Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Handelsrecht
Breda
zaaknummer / rolnummer: C/02/296934 / HA ZA 15-201
Vonnis van 17 augustus 2016
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE MIDDELBURG,
zetelend te Middelburg,
eiseres in de hoofdzaak,
verweerster in het incident,
advocaat mr. J.J. Jacobse te Middelburg,
tegen
MR. H.J. ALBERTSin zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BVR Projectontwikkeling,
wonende te Tilburg,
gedaagde in de hoofdzaak,
verweerder in het incident,
advocaat mr. H.J. Alberts te Tilburg,
en
[intervenient] ,
wonende te Middelburg,
intervenient in de hoofdzaak,
eiser in het incident,
advocaat mr. R. Wouters te Middelburg.
Partijen zullen hierna de gemeente, de curator en [intervenient] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 januari 2016 en de daarin genoemde stukken,
- het proces-verbaal van comparitie van 1 juni 2016 en de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Het geschil
2.1.
De gemeente vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
primair:
de curator q.q. veroordeelt tot nakoming van de door hem met de gemeente gesloten koopovereenkomst en om binnen één maand na het vonnis medewerking te verlenen aan notariële levering van de beide percelen gelegen aan de [straatnamen] , kadastraal bekend gemeente [kadastrale gegevens] en [kadastrale gegevens II] ,
subsidiair:
de curator q.q. veroordeelt tot vergoeding van schade die gemeente heeft geleden en zal lijden door de tekortkoming door de curator in de nakoming van de op hem rustende verplichtingen uit hoofde van de door hem met de gemeente gesloten koopovereenkomst ter zake de beide voornoemde percelen, welke schade is op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
primair en subsidiair:
de curator veroordeelt in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente en nakosten.
2.2.
De curator refereert zich aan de primaire vordering van de gemeente, met dien verstande dat de veroordeling tot nakoming van de tussen de curator en de gemeente gesloten koopovereenkomst dient te geschieden tegen een termijn van twee weken na de doorhaling van de hypothecaire inschrijving van [intervenient] op de beide genoemde percelen.
Wat betreft de subsidiaire vordering verzoekt de curator deze niet ontvankelijk te verklaren, althans de gemeente deze te ontzeggen als ongegrond en/of onbewezen.
2.3.
[intervenient] concludeert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
primair:
1. de vorderingen van de gemeente jegens de curator niet-ontvankelijk verklaart dan wel afwijst;
subsidiair:
2) indien rechtens koopovereenkomst met betrekking tot de percelen tussen de gemeente en de curator tot stand zou zijn gekomen, deze koopovereenkomst te vernietigen;
meer subsidiair:
3) bepaalt/ verklaart voor recht, indien een koopovereenkomst met betrekking tot de percelen tussen de gemeente en de curator tot stand zou zijn gekomen, deze koopovereenkomst te ontbinden, dan wel buiten toepassing te laten, waarbij in alle gevallen de gemeente verplicht wordt de aan [intervenient] toekomende rechten ingevolge de koopovereenkomst met aanvulling koopovereenkomst van 11 juli 2008, alsmede de leveringsakte van 13 januari 2009 te respecteren c.q. na te komen, in ieder geval inhoudende:
a. a) dat het gebruik van de percelen geheel bij [intervenient] ligt en blijft liggen;
b) dat bij het verkrijgen van een woonbestemming een suppletiebedrag van € 2.259.840,00 aan [intervenient] verschuldigd is;
c) dat, indien geen woonbestemming kan worden verkregen, de percelen aan [intervenient] moeten worden terug verkocht tegen een vooraf vastgestelde prijs;
d) dat bovenstaande verplichtingen te allen tijde, als wordt overgegaan tot verkoop van de percelen aan een derde, aan deze derde koper moeten worden opgelegd;
e) dat, zolang niet het suppletiebedrag of terugkoop niet gerealiseerd is, het hypotheekrecht ex artikel 12 op Pro de percelen zal blijven rusten.
nog meer subsidiair:
een beslissing te geven die de rechtbank in goede justitie juist acht;
3.De beoordeling
3.1.
Tussen partijen kan in dit geding van de navolgende vaststaande feiten worden
uitgegaan.
3.1.1.
[intervenient] heeft in 1993 in eigendom verworven twee percelen grasland, gelegen te [plaatsnaam] aan de [straatnamen] , kadastraal bekend gemeente [kadastrale gegevens] en [kadastrale gegevens II] (verder te noemen de percelen).
3.1.2.
Deze percelen zijn gelegen direct bij de woning en de onderneming van [intervenient] . [intervenient] heeft deze percelen vanaf 1993 in gebruik en houdt hier sindsdien hobbymatig paarden.
