening van de servicekosten over de periode 15 augustus 2013 tot en met 31 december 2013 te beoordelen. De huurcommissie heeft hierop in haar uitspraak van 7 oktober 2015 de servicekosten over die periode vastgesteld op € 198,69. Zij heeft de afzonderlijke posten als volgt vastgesteld:

Water € 15,52

Elektra € 32,58 (ongewijzigd)

Elektra algemene ruimte € 4,57

Gas (verwarming) € 114,12

Schoonmaak algemene ruimte € 4,57

Omtrent de posten Zuiveringsheffing en Ophalen huisvuil achtte de huurcommissie zich niet bevoegd te oordelen, omdat deze posten geen onderdeel uitmaken van de huur.

De niet-afgerekende kostenposten heeft de huurcommissie als volgt vastgesteld:

huismeester/serviceonderhoud € 4,57

Glasfonds € 4,57

Rioolfonds € 4,57

Inventaris./inboedelverzekering € 4,57

Binnenschilderfonds € 4,57

Eindschoonmaak € 0,00

Internet € 4,57.

- [eiseres] heeft vervolgens tijdig middels de dagvaarding in deze zaak een beslissing gevorderd over de uitspraak van de Huurcommissie als bedoeld in artikel 7:262 BW.

3.2

[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat op grond van artikel 7:237 jo. 259 BW zij met [gedaagde] mag overeenkomen dat hij, naast een bedrag aan kale huur, een bedrag aan servicekosten verschuldigd is. De door haar in rekening gebrachte servicekosten zijn redelijk en de Huurcommissie heeft deze ten onrechte verlaagd. Tot deze verlaging is de Huurcommissie gekomen omdat [eiseres] niet het voorgeschreven formulier had gebruikt en door, ten onrechte, bepaalde kosten te clusteren. Voorts heeft de Huurcommissie een oordeel gegeven over bepaalde kostenposten, terwijl [gedaagde] die kostenposten niet had voorgelegd. De kantonrechter begrijpt [eiseres] zo dat zij vraagt de kantonrechter een oordeel te geven over de alle servicekosten afzonderlijk, los van het oordeel van de Huurcommissie of haar rapporteur.

3.3

[gedaagde] voert in de kern als verweer aan dat sommige van de opgevoerde servicekosten, geen servicekosten zijn en dat de opgevoerde kosten onredelijk hoog zijn.

3.4

De kantonrechter zal hierna eerst de afzonderlijke onderdelen van de servicekosten bespreken en daarbij de wederzijdse standpunten betrekken en beoordelen, om daarna de gevolgen daarvoor voor de vorderingen zoals ingesteld door [eiseres] te trekken.

Glasfonds

3.5

Hierover bestaat geen verschil van mening tussen [eiseres] , [gedaagde] en de Huurcommissie. Dat betekent dat de betalingsverplichting van € 1,00 per maand tussen partijen heeft te gelden en dat het in rekening brengen van een bedrag van € 4,57 over de periode 15 augustus 2013 tot en met 31 december 2013 gerechtvaardigd is.

Rioolfonds

3.6

[eiseres] stelt voorop dat de [gedaagde] de Huurcommissie niet om een oordeel heeft verzocht ter zake deze kostenpost, zodat deze kostenpost juridisch geen onderwerp van geschil betreft. Het feit dat de Huurcommissie desalniettemin een oordeel over deze kostenpost heeft gegeven en [gedaagde] in deze procedure - alsnog - bezwaren heeft gemaakt tegen deze kosten, maakt dat niet anders, aldus [eiseres] . Inhoudelijk voert [eiseres] aan dat het aanleggen van een fonds voor kosten van rioolonderhoud en -ontstopping gebruikelijk is bij professionele verhuurders en dat de Huurcommissie in haar Servicekostenbeleid het rioolfonds ook als voorbeeld noemt van een fonds. Het overeengekomen bedrag van € 1,60 per maand (€ 7,31 over de periode 15 augustus 2013 - 31 december 2013) acht [eiseres] redelijk en zij noemt het door de Huurcommissie vastgestelde bedrag van € 4,57 onjuist. Het verweer van [gedaagde] dat hij geen verstoppingen heeft gehad en dat [eiseres] dus ten aanzien van hem geen kosten of uitgaven heeft gedaan, doet niet ter zake, omdat sprake is van een fonds, aldus [eiseres] .

3.6.1

Uitgaande van het verzoek van [eiseres] een oordeel te geven over alle kostenposten, en gelet op het verweer dat [gedaagde] daartegen voert, ziet de kantonrechter aanleiding het volgende te overwegen.

3.6.2

Naar het oordeel van de kantonrechter kan [eiseres] in redelijkheid een fonds oprichten waaruit de kosten worden voldaan voor onderhoud en ontstopping van het riool van de afzonderlijke woningen in het complex. Dit dient dan te zien en beperkt te blijven tot dat deel van het riool dat zich in de woning van [gedaagde] bevindt en voor [gedaagde] bereikbaar is. De kosten die betrekking hebben op andere delen van het riool, in het bijzonder die gedeelten waarbij leidingen en rioleringen in gemeenschappelijk gebruik zijn van meerdere woningen in het complex, dienen voor rekening van [eiseres] te blijven. [eiseres] lijkt dit ook te erkennen, gelet op haar betoog onder randnummer 7 van haar Akte aanvullende producties.

