Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Handelsrecht
Middelburg
zaaknummer / rolnummer: C/02/303161 / HA ZA 15-517
Vonnis van 7 september 2016
in de zaak van
1.[eiser 1]
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[eiser 1]
[eiser 1]
wonende te [woonplaats 1] ,
3.
[eiser 1],
[eiser 1],
wonende te [woonplaats 1] ,
4.
[eiser 1]
[eiser 1]
wonende te [woonplaats 1] ,
eisers,
advocaat mr. B. de Smit te Middelburg,
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats 1] ,
gedaagde,
advocaat mr. R.A.A. Maat te Goes.
Partijen zullen hierna [eiser 1] en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 oktober 2015,
- het proces-verbaal van comparitie van 14 januari 2016,
- de conclusie van repliek met producties 9 tot en met 12,
- de conclusie van dupliek met producties 6 tot en met 8,
- de antwoordakte uitlating producties van 13 april 2016 van de zijde van
[eiser 1] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De rechtbank gaat uit van de navolgende feiten:
a. a) [eiser 1] is erfgenaam van de op 4 december 2014 overleden mevrouw
[erflaatster] , weduwe van [naam] .
b) Tot de nalatenschap van mevrouw [erflaatster] behoorde onder meer het
registergoed, gelegen aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats]
kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie M, perceel 1419 (hierna: perceel nr. 1419).
c) Perceel 1419 ligt op de hoek van de [adres] en de [adres] .
d) Aan de linkerzijde van perceel 1419 aan de [adres] bevindt zich het [gedaagde] in
eigendom toebehorende perceel met woning, kadastraal bekend [plaats] sectie
M, perceel 1780 (hierna: perceel nr. 1780).
e) Aan de rechterzijde van de woning van [eiser 1] aan de [adres] bevinden zich drie aaneengeschakelde garages met een strook grond ervoor. De eerste garage, bezien vanaf de woning, is eigendom van [eiser 1] en maakt deel uit van perceel 1419; de middelste garage (hierna: de garage) behoort toe aan [gedaagde] .
f) Bij notariële akte van 21 november 1956 is op grond van een koopovereenkomst
aan [naam] geleverd een perceel bouwgrond van twee are en negentig
centiare, gelegen aan de [adres] deel uitmakend van het kadastrale perceel Gemeente [plaats] sectie M nr. 1333. De geleverde bouwgrond is op de aan de akte gehechte tekening gemerkt als Blok VIII perceel A.
Artikel 5 van Pro genoemde akte luidt:
Van het hierbij verkochte moet een strook grond worden opengelaten zoals op de aan deze akte gehechte tekening in gele kleur is aangegeven en welke strook grond bestemd moet worden als uitweg van en naar de openbare weg. Bedoelde strook grond mag niet worden bebouwd maar wordt belast met een eeuwigdurende kosteloze erfdienstbaarheid van uitweg ten laste van het hierbij verkochte en ten behoeve Blok VII perceel B deel van gemeld nummer 1333.
g) Bij notariële akte van 4 februari 1957 heeft tussen [naam] en de heer
[naam] , een van de rechtsvoorgangers van [gedaagde] een
ruil plaatsgehad van een deel van de hen toebehorende percelen. De strekking van
deze ruil was te bewerkstelligen dat [naam] achterkant van de garage rechtstreeks via zijn eigen erf zou kunnen bereiken.
Artikel 4 van Pro genoemde ruilakte luidt:
dat ten behoeve van het door de comparant [naam] bij deze in eigendom verkregen gedeelte van vermeld nummer 1333 en het aan hem in eigendom verbleven gedeelte van dat nummer als heersend erf en ten laste van het aan de comparant [eiser 1] in eigendom verbleven gedeelte van vermeld nummer 1333 als lijdend erf bij deze wordt gevestigd de eeuwigdurende erfdienstbaarheid van uitweg naar en van de openbare weg over een ten Noordoosten van het bij deze door de comparant [naam] in eigendom verkregen perceelsgedeelte liggende, op de aan deze minuut gehechte tekening in gele kleur aangegeven, strook grond van het lijdend erf ter breedte van drie meter.
