Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Kanton
Bergen op Zoom
zaak/rolnr.: [kenmerk]
vonnis 20 januari 2016
inzake
[naam eisers]
,
wonende te [woonplaats eisers] ,
eisers,
gemachtigde: mr. I. Stolting, advocaat te Hoogerheide,
tegen
[naan gedaagde],
thans wonende te [adres gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. S.A.A.C. van Gassen, advocaat te Breda.
Partijen worden hierna aangeduid als [eisende partij] ’ (enkelvoud) en [gedaagde]
1.Het verdere verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
het tussenvonnis d.d. 16 september 2015 en de in dat vonnis genoemde stukken;
de ten behoeve van de comparitie van partijen door mr. Stolting bij brief van 13 november 2015 toegezonden producties;
de aantekeningen met betrekking tot de comparitie van partijen d.d. 23 november 2015, met bijbehorend audiëntieblad.
2.Het geschil
2.1
[eisende partij] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat bij [gedaagde] de wil heeft ontbroken om het verhuurde perceel [adres betreffende woning] duurzaam in eigen gebruik te nemen en [gedaagde] te veroordelen om aan [eisende partij] te betalen de somma van € 92.219,05 wegens schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
2.2
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eisende partij] in de proceskosten en in de nakosten.
3.De verdere beoordeling
3.1
Tussen partijen staan de volgende feiten in rechte vast:
a. bij op 3 mei 2000 gesloten huurovereenkomst heeft de moeder van [gedaagde] , [naam moeder] , met ingang van 15 juni 2000 aan [eisende partij] verhuurd de woning met erf waarop zich een schuur bevindt, gelegen aan de [adres betreffende woning] , voor een huurprijs van f 800,00 per maand (hierna te noemen: ‘de woning’). In de huurovereenkomst staat onder meer dat deze huur is aangegaan voor maximaal zes jaar en dat deze zal lopen tot en met 2006. [gedaagde] heeft in 2000 aan [eisende partij] ook een bij het gehuurde eveneens aan de [adres betreffende woning/perceel landbouwgrond]
verhuurd voor f 600,00 per jaar;
Voeten is sinds juli 2000 eigenaresse van de woning;
in het najaar van 2005 en het begin van 2006 heeft [gedaagde] zich tot [eisende partij] gewend met het verzoek om per eind 2006 tot een beëindiging van de huurovereenkomst te komen. [eisende partij] heeft geweigerd om in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst;
[gedaagde] is daarop een procedure bij de kantonrechter gestart om te komen tot beëindiging van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft bij eindvonnis d.d. 17 december 2008 geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De vordering van [gedaagde] is afgewezen en de kantonrechter heeft bepaald dat de huurovereenkomst voor onbepaalde duur wordt verlengd;
[gedaagde] heeft tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft in haar vonnis van 20 december 2011 geoordeeld dat [gedaagde] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en dat tevens is gebleken dat [eisende partij] andere passende woonruimte kan verkrijgen. Het hof heeft bepaald dat de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [eisende partij] met betrekking tot de woning en het erbij gelegen weiland zal eindigen op 1 februari 2012. Tevens is vastgesteld dat [gedaagde] aan [eisende partij] een bedrag van € 5.000,00 moet betalen ter tegemoetkoming in hun verhuis- en herinrichtingskosten;
[eisende partij] heeft de woning (en het erbij behorende weiland) enige tijd na 1 februari 2012 ontruimd en ter beschikking gesteld aan [gedaagde] ;
sinds medio 2015 woont [gedaagde] met haar echtgenoot aan de [adres betreffende woning] .
3.2
[eisende partij] grondt zijn vordering op artikel 7:276 lid 1 BW Pro. Volgens hem is de wil bij [gedaagde] om de woning duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig geweest. Op grond van artikel 7:276 lid 2 BW Pro wordt voornoemde wil geacht niet aanwezig te zijn geweest, indien niet binnen één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst het verhuurde door de verhuurder in gebruik is genomen. Nu de huurovereenkomst is geëindigd per 1 februari 2012 en [gedaagde] de woning zelf niet binnen 2 jaar daadwerkelijk in gebruik heeft genomen, is zij volgens [eisende partij] tot schadevergoeding gehouden. [eisende partij] becijfert de door hem geleden schade op een totaalbedrag van € 92.219,05, welk bedrag hij van [gedaagde] vordert.