3.1.3.
Op 11 juli 2008 heeft [intervenient] met BVR Projectontwikkeling BV (hierna: BVR) een koopovereenkomst gesloten. Daarbij verkocht [intervenient] de percelen voor een bedrag van € 94.160,00 aan BVR. Tevens is een aanvullende koopovereenkomst gesloten. De inhoud van deze koopovereenkomst luidt onder meer:
“2. Overdracht van kooprechten aan een ander
De koper is bevoegd zijn rechten uit de koop over te dragen aan een ander of met een ander te delen. Dit brengt echter geen verandering in zijn volledige aansprakelijkheid voor de verplichtingen uit deze koopovereenkomst.
Die ander wordt ten opzichte van de verkoper op dezelfde wijze als de koper gebonden en kan ten opzichte van de verkoper aan de koopovereenkomst geen andere rechten ontlenen dan die welke de koper zouden zijn toegekomen.
De koper is zodoende jegens verkoper zelf aansprakelijk terzake de verplichting tot betaling van de suppletie opgenomen in artikel 24 lid Pro 1, de terugkoopverplichting ingevolge artikel 24 lid 2 en Pro de zekerheidsbepaling ad artikel 12 en Pro de daarmee gemoeide bedragen aan de koper te voldoen, alsook verplicht deze verplichtingen aan eventuele hiervoren genoemde overdragers op te leggen. De zekerheid ad artikel 12 zal Pro te allen tijde op de grond blijven rusten zo lang niet aan artikel 24 is Pro voldaan.
(…)
12. Waarborg van koper
De koper zal een waarborg in de vorm van een hypotheek stellen ter grootte van het suppletiebedrag als beschreven in artikel 24, zijnde een bedrag ad € 2.259.840,00. Deze hypotheek zal op beide percelen blijven rusten totdat het suppletiebedrag geheel voldaan is.”
3.1.4.
Op 13 januari 2009 heeft [intervenient] deze twee percelen grasland aan BVR geleverd. In de akte van levering is onder andere opgenomen:
“De bepalingen van de koopovereenkomst blijven van kracht voor zover daarvan in deze akte niet wordt afgeweken.
(…)
Zodra het gekochte definitief een woonbestemming heeft verkregen en er door koper een overeenkomst wordt gesloten met de gemeente inzake de beoogde woningbouwontwikkeling, waardoor woningbouw op het gekochte daadwerkelijk mogelijk is, zal koper aan verkoper als suppletie op de koopprijs een bedrag ad zesennegentig euro (€ 96,00) per centiare voldoen, ten gevolge waarvan koper per saldo eenhonderd euro (€ 100,00) per centiare zal hebben voldaan aan verkoper, welk bedrag is gebaseerd op een prijspeil per een april tweeduizend en dertien, te indexeren volgens CPI alle huishoudens.
Het suppletiebedrag zal door koper aan verkoper worden voldaan uiterlijk binnen één maand nadat onherroepelijk is vastgesteld dat het verkochte een woonbestemming heeft verkregen, en nadat tussen koper en de gemeente een overeenkomst is gesloten inzake de beoogde woningbouwontwikkeling.
(…)
Indien op één april tweeduizend en achttien het gekochte niet onherroepelijk een woonbestemming heeft verkregen, en er geen overeenkomst is gesloten tussen koper en de gemeente inzake de beoogde woningbouwontwikkeling, is verkoper verplicht het gekochte terug te kopen, casu quo koper verplicht het gekochte te leveren, indien koper of verkoper dit verzoekt, tegen een koopprijs van vier euro (€ 4,00) per centiare, prijspeil een juli tweeduizend acht, te indexeren volgens CPI alle huishoudens.
(…)
Voorts is van belang dat wanneer de koper of diens rechtsopvolgers op één januari tweeduizend en zestien nog geheel geen enkele overeenstemming heeft bereikt met de gemeente, en de bestemming ongewijzigd is, partijen zullen onderhandelen omtrent eerdere terugkoop van de verkoper.
(…)
5. Baten en Laten en aanvaarding in eigen gebruik
De baten en het gebruik van het gekochte blijven bij de verkoper totdat het gekochte een woonbestemming heeft gekregen en er door koper een overeenkomst is gesloten met de gemeente inzake de beoogde woningbouwontwikkeling. Als de woonbestemming niet op één april tweeduizend en achttien is gerealiseerd dan eindigt het gebruik in elk geval op die datum, tenzij de verkoper en koper gezamenlijk overeenkomen dat het gebruik verlengd wordt. Zonder overeenstemming eindigt het gebruik derhalve op één april tweeduizend en achttien dan wel eerder bij realisering van woonbestemming dan wel indien koper en verkoper gezamenlijk overeenkomen dat het gekochte eerder wordt teruggekocht.”