h) Bij kennisgeving van 11 juni 1958 heeft de Inspecteur der registratie en successie uit hoofde van artikel 15, 1e lid Wet op de grondbelasting van 26 mei 1870 aan [naam] bericht dat de belastbare opbrengst van zijn registergoed (huis, garage, bouwterrein) deel uitmakend van sectie M, nummer 1333, opnieuw zou worden geschat.
i. i) Op 29 juli/13 augustus 1958 is door de Landmeter van het kadaster een veldtekening van sectie M opgemaakt, die in 1960 in de registers van het kadaster is gevoegd. In deze tekening is een pijltje zichtbaar vanaf de garage naar de daarvoor gelegen strook grond (hierna: de strook), die uitweg biedt naar de [adres] .
j) Bij kennisgeving verzonden op 25 april 1959 heeft de Landmeter van het kadaster uit hoofde van artikel 15 Wet Pro op de grondbelasting aan [naam] bericht dat ten gevolge van de door een ambtenaar van het kadaster verrichte opmeting van zijn eigendommen of van een gedeelte van zijn eigendommen, bij het kadaster percelen zijn gevormd. Het perceel 1333 is vervallen en gedeeltelijk opgenomen in het nieuwe perceel M 1419, groot 2 are en 44 centiare ( [naam] ) en het nieuwe perceel M 1420 ( [naam] .
k) Het perceel M 1420 is in 1966 gesplitst in twee percelen; het oostelijke gedeelte werd perceel M 1780.
l) Bij notariële akte van 29 mei 1969 is perceel 1780, groot 1 are en 81 centiare, op grond van een koopovereenkomst door M.J.J. Eskes geleverd aan [naam] . Deze akte bevat onder meer de volgende passage:
Voorts is het verkochte bevoorrecht met de eeuwigdurende erfdienstbaarheid van
uitweg naar en van de openbare weg ” [adres] ” over een ten noordoosten van de tot het perceel [plaats] , sectie M, nummer 1419, eigendom van de Heer [naam] te [plaats] behorende garage, liggende strook grond ter breedte van drie meter.
m) De notariële akte van verdeling van 4 december 1995 inzake de nalatenschap van
de op 13 december 1994 overleden [naam] bevat onder meer de
navolgende bepalingen:
BATEN
1.Registergoed
Het woonhuis met garage en tuin, staande en gelegen te [postcode] [plaats] , [adres] ,
kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie nummer 1419 (…).
BIJZONDERE BEPALINGEN REGISTERGOED
De comparante(mevrouw [erflaatster] – rb)
verklaarde dat voor de bijzondere bepalingen terzake van het hiervoor onder de baten sub 1 omschreven registergoed wordt verwezen naar de akte van ruiling, verleden op vier februari negentienhonderd zevenenvijftig (…) en waarin onder andere woordelijk staat vermeld:waarna volgt de passage door de rechtbank geciteerd onder g.
verklaarde dat voor de bijzondere bepalingen terzake van het hiervoor onder de baten sub 1 omschreven registergoed wordt verwezen naar de akte van ruiling, verleden op vier februari negentienhonderd zevenenvijftig (…) en waarin onder andere woordelijk staat vermeld:waarna volgt de passage door de rechtbank geciteerd onder g.
(…)
De comparante verklaarde dat voor bedoelde bijzondere bepalingen tenslotte nog wordt verwezen naar een akte van verkoop en koop, verleden op eenentwintig november negentienhonderd zevenenvijftig (…) en waarin onder andere (…) staat vermeld: waarna volgt de passage door de rechtbank geciteerd onder f.
