Uitspraak
dRECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 14/4469 WET
uitspraak van 11 februari 2016 van de meervoudige kamer in de zaak tussen
[naam eiser]., te [vestigingsplaats1], eiseres,
gemachtigde: mr. S.M. Stavenuiter,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Drimmelen, verweerder.
Als derde partij heeft aan het geding deelgenomen:
[naam belanghebbende1] en [naam belanghebbende2], te [vestigingsplaats2],
gemachtigde: [naam gemachtigde1].
Procesverloop
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het besluit van 11 juni 2014 (bestreden besluit) van het college inzake haar verzoek om een planschadevergoeding ingevolge artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).
Het beroep is op 2 maart 2015 op zitting behandeld.
Bij tussenuitspraak van 22 mei 2015 heeft de rechtbank geconstateerd dat aan het bestreden besluit een gebrek kleeft en heeft zij het college in de gelegenheid gesteld om het geconstateerde gebrek te herstellen.
Het college heeft in reactie op de tussenuitspraak een aanvullende motivering ingediend. Het college heeft zich daarbij opnieuw laten adviseren door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ).
Eiseres en [naam belanghebbende1] en [naam belanghebbende2] (Bouwcombinatie) hebben schriftelijk commentaar gegeven op de aanvullende motivering van het college.
De rechtbank heeft bepaald dat een nadere zitting achterwege blijft.
Overwegingen
1. Voor een weergave van de feiten, de beroepsgronden en het wettelijk kader verwijst de rechtbank naar de tussenuitspraak.
2. In haar tussenuitspraak heeft de rechtbank de door eiseres geclaimde planschade onderverdeeld in drie schadecomponenten:
de gestelde schade voor de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Lage Zwaluwe West” op 28 juni 2010;
de gestelde schade na 3 juli 2014 die volgens eiseres is gelegen in de verminderde beleggingswaarde van het object;
de gestelde schade in de periode van 28 juni 2010 tot en met 3 juli 2014, bestaande uit de onverhuurbaarheid van de winkelruimte van de voormalige supermarkt ([naam adres3]-[naam adres4]) en de geleden schade vanwege gederfde huurpenningen door noodgedwongen verlaging van de huurprijzen van de andere commerciële ruimten ([naam adres5] en [naam adres6]).
Voor wat betreft de laatstgenoemde schadecomponent heeft de rechtbank overwogen dat aan het bestreden besluit een zorgvuldigheids- en motiveringsgebrek kleeft en dat het college het advies van SAOZ, voor zover dat ziet op de door eiseres geclaimde inkomensschade in de periode 28 juni 2010 tot en met 3 juli 2014, niet aan het bestreden besluit ten grondslag heeft mogen leggen. De rechtbank is daarbij uitgegaan van een exploitatie die wél is aangevangen doch is beëindigd voor de peildatum en niet is hervat. In zoverre heeft de rechtbank geoordeeld dat de onderhavige situatie niet vergelijkbaar is met de situaties die zijn beschreven in de in het advies van SAOZ aangehaalde uitspraken. De rechtbank heeft verder overwogen dat SAOZ te voorbarig is geweest in haar conclusie dat het bestemmingsplan “Nieuwstraat” eiseres planologische voordelen oplevert en dat eventueel geleden inkomensschade in de periode tot aan de planologische reparatie moet worden geacht daarmee te zijn gecompenseerd.
Het college is in de gelegenheid gesteld om alsnog te laten berekenen wat de hoogte is van de door eiseres geleden inkomensschade in de periode 28 juni 2010 tot en met 3 juli 2014 voor het object [naam adres3]-[naam adres4]. De rechtbank heeft daarop opgemerkt dat, indien het college zijn standpunt handhaaft, dat de in die periode geleden inkomensschade (deels) wordt gecompenseerd door de planologische voordelen die het bestemmingsplan “Nieuwstraat” biedt, het college daarvan ook een onderbouwing dient te geven.
3. Het college heeft in reactie op de tussenuitspraak bij brief van 2 juli 2015 aangegeven dat het – primair – blijft bij zijn standpunt zoals beschreven in het bestreden besluit dat er geen sprake is van inkomensderving die voor vergoeding in aanmerking komt, omdat er geen sprake is van aangevangen exploitatie. Subsidiair geeft het college in overweging om een tegemoetkoming in planschade aan eiseres toe te kennen van € 28.000,=, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 september 2012 tot de dag der uitbetaling, terugbetaling van het geheven recht en uitbetaling op het moment dat het besluit onherroepelijke rechtskracht heeft verkregen.