3.6.3

De kantonrechter sluit op dit punt aan bij hetgeen de Huurcommissie in het Beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten omtrent fondsen opmerkt. Een fonds moet daarom ook naar het oordeel van de kantonrechter aan drie vereisten voldoen:

- [eiseres] moet inzage geven in het verloop van het fonds;

- de maandelijkse bijdrage moet redelijk zijn;

- de omvang van het fonds mag niet meer dan drie keer de jaaropbrengst zijn;

- inleg in het fonds mag alleen worden aangewend voor uitgaven waarvoor het fonds is aangelegd.

3.6.4

Vast staat dat de woning van [gedaagde] onderdeel uit maakt van een nieuw opgeleverd complex van woningen. Dat betekent dat [eiseres] bij aanvang van de verhuur een inschatting moet maken van de uitgaven die zij uit het rioolfonds zal hebben te doen. Een redelijke werkwijze daarbij is verder dat [eiseres] jaarlijks beoordeelt of de omvang van de bijdrage in het fonds aanpassing behoeft. Uit het verloop van het fonds kan immers worden afgeleid dat uitgaven mee- of tegenvallen. Indien de omvang van het fonds meer dan drie maal de jaaropbrengst heeft, dan dient [eiseres] de bijdrage op nihil te stellen. Door inzage te geven aan huurders over het verloop van het fonds, kan verantwoording worden afgelegd over de (nieuw) vast te stellen bijdrage.

3.6.5

[eiseres] heeft in deze procedure geen inzicht gegeven in het verloop van het fonds. Dat behoeft evenwel een oordeel over de overeengekomen vergoeding voor het fonds over de hier aan de orde zijnde periode, niet in de weg te staan, nu het ziet op een moment waarin geen drie jaren zijn verlopen en - zoals gezegd - het een nieuwbouw situatie betreft. De kantonrechter volstaat daarom met het oordeel dat een maandbedrag van € 1,60 per maand in 2013 niet onredelijk is. Daarin betrekt hij het feit dat een fonds als deze eerst moet worden opgebouwd en in die fase een grotere bijdrage nodig kan hebben dan een fonds dat reeds meerdere jaren bestaat. Het voorgaande betekent evenwel ook dat [eiseres] gehouden kan worden om, na inzage en verantwoording, het maandbedrag aan te passen. De kantonrechter acht het daarom goed voorstelbaar dat het maandbedrag ten tijde van deze uitspraak, aangepast is naar mate van het verloop van het fonds.

3.6.6

Ten slotte overweegt de kantonrechter dat inherent is aan een fonds als hier aan de orde, dat er ook een betalingsverplichting bestaat voor [gedaagde] , ook al heeft hij zelf geen beroep gedaan op het fonds.

3.6.7

Het voorgaande betekent dat het in rekening gebrachte bedrag van € 7,31 over de periode 15 augustus 2013 tot en met 31 december 2013 gerechtvaardigd is.

Inboedelverzekering

3.7

Nadat [gedaagde] gewezen had op het ontbreken van een onderbouwing van het kostenpost Inboedelverzekering, heeft [eiseres] bij akte de verzekeringspolis overgelegd en aan de hand van de facturen van de verzekeraar gesteld dat zij per eenheid een bedrag van € 1,25 (incl. 21% assurantiebelasting) betaalt voor de verzekering, zodat een maandbedrag van
€ 1,20 redelijk te noemen is. [gedaagde] reageert hierop met zijn betoog dat uit het polisblad niet blijkt dat de verzekering betrekking heeft op zijn woning en situatie, maar naar het oordeel van de kantonrechter behoeft dit niet te betekenen dat [eiseres] daarmee geen deugdelijke onderbouwing heeft gegeven van deze kostenpost.

3.7.1

Omdat de verhuurder de kosten van een inboedelverzekering in de situatie als hier aan de orde waarbij [gedaagde] ook inboedel huurt, aan [gedaagde] kan doorbelasten, betekent het voorgaande dat het in rekening gebrachte bedrag van € 5,48 over de periode 15 augustus 2013 tot en met 31 december 2013 gerechtvaardigd is.

Water

3.8

[eiseres] stelt dat met het bedrag van € 35,87 voor de periode 15 augustus 2013 tot en met 31 december 2013 zij een redelijk bedrag aan kosten vanwege waterverbruik in rekening heeft gebracht. Bij akte heeft zij dit bedrag verder onderbouwd. [eiseres] heeft aangevoerd dat zij het waterverbruik moest schatten omdat de watermeter defect bleek. [gedaagde] betwist ook na de akte van [eiseres] de onderbouwing en zoekt aansluiting bij de berekening van de Huurcommissie die uit gaat van een gemiddeld verbruik van 25 m3 per jaar voor een 1-persoonshuishouden.