3.1.5.
Op 13 januari 2009 is ten behoeve van [intervenient] een recht van hypotheek op de percelen gevestigd.
3.1.6.
Op 31 maart 2010 is door BVR ten behoeve van Deutsche Bank Nederland NV een recht van tweede hypotheek gevestigd op de percelen.
3.1.7.
Bij vonnis van 4 maart 2013 is BVR in staat van faillissement komen te verkeren, met benoeming van mr. Alberts tot curator.
3.1.8.
In een e-mailbericht van 15 september 2014 te 11:59 uur heeft de heer [naam X] namens de gemeente het volgende aan de curator geschreven.
“Vanochtend heb ik met BVR gesproken over 2 percelen grond in [plaatsnaam] ( [kadastrale gegevens] en [kadastrale gegevens II] ) die eigendom zijn van BVR (…)
Momenteel zijn wij aan het onderzoeken of wij in de nabijheid van deze gronden, aan de andere zijde van de watergang, ene ziekenhuis kunnen huisvesten.
Indien dit doorgaat is er behoefte aan parkeergelegenheid in de directe omgeving. Een van de mogelijke locaties voor een dergelijk terrein zouden de hiervoor genoemde gronden zijn. Wij onderzoeken dan ook of deze gronden te verwerven zijn en als dat zo is onder welke voorwaarden dat zou kunnen.
(…)
Graag wil ik met u in overleg treden of, en onder wat voor voorwaarden, het denkbaar is om de percelen te kopen tegen een prijs die ligt op het niveau waarvoor dhr. [intervenient] de gronden in 2018 terug moet kopen.”
3.1.9
Bij e-mailbericht van 15 september heeft de curator aan [naam X] het volgende meegedeeld:
“De gronden zijn eigendom van de boedel en zijn in principe te koop. Een bieding is onderhavig aan de te verlenen toestemming door de rechter-commissaris en de hypotheekhoudende banken.
(..)
Indien dat voor u aanleiding is om een bieding te doen, verneem ik dat graag, zodat vervolgens bezien kan worden of en in hoeverre tot een definitieve overeenkomst kan worden gekomen, gelet op de hiervoor geformuleerde voorbehouden.
3.1.10.
In een e-mailbericht van dezelfde dag om 16:42 uur vraagt [naam X] aan de curator:
“Een vraag die wij wel nog wel hebben is of en zo ja in hoeverre dhr. [intervenient] na aankoop nog een positie houdt. Gaat de verkoop onbezwaard of houdt [intervenient] het recht om teruglevering te eisen in 2018?”
3.1.11.
Bij schrijven van 14 oktober 2014 heeft de gemeente het volgende voorstel aan de curator gedaan.
“
Het betreft de kadastrale percelen [plaatsnaam] [kadastrale gegevens] en [kadastrale gegevens II] met oppervlaktes van respectievelijk 12.340 en 11.200m2, gezamenlijk derhalve 23.540 m2.
Het betreft de kadastrale percelen [plaatsnaam] [kadastrale gegevens] en [kadastrale gegevens II] met oppervlaktes van respectievelijk 12.340 en 11.200m2, gezamenlijk derhalve 23.540 m2.
Wij zijn bereid deze percelen aan te kopen op basis van de prijs zoals die in de koopovereenkomst d.d. elf juli tweeduizend en acht tussen BVR (..) en [intervenient] als terugkoopverplichting is gehanteerd. Dat wil zeggen een prijs van € 4,- per/m2 prijspeil één juli tweeduizend acht te indexeren volgens CPI alle huishoudens.
(…) Wij stellen voor om de gronden te kopen voor, afgerond, € 105.000,- en verder kosten koper. Uitgangspunt van dit voorstel is dat de gronden onbezwaard met rechten van derden worden geleverd derhalve ook zonder de u bekende terugkoopmogelijkheid/ verplichting voor de heer [intervenient] , (…)
Bovenstaand voorstel geldt onder voorbehoud van beschikbaar stellen van het benodigde budget door de gemeenteraad. Zodra dit budget beschikbaar is gesteld kan levering plaatsvinden (…).”
3.1.12.
Middels e-mailberichten van respectievelijk 28 en 30 oktober 2014 heeft de curator aan de gemeente meegedeeld toestemming van de hypotheekhouder en de rechter-commissaris te hebben ontvangen.
3.1.13.