3.3
[gedaagde] voert aan dat de wil om de woning duurzaam in eigen gebruik te nemen nooit heeft ontbroken. Zij geeft aan dat zij kort na kennisneming van het arrest (en al voordat de woning daadwerkelijk was ontruimd en verlaten) een bouwkundig adviesbureau en architect in de arm heeft genomen. Zij hebben de benodigde activiteiten en procedures opgestart voor het verkrijgen van de omgevingsvergunningen die vereist zijn voor de renovatie/sloop en nieuwbouw van de woning. Inmiddels is er een nieuwe woning ter plekke gerealiseerd die sinds medio 2015 door [gedaagde] en haar echtgenoot wordt bewoond, zoals dat sinds het aangaan van de huurovereen-komst in 2000 de bedoeling is geweest. Volgens [gedaagde] heeft de vergunningverlening langer geduurd dan gepland, omdat het pand cultuurhistorische waarde had. Vergoeding van schade zoals door [eisende partij] gevorderd is volgens [gedaagde] niet aan de orde. Voor zover geoordeeld zou worden dat zij op grond van artikel 7:276 BW Pro wel schadeplichtig jegens [eisende partij] is, worden de verschuldigdheid en de hoogtes van de verschillende schadeposten op andere gronden door haar betwist.
3.4
Bij voornoemd tussenvonnis is een comparitie van partijen gelast. Partijen hebben ter zitting hun standpunten kunnen toelichten en hebben kunnen reageren op het standpunt van de ander. Op wat partijen ter comparitie en overigens in de stukken naar voren hebben gebracht, zal hierna – voor zover voor de te nemen beslissing van belang – nader worden ingegaan.
3.5
Bij een beroep op artikel 7:276 BW Pro moet de huurder aannemelijk maken dat de wil om het verhuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest bij de verhuurder. Beslissend is, of de verhuurder de zaken verkeerd heeft voorgesteld doordat hij de bedoeling om zelf in gebruik te nemen van de aanvang af – althans: vanaf een moment voordat op zijn vordering werd beslist – niet (meer) had. Op dit punt is door [eisende partij] niets gesteld. Ook anderszins is niet gebleken dat [gedaagde] tijdens de beëindigingsprocedure(s) een onjuiste voorstelling van zaken zou hebben gegeven (over het bestaan van de wil om de woning zelf te gaan gebruiken) en aldus onder valse voorwendsels het arrest van het hof zou hebben verkregen. Dit kan dus geen grondslag vormen voor de door [eisende partij] gevorderde schadevergoeding.
3.6
[eisende partij] stelt, dat nu er gedurende twee jaar na het eindigen van de huur geen beweging was bij de woning, dit de gevolgtrekking rechtvaardigt dat de wil van [gedaagde] (in de zin van artikel 7:276 BW Pro) bij de huurbeëindiging heeft ontbroken. [eisende partij] beroept zich op het wettelijk bewijsvermoeden van artikel 7:276 lid 2 BW Pro: behoudens tegenbewijs wordt de wil geacht niet aanwezig te zijn geweest, indien niet binnen een jaar na het einde van de huurovereenkomst het verhuurde duurzaam door de verhuurder in gebruik is genomen. De huurder kan onder omstandigheden gebruik maken van dit wettelijke bewijsvermoeden. Het bewijsvermoeden werkt echter niet indien dit gebruik een andere vorm heeft gekregen dan gebruik als woning: ook dat type gebruik valt immers onder de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. In het onderhavige geval heeft [gedaagde] voldoende aannemelijk gemaakt dat zij direct na kennisneming van het arrest van het hof maatregelen is gaan nemen om te komen tot renovatie/sloop en nieuwbouw van de woning. Zij heeft daartoe een chronologische beschrijving in het geding gebracht die is opgesteld door [het bouwadviesbureau] , welke een opsomming bevat van de gebeurtenissen tussen 10 januari 2012 en 18 april 2015. Daaruit blijkt dat er besprekingen hebben plaatsgevonden met de gemeente en met de stichting Brabantsheem. Deze stichting is bij de plannen betrokken vanwege de mogelijke cultuurhistorische waarde van (een deel van) de woning. Ook blijkt uit de opsomming dat er diverse schets- en bouwplannen zijn gemaakt en dat er vergunningen zijn aangevraagd. Tevens zijn er aannemers aangeschreven en is de bouw eind april 