3.8.1

Met [eiseres] is de kantonrechter van mening dat het door de Huurcommissie aangehouden verbruik van 25 m3 per jaar, gelet op de achtergrond van de totstandkoming van deze waarde, niet leidend is, maar moet worden aangesloten bij het gemiddelde verbruik zoals dat door het Nibud opgegeven, namelijk 46 m3 per jaar voor een 1-persoonshuishouden. Dit verbruik leidt tot een maandlast van € 9,85 (cijfers 2017). [eiseres] gebruikt het bedrag van
€ 9,75. Het in rekening brengen van € 7.97 per maand voor de periode van 4,5 maanden, indien een daadwerkelijk verbruik niet kan worden gemeten vanwege een defecte meter, acht de kantonrechter reeds hierom niet onredelijk. De juistheid van het betoog van [eiseres] in randnummer 28 van de dagvaarding en 8 van de Akte aanvullende producties, met name daar waar het handelt over het bedrag van € 21.000,00 kan daarom in het midden blijven. Dit betekent dat het in rekening gebrachte bedrag van € 35,87 over de periode 15 augustus 2013 tot en met 31 december 2013 gerechtvaardigd is.

Elektra

3.9

[eiseres] voert ter onderbouwing van het bedrag van € 32,58 aan dat zij vanaf 23 september 2013 Eneco als leverancier heeft gecontracteerd en dat zij geen facturen van voor die periode heeft ontvangen terwijl [gedaagde] reeds vanaf 15 augustus 2013 elektrische energie heeft verbruikt. Deze periode van ongeveer een maand heeft zij in rekening gebracht door het verbruik van 23 september 2015 tot 31 december 2013 te herleiden tot een maandverbruik en dit bedrag op te tellen bij het daadwerkelijk in rekening gebruikte verbruik. Dit bedrag heeft zij aldus gesteld op € 4.000,00 voor het gehele complex. Dat dit een redelijke schatting betrof, blijkt uit de nog nagekomen nota’s van Eneco over een periode van 24 tot 30 september 2013 en van 16 tot 31 oktober 2013 van € 5.285,12 omdat deze bedragen nog moeten worden opgeteld bij de reeds door Eneco in rekening gebrachte bedragen waarop eerder de berekening was gebaseerd.

3.9.1

[gedaagde] voert aan dat de facturen van Eneco kennelijk zien op de periode augustus 2013 tot en met 31 december 2013. Omdat hij echter niet eerder dan 15 augustus de woning heeft betrokken, kunnen de verbruikskosten van voor die datum hem niet in rekening worden gebracht.

3.9.2

Anders dan [eiseres] kennelijk doet, kan de kantonrechter uit de facturen van Eneco (productie 17 bij dagvaarding) niet zondermeer afleiden over welke periode het daar in rekening gebrachte verbruik ziet. De facturen maken melding van bijlagen, maar die zijn niet overgelegd. Indien de nagezonden facturen van Eneco (productie 34 bij akte aan de zijde van [eiseres] ) daarbij worden betrokken, lijkt de conclusie gerechtvaardigd dat de facturen van productie 17 niet zien op de periode 24 tot 30 september 2013 en 16 tot 31 oktober 2013. De berekening van productie 15 bij dagvaarding lijkt voor wat betreft de facturen van Eneco uit te gaan van de periode 24 september 2013 tot en met 15 oktober 2013 en de maanden november en december van 2013, zodat daarin de helft van de maand oktober 2013 ontbreekt maar wel de periode vanaf 24 september 2013 is betrokken. Uit de akte (randnummer 11) is op te maken dat [eiseres] de maand september 2013 (vanaf de 24ste) zoals deze bij nagekomen factuur bij haar in rekening is gebracht, niet heeft doorbelast aan de huurders. Het voorgaande overziende acht de kantonrechter voldoende aannemelijk dat [eiseres] vanaf 23 september contractant is geworden bij Eneco en vanaf die dag tot 31 december 2013 in totaal € 19.719,69 aan Eneco heeft moeten betalen (€ 2.084,89 voor 24 tot en met 30 september 2013 + € 3.199,23 voor 16 tot en met 31 oktober 2013 en (in totaal) € 14.434,57 aan facturen Eneco uit productie 17). De periode 15 augustus tot 23 september 2013 is daarmee niet in rekening gebracht, terwijl [gedaagde] daarin wel elektriciteit heeft verbruikt. [eiseres] heeft hiervoor, zoals gezegd, € 4.000,00 berekend voor het gehele complex. Ten einde te beoordelen of deze berekening redelijk is, heeft de kantonrechter het voornoemde bedrag van € 19.719,69 gedeeld door 100 dagen (de periode van tussen 23 september en 1 januari 2014). Aldus is een dagverbruik te berekenen van € 197,20 (voor het gehele complex). Dat betekent een te schatten verbruik over de periode van 15 augustus tot 24 september (39 dagen) van € 7.690,68 (voor het gehele complex). De schatting van € 4.000,00 is daarmee dus alleszins redelijk te noemen.