Bij schrijven van 10 november 2014 heeft de curator [intervenient] op de hoogte gebracht van de situatie. De curator heeft meegedeeld dat hij overeenstemming heeft bereikt over verkoop van de percelen met een koper en [intervenient] verzocht aan te willen geven of hij bereid is mee te werken aan vorenbedoelde verkoop onder doorhaling van het eerste hypotheekrecht.
3.1.14.
Bij e-mailbericht van 24 november 2014 heeft de curator aan de gemeente meegedeeld dat Deutsche Bank als tweede hypotheekhouder de percelen aan [intervenient] te koop heeft aangeboden. Er is derhalve een probleem ontstaan, omdat er twee potentiële kopers zijn. De curator onderzoekt of en in hoeverre deze puzzel kan worden opgelost.
3.1.15.
In een e-mail van 30 januari 2015 aan de gemeente geeft de curator onder meer aan dat [intervenient] de percelen terug wenst te kopen op basis van de in 2008 gesloten koopovereenkomst en dat de curator er niet aan lijkt te ontkomen om de gronden aan de heer [intervenient] te verkopen.
3.1.16.
Op 16 februari 2015 heeft de gemeente conservatoir leveringsbeslag gelegd op de percelen en is vervolgens deze procedure gestart.
3.2.
De gemeente legt aan haar primaire vordering ten grondslag dat de curator gehouden is om de door hem met de gemeente gesloten overeenkomst na te komen.
De overeenkomst was weliswaar aangegaan onder de voorwaarde van goedkeuring door de rechter-commissaris in het faillissement van BVR en van de tweede hypotheekhouder, maar dat doet niets af aan het feit dat een rechtens bindende overeenkomst tot stand is gekomen waaraan uitvoering gegeven dient te worden. Aan de voorwaarden is voldaan en de curator heeft ook een aanvang genomen met de uitvoering van de overeenkomst.
De curator is niet gehouden tot gestanddoening van de overeenkomst tussen [intervenient] en BVR op grond van artikel 37 Fw Pro. Ook kan [intervenient] pas een beroep op de koopoptie op grond van die overeenkomst doen op 1 april 2018. Die datum is nog niet aangebroken.
3.3.
De curator erkent dat tussen hem en de gemeente een koopovereenkomst tot stand is gekomen, waarbij de beide opschortende voorwaarden, te weten toestemming van de rechter-commissaris en toestemming van Deutsche Bank (als woordvoerder van de hypotheekverstrekkende banken), zijn vervuld. De termijn van levering is daarbij nog niet overeengekomen waar partijen daar in de onderhandelingen nog niet aan zijn toegekomen. De curator is bereid de percelen aan de gemeente te leveren. De curator meent niet gehouden te zijn om de percelen aan [intervenient] te leveren of met hem in onderhandeling te treden op grond van de tussen [intervenient] en BVR gesloten overeenkomst. Juridisch is juist gehandeld. Achteraf bezien had beter eerder contact gelegd kunnen worden met [intervenient] . Het is dubbel ongelukkig dat de door Deutsche Bank aangestelde adviseur buiten de curator om met [intervenient] is gaan praten en hem, zonder daartoe bevoegd te zijn, de percelen te koop heeft aangeboden, terwijl gelijktijdig onderhandelingen plaatsvonden op uitdrukkelijk verzoek van Deutsche Bank tussen de curator en de gemeente.
Omdat het hypotheekrecht van [intervenient] slechts tot zekerheid dient van de niet aan de orde zijnde nabetalingsverplichting, en niet voor een eventueel bestaand recht tot terugkoop, dient dit doorgehaald te worden. Indien [intervenient] dit blijft weigeren, zal hij in rechte worden betrokken ter zake. De curator verzoekt de rechtbank om te bepalen dat de curator pas tot levering is gehouden binnen een periode van twee weken nadat de hypothecaire inschrijving ten gunste van [intervenient] is doorgehaald.
3.4.
[intervenient] stelt zich primair op het standpunt dat hij als hypotheekhouder ook toestemming aan de verkoop aan de gemeente diende te geven, gelet op de door de curator gestelde voorwaarden. Gezien dit voorbehoud is er geen overeenkomst tussen de curator en de gemeente tot stand gekomen. [intervenient] betwist dat zijn recht van hypotheek enkel ziet op de betaling van de suppletie, maar meent dat dit ook betrekking heeft op de terugkoopverplichting.
Subsidiair is volgens [intervenient] duidelijk dat zowel de gemeente als de curator hebben gedwaald omtrent de verplichtingen jegens [intervenient] . Er is sprake van een situatie als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub c BW Pro. [intervenient] vordert dat de rechtbank de overeenkomst vernietigt.
3.5.
