ECLI:NL:RBZWB:2016:4942

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Handelsrecht

Middelburg

zaaknummer / rolnummer: C/02/306938 / HA ZA 15-720

Vonnis van 27 juli 2016

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

J.A.K. VASTGOED B.V.,

gevestigd te Krabbendijke,

eiseres,

advocaat mr. J.J. Spijk te Middelburg,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

LINS OIL B.V.,

gevestigd te Sint Jansteen,

gedaagde,

advocaat mr. B.J. van de Wijnckel te Terneuzen.

Partijen zullen hierna JAK en Lins Oil genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 17 februari 2016;
de brief van 17 maart 2016 van mr. Spijk aan de rechtbank met de producties 17 tot en met 21;
het proces-verbaal van de op 31 maart 2016 gehouden comparitie, waaruit blijkt dat de comparitie is aangehouden;
de brief van 5 april 2016 van mr. Van de Wijnckel aan de rechtbank met de producties 22 tot en met 25;
de brief van 8 april 2016 van mr. Spijk aan de rechtbank met de producties 26 en 27;
het proces-verbaal van de op 15 april 2016 gehouden voortzetting van de comparitie;
de aan het proces-verbaal gehechte brief van 28 april 2016 van mr. Spijk aan de rechtbank;
de brief van 10 mei 2016 van de griffier van de rechtbank aan partijen.

1.2.

Ter zitting is vonnis bepaald.

2.Het geschil

2.1.

JAK vordert samengevat - Lins Oil op straffe van het verbeuren van een dwangsom te veroordelen tot medewerking aan de notariële overdracht van twee percelen grond met opstallen tegen betaling door JAK van een koopprijs van € 72.312,50, te bepalen dat het te wijzen vonnis in de plaats treedt van die medewerking indien Lins Oil haar medewerking weigert en Lins Oil te veroordelen tot betaling van € 7.213,25 wegens een verbeurde boete, vermeerderd met rente en kosten.

2.2.

Lins Oil voert verweer.

2.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

3.De beoordeling

3.1.

De rechtbank gaat uit van de volgende feiten:

Partijen hebben op 1 april 2015 een koopovereenkomst gesloten, waarbij JAK van Lins Oil heeft gekocht een perceel grond met opstallen, plaatselijk bekend te [kadastergegevens] , alsmede een perceel grond met opstallen, [kadastergegevens] De percelen bevinden zich naast het treinspoor. In de koopovereenkomst is onder meer het volgende vermeld:
“(…)De koopprijs bedraagt voor het verkochte:VIERENTACHTIGDUIZEND EURO (€ 84.000,00),Als verkoper voor uiterlijk 1 maart 2019 de volledige bestemming (thans verkeers-, bedrijfs- en agrarische bestemming) van al het hierbij verkochte definitief als bedrijfsmatig heeft weten aan te passen bij de Gemeente Reimerswaal, zal de koopsom TWEEHONDERD TWINTIG DUIZEND EURO (€ 220.000,00) bedragen. In afwijking van het bepaalde in art. 9 van de eigendomsakte, zoals hierna vermeld, is koper in geval van een wijziging van de bestemming/het gebruik (naast de hogere koopsom), en derhalve een waardestijging met zich meebrengt, geen vergoeding verschuldigd. Verkoper vrijwaart koper voor eventuele aanspraken van derden in dit verband.(…)Bij eerdere afname dan de hierna onder artikel 1. genoemde datum, doch ingeval gehele bestemming voor al het hierbij verkochte reeds door toedoen van verkoper definitief gewijzigd zal zijn in een bedrijfsmatige bestemming, zal er afgerekend worden met inachtneming van de hiervoor gemelde hogere koopsom, doch conform de aan deze akte gehechte staat, welke door partijen beide partijen is getekend.(…)Artikel 1De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten kantore van Meijling & Sarneel Notarissen te Kapelle uiterlijk op 1 april 2019, of zoveel eerder als koper wenst.(…)

De percelen grond waren voorheen eigendom van NS Vastgoed BV (hierna: NS). NS heeft deze op 20 februari 2015 voor een bedrag van € 81.000,00 verkocht en geleverd aan De Bat BV die deze op haar beurt op 26 maart 2015 voor dezelfde prijs heeft verkocht en geleverd aan Lins Oil. NS is met De Bat BV een anti-speculatiebeding overeengekomen, welk beding bij verkoop ook aan eventuele nieuwe kopers diende te worden opgelegd (kettingbeding). Het beding houdt in dat indien de koper de percelen binnen vijftien jaar na het passeren van de akte van levering van 20 februari 2015 vervreemdt, hij een percentage van het verschil tussen de koopprijs bij vervreemding en de aan NS betaalde koopprijs aan NS moet betalen.