3.9.3

[gedaagde] voert verder nog als verweer aan dat de kosten van Enexis (voor transport etc. van elektra) ook zien op de periode van 1 augustus tot 15 augustus 2013; de periode waarin hij nog geen huurder van was [eiseres] . Dit is juist en blijkt uit de overgelegde factuur. Dit betekent dat de maand augustus ten aanzien van [gedaagde] slechts voor de helft kan worden meegenomen. Dit moet leiden tot een aanpassing van de berekening zoals opgenomen in productie 15. Die berekening volgend, brengt dit de kantonrechter tot de volgende herberekening:

€ 14.434,57 ter zake elektra verbruik Eneco;

€ 8.055,26 zijnde de kosten Enexis voor de maanden augustus tot en met december 2013 waarbij de helft van de maand augustus (€ 680,42) is genomen;

€ 4.000,00 ‘transitoria’ zijnde de schatting voor het verbruik van 15 augustus tot en met 23 september 2013;

€ 26.489,83 zijnde het subtotaal van de vorige posten;

€ -5.297,97 minus 20% voor het aandeel algemene ruimten;

€ 21.191,86 zijnde het subtotaal hiervan;

€ -7.514,85 minus het aandeel short-stay (250/705);

€ 13.677,02 zijnde het subtotaal hiervan;

€ 683,85 5% administratiekosten hierover;

€ 14.360,87 zijnde het eindtotaal.

[eiseres] deelt het totaalbedrag door 455 (het aantal studio’s), zodat volgens deze herberekening hieruit het bedrag van € 31,56 volgt. Dit betekent dat [eiseres] ter zake elektra een bedrag van
€ 31,56 aan [gedaagde] in rekening kan brengen over de periode 15 augustus tot en met 31 december 2013.

Zuiveringsheffing

3.1

[eiseres] stelt zich op het standpunt dat deze kosten daadwerkelijk zijn gemaakt en partijen zijn overeengekomen dat [eiseres] deze kosten onder de noemer van servicekosten aan [gedaagde] mag doorbelasten. [gedaagde] stelt daar tegenover hier geen sprake kan zijn van servicekosten en betwist vervolgens de hoogte van het bedrag.

3.10.1

Met [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat de kosten voor zuiveringsheffing niet zijn aan te merken als servicekosten, nu deze niet zijn te brengen onder de strekking van artikel 7:237, lid 3 BW en het Besluit servicekosten. Wel is het mogelijk dat partijen overeenkomen dat de verhuurder rechtstreeks betaalt aan - in dit geval - Waterschap De Dommel waarop deze die betaling (omgeslagen) in rekening kan brengen aan de [gedaagde] . Dit laatste is hier het geval. Ten aanzien van de berekening stelt de kantonrechter vast dat de factuur van Waterschap De Dommel niet ziet op een heel jaar, zoals [gedaagde] lijkt te beweren, maar op de periode september tot en met december 2013. Het door [eiseres] onder randnummer 34 van de dagvaarding berekende bedrag is naar het oordeel van de kantonrechter juist. Dat betekent dat [eiseres] ter zake zuiveringsheffing een bedrag van € 16,36 aan [gedaagde] in rekening mag brengen over de periode 15 augustus tot en 31 december 2013.

Elektra algemene ruimte

3.11

[eiseres] verwijst naar de berekening zoals overgelegd in productie 15. Uit deze berekening volgt een bedrag van € 8,14 voor de periode 15 augustus tot 31 december 2013 ter zake elektraverbruik in de algemene ruimtes.

3.11.2

[gedaagde] betoogt dat de berekening ondoorzichtig is en verzoekt om aan te sluiten bij de berekening van de Huurcommissie waaruit een bedrag van € 4,57 volgt.

3.11.3

Anders dan [gedaagde] kan de kantonrechter de berekening zoals weergegeven in productie 15 volgen. Het percentage van 20 dat wordt gereserveerd voor de elektravoorziening van de algemene ruimte, heeft [gedaagde] niet betwist, zodat de kantonrechter van de juistheid hiervan uit gaat. Nu de kantonrechter hiervoor de berekening van de kosten voor elektra heeft aangepast, moet dit ook consequenties hebben voor het deel dat wordt toegerekend aan de algemene ruimten. Uitgaande van het herberekende bedrag van € 5.297,97 waarop het aandeel Short Stay moet worden afgetrokken (€ 1.878,71) en vermeerderd met 5% administratiekosten over het restant van € 3.419,26 (€ 170,96), resteert vervolgens een bedrag van € 3.590,22. Dit bedrag gedeeld door 455 maakt dat aan [gedaagde] een bedrag van € 7,89 in rekening kan worden gebracht over de periode 15 augustus tot en met 31 december 2013 ter zake elektra algemene ruimte.

Ophalen huisvuil

3.12

[eiseres] berekent het bedrag voor het ophalen van huisvuil door het bedrag van € 36.723,05 (455 maal de afvalstoffenheffing per woning voor de periode 15 augustus tot 31 december 2013) te vermeerderen met de extra kosten van het ophalen van vuilcontainers € 791,21, (waarop een deel van short stay in mindering wordt gebracht, zijnde € 280,57), zodat een bedrag ontstaat van € 37.233,69 dat [eiseres] vermeerdert met 5% administratiekosten, hetgeen resulteert in € 39.095,37. Dit bedrag gedeeld door 455 maakt een bedrag van € 85,92, terwijl [eiseres] een bedrag van € 86,47 rekent. Dit verschil verklaart [eiseres] niet.

3.12.1

[gedaagde] voert aan dat, althans een deel van, deze kosten niet zijn aan te merken als servicekosten, omdat het gemeentelijke heffingen betreffen. [gedaagde] betwist de berekening en wijst er vervolgens op dat in productie 19 bij dagvaarding in de daar weergegeven berekening ook rioolheffing voor de gebruiker (RIOG) is opgenomen. Deze kosten moet voor rekening van verhuurder komen, aldus [gedaagde] .