Kern van het geschil tussen [intervenient] enerzijds en de gemeente en de curator anderzijds betreft de vraag of de curator de percelen aan de gemeente mocht verkopen. De rechtbank overweegt dat de curator in beginsel als rechthebbende de bevoegdheid toekomt om de percelen, zoals die vallen in de boedel van het failliete BVR, te verkopen aan iedere geschikte wederpartij.
3.6.
[intervenient] meent dat op grond van de koopovereenkomst uit 2008 de curator gehouden is om de percelen aan [intervenient] te verkopen.
Hij voert daartoe aan dat BVR in 2008 de percelen wilde verwerven omdat aannemelijk was dat daarop woningbouw zou kunnen plaatsvinden. BVR was een bouwbedrijf en wilde graag de woningen op deze percelen bouwen. [intervenient] wilde de percelen in feite enkel verkopen als hij hiervoor de waarde ontving van de bouwgrond ten behoeve van woningbouw. Als deze waarde niet werd ontvangen wilde [intervenient] de percelen voor zichzelf behouden. Om te voorkomen dat de gemeente over zou gaan tot het vestigen van een voorkeursrecht ingevolge de Wet Voorkeursrecht gemeente diende evenwel overdracht plaats te vinden. De achtergrond was helder: [intervenient] zou de percelen blijven gebruiken en als het BVR niet zou lukken voor 2018 een woonbestemming te verkrijgen dienen de percelen aan [intervenient] terug te worden verkocht. Zo heeft [intervenient] bijvoorbeeld enkele jaren geleden nog een geheel nieuwe luxe paardenbak op het perceel laten aanleggen van bijna € 50.000,00. Dit deed hij enkel in de wetenschap dat het perceel aan hem zal toekomen of een hoge vergoeding zal worden verkregen.
Deze essentiële uitgangspunten komen in meerdere onderdelen van de koopovereenkomst expliciet terug. [intervenient] verwijst vervolgens onder meer naar de passages uit de koopovereenkomst zoals weergegeven in 3.1.3. en 3.1.4.
3.7.
Een faillietverklaring heeft in beginsel geen gevolgen voor bestaande wederkerige overeenkomsten. De rechten en verplichtingen van de failliet en diens wederpartij worden daardoor niet gewijzigd. Artikel 37 Fw Pro geeft enkel, binnen zijn toepassingsbereik, een middel aan de wederpartij om duidelijkheid te verkrijgen omtrent de vraag of de overeenkomst nog zal worden uitgevoerd. Als uitgangspunt geldt dat de curator en [intervenient] de koopovereenkomst uit 2008 dienen na te komen.
3.8.
Vastgesteld moet worden of voor de curator uit de koopovereenkomst uit 2008 de verplichting voortvloeit om de percelen aan [intervenient] te verkopen. Dit dient te geschieden door te bepalen wat partijen zijn overeengekomen.
Hetgeen partijen zijn overeengekomen kan niet worden beantwoord enkel op grond van een (zuiver) taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Steeds komt het -overeenkomstig art. 3:33 en Pro 3:35 BW- aan op de zin die partijen over een weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (zie onder meer HR 13 maart 1981, NJ 1981/635).
3.9.
In de koopovereenkomst en akte van levering is niet opgenomen dat BVR de percelen enkel aan [intervenient] mag verkopen. De rechtbank leest anders dan [intervenient] in de aangehaalde passages uit de koopovereenkomst en de akte van levering niet dat partijen zijn overeengekomen dat na 2009 slechts twee wijzen van handelen mogelijk waren, namelijk uitkering van het suppletiebedrag bij het verkrijgen van een woonbestemming en het sluiten van een overeenkomst met de gemeente enerzijds of terugverkoop aan [intervenient] anderzijds.
De tekst van de overeenkomst benoemt ook de mogelijkheid dat partijen in onderling overleg anders handelen. Daarnaast wordt onder punt 2 van de koopovereenkomst uitdrukkelijk besproken de mogelijkheid dat BVR de percelen aan een derde verkoopt. In dat laatste geval blijft BVR wel aansprakelijk voor de uit hoofde van de koopovereenkomst op haar rustende verplichtingen.
Door [intervenient] zijn geen, althans onvoldoende, feiten en omstandigheden gesteld die moeten leiden tot een andere conclusie. Het enkele stellen dat dat bij de totstandkoming van de overeenkomst tussen [intervenient] en BVR uitdrukkelijk is besproken en overeengekomen dat of suppletie of teruglevering aan de orde was, is niet voldoende.