Het college heeft aan dit subsidiaire standpunt ten grondslag gelegd het advies van SAOZ van 18 juni 2015. Volgens SAOZ zou het veiligstellen van verhuur van het object [naam adres3]-[naam adres4] ten behoeve van detailhandel op de peildatum mogelijk zijn geweest indien een aanzienlijke korting op de huur zou zijn toegepast. SAOZ is in redelijkheid en billijkheid uitgegaan van een substantiële korting op de huur van 30%. Zij is daarbij uitgegaan van een standaard huurtermijn van vijf jaar, bestaande uit enerzijds de periode van ruim vier jaar van 28 juni 2010 tot en met 3 juli 2014 en anderzijds een redelijke periode van een jaar om een nieuwe huurder te kunnen vinden onder het planologische regime van het bestemmingsplan “Nieuwstraat”, die weer de volledig markthuur zou willen betalen. SAOZ is voor de bepaling van de inkomensschade uitgegaan van een huurwaarde van € 95,=/m². Op basis daarvan heeft SAOZ de geleden inkomensschade bepaald op een totaalbedrag van € 80.464,=.
Het planologisch voordeel van bestemmingsplan “Nieuwstraat” is volgens SAOZ gelegen in het feit dat de bovenwoningen [naam adres1] en [naam adres2] in de nieuwe situatie positief zijn bestemd, terwijl voorheen sprake was van een overgangsrechtelijke situatie. Dit resulteert volgens SAOZ in een voordeel van € 48.400,=. Daarnaast zijn de bebouwingsmogelijkheden voor het object [naam adres3]-[naam adres4]-[naam adres1]-[naam adres5]-[naam adres2]-11 in het bestemmingsplan “Nieuwstraat” toegenomen. Dit levert volgens SAOZ, in redelijkheid en billijkheid een waardevermeerdering op van € 4.400,=.
SAOZ heeft op basis van het voorgaande geconcludeerd dat er per saldo sprake is van een nadeel van afgerond € 28.000,=.
4. Eiseres heeft bij brief van 26 augustus 2015 gereageerd op het advies van SAOZ. Eiseres stelt dat het gebrek in het bestreden besluit niet is hersteld. Eiseres heeft in dat kader – onder meer – aangevoerd dat SAOZ in haar rapport onjuiste aannames heeft gedaan. Niet is onderbouwd waarom is uitgegaan van een kortingspercentage van 30% en een huurprijs van € 95,= per m². Eiseres kan zich verder niet vinden in een waardevermeerdering van de woningen en winkels. Eiseres merkt voorts op dat SAOZ niet is ingegaan op het misgelopen herzieningspotentieel. Eiseres heeft de te vergoeden inkomensschade voor de periode 28 juni 2010 tot en met 3 juli 2014 berekend op een bedrag van € 279.114,98.
5. De [naam belanghebbende1] heeft bij brief van 31 augustus 2015 gereageerd op het advies van SAOZ. De [naam belanghebbende1] deelt – primair – de mening van SAOZ dat er geen sprake is van een (aangevangen) exploitatie, dat dit geheel in de eigen risicosfeer van eiseres ligt en dat de financiële consequenties daarvan ook voor haar risico moeten blijven. Subsidiair heeft de [naam belanghebbende1] opgemerkt dat het gekozen uitgangspunt, om te rekenen met een huurprijs van € 95,=, erg optimistisch lijkt. Uitgaande van een huurprijs van € 75,= per m² heeft de [naam belanghebbende1] de schade, afgezet tegen de door SAOZ geconstateerde waardevermeerdering, berekend op een bedrag van € 7.600,=.
6. Op verzoek van de rechtbank heeft SAOZ bij brief van 17 november 2015 nader gemotiveerd waarom zij uitgaat van een huurprijs van € 95,= per m². Zij heeft voor de onderbouwing verwezen naar haar advies van 19 februari 2014. De feitelijk ontvangen huur per 31 december 2007 van € 98,50 en de daarvan afgeleide geïndexeerde huur per 1 januari 2008 van € 99,80, zoals door eiseres gesteld, zijn volgens SAOZ voor het bepalen van de inkomensschade/huurderving niet maatgevend.
