Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Handelsrecht
Middelburg
zaaknummer / rolnummer: C/02/306444 / HA ZA 15-689
Vonnis van 8 juni 2016
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. N.A. Koole te Middelburg,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. A.D. Lindenbergh te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 23 december 2015
- het proces-verbaal van comparitie van 4 april 2016.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] was in 2011, samen met [naam maat 1] en [naam maat 2] , maat van Vastgoedmaatschappij Pebbles, hierna: Pebbles. Hij heeft destijds namens Pebbles met [eiser] onderhandeld over de aankoop van de onroerende zaak aan het [adres] , kadastraal bekend [kadasternummer] , hierna: het pand.
2.2.
Het pand is verkocht en bij akte d.d. 28 januari 2011 geleverd aan Pebbles. De akte van levering vermeldt een koopprijs van € 555.000,--.
2.3.
Voorts is op 28 januari 2011 tussen [eiser] en Pebbles een aanvullende overeenkomst gesloten, genaamd: “Aanvulling koop pand [adres] ”. Deze overeenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
“2. [eiser] zal zich inspannen en zijn kennis beschikbaar stellen voor het vinden van geschikte huurders voor het pand [adres] . Zodra het pand [adres] geheel of gedeeltelijk verhuurd is, ongeacht wie de huurder aandraagt, zal [eiser] een commissie ontvangen van
€ 25.000 exclusief BTW. De commissie zal betaald worden door Pebbles prompt na ingangsdatum van een huurovereenkomst op pand [adres] . De commissie zal eveneens prompt betaald worden indien het pand na schade niet meer hersteld kan/zal worden, danwel Pebbles het pand [adres] onverhuurd doorverkoopt.
(…)
6. Partijen 1a, 1b en 1c zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen uit deze overeenkomst alsmede hun rechtsopvolgers.”
2.4.
Pebbles is inmiddels ontbonden. [gedaagde] heeft daarbij zijn maten uitgekocht en het pand toegedeeld gekregen. Hij heeft een aanzienlijke investering in het pand gepleegd en is in verband met de exploitatie van het pand in maart 2014 een samenwerkingsverband aangegaan met [naam X] . Die samenwerking is vormgegeven in een deelname in Houtelgroep B.V., hierna: Houtelgroep, waarvan [naam X] bestuurder is.
2.5.
Houtelgroep exploiteert het pand als hotel/restaurant onder de naam Katoen Hotel & Brasserie.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 26.564,91 vermeerderd met rente en kosten. Hij stelt daartoe dat [gedaagde] hem het in artikel 2 van Pro de aanvullende overeenkomst vastgelegde bedrag van € 25.000,-- verschuldigd is, primair nu het pand in ieder geval per 9 mei 2015 verhuurd is aan Houtelgroep, subsidiair omdat het pand aan [gedaagde] is verkocht door zijn voormalige maten. Voorts stelt [eiser] buitengerechtelijke kosten te hebben gemaakt tot een bedrag van € 1.367,65.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
Hij stelt dat sprake is van zodanig gewijzigde omstandigheden, dat de in de aanvullende overeenkomst gemaakte afspraken niet meer gelden, nu deze overeenkomst als beëindigd dient te worden beschouwd, althans vorderen van nakoming daarvan in strijd is met de goede trouw en met de strekking van de destijds gemaakte afspraak. De aanvullende overeenkomst had volgens [gedaagde] betrekking op een verhuur of verkoop van het pand in de staat waarin het zich destijds bevond en ging uit van de mogelijkheid van verhuur c.q. verkoop van het pand aan een derde op grond van een waarde van € 600.000,--. Voorts betwist [gedaagde] dat er sprake is van verhuur van het pand aan Houtelgroep, nu in de tussen hem en Houtelgroep gesloten overeenkomst geen vergoeding voor het gebruik van het pand wordt bepaald. Tenslotte betwist [gedaagde] de verschuldigdheid van de mede gevorderde buitengerechtelijke incassokosten.
4.De beoordeling
4.1.
[eiser] beroept zich op het bepaalde in artikel 2 van Pro de aanvullende overeenkomst. Uit de stellingen van partijen volgt dat deze overeenkomst niet is opgezegd. Mede gelet op het bepaalde in artikel 6 van Pro die overeenkomst, wordt er vanuit gegaan dat deze tussen partijen nog geldt, ook nu Pebbles inmiddels ontbonden is.
Nog afgezien van de vraag of in casu is voldaan aan de in artikel 2 van Pro de overeenkomst genoemde vereisten om aanspraak te kunnen maken op de commissie van € 25.000,--, is de rechtbank van oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiser] zich op het bepaalde in dat artikel beroept. Zij betrekt bij dit oordeel de navolgende omstandigheden in onderlinge samenhang bezien.
De door [gedaagde] geschetste wijze waarop voornoemd beding in de aanvullende overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen is door [eiser] niet betwist. De rechtbank gaat er dan ook van uit dat, zoals [gedaagde] stelt en [eiser] niet heeft betwist, de stilzwijgende voorwaarde van die overeenkomst was dat het pand in toenmalige staat € 600.000,-- waard zou zijn. Uit de akte van levering en het bepaalde in artikel 1 van Pro de aanvullende overeenkomst volgt dat Pebbles per saldo € 575.000,-- voor het pand heeft betaald, door naast de koopsom van
€ 555.000,-- een bedrag van € 20.000,-- aan facturen voor [eiser] te voldoen. Ingevolge het bepaalde in artikel 2 van Pro de aanvullende overeenkomst zou [eiser] nog een commissie van
€ 25.000,-- ontvangen zodra het pand verhuurd of doorverkocht zou worden door Pebbles.
Vast staat dat het pand niet binnen redelijke tijd na de overeenkomst is verhuurd of verkocht. Voorts is door [eiser] niet betwist dat [gedaagde] circa 5 miljoen euro in het pand heeft geïnvesteerd. Gezien de omvang van die investering in verhouding tot de hiervoor genoemde koopprijs c.q. ingeschatte waarde van het pand enkele jaren daarvoor, is sprake van een zodanig gewijzigde staat van het pand, dat dit niet meer kan worden aangemerkt als het pand waaromtrent de afspraken waren gemaakt in de aanvullende overeenkomst.
4.2.
Nu de rechtbank van oordeel is dat het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiser] zich thans op artikel 2 van Pro de aanvullende overeenkomst beroept, zal zijn vordering tot betaling van het daarin genoemde bedrag van € 25.000,-- worden afgewezen, evenals de mede gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten.
4.3.
[eiser] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 876,--
- salaris advocaat (2 pnt x tarief € 579)
totaal € 2.034,--
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst het gevorderde af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 2.034,--;
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Witsiers en in het openbaar uitgesproken op 8 juni 2016.