Pas indien op 1 april 2018 het verkochte niet onherroepelijk een woonbestemming heeft verkregen en er geen overeenkomst is gesloten tussen koper en de gemeente inzake de beoogde woningbouwontwikkeling is koper gehouden op verzoek van [intervenient] terug te leveren. Op de curator rustte op grond van deze bepaling in de koopovereenkomst dan ook geen verplichting om in 2014 de percelen aan [intervenient] te verkopen. Een dergelijke verplichting kan ook niet worden afgeleid uit de passage waarin is opgenomen dat wanneer de koper of diens rechtsopvolgers op één januari tweeduizend en zestien nog geheel geen enkele overeenstemming heeft bereikt met de gemeente, en de bestemming ongewijzigd is, partijen zullen onderhandelen omtrent eerdere terugkoop van de verkoper.
3.10.
Evenals de curator en de gemeente betogen is naar het oordeel van de rechtbank een koopovereenkomst tussen de curator en de gemeente tot stand gekomen.
De curator heeft bij e-mailbericht van 15 september 2014 aangegeven bereid te zijn de percelen aan de gemeente te verkopen, waarbij een bieding onderhavig aan de te verlenen toestemming van de rechter-commissaris en de hypotheekhoudende banken.
Er is sprake geweest van een aanbod van de gemeente van 14 oktober 2014.
Dat de curator heeft ingestemd met het aanbod van de gemeente wordt, los van zijn stellingname in de onderhavige procedure, bevestigd door de brief van 10 november 2014 waarin de curator aan [intervenient] meedeelt dat hij overeenstemming over de verkoop van de percelen met een koper heeft bereikt.
Uit het mailbericht van 28 oktober 2014 blijkt dat de hypotheekhoudende banken hebben ingestemd. Blijkens een toelichting van de curator betreft dit de Deutsche Bank als penvoerder namens de banken. Ook heeft volgens met e-mailbericht van 30 oktober 2014 de rechter-commissaris toestemming verleend. Daarmee is aan de door de curator gestelde opschortende voorwaarden voldaan en is de koopovereenkomst tot stand gekomen.
De gemeente heeft in haar aanbod aan de curator aangegeven dat het aanbod plaatsvindt onder voorbehoud van beschikbaar stellen van het benodigde budget door de gemeenteraad. Uit de standpunten van de gemeente en [intervenient] volgt dat zij menen dat dit geen opschortende voorwaarde betreft. De curator heeft zich hier niet over uitgelaten. De rechtbank oordeelt, gelet op de formulering van de betreffende tekst in de mail en de overige gestelde omstandigheden, dat dit voorbehoud niet als opschortende voorwaarde moet worden aangemerkt, zodat dit voorbehoud niet afdoet aan het ontstaan van de overeenkomst.
3.11.
Vast staat dat [intervenient] geen toestemming voor verkoop van de percelen aan de curator heeft verleend. Anders dan [intervenient] stelt, was een dergelijke toestemming naar het oordeel van de rechtbank ook niet vereist.
[intervenient] is geen hypotheekhoudende bank. De letterlijke tekst van de door de curator geformuleerde opschortende voorwaarde zag enkel op de hypotheekhoudende banken.
3.12.
Daarnaast ziet het recht van hypotheek van [intervenient] alleen op de in de koopovereenkomst opgenomen suppletieverplichting en, anders dan [intervenient] meent, niet op verplichting tot teruglevering. Dit blijkt uit het volgende. In artikel 3:227 lid 1 BW Pro is bepaald dat het recht van hypotheek een beperkt recht is strekkende om op de daaraan onderworpen goederen (in deze zaak de percelen)
een vordering tot voldoening van een geldsombij voorrang boven andere schuldeisers te verhalen.
een vordering tot voldoening van een geldsombij voorrang boven andere schuldeisers te verhalen.
Daarnaast is in de hypotheekakte van 13 januari 2009, opgemaakt tussen BVR als schuldenaar en [intervenient] als schuldeiser opgenomen:
“De schuldenaar en de schuldeiser hebben een koopovereenkomst gesloten betreffende de na te melden registergoederen.(...) Bij gemelde koopovereenkomst is als volgt overeengekomen, woordelijk luidend:
Zodra het gekochte definitief een woonbestemming heeft verkregen en er door koper een overeenkomst is gesloten met de gemeente inzake de beoogde woningbouwontwikkeling, waardoor woningbouw op het gekochte daadwerkelijk mogelijk is, zal koper aan verkoper als suppletie op de koopprijs een bedrag ad zesennegentig euro (€ 96,00) per centiare voldoen, ten gevolge waarvan koper per saldo eenhonderd euro (€ 100,00) per centiare zal hebben voldaan aan verkoper, welk bedrag is gebaseerd op een prijspeil per een april tweeduizend en dertien, te indexeren volgens CPI alle huishoudens.