3.12.2

Ook ten aanzien van deze kosten is de kantonrechter van oordeel dat het hier geen servicekosten betreffen als bedoeld in artikel 7:237, lid 3 BW en het Besluit servicekosten, omdat het gemeentelijke heffingen betreffen. Desalniettemin kunnen partijen wel overeenkomen dat die kosten door verhuurder worden betaald en verhuurder die kosten kan doorbelasten aan de [gedaagde] . Daarvan moet hier worden uitgegaan. Anders dan [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat uit de aanslag van de gemeente Tilburg niet blijkt dat het een bedrag van € 80,71 een bedrag op jaarbasis is. De aanslag noemt duidelijk de periode van 15 augustus tot en met 31 december 2013. De berekening zoals hiervoor weergegeven leidt er toe dat [eiseres] een bedrag van € 85,92 aan [gedaagde] in rekening mag brengen voor ‘ophalen huisvuil’ over de periode 15 augustus tot en met 31 december 2013. Dit betekent dat het argument van [gedaagde] dat in de berekening van productie 19 ook ten onrechte het bedrag voor rioolheffing van de gebruiker is opgenomen, het voorgaande niet anders maakt, nu [eiseres] bij de berekening met dit bedrag, afgezien van de vraag of [eiseres] dit bedrag aan [gedaagde] in rekening mag brengen, geen rekening heeft gehouden.

Verwarming

3.13

[eiseres] heeft facturen ter zake de levering van warmte aan het complex waarvan het gehuurde van [gedaagde] deel uit maakt, overgelegd. Met verwijzing naar de berekening in productie 15 stelt [eiseres] dat in totaal een bedrag van € 81.482,47 (incl. administratiekosten) aan de huurders in rekening is te brengen. Met verwijzing naar productie 20 waarin een verdeelsleutel is opgenomen, berekent [eiseres] voor [gedaagde] een bedrag van € 201.51.

3.13.1

[gedaagde] betwist dat de overgelegde facturen betrekking hebben op [eiseres] , nu deze zijn gericht aan [naam] . Voorts voert hij aan dat berekening met het bedrag van
€ 81.482,47 met de verdeelsleutel van 0,15860% leidt tot een bedrag van € 127,11 en niet tot een bedrag van € 201,51 zoals [eiseres] aan het slot van randnummer 41 in de dagvaarding stelt.

3.13.2

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres] een deugdelijke onderbouwing gegeven van het feit dat de overgelegde facturen wel degelijk betrekking hebben op het complex waarvan de woning van [gedaagde] deel uit maakt. De berekening van het totale bedrag van € 81.482,47 is naar het oordeel van de kantonrechter ook begrijpelijk, zij het dat de maand augustus 2013 voor het geheel in de berekening is meegenomen, terwijl [gedaagde] eerst sedert 15 augustus huurde. Minder duidelijk is de wijze waarop [eiseres] het bedrag van
€ 201,51 heeft berekend. [gedaagde] heeft e.e.a. kennelijk opgevat als het bedrag dat volgt uit € 81.482,47 maal de verdeelsleutel van 0,15860%. [gedaagde] komt aldus tot het bedrag van € 127,11. De kantonrechter komt tot het bedrag van € 129,23.

3.13.3

Het voorgaande moet tot de conclusie leiden dat [eiseres] het bedrag van € 201,51 onvoldoende heeft onderbouwd. Zoals [gedaagde] in zijn akte onder randnummer 24 stelt, is het bedrag aan warmte ten hoogste vast te stellen op € 129,23. Dit zal de kantonrechter ook volgen zodat [eiseres] op dit onderdeel een bedrag van € 129,23 in rekening kan brengen ter zake warmte voor de periode 15 augustus tot en met 31 december 2013.

Schoonmaak algemene ruimte

3.14

[eiseres] onderbouwt haar stelling met de verwijzing naar diverse facturen die door haar zijn betaald ter zake de schoonmaak van de algemene ruimtes. Het totaalbedrag aan die facturen van € 10.277,51 deelt zij door 455, zodat daaruit een bedrag van € 22,73 volgt (rekening houdend met de eerdere ingangsdatum).

3.14.1

[gedaagde] betwist de berekening door aan te voeren dat het bedrag van € 10.277,51 niet gedeeld behoort te worden door 455, maar door 705, zijnde het totaal aan woningen in het complex. Dit verweer volgt de kantonrechter niet. Uit de berekening zoals overgelegd in productie 15 blijkt dat het aandeel short stay van 250 al in mindering is gebracht op de totale kosten van € 15.166,18. [eiseres] heeft dus terecht het bedrag van € 10.277,51 gedeeld door 455. De kantonrechter berekent evenwel een andere uitkomst, namelijk € 22,59. Indien en voor zover [eiseres] met haar opmerking onder randnummer 43
“(rekeninghoudend met de eerdere ingangsdatum)”wil betogen dat er een opslag moet komen op het bedrag van € 22,59 omdat [gedaagde] vanaf 15 augustus 2012 [gedaagde] is, kan de kantonrechter dit niet volgen. Immers, uit de eerste factuur ter zake de het schoonmaken blijkt dat deze ziet op de weken 34, 35 en 36. Week nummer 34 betrof de week van 19 augustus 2013. Nu geen andere facturen in het geding zijn gebracht, moet hieruit volgen dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat voor de periode van 15 tot 19 augustus schoonmaakkosten bij [eiseres] in rekening zijn gebracht, zodat er geen aanleiding is het bedrag van € 22,59 te verhogen. Dat betekent dat [eiseres] over de periode 15 augustus tot en met 31 december 2013 een bedrag van € 22,59 onder de noemer schoonmaak algemene ruimte aan [gedaagde] in rekening mag brengen.