(…)
Voormelde bepalingen zijn tevens opgenomen in het notariële bewijs van eigendom voor mevrouw [erflaatster] d.d. 4 december 1995.
n) Bij notariële akte van 31 januari 2014 is perceel 1780, ter grootte van 1 are en
81 centiare op grond van een koopovereenkomst door de kinderen van
[naam] geleverd aan [gedaagde] In deze akte komt de erfdienstbaarheid ten
behoeve van perceel 1780 niet meer aan de orde. Uit deze akte blijkt tevens de
levering van perceel 1780 op 4 september 1985 door [naam] aan zijn kinderen.
o) Op de huidige kadastrale kaart van sectie M maakt de strook deel uit van perceel
1780.
3.Het geschil
3.1.
[eiser 1] vordert samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad
I. te verklaren voor recht dat [eiser 1] het recht van eigendom heeft van de
strook,
II. te verklaren voor recht dat op de strook een eeuwigdurende erfdienstbaarheid is
gevestigd,
III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de kosten van het geding vermeerderd met
rente.
3.2.
[eiser 1] legt aan zijn vordering ten grondslag dat de strook deel uitmaakt van het registergoed aan de [adres] te [plaats] , waarvan hij door vererving eigenaar is geworden. Zijn erf is belast met een eeuwigdurende erfdienstbaarheid van uitweg (hierna: de erfdienstbaarheid) ten behoeve van het erf dat thans in eigendom toebehoort aan [gedaagde] , welke erfdienstbaarheid door [gedaagde] niet op de minst bezwarende wijze wordt uitgeoefend. Ten bewijze van zijn eigendom van de strook en het bestaan van de erfdienstbaarheid verwijst hij naar het ter zake bepaalde in de akten, genoemd in r.o. 2.1 onder f, g, l en m. Hij betoogt dat hij met zijn vorige buren nooit enige discussie heeft gehad over de eigendom van de strook en dat zij allen hun verplichtingen uit de erfdienstbaarheid correct naleefden. Met de komst van [gedaagde] en haar partner veranderde dit nu zij niet alleen de strook gebruiken om hun garage te bereiken, maar ook om auto’s te parkeren, aan auto’s te knutselen etc., hetgeen voor [eiser 1] hinder oplevert.
3.3.
[gedaagde] betwist niet dat de strook aanvankelijk eigendom was van [naam] en dat de erfdienstbaarheid heeft bestaan, doch stelt dat de strook in de periode 1958-1960, als gevolg van de metingen in 1958, is gaan behoren tot het perceel 1420, later 1780. Zij tekent hierbij aan dat [naam] , voor zover het kadaster heeft kunnen nagaan, tegen de metingen geen bezwaar heeft gemaakt. De perceelsvorming die heeft plaatsgevonden door de grensaanwijzing door de toenmalige eigenaars en die is vastgelegd in het veldwerk, heeft wijzigingen teweeggebracht in de openbare registers. Dit vormt de grondslag van de eigendomswijziging, aldus [gedaagde] , waarmee de erfdienstbaarheid is komen te vervallen. Dat in latere akten nog melding wordt gemaakt van de erfdienstbaarheid berust op een vergissing van de betrokken notaris. Daarbij komt dat het onduidelijk is op welke strook grond de geformuleerde erfdienstbaarheid slaat. Nameting aan de hand van de huidige kadastrale kaart bevestigt volgens [gedaagde] haar stellingen. Zij betwist de door [eiser 1] gestelde handelingen van haar en haar partner niet, doch betoogt daartoe als eigenaar het recht te hebben.
3.4.
Voor het geval [naam] in 1958-1960 geen eigenaar van de strook is geworden, beroept [gedaagde] zich op verjaring. Zij stelt dat de heer [naam] in 1969 in ieder geval bezitter te goeder trouw is geworden van de strook omdat hij zijn eigendom kon en mocht baseren op de registers, waarin begrepen de veldwerktekening. Nu ook zijn rechtsopvolgers te goeder trouw waren, is de verjaringstermijn volgens oud en nieuw recht verlopen. Zij voegt hieraan toe dat bij de verkrijging door de kinderen [naam] in 1985 de erfdienstbaarheid niet meer aan de orde is geweest. Wanneer geen sprake mocht zijn van bezit te goeder trouw, is volgens [gedaagde] de vordering tot beëindiging van het bezit op 1 januari 2012 verjaard, waarmee haar rechtsvoorgangers door extinctieve verjaring eigenaar van de strook zijn geworden.
