Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Handelsrecht
Middelburg
zaaknummer / rolnummer: C/02/302269 / HA ZA 15-475
Vonnis van 4 mei 2016
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. drs. P.H.A. van Namen te Middelburg,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FLETCHER HOTEL VASTGOED B.V.,
gevestigd te Vianen,
gedaagde,
advocaat mr. M.O. Klaassen te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] en Fletcher worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 16 september 2015,
- het proces-verbaal van comparitie van 12 november 2015,
- de brief van 25 november 2015 van mr. M.O. Klaassen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is op 9 augustus 2002 eigenaar geworden van het pand
[adres] (hierna: het pand), kadastraal bekend [kadasternummer] . Voorheen maakte het pand deel uit van perceel [kadasternummer] , welke sectie is opgesplitst. Het pand doet thans dienst als bedrijfsverzamelgebouw.
2.2.
Het pand grenst aan het pand [adres] (hierna: het hotel), waarin is gevestigd Hotel Du Commerce, welk pand eigendom is van Fletcher. Het hotel, thans kadastraal bekend [kadasternummer] , maakte voorheen deel uit van het perceel [kadasternummer] .
2.3.
Artikel 6 van de akte van levering van 9 augustus 2002 luidt als volgt:
(…)
Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar:
(…)
B. een akte van transport op vier en twintig april negentienhonderd zeventig verleden door (…), luidende als volgt;
(…)
Ten deze is voorts voor mij, notaris, verschenen:
[Eigenaresse] (…) welke comparante verklaarde te zijn eigenares van het op de hoek van de [adres] en de [adres] te Middelburg gelegen hotelpand, kadastraal bekend als gemeente Middelburg, [kadasternummer] (…).
De comparanten sub 1 en 2 en genoemde [Eigenaresse] verklaarde vervolgens
- voor wat betreft laatstgenoemde ter realisering van een te haren behoeve door de comparante sub 1 bij de verkoop van het bij deze verkochte onroerend goed gemaakt beding - als volgt overeen te komen:
(…)
A. In of op het bij deze verkochte onroerend goed - hierna aangeduid als ’lijdend erf’- en in
of op enig gedeelte daarvan zal na heden nimmer een Horeca-bedrijf of soortgelijk of
aanverwant bedrijf in welke vorm of onder welke naam dan ook mogen worden of zijn
gevestigd of mogen worden geëxploiteerd.
B. Onder Horeca-bedrijf zullen zijn begrepen alle hotel-, café- of restaurantbedrijven of
combinaties daarvan, koffiehuizen, dansgelegenheden, juke-boxen, bars, cafetaria’s,
milk- of ijsbars, alsmede alle andere bedrijven in de Horeca-sector, onverschillig in
welke vorm of onder welke naam deze thans of in de toekomst (mochten) worden
geëxploiteerd, geen uitgezonderd.
C. Het verbod zal gelden zowel voor de huidige als voor eventueel later op het lijdend erf te
stichten opstallen.
D. Bij overtreding van het verbod, hoe gering of van korte duur ook, verbeurt de eigenaar
van het lijdend erf voor elke overtreding een boete (…)
E. De bedingen, hiervoor onder de letters A tot en met D gemaakt en het onderhavige beding sub E, alsmede de
hierna onder F en G omschreven bedingen zullen op verbeurte van (…) ten behoeve van de eigenaren van de
heersende erven voor elk verzuim, bij vervreemding in eigendom of zakelijk genotsrecht van het geheel of van
een gedeelte van het lijdend erf aan de nieuwe verkrijger in eigendom of zakelijk genotsrecht moeten worden
bedongen en aangenomen in elke volgende akte van vervreemding woordelijk moeten worden overgenomen.