Partijen zijn naast de koopovereenkomst op 1 april 2015 een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van vier jaar, ingaande op 1 april 2015 en lopende tot 1 april 2019, met mogelijkheid van verlenging, waarbij JAK de percelen van Lins Oil heeft gehuurd voor € 25.000,00 per jaar, derhalve € 100.000,00 voor vier jaar, welk laatstgenoemd bedrag bij oplevering van de opstallen in het kader van de huur betaald diende te worden. In de koop- en huurovereenkomst is vermeld dat deze onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. In de koopovereenkomst is vermeld dat de huurprijs in mindering strekt op de overeengekomen koopprijs voor de percelen.

Bij brief van 15 september 2015 heeft JAK Lins Oil met een beroep op artikel 1 van de koopovereenkomst schriftelijke kenbaar gemaakt dat zij wenste dat de akte van levering zou worden gepasseerd. In overleg met de notaris heeft JAK een datum voor de levering bepaald. Op die datum is Lins Oil niet verschenen.

Bij brief van 30 september 2015 heeft JAK Lins Oil in gebreke gesteld en gesommeerd binnen veertien dagen mee te werken aan de levering van de percelen. Deze brief heeft er niet toe geleid dat Lins Oil heeft meegewerkt aan de levering.

De bestemming van de percelen is tot op heden niet volledig als ‘bedrijfsmatig’ aangepast, zoals vermeld in de koopovereenkomst.

JAK heeft conservatoir beslag gelegd ten laste van Lins Oil.

3.2.

JAK legt aan haar vordering ten grondslag dat zij in 2015 heeft gemeld dat zij levering van de percelen wenste en dat zij daartoe op grond van artikel 1 van de koopovereenkomst gerechtigd was. Volgens JAK was Lins Oil daarom gehouden om in 2015 mee te werken aan de levering en is zij (JAK) overeenkomstig de aan de koopovereenkomst gehechte staat verplicht om aan Lins Oil een koopprijs te betalen van € 72.312,50. JAK stelt dat Lins Oil op grond van artikel 13 lid 3 van de koopovereenkomst per 15 oktober 2015 een boete verschuldigd is nu Lins Oil vanaf die datum in verzuim is ter zake van haar verplichting om mee te werken aan de levering. Deze boete bedraagt volgens JAK € 7.213,25, zijnde 10% van de voornoemde koopprijs.

3.3.

Lins Oil heeft onder veel meer aangevoerd dat artikel 1 aldus moet worden uitgelegd dat JAK alleen dan een datum van levering vóór 1 april 2019 kon bepalen indien zij (Lins Oil) een bestemmingswijziging zou hebben bewerkstelligd van het perceel F232, voor zover daarop geen bedrijfsmatige bestemming rustte. Het is volgens Lins Oil nimmer de bedoeling van partijen geweest om het mogelijk te maken dat JAK al zeer kort na de ondertekening van de koopovereenkomst aanspraak zou maken op levering, terwijl Lins Oil nog niet de kans heeft gehad om een verzoek tot wijziging van de bestemming in te dienen. Lins Oil wijst erop dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van in beginsel vier jaar. Volgens Lins Oil ligt het objectief gezien meer voor de hand dat partijen een vorm van huurkoop hebben beoogd, waarbij de koopoptie uiterlijk op 1 april 2019 kon worden gelicht of eerder wanneer de bestemming naar ‘Bedrijf’ zou zijn gewijzigd.

3.4.

Tussen partijen is in geschil of artikel 1 van de koopovereenkomst betekent dat JAK ook vóór 1 april 2019 levering van de percelen kan verlangen in het geval dat Lins Oil de bestemming van het perceel met kadastraal nummer F232, met een ten tijde van de koop verkeers- en bedrijfsbestemming en een agrarische bestemming, nog niet “als bedrijfsmatig had weten aan te passen”. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex-maatstaf). Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.

3.5.