Huismeester

3.15

[eiseres] berekent het bij [gedaagde] in rekening gebrachte bedrag als volgt: het totaal aan (loon)kosten voor de huismeester bedraagt € 52.780,00 per jaar. Daarbij hanteert zij een uurbedrag van € 35,00 en 29 uren per week. [eiseres] brengt evenwel een bedrag van
€ 27.300,00 per jaar in rekening aan 455 huurders (455 x € 5,00 x 12). Het restant neemt [eiseres] voor eigen rekening.

3.15.1

[gedaagde] voert als verweer op dit punt aan dat hij nimmer een huismeester in het complex heeft gezien en nimmer de werkzaamheden daarvan heeft waargenomen. De kosten voor de huismeester moeten waarom op nihil worden gesteld.

3.15.2

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres] voldoende aannemelijk gemaakt dat een huismeester in het complex aanwezig is en dat daarvoor de opgegeven kosten worden gemaakt. Met de enkele stelling van [gedaagde] dat hij nooit een huismeester heeft gezien, heeft hij een onvoldoende onderbouwd verweer gevoerd. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen zijn standpunt in deze nader te onderbouwen, bijvoorbeeld met verklaringen van medehuurders of andere personen die daaromtrent zouden kunnen verklaren. Dat heeft hij niet gedaan. Dat betekent dat [eiseres] een maandbedrag van € 5,00 voor de post ‘huismeester’ in rekening mag brengen zodat zij een bedrag van € 22,84 onder de noemer huismeester in rekening kan brengen aan [gedaagde] voor de periode 15 augustus tot en met 31 december 2015.

Service-onderhoud dagelijks onderhoud

3.16

[eiseres] stelt dat zij met [gedaagde] is overeengekomen dat ter dekking van kosten voor klein onderhoud, zij maandelijks een bedrag van € 1,18 in rekening kan brengen. Voor de beriode 15 augustus tot en met 31 december 2013 is dit een bedrag van € 5,39. [eiseres] heeft deze servicekostenpost inmiddels afgeschaft.

3.16.1

[gedaagde] voert aan dat slechts kosten voor daadwerkelijk verrichte werkzaamheden in rekening kunnen worden gebracht. Omdat er ten aanzien van zijn woning geen onderhoudswerkzaamheden zijn verricht, dient deze post op nihil te worden gesteld.

3.16.2

De kantonrechter zal [gedaagde] in zijn betoog volgen. [eiseres] heeft geen berekening ten grondslag gelegd aan het bedrag. Daar komt bij dat - kennelijk - geen sprake is van een fonds, zodat het er voor moet worden gehouden dat het om daadwerkelijke uitgaven gaat. Daargelaten dat [eiseres] met [gedaagde] betaling van deze kosten is overeengekomen, kan zij bij gebreke aan bewijs van het feit dat daadwerkelijk kosten zijn gemaakt, het bedrag niet ten laste brengen van [gedaagde] .

Binnenschilderfonds

3.17

[eiseres] heeft haar berekening van de kosten voor dit fonds bij akte nader toegelicht en herberekend. Op basis van de daar onder randnummer 18 genoemde berekening, berekent zij een maandbedrag van € 19,00, uitgaande van 122 comfort- en comfort plus studio’s. Daarmee zijn uit het fonds kosten gedekt die bestaan uit het waar nodig bijwerken van het verfwerk in een studio na iedere mutatie en één grote update iedere zes jaar.

3.17.1

Rigbers voert daar tegen aan dat hij niet [eiseres] heeft verzocht binnenschilderwerk uit te voeren. Voorts betwist hij de omvang van de kosten zoals [eiseres] die in rekening brengt. In zijn akte heeft [gedaagde] aangevoerd geen inzicht te hebben in het verloop van het fonds terwijl er inmiddels 3 jaren zijn verstreken. Omdat er geen betaling zijn gedaan uit het fonds, is het maximum bereikt dat het fonds kan omvatten. Ook de berekening die [eiseres] opvoert in haar akte, betwist [gedaagde] , met name omdat [eiseres] het bedrag van € 166.271,01 deelt door 122 comfort- en comfort-plus studio’s, terwijl er 255 van dergelijke studio’s zijn.