7. Ten aanzien van het primaire standpunt van het college, dat eiseres niet voor planschadevergoeding in aanmerking komt omdat er geen sprake is van inkomensderving die ingevolge artikel 6.1 van de Wro voor vergoeding in aanmerking komt, overweegt de rechtbank dat zij zich hierover al heeft uitgelaten in de tussenuitspraak. Het staat de rechtbank niet vrij om terug te komen van zonder voorbehoud gegeven oordelen in de tussenuitspraak. Dit is alleen anders in zeer uitzonderlijke gevallen. De rechtbank verwijst hiervoor naar de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRS) van 24 augustus 2011 (ECLI:NL:RVS:2011:BR5704) en 15 augustus 2012 (ECLI:NL:RVS:2012:BX4694). De rechtbank leest in de stukken van partijen na de tussenuitspraak geen argumenten dat zich hier zo'n zeer uitzonderlijk geval voordoet.
8. Voor wat betreft het subsidiaire standpunt is de rechtbank van oordeel dat het college het in de tussenuitspraak geconstateerde zorgvuldigheids- en motiveringsgebrek heeft hersteld. De rechtbank is niet gebleken dat aan de nadere adviezen van SAOZ van 18 juni 2015 en 17 november 2015 gebreken kleven of dat dit anderszins onzorgvuldig tot stand is gekomen.
SAOZ heeft in haar adviezen de door haar vastgestelde inkomensderving en het vastgestelde planologisch voordeel voldoende onderbouwd. Eiseres heeft in beginsel terecht opgemerkt dat SAOZ niet heeft onderbouwd waarom zij is uitgegaan van een korting op de huurprijs van 30%. De rechtbank is met SAOZ van oordeel dat het object in de hier relevante periode in beginsel verhuurbaar was, maar dat verhuur alleen zou kunnen slagen als er een substantiële korting op de huurprijs wordt toegepast. Dit oordeel van de rechtbank betekent dat de – niet nader onderbouwde - stelling van eiseres, dat moet worden uitgegaan van een korting van 100%, niet realistisch is. SAOZ heeft de korting in redelijkheid en billijkheid bepaald op 30%. Die schatting komt de rechtbank niet onredelijk voor. Naar het oordeel van de rechtbank dient aan het advies van SAOZ, gelet op diens deskundigheid op het gebied van planschade, dan ook meer gewicht te worden toegekend dan aan de visie van eiseres. SAOZ heeft voorts voldoende gemotiveerd waarom moet worden uitgegaan van een huurwaarde van € 95,= per m². Het college heeft ter onderbouwing van haar subsidiaire standpunt naar het oordeel van de rechtbank dan ook op die adviezen mogen afgaan.
9. Gelet op het in de tussenuitspraak geconstateerde gebrek, is het beroep gegrond. De rechtbank vernietigt het bestreden besluit wegens strijd met het zorgvuldigheids- en het motiveringsbeginsel.
Met de nadere adviezen van SAOZ van 18 juni 2015 en 17 november 2015 is het gebrek hersteld. Die adviezen leiden ertoe dat het primaire besluit dient te worden herroepen. De rechtbank ziet aanleiding zelf in de zaak te voorzien, in die zin dat aan eiseres op haar verzoek een planschadevergoeding wordt toegekend van € 28.000,=, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 september 2012 tot de dag der uitbetaling.
10. Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient het griffierecht aan eiseres te worden vergoed.
De rechtbank zal het college veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.240,= (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting en 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze na een bestuurlijke lus, met een waarde per punt van € 496,= en wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- herroept het primaire besluit en bepaalt dat aan eiseres een planschadevergoeding wordt toegekend van € 28.000,=, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 september 2012 tot de dag der uitbetaling;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af;
- draagt het college op het betaalde griffierecht van € 328,= aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt het college in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.240,=.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J.M. van Lanen, voorzitter, en mr. T. Peters en mr. A.G.J.M. de Weert, leden, in aanwezigheid van N.A. D’Hoore, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2016. De voorzitter is buiten staat om de uitspraak te ondertekenen. De uitspraak wordt daarom ondertekend door mr. Peters.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak en de tussenuitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending deze uitspraak hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.