(…)
G. Bij deze wordt gevestigd ten laste van het bij deze verkochte gedeelte van het kadastrale perceel gemeente
Middelburg [kadasternummer] en ten behoeve zowel van het aan de comparante sub 1 in eigendom
verblijvende gedeelte van bedoeld [kadasternummer] als van het aan [Eigenaresse] in eigendom
toebehorende kadastrale perceel gemeente Middelburg [kadasternummer] , een
ERFDIENSTBAARHEID, inhoudende een VERBOD van gelijke inhoud als hiervoor onder letter A en
volgende omschreven, met verbeurte (…), zullen de bepalingen onder de letters A tot en met F op de
erfdienstbaarheid voor zover mogelijk en noodzakelijk van toepassing zijn, een en ander met dien verstande,
dat in geval van overtreding een boete slechts kan worden ingevorderd t
(…)
2.4.
[eiser] is voornemens het pand te gaan gebruiken ter facilitering van een tijdelijke woonvoorziening in de vorm van short stay, hetgeen door Fletcher met een beroep op voornoemd artikel 6 van de akte van 9 augustus 2002 niet wordt toegestaan.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert samengevat - dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad
primair
voor recht zal verklaren dat eisers en hun rechtsopvolgers gerechtigd zijn het perceel plaatselijk bekend als [adres] te (laten) gebruiken voor zogeheten short stay verhuur, als omschreven in randnummer 5 van de dagvaarding en de onder randnummer 10 van de dagvaaarding aangeduide erfdienstbaarheid zulks niet verbiedt,
subsidiair
de onder randnummer 10 van de dagvaarding aangeduide erfdienstbaarheid zal opheffen, althans de erfdienstbaarheid zodanig zal wijzigen dat eisers en hun rechtsopvolgers is toegestaan voornoemd perceel te (laten) gebruiken voor zogeheten short stay verhuur, als omschreven in randnummer 5 van de dagvaarding,
meer subsidiair
zal verklaren voor recht dat eisers en hun rechtsopvolgers gerechtigd zijn voornoemd perceel te (laten) gebruiken voor zogeheten short stay verhuur, als omschreven in randnummer 5 van de dagvaarding, nu handhaving van het verbod in de onder randnummer 10 van de dagvaarding aangeduide erfdienstbaarheid door Fletcher (c.q. haar rechtsopvolgers in de eigendom van het heersende erf) in strijd is met de door Fletcher jegens [eiser] in acht te nemen redelijkheid en billijkheid c.q. misbruik van recht door Fletcher jegens [eiser] oplevert,
primair, subsidiair en meer subsidiair
Fletcher zal veroordelen in de kosten en nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente .
3.2.
[eiser] legt aan zijn primaire vordering ten grondslag dat de tekst van de erfdienstbaarheid objectief en naar de letter dient te worden uitgelegd, hetgeen hem tot de conclusie leidt dat het door hem beoogde gebruik van het pand niet valt onder het in de erfdienstbaarheid gehanteerde begrip
Horeca-bedrijf. Hij voert hiertoe aan dat het in zijn bedoeling ligt acht appartementen op de bovenverdiepingen van het pand te creëren, die volledig geschikt zijn voor particuliere bewoning, eigen sanitair hebben en die door de huurders zelf moeten worden schoongemaakt, terwijl de huurders voorts zelf moeten wassen en koken. De huurperiode loopt van één week tot een jaar, hetgeen naar de mening van [eiser] langer is dan bij een hotel. Subsidiair stelt [eiser] dat sprake is van onvoorziene omstandigheden, die van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de erfdienstbaarheid niet van hem kan worden gevergd nu hij zijn pand, dat thans niet rendeert, niet kan exploiteren op de door hem gewenste wijze. Het fenomeen short stay-verhuur was ten tijde van het ontstaan van de erfdienstbaarheid niet bekend. Het ingeburgerd raken daarvan vormt volgens [eiser] een onvoorziene omstandigheid, die niet in de erfdienstbaarheid is verdisconteerd. Voorts is een short stay-faciliteit niet concurrerend met de hotelactiviteiten van Fletcher gelet op de totaal andere doelgroep, zodat Fletcher bij handhaving van de erfdienstbaarheid geen belang heeft. Daarbij komt dat het pand door de erfdienstbaarheid minder waard is. Ten slotte betoogt [eiser] dat de erfdienstbaarheid als concurrentiebeperkende maatregel nietig is uit hoofde van de Mededingingswet. Meer subsidiair beroept [eiser] zich op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid en misbruik van recht.