3.17.2

De kantonrechter brengt in herinnering wat hiervoor is overwogen ten aanzien van het rioolfonds en daarmee in het bijzonder de voorwaarden zoals die aan ook aan een fonds als het binnenschilderfonds gesteld mogen worden. Aan de orde is daarom de vraag of het bedrag van € 114,25 over de periode 15 augustus tot en met 31 december 2013 een redelijk bedrag is. Uitgaande van de berekening van [eiseres] zoals in randnummer 18 van haar akte genoemd, is een bedrag van 4,5 maal € 19,00, en aldus € 85,50 toereikend. Dit bedrag zal de kantonrechter aanhouden. Daarmee is het verweer van [gedaagde] ter zake de onjuiste deelfactor (122 zou moeten zijn 255) verworpen. Immers, de berekening van het bedrag van € 166.271,01 is gebaseerd op 122 studio’s, niet op 255. De vraag of er 122 comfort- en comfort-plus studio’s zijn kan daarom in het midden blijven. Ook het verweer van [gedaagde] dat [eiseres] haar kosten relateert aan het vloeroppervlakte, volgt de kantonrechter niet, nu deze stelling niet is af te leiden uit de berekening van productie 37 bij akte aan de zijde van [eiseres] . Voorts staat naar het oordeel van de kantonrechter de verplichting voor [gedaagde] volgend uit artikel 22 van het Huurreglement een bijdrage aan dit fonds niet in de weg. Uit dit artikel volgt niet dat [gedaagde] bij vertrek uit de woning verplicht is dit te schilderen. Dit betekent dat [eiseres] ter zake van het schilderfonds aan [gedaagde] over de periode van 15 augustus tot en met 31 december 2013 een bedrag van € 85,50 in rekening mag brengen.

Eindschoonmaak

3.18

[eiseres] heeft bij akte haar berekening nader onderbouwd. Zij heeft een factuur in het geding gebracht waarin schoonmaakkosten bij een mutatie (verhuizing) in 2014 van 6 comfort- en comfort-plus studio’s zijn weergegeven. Deze kosten bedroegen € 103,77 per mutatie, hetgeen neer komt op een bedrag van € 8,64 per maand, aldus [eiseres] . Zij stelt in de akte dat het hier een fonds betreft. [eiseres] verwijst naar een uitspraak van de kantonrechter in Amsterdam van 6 oktober 2011 (ECLI:NL:RBAMS:2011:BT8093).

3.18.1

[gedaagde] betwist de stelling van [eiseres] . Hij stelt dat het hier geen servicekosten betreffen, nu hij als [gedaagde] gehouden is de woning bij het verlaten schoon op te leveren. [gedaagde] wijst ook op de onredelijkheid die voortvloeit uit het feit dat een huurder die langer dan een ander in het gehuurde verblijft, relatief meer betaalt voor de eindschoonmaak, dan de huurde die korter verblijft.

3.18.2

De kantonrechter overweegt dat het hier geen servicekosten betreffen, omdat deze kosten niet zijn te brengen onder het Besluit servicekosten. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres] evenmin voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van een fonds, waarop de eerder aangehaalde voorwaarden op van toepassing kunnen worden verklaard. Het moet er daarom voor gehouden worden dat [eiseres] de kosten van een extra schoonmaak, zodat nieuwe [gedaagde] zonder nadere inspanning het gehuurde kan betrekken, door middel van een maandelijkse vergoeding daarvoor aan de zittende huurders in rekening wil brengen. Daar schuilt een vorm van willekeur in, nu lang zittende huurders een groter bedrag betalen voor die extra schoonmaak dan kort zittende huurders, terwijl niet zondermeer valt in te zien dat bij lang zittende huurders de extra schoonmaakkosten evenredig hoger uitvallen; ook na enkele maanden kan de extra schoonmaak nodig zijn. Hoewel de kantonrechter begrip heeft voor de werkwijze waarop na elke mutatie het gehuurde (extra) wordt schoongemaakt, moeten deze kosten, gelet op het bijzondere aanbod dat [eiseres] hiermee doet aan de potentiele huurder (namelijk zonder nadere inspanning het gehuurde betrekken), gerekend worden tot de exploitatiekosten van het gehuurde, zodat deze kosten moeten worden geacht opgenomen te zijn in de huurprijs. De noodzaak de kosten op de wijze als door [eiseres] voorgestaan in rekening te brengen, blijkt te minder uit het feit dat er nog andere mogelijkheden denkbaar waarbij de service wordt verleend, zoals: de vertrekkende huurder is contractueel gehouden de extra schoonmaak uit te voeren, althans is verplicht een bedrag te betalen indien hij [eiseres] die extra schoonmaak wil laten (doen) uitvoeren. De kantonrechter heeft zich dus een ander oordeel omtrent deze kostenpost gevormd dan de kantonrechter Amsterdam in de aangehaalde uitspraak. Het voorgaande leidt er toe dat, daargelaten dat partijen een bedrag voor de eindschoonmaak zijn overeengekomen, [eiseres] niet het bedrag van € 36,55 voor de periode van 15 augustus tot en met 31 december 2015 onder de noemer eindschoonmaak aan [gedaagde] in rekening kan brengen.

Inventaris

3.19

Bij akte overlegt [eiseres] een ander, gewijzigd, overzicht van de inventaris van de comfort-plus studio zoals door [gedaagde] wordt gehuurd. [eiseres] voegt geen totaalbedrag aan dit nieuwe overzicht toe. [gedaagde] stelt dat dit overzicht tot een totaalbedrag van € 5.471,98 leidt. Daarvan zal de kantonrechter uit gaan. [gedaagde] voert verder als verweer aan dat aan hem ten onrechte het bedrag van € 143,75 voor een (combi)magnetron in rekening is gebracht, terwijl op de facturen van het bedrijf dat de inventaris heeft geleverd ook een bedrag van € 85,94 voor een magnetron is vermeld. Verder wijst [gedaagde] er op dat op de facturen van het toeleverende bedrijf een Pro-oven staat en dat hij een dergelijke oven niet heeft.