Het suppletiebedrag zal door koper aan verkoper worden voldaan uiterlijk binnen één maand nadat onherroepelijk is vastgesteld dat het verkochte een woonbestemming heeft verkregen, en nadat tussen koper en de gemeente een overeenkomst is gesloten inzake de beoogde woningbouwontwikkeling.
Aldus stellen partijen vast dat door schuldenaar aan schuldeiser is verschuldigdonder opschortende voorwaardeals in de aangehaalde passage bepaald een bedrag groottwee miljoen tweehonderd negenenvijftigduizend achthonderd veertig euro (€ 2.259.840,00) (hierna ook te noemen: “de hoofdsom”(…) Tot zekerheid van de als voormeld overeengekomen verplichting door BVR PROJECTONTWIKKELING BV (…) is overeengekomen dat ten behoeve van de (…) schuldeiser het recht van hypotheek en pand zal worden verleend op de in deze akte vermelde goederen, tot zekerheid als in deze akte omschreven.(….).
De in de koopovereenkomst uit 2008 opgenomen suppletieverplichting riep nog geen verbintenissen voor de curator in het leven ten tijde van aangaan koopovereenkomst. [intervenient] kon voorts nog geen aanspraak maken op betaling van het suppletiebedrag, het was nog niet opeisbaar. Zijn recht van parate executie kon [intervenient] nog niet uitoefenen.
3.13.
Anders dan [intervenient] meent kan hij als derde geen beroep doen op de vernietiging van de overeenkomst tussen de curator en de gemeente wegens dwaling. Uit de tekst van artikel 6:228 BW Pro volgt dat alleen de partijen bij de betreffende overeenkomst en beroep op dwaling toekomt. Deze grondslag kan dan ook niet leiden tot toewijzing van de vordering van [intervenient] .
3.14.
Meer subsidiair wenst [intervenient] dat de, in het geval een koopovereenkomst tussen de gemeente en de curator tot stand is gekomen, deze te ontbinden.
Ook vordert [intervenient] dat bij een overdracht van de percelen aan de gemeente in ieder geval de rechten van [intervenient] moeten worden opgelegd aan de gemeente, inhoudende het suppletiebedrag, de terugkoopverplichting, de zekerheidsstelling c.q. het hypotheekrecht en het (exclusief) gebruik tot in 2018.
3.15.
De rechtbank ziet geen juridische grondslag voor de gevorderde ontbinding.
De rechtbank stelt voorts vast dat de door [intervenient] gewenste voorwaarden niet tussen de gemeente en de curator zijn overeengekomen. Ook in dit verband heeft [intervenient] geen grondslag gesteld op grond waarvan de inhoud van de koopovereenkomst tussen de gemeente en de curator gewijzigd kan worden door de rechtbank.
Anders dan [intervenient] stelt kunnen het recht op het suppletiebedrag, de verplichting om aan [intervenient] terug te verkopen en het stellen van een hypotheek tot zekerheid van het suppletiebedrag niet gekwalificeerd worden als kwalitatieve verplichtingen in de zin van artikel 6:252 BW Pro. Kwalitatieve verplichtingen betreffen verplichtingen ten aanzien van een registergoed om iets te dulden of niet te doen. Voor zover het voortgezette gebruik door [intervenient] wel als een verplichting tot dulden aangemerkt kan worden, stelt de rechtbank vast dat aan een beding pas werking tegen derden-verkrijgers toekomt nadat een notariële akte welke het beding bevat is ingeschreven in de openbare registers. In de notariële akte van levering is weliswaar opgenomen dat [intervenient] als verkoper de percelen blijft gebruiken, maar gesteld noch gebleken is dat in de akte is bedongen dat de verplichting om dit gebruik te dulden overgaat op derden die de percelen verkrijgen. Blijkens deze akte van levering is voorts door de levering de inschrijving van de koopovereenkomst in het openbaar register komen te vervallen.
Voor zover [intervenient] meent dat de curator gelet op de inhoud van de overeenkomst gehouden is de volgens deze koopovereenkomst op BVR rustende verplichtingen over te dragen, overweegt de rechtbank dat deze stellingen geen grondslag kunnen vormen voor het opleggen van verplichtingen aan de gemeente na het sluiten van de koopovereenkomst. Hooguit kan, bij het bestaan van deze verplichtingen voor de curator hem worden verweten dergelijke verplichtingen niet aan de koper te hebben opgelegd en is de curator mogelijk schadeplichtig. De rechtbank is ook overigens geen grondslag gebleken voor de door [intervenient] gevorderde aanpassing van de overeenkomst tussen de gemeente en de curator.