Horeca-bedrijf. Hij voert hiertoe aan dat het in zijn bedoeling ligt acht appartementen op de bovenverdiepingen van het pand te creëren, die volledig geschikt zijn voor particuliere bewoning, eigen sanitair hebben en die door de huurders zelf moeten worden schoongemaakt, terwijl de huurders voorts zelf moeten wassen en koken. De huurperiode loopt van één week tot een jaar, hetgeen naar de mening van [eiser] langer is dan bij een hotel. Subsidiair stelt [eiser] dat sprake is van onvoorziene omstandigheden, die van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de erfdienstbaarheid niet van hem kan worden gevergd nu hij zijn pand, dat thans niet rendeert, niet kan exploiteren op de door hem gewenste wijze. Het fenomeen short stay-verhuur was ten tijde van het ontstaan van de erfdienstbaarheid niet bekend. Het ingeburgerd raken daarvan vormt volgens [eiser] een onvoorziene omstandigheid, die niet in de erfdienstbaarheid is verdisconteerd. Voorts is een short stay-faciliteit niet concurrerend met de hotelactiviteiten van Fletcher gelet op de totaal andere doelgroep, zodat Fletcher bij handhaving van de erfdienstbaarheid geen belang heeft. Daarbij komt dat het pand door de erfdienstbaarheid minder waard is. Ten slotte betoogt [eiser] dat de erfdienstbaarheid als concurrentiebeperkende maatregel nietig is uit hoofde van de Mededingingswet. Meer subsidiair beroept [eiser] zich op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid en misbruik van recht.
3.3.
Fletcher voert verweer. Zij stelt dat uit een objectieve uitleg van de akte waarbij de erfdienstbaarheid is gevestigd evident valt af te leiden dat deze de strekking had te voorkomen dat concurrenten het belendende perceel van het hotel zouden exploiteren, hetgeen niet verboden of nietig is. Uit de omschrijving van het begrip
Horeca-bedrijfén de verwijzing naar een soortgelijk of aanverwant bedrijf kan objectief niet anders worden opgemaakt dan dat men destijds iedere mogelijke vorm van concurrentie vanuit het naastgelegen perceel heeft willen uitsluiten. De door [eiser] geplande short stay-voorziening, die het karakter heeft van een pension, dient volgens Fletcher te worden bezien als een horeca-bedrijf, doch in ieder geval als een aanverwant bedrijf in de zin van de erfdienstbaarheid. Daarbij komt dat ook nieuwere formules als short stay, extended stay, bed & breakfast of pension zich richten op dezelfde doelgroep, te weten gasten die voor korte of langere tijd onderdak in Middelburg zoeken, zonder daar een vast hoofdverblijf dan wel een vaste verblijfplaats te hebben. Fletcher heeft, gelet op haar eigen bedrijfsexploitatie ter dege belang erbij dat de plannen van [eiser] niet doorgaan.
Horeca-bedrijfén de verwijzing naar een soortgelijk of aanverwant bedrijf kan objectief niet anders worden opgemaakt dan dat men destijds iedere mogelijke vorm van concurrentie vanuit het naastgelegen perceel heeft willen uitsluiten. De door [eiser] geplande short stay-voorziening, die het karakter heeft van een pension, dient volgens Fletcher te worden bezien als een horeca-bedrijf, doch in ieder geval als een aanverwant bedrijf in de zin van de erfdienstbaarheid. Daarbij komt dat ook nieuwere formules als short stay, extended stay, bed & breakfast of pension zich richten op dezelfde doelgroep, te weten gasten die voor korte of langere tijd onderdak in Middelburg zoeken, zonder daar een vast hoofdverblijf dan wel een vaste verblijfplaats te hebben. Fletcher heeft, gelet op haar eigen bedrijfsexploitatie ter dege belang erbij dat de plannen van [eiser] niet doorgaan.