De rechtbank overweegt dat de tekst van artikel 1 van de koopovereenkomst zelf geen onderscheid maakt tussen de situatie waarin de bestemming is aangepast en de situatie waarin dat niet is gebeurd. De aan de overeenkomst gehechte ‘staat’ bevat ‘waardeberekeningen’ van 2015 tot en met 2019 voor beide situaties. De overeenkomst zelf bepaalt alleen voor de situatie dat de bestemming is gewijzigd expliciet dat moet worden afgerekend conform de aan de akte gehechte staat. Mogelijk moet uit die tekst (
“Bij eerdere afname (…), doch ingeval gehele bestemming (…) gewijzigd zal zijn (…)”) echter (impliciet) worden afgeleid dat eerdere afname ook kan plaatsvinden indien de bestemming nog niet is gewijzigd. Geheel duidelijk is de tekst van de overeenkomst op dit punt niet.

3.6.

In de overeenkomst is voorts bepaald dat Lins Oil tot uiterlijk 1 maart 2019 de gelegenheid heeft om te bewerkstelligen dat de bestemming wordt aangepast. Indien JAK op grond van artikel 1 van de koopovereenkomst levering zou kunnen verlangen op ieder door haar gewenst moment na het sluiten van die overeenkomst in een situatie waarin de bestemming nog niet is gewijzigd (bijvoorbeeld één dag na het sluiten van die overeenkomst), zou zij in feite kunnen verhinderen dat Lins Oil gelegenheid zou hebben om het bestemmingsplan te wijzigen en daarmee een hogere koopprijs te verkrijgen, tenzij de bestemmingswijziging ook na een levering door Lins Oil kan worden gerealiseerd. JAK heeft gesteld dat Lins Oil ook na levering in staat moet worden geacht om de bestemming te wijzigen. Nu Lins Oil echter belanghebbende zal moeten zijn voor het bewerkstelligen van een wijziging van het bestemmingsplan terwijl zij na levering geen eigenaar meer is van de percelen, heeft JAK die stelling onvoldoende onderbouwd, zodat de rechtbank daaraan voorbijgaat. Daar komt bij dat de overeenkomst (en ook de vordering van JAK) niet (expliciet) voorzien in de situatie waarin JAK een eerder betaalde koopprijs dient aan te vullen in het geval de bestemming door toedoen van Lins Oil alsnog wijzigt.

3.7.

Op grond van het voorgaande mocht JAK redelijkerwijs niet van Lins Oil verwachten dat zij akkoord zou gaan met artikel 1 van de koopovereenkomst in de door JAK bedoelde zin en mocht Lins Oil het bepaalde in de overeenkomst redelijkerwijs zo opvatten dat JAK op grond van artikel 1 van de koopovereenkomst alleen dan een levering vóór 1 april 2019 kon verlangen indien Lins Oil de gelegenheid zou hebben gehad om een wijziging van het bestemmingsplan te realiseren. Dat, zoals JAK ter zitting heeft aangevoerd, de keuzemogelijkheid die is opgenomen in artikel 1 van de koopovereenkomst is opgenomen als zekerheid voor JAK doet, wat daar verder ook van zij, hieraan niet af, reeds niet nu niet gesteld is dat deze zekerheid met Lins Oil is gecommuniceerd bij de totstandkoming van de overeenkomst.

3.8.

Nu er nog geen vier jaren zijn verstreken sinds de datum van de koopovereenkomst en de bestemming nog niet is gewijzigd, kan JAK geen levering van de percelen bewerkstelligen. De vorderingen van JAK dienen daarom te worden afgewezen en de overige stellingen van partijen behoeven geen bespreking.

3.9.

JAK zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding worden veroordeeld, voor zover aan de zijde van Lins Oil ontstaan begroot op € 1.909,00 aan griffierecht en € 904,00 (2 punten x tarief II) aan kosten advocaat. De wettelijke rente over de proceskosten is toewijsbaar.

4.De beslissing

De rechtbank

4.1.

wijst de vorderingen van JAK af;

4.2.

veroordeelt JAK in de kosten van het geding deze voor zover aan de zijde van Lins Oil gevallen tot heden begroot op € 2.813,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis;

4.3.

verklaart dit vonnis voor zover dit de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.W. Louwerse en in het openbaar uitgesproken op 27 juli 2016.^[1]