3.16.
[intervenient] stelt voorts dat toewijzing van de primaire eis van de gemeente een enorme benadeling voor hem zou inhouden alsook een verlies van de hem toekomende rechten. [intervenient] voert in dit verband aan dat zijn paarden zijn leven zijn en dat de percelen die hij al langer dan twintig jaar in gebruik heeft bij wijze van spreken in zijn achtertuin liggen. Ook heeft hij een flinke investering gedaan door de aanleg van een nieuwe paardenbak. Daarnaast liggen de percelen aan een waterpartij en bij een prachtige molen aan de entree in [plaatsnaam] . Het is een unieke locatie. Altijd is duidelijk geweest dat woningbouw hier een optie zou zijn c.q. worden waardoor de percelen een enorme potentiële waarde vertegenwoordigen. [intervenient] zal niet meewerken aan levering van de percelen en zijn hypotheekrecht behouden. De overeenkomst tussen de curator en de gemeente is zodoende onuitvoerbaar en dient te worden vernietigd. Ook is een levering in strijdig met artikel 2:248 BW Pro.
3.17.
Hoewel de rechtbank de belangen van [intervenient] in deze onderkent, kunnen deze stellingen niet zonder meer leiden tot de conclusie dat er een juridische grondslag is om de vordering van de gemeente af te wijzen. Het standpunt van een partij dat deze niet zal meewerken aan realisering van een vordering leidt niet tot afwijzing van een vordering. De stelling dat levering in strijd is met artikel 2:248 BW Pro is niet, althans onvoldoende, onderbouwd.
3.18.
Gelet op de vorenstaande overwegingen wijst de rechtbank de primaire vordering van de gemeente tot nakoming door de curator van de koopovereenkomst toe. Gesteld noch gebleken is dat de curator en de gemeente een termijn voor levering van de percelen zijn overeengekomen. Op grond van artikel 6:38 BW Pro kan, nu geen termijn voor nakoming is bepaald en de rechtbank vaststelt dat beide partijen nakoming wensen, terstond nakoming van de overeenkomst worden gevorderd.
De gemeente heeft niet onderbouw waarom de curator binnen één maand na de datum van dit vonnis aan de levering dient mee te werken en de curator stemt niet met deze termijn in. De rechtbank wijst dit onderdeel van de vordering dan ook af.
Ook ziet de rechtbank in het feit dat [intervenient] zijn hypothecaire inschrijving niet wenst door te halen en de gemeente met de curator is overeengekomen dat zij de percelen onbezwaard door rechten van derden dient te verkrijgen, geen reden om de door de curator voorgestelde toevoeging op te nemen inhoudende dat de nakoming dient te geschieden tegen een termijn van twee weken na doorhaling van de genoemde hypothecaire inschrijving.
De gemeente heeft niet met deze toevoeging ingestemd.
3.19.
Uit de vorenstaande rechtsoverwegingen volgt dat de vorderingen van [intervenient] worden afgewezen. Het nog meer subsidiair gevorderde wordt afgewezen, nu dit geen voldoende bepaalde vordering betreft.
3.20.
De curator en [intervenient] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van de gemeente worden veroordeeld. De curator heeft zich weliswaar gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank, maar de gemeente diende de onderhavige procedure op te starten om nakoming van de met de curator gesloten koopovereenkomst te bewerkstelligen.
De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op € 1.450,19 (€ 94,19 dagvaarding en € 1.356,00 salaris advocaat (3 punten x tarief € 452,00).
De gevorderde wettelijke rente en nakosten zijn niet weersproken en kunnen worden toegewezen als in het dictum weergegeven. De beslagkosten zijn niet gevorderd en daarom buiten beschouwing gelaten.
Omdat de gemeente en de curator zich hebben gerefereerd ten aanzien van de vordering tot voeging en tussenkomst in het incident compenseert de rechtbank de kosten van het incident.
4.De beslissing
De rechtbank
4.1.
veroordeelt de curator tot nakoming van de door hem met de gemeente gesloten koopovereenkomst door medewerking te verlenen aan notariële levering van de beide percelen gelegen aan de [kadastrale gegevens] ,
4.2.
veroordeelt de curator en [intervenient] in de proceskosten in de hoofdzaak, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 1.450,19,vermeerderd met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf de vijftiende dag na datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
4.3.
veroordeelt de curator en [intervenient] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de curator en [intervenient] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
4.4.
verklaart de vorenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
4.5.
compenseert de kosten in het incident in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt,
4.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. Combee en in het openbaar uitgesproken op 17 augustus 2016.