3.5.
[eiser 1] weerspreekt de vermeende eigendomsovergang, respectievelijk verjaring. De akten zijn duidelijk. [naam] , evenals overigens diens echtgenote, was bekend met de eigendomssituatie van de strook en de erfdienstbaarheid, waarvan zij door hun gedragingen jegens de familie [eiser 1] steeds blijk hebben gegeven. De metingen van 1958 hielden slechts verband met het bepalen van de hoogte van de grondbelasting. Overigens maakt ook de strook grond voor de garage van [adres] deel uit van het perceel van [eiser 1] . Het registergoed van [gedaagde] bedraagt zonder de strook 1 are en 81 centiare, zoals vermeld in de onder r.o. 2.1 onder l en n genoemde akten.
4.De beoordeling
4.1.
De rechtbank overweegt vooraf dat het kadaster in 1832 in ons land is ingevoerd met, in de eerste plaats, de doelstelling een instrument te zijn om tot een juiste heffing van de grondbelasting te komen. De wettelijke basis van het kadaster werd dan ook gevormd door de Wet op de grondbelasting. Op grond van deze wet was belastingplichtig degene, die het genot had van onroerend goed. Om tot heffing van grondbelasting te komen, was het noodzakelijk de eigendom van onroerend goed te inventariseren. Was de eigenaar onbekend of had hij het genot van de voornoemde eigendommen niet, dan werd de grondbelasting geheven van degene die krachtens recht van bezit of enig andere zakelijk recht het genot daarvan had. Teneinde dit te realiseren, werden de onroerende goederen door het kadaster opgemeten en de grenzen daarvan vastgelegd op kadastrale kaarten. In de registers van het kadaster werd per perceel vastgelegd wie de rechthebbende op een onroerende zaak krachtens het recht van bezit of een ander zakelijk recht was, de grootte van het perceel, de aard van dat perceel alsmede de belastbare opbrengst van dat perceel. Ingevolge artikel 47 van Pro de Wet op de grondbelasting diende de kadastrale boekhouding slechts de namen te bevatten van hen die het genot hadden krachtens recht van bezit of enig ander zakelijk recht, terwijl artikel 21 van Pro die wet een indicatie gaf omtrent de nauwkeurigheid, waaraan de kadastrale gegevens hadden te voldoen. De schattingen ten behoeve van de grondbelasting lieten een onnauwkeurigheidsmarge toe van 10%.
Daar het kadaster in toenemende mate ook werd gebruikt voor andere dan fiscale doeleinden, met name als informatiebron betreffende de zakelijke rechtstoestand van onroerende zaken, ontstond behoefte aan een kadaster dat de eigenaren en andere zakelijk gerechtigden van onroerende zaken administreerde, ongeacht of zij daarvan het genot hadden, terwijl daarnaast de nauwkeurigheid van de metingen diende te worden bevorderd. Dit bracht mee dat de wettelijke grondslag van het kadaster wijziging moest ondergaan, wat in 1957 leidde tot een Ontwerp Kadasterwet en uiteindelijk tot de inwerkingtreding van de Kadasterwet in 1989. Immers, de Wet op de grondbelasting kon op generlei wijze veilig stellen - gelet op het doel waartoe zij was gegeven - dat het kadaster zijn latere taken, gericht op de bevordering van de rechtszekerheid ten aanzien van onroerende zaken, op behoorlijke wijze vervulde.
4.2.
De rechtbank stelt vast dat uit de in de openbare registers ingeschreven notariële akte van 21 november 1956 blijkt welk bouwperceel door [naam] destijds was gekocht, alsmede de grootte daarvan (2 are en 90 centiare). Uit de passage inzake de erfdienstbaarheid in de ruilakte van 4 februari 1957 en de toelichtende tekening blijkt dat destijds de strook eigendom was van [naam] . Terzijde wijst de rechtbank erop dat, anders dan [eiser 1] lijkt te veronderstellen, de erfdienstbaarheid vervat in de akte van 21 november 1956 geen betrekking had op de strook, als wel op de toegang tot de garage van [adres] , zoals uit de bijbehorende tekening blijkt.