3.19.1

De kantonrechter zal [gedaagde] gedeeltelijk volgen en het bedrag van € 5.471,98 als uitgangspunt nemen, hetgeen bij een afschrijvingstermijn van 60 maanden leidt tot een maandbedrag van € 91,20. Voldoende aannemelijk is evenwel dat [gedaagde] beschikt over een combi-magnetron met een aanschafwaarde van € 143,75 en dat hij geen beschikking heeft over de pro-oven. Dat laatste leidt niet tot een andere berekening, nu een dergelijke oven ook niet in de aangepaste lijst is opgenomen. Dit alles betekent dat [eiseres] ter zake de post inventaris over de periode van 15 augustus tot en met 31 december 2013 aan [gedaagde] een bedrag van 4,5 het maandbedrag van € 91,20 in rekening kan brengen, zijnde een bedrag van € 410,40.

Internet

3.2

Met verwijzing naar facturen stelt [eiseres] dat de kosten voor internet € 16.975,70 bedragen voor 705 gebruikers, en aldus € 24,06 per gebruiker/woning. Nu zij slechts een bedrag van € 22,00 in rekening brengt, moet dit als een redelijke vergoeding worden aangemerkt.

3.20.1

[gedaagde] voert als verweer aan dat hij geen inzicht heeft in de abonnementen en zich kan voorstellen dat een goedkoper abonnement mogelijk moet zijn.

3.20.2

Dit verweer volgt de kantonrechter niet. [eiseres] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de redelijke kosten voor internet heeft doorberekend aan [gedaagde] . Dat betekent dat [eiseres] voor internet aan [gedaagde] een bedrag van € 100,53 in rekening mag brengen voor de periode 15 augustus tot en met 31 december 2013.

3.21

Het voorgaande samenvattend komt de kantonrechter tot het volgende.

3.21.1

De onder I van het petitum gevraagde verklaring voor recht dat [gedaagde] jaarlijks aan [eiseres] verschuldigd is de contractueel overeengekomen servicekostenposten zoals deze staan in de huurovereenkomst, kan niet worden gegeven. Uit het voorgaande blijkt dat niet al deze kostenposten als servicekosten kunnen worden aangemerkt en dat overigens niet al de overeengekomen bedragen redelijk zijn.

3.21.2

De onder II gevraagde veroordeling kan deels worden toegewezen, en wel als volgt:

- glasfonds € 4,57

- rioolfonds € 7,31

- inboedelverzekering € 5,48

- water € 35,87

- elektra € 31,56

- elektra algemene ruimte € 7,89

- verwarming € 129,23

- schoonmaak algemene ruimten € 22,59

- huismeester € 22,84

- binnenschilderfonds € 85,50

- eindschoonmaak nihil

- inventaris € 410,40

- internet € 100,53.

en aldus tot een totaalbedrag van € 863,77.

3.21.3

Nu het onder I is afgewezen, komt de subsidiaire vordering onder III voor toewijzing in aanmerking, in zoverre dat [gedaagde] voor de periode 15 augustus tot en met 31 december 2013 voor zuiveringsheffing € 16,36 en voor ophalen huisvuil € 85,92 is verschuldigd aan [eiseres] .

3.22

Nu [gedaagde] grotendeels in het ongelijk is gesteld, wordt hij veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eiseres] . De kantonrechter stelt deze kosten tot op heden als volgt vast:

dagvaarding € 94,08

griffierecht € 471,00

salaris gemachtigde
€ 250,00(2,5 punten á € 100,00 per punt)

totaal € 815,08.

Wat betreft de nakosten beschikt de kantonrechter over onvoldoende gegevens om te oordelen dat deze thans reeds kunnen worden begroot. Deze zullen dus worden afgewezen.

4. De beslissing

De kantonrechter:

4.1

verklaart voor recht dat [gedaagde] over het jaar 2013, derhlave van 15 augustus 2013 tot en met 31 december 2013, een bedrag van € 863,77, verschuldigd is aan [eiseres] voor de overeengekomen servicekostenposten bestaande uit:

- glasfonds € 4,57

- rioolfonds € 7,31

- inboedelverzekering € 5,48

- water € 35,87

- elektra € 31,56

- elektra algemene ruimte € 7,89

- verwarming € 129,23

- schoonmaak algemene ruimten € 22,59

- huismeester € 22,84

- binnenschilderfonds € 85,50

- inventaris € 410,40

- internet € 100,53;

4.2

verklaart voor recht dat [gedaagde] over het jaar 2013, derhalve van 15 augustus 2013 tot en met 31 december 2013, kosten voor zuiveringsheffing ad € 16,36 en voor ophalen huisvuil ad € 85,92 verschuldigd is aan [eiseres] ;

4.3

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 815,08;

4.4

verklaart de hiervoor genoemde veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

4.5

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.J.M. Rouwen, en in het openbaar uitgesproken op [datum] .

Huurzaak over servicekosten in studentencomplex met gedeeltelijke herberekening

Uitspraak

1.Het verloop van het geding

2.Het geschil

3.De beoordeling