2014, direct nadat de benodigde vergunningen door [gedaagde] waren verkregen, aanbesteed. Op 14 mei 2014 is de sloop van de woning gestart. [gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat op 15 juni 2015 de nieuwe woning is opgeleverd. Gesteld noch gebleken is dat de gegeven opsomming niet juist zou zijn. De kantonrechter is van oordeel dat de beschreven gang van zaken tot een normaal renovatie-/sloop- en nieuwbouwproces behoort. Om te komen tot renovatie/sloop en nieuwbouw is de woning door [gedaagde] na het einde van de huur in gebruik genomen. Dat de woning tot medio 2015 niet werd bewoond door [gedaagde] , doet aan het feitelijk gebruik van die woning niet af. Dat het zo’n twee jaar heeft geduurd na het eindigen van de huurovereenkomst dat de bouw van de woning is aanbesteed maakt – gelet op het voorgaande – niet dat de woning door [gedaagde] niet in duurzaam eigen gebruik zou zijn genomen. [gedaagde] heeft verklaard waarom met het gehele proces meer tijd is gemoeid geweest dan aanvankelijk verwacht. [eisende partij] stelt dat er zeker tot mei 2014 geen enkele beweging is geweest die erop duidde dat [gedaagde] de woning duurzaam in gebruik heeft genomen. Dit wordt ook bevestigd door de door [eisende partij] ingeschakelde [xxx van] recherchediensten, die de woning op 9 mei 2014 heeft geschouwd. In het van de schouwing opgemaakte rapport staat dat is geconstateerd dat het perceel c.q. de daarbij behorende opstallen en belendende grond, in slecht onderhouden staat verkeren en dat er geen sporen van bewoning respectievelijk gebruik zijn aangetroffen. Gelet op de hierboven genoemde opsomming opgesteld door [het bouwadviesbureau] , heeft [gedaagde] echter tussen het wijzen van het arrest d.d. 20 december 2011 en mei 2014 alles behalve stil gezeten. Dat het voor [eisende partij] niet waarneembaar was dat [gedaagde] de woning in gebruik had genomen en druk doende was met de voorbereidingen om te komen tot renovatie/sloop en nieuwbouw maakt niet, dat de woning door [gedaagde] niet in gebruik zou zijn genomen. Dat [gedaagde] pas met voornoemde voorbereidingen is begonnen nadat het hof had beslist dat de huurovereenkomst tussen haar en [eisende partij] zou eindigen per 1 februari 2012, is haar goed recht. Het is voorstelbaar dat [gedaagde] , zonder over een einddatum van de huur te beschikken, geen mogelijk nodeloos te maken kosten wilde maken met betrekking tot – onder meer − advies-, architect- en vergunningskosten. Per medio 2015 is [gedaagde] ook daadwerkelijk in de nieuwe woning gaan wonen. De stelling van [eisende partij] dat [gedaagde] het weiland niet zelf in gebruik heeft genomen maar dat zij dat aan een buurman ter beschikking heeft gesteld, wordt door [gedaagde] betwist. Nu [eisende partij] zijn stelling op geen enkele wijze nader heeft onderbouwd, wordt aan die stelling voorbijgegaan.
Aangezien − gelet op het al het vooroverwogene − vaststaat dat [gedaagde] de woning direct na het eindigen van de huur in gebruik heeft genomen, wordt aan het hierboven genoemde bewijs-
vermoeden van artikel 7:276 lid 2 BW Pro niet toegekomen.
3.7
Al de voorgaande feiten en omstandigheden maken dat niet is gebleken dat bij [gedaagde] bij de beëindiging van de huurovereenkomst niet de wil aanwezig is geweest om de woning duurzaam in eigen gebruik te nemen. De vordering van [eisende partij] wordt dan ook afgewezen.
3.8
[eisende partij] zal, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de proceskosten. De gevorderde nakosten zullen worden afgewezen nu niet, althans onvoldoende is gesteld of onderbouwd dat na het vonnis kosten zullen worden gemaakt, anders dan de eventuele kosten van tenuitvoerlegging van dit vonnis.
4.De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eisende partij] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] gevallen en tot op heden begroot op een bedrag van € 1.200,00 aan salaris gemachtigde;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.H. Goossens, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2016.