Gelet op de stellingen van [gedaagde] dient derhalve de vraag te worden beantwoord of de aanwijzing van de erfgrens, de daarvan afgeleide opmeting door de Landmeter van het kadaster en de door deze in 1958 geproduceerde, in 1960 in het kadaster ingeschreven, veldwerktekening, in combinatie met het vermeende door [naam] nalaten bezwaar te maken, destijds een verandering in de eigendomssituatie van de strook hebben bewerkstelligd.
4.3.
Gezien de inhoud van de aan [naam] gedane mededelingen ingevolge de Wet op de grondbelasting, omschreven in r.o. 2.1 onder h en j, stelt de rechtbank vast dat het erf van [naam] in 1958 slechts is opgemeten met het doel de hoogte van de opbrengst van zijn erf, waarover de grondbelasting zou worden geheven, te kunnen berekenen. Voorts staat vast dat [naam] geen belasting verschuldigd was over de strook, nu niet hij, doch zijn buurman daarvan het genot had als gevolg van de erfdienstbaarheid van uitweg. Gelet hierop, de bestaande eigendomssituatie en hetgeen in r.o. 4.1 over de rol van het kadaster is overwogen, kan naar het oordeel van de rechtbank, anders dan de heer [naam] van het kadaster stelt in zijn e-mail van 1 juni 2016 (productie 5 conclusie van antwoord), niet worden geconcludeerd dat op basis van de aanwijzingen van [naam] en zijn buurman perceelsvorming heeft plaatsgevonden waardoor de strook deel is gaan uitmaken van perceel M 1420. Hierbij dient tevens in aanmerking te worden genomen dat bezwaar tegen het meetresultaat ingevolge de Wet op de grondbelasting alleen mogelijk was wanneer men wenste te reclameren tegen de een te hoge aanslag voor de grondbelasting. Dat [naam] zich niet tegen de vastgestelde meting heeft verzet, is derhalve nietszeggend. Immers, over de strook is geen belasting in rekening gebracht.
4.4.
Het bovenstaande brengt met zich dat de stelling van [gedaagde] dat [naam] destijds eigenaar van de strook is geworden, alleen kan slagen wanneer destijds een geldige eigendomsoverdracht zou hebben plaatsgehad. Een geldige titel is echter gesteld, noch gebleken, laat staan een geldige levering.
4.5.
Samenvattend is de rechtbank van oordeel dat [naam] in 1958/1960 de eigendom van de strook niet heeft verloren. Daarmee strookt de passage betreffende de erfdienstbaarheid in latere leveringsakten betreffende het perceel 1420, later 1780, waarvoor de rechtbank verwijst naar de akte van 29 mei 1969, genoemd in r.o. 2.1 onder l, waarbij de levering aan [naam] plaatshad. Zij verwerpt de stelling van [gedaagde] dat het in die akte zou gaan om een andere erfdienstbaarheid, nu de omschrijving geënt is op die in de ruilakte.
4.6.
Ten aanzien van het subsidiaire beroep van [gedaagde] op verjaring stelt de rechtbank voorop dat iemand aan wie een goed niet toebehoort, dit goed door verjaring kan verkrijgen, indien hij gedurende een door de wet bepaalde tijd bezitter is geweest van dat goed. Dit geldt zowel ten aanzien van de verkrijgende als de extinctieve (bevrijdende) verjaring, met de kanttekening dat onder het oude recht verkrijging van een onroerende zaak door extinctieve verjaring niet mogelijk was. Onder bezit wordt verstaan het houden van het goed voor zichzelf. De bezitter is degene die de feitelijke macht uitoefent over een goed. Of sprake is van bezit moet worden beoordeeld naar verkeersopvatting met inachtneming van wettelijke regels en overigens op grond van uiterlijke feiten. Met de verkeersopvatting wordt een objectieve maatstaf gegeven. Het gaat er derhalve niet om wat partijen vinden, maar om de opvatting die leeft in een wijdere kring in de maatschappij. Hierbij zullen uiterlijke feiten, waaronder de gedragingen van de vermeende bezitter het antwoord op de vraag of sprake is van bezit of houderschap mede bepalen. De feiten en omstandigheden moeten zowel onder het oude recht als onder het regiem van het nieuwe BW ondubbelzinnig wijzen op de pretentie van eigendom. Waar [gedaagde] zich erop beroept dat zij door verjaring eigenaar van de strook is geworden, had het op haar weg gelegen, mede gelet op de gemotiveerde betwisting door [eiser 1] , gemotiveerd te stellen, bijvoorbeeld door te verwijzen naar zekere gedragingen en omstandigheden, en zo nodig te bewijzen dat zij, althans haar rechtsvoorgangers, gedurende de door de wet gestelde termijnen bezitter zijn geweest van de strook. Nu zij dat heeft nagelaten, verwerpt de rechtbank het onderhavige verweer en komt zij aan een nadere bespreking daarvan niet toe.
4.7.
Het bovenstaande rechtvaardigt naar het oordeel van de rechtbank de conclusie dat [eiser 1] thans nog steeds eigenaar is van de strook. Voor het geval [naam] perceel 1780, met inbegrip van de strook, aan zijn kinderen heeft verkocht - waarvan de rechtbank bij gebreke van desbetreffende bescheiden niet is gebleken - was hij ter zake beschikkingsonbevoegd, waarmee niet aan de wettelijke vereisten voor eigendomsoverdracht is voldaan. Hetzelfde geldt voor de overdracht aan [gedaagde] zelf waarmee bescherming van [gedaagde] uit hoofde van artikel 3:88 lid 1 BW Pro is uitgesloten.
4.8.
Door [gedaagde] is nog opgeworpen dat zij door de veldwerktekening en het uittreksel uit de kadastrale kaart erop mocht vertrouwen dat zij tevens eigenaar werd van de strook. Voor zover [gedaagde] op het moment van de levering al over deze stukken heeft beschikt, waarvan de rechtbank niet is gebleken, overweegt de rechtbank dat genoemde kaarten niet behoren tot de openbare registers, waarvoor zij verwijst naar HR 20 februari 1987, NJ 1987/1002. Daarmee vallen de kaarten buiten de registerbescherming geboden door de artikelen 3:24 - 3:26 BW. Wellicht ten overvloede zij opgemerkt dat ook aan de bescherming van artikel 3:25 BW Pro niet wordt toegekomen. Deze bepaling biedt slechts bescherming tegen onjuistheden van de door de notaris met kracht van authenticiteit vastgestelde feiten (zoals het verschijnen van bepaalde personen voor de notaris of het tijdstip van verlijden van de akte), maar niet wat partijen hebben verklaard.
4.9.
Gelet op hetgeen de rechtbank heeft overwogen, ligt de vordering van [eiser 1] voor toewijzing gereed, waarbij de rechtbank het gevorderde onder II in het dictum voor de goede orde zal preciseren. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] in de proceskosten worden veroordeeld, welke aan de zijde van [eiser 1] tot op heden worden begroot op € 1.963,16, zijnde explootkosten € 96,16, griffierecht € 285,-- en salaris advocaat € 1.582,-- (3,5 punten à € 452,--).
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat eisers het recht van eigendom hebben van de strook grond die is gelegen voor de middelste garage behorende bij het woonhuis [adres] te [plaats] ,
5.2.
verklaart voor recht dat ten laste van het erf van eisers een eeuwigdurende erfdienstbaarheid is gevestigd ten gunste van het erf van gedaagde, bestaande uit het recht van uitweg over voormelde strook grond,
5.3.
veroordeelt gedaagde in de proceskosten, aan de zijde van eisers tot op heden begroot op € 1.963,16 te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A.M. Raaijmaakers-Rottier en in het openbaar uitgesproken op 7 september 2016. [1]