4.De beoordeling
4.1.
Een akte van levering, waarin tevens een erfdienstbaarheid is opgenomen, beïnvloedt de rechtspositie van derden. Zij dient dan ook primair grammaticaal te worden uitgelegd. Daarnaast kan acht worden geslagen op de objectieve bedoelingen die partijen destijds hadden bij het opmaken van de akte. Welke terminologie derden, zoals publiekrechtelijke lichamen en gemeenten hanteren, laat de rechtbank als niet relevant buiten beschouwing.
4.2.
De rechtbank is van oordeel dat de tekst van het kettingbeding/de erfdienstbaarheid zoals geformuleerd in artikel 6 van de akte niet anders kan worden verstaan dan dat daarmee werd beoogd iedere activiteit in het belendende pand die het hotel concurrentie zou kunnen aandoen, te weren. In de tekst van het artikel is kennelijk ernaar gestreefd alle destijds bekende mogelijk concurrerende activiteiten op te sommen, waarbij “voor de zekerheid” tevens het exploiteren van een soortgelijk of aanverwant bedrijf werd uitgesloten. De destijds bij het kettingbeding (en de daaruit voortvloeiende erfdienstbaarheid) betrokken partijen hadden klaarblijkelijk de bedoeling de belangen van het bestaande hotelbedrijf te beschermen.
4.3.
Naar het oordeel van de rechtbank staat buiten kijf dat een voorziening, waar mensen gedurende korte of langere tijd tegen betaling kunnen vertoeven, hoe ook genaamd, een hotelbedrijf concurrentie kan aandoen. De rechtbank oordeelt daarbij niet van belang of men daar al dan niet zelf dient te wassen, de accommodatie zelf dient schoon te houden en/of zelf te koken. Immers, het ligt voor de hand dat ook de aanwezigheid van een dergelijke voorziening in de directe nabijheid van een hotel potentiële hotelgasten ertoe kan bewegen voor een verblijf aldaar te opteren en niet voor een verblijf in het hotel. Dit laatste geldt te meer in een situatie dat de alternatieve voorziening, naast langer verblijf, ook verblijf voor een kortere periode, zoals een week, aanbiedt. Dit klemt in een toeristenstad als Middelburg des te meer nu daar de behoefte aan kortverblijfaccommodatie groter is. Voor het geval de door [eiser] voorgenomen voorziening niet kan worden aangemerkt als een Horeca-bedrijf in enge zin, dan naar het oordeel van de rechtbank toch in ieder geval als een aanverwant bedrijf in de zin van de erfdienstbaarheid, zoals die destijds is geformuleerd. . Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de primaire vordering van [eiser] zal worden afgewezen.
4.4.
De subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen van [eiser] ondergaan hetzelfde lot. Vooreerst passeert de rechtbank het meest verstrekkende verweer van [eiser] dat de erfdienstbaarheid nietig is op grond van de Mededingingswet nu dit niet is onderbouwd.
De rechtbank verwerpt het betoog van [eiser] dat ongewijzigde instandhouding van de erfdienstbaarheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van hem kan worden gevergd. Gelet op hetgeen de rechtbank heeft overwogen in. r.o. 4.2 en 4.3 is zij van oordeel dat Fletcher nog steeds een redelijk belang heeft bij handhaving van de erfdienstbaarheid. Van misbruik van recht is dan ook geen sprake, terwijl tevens geen grond aanwezig is de erfdienstbaarheid op te heffen of te wijzigen. De omstandigheid dat de exploitatie van het pand als bedrijvenverzamelgebouw voor [eiser] niet voldoende rendabel is, oordeelt de rechtbank liggend in de risico-sfeer van [eiser] .
4.5.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Fletcher worden begroot op € 1.517,-, zijnde griffierecht € 613- en salaris advocaat € 904,- (2 punten à € 452,-)
5.De beslissing
De rechtbank
wijst de vorderingen af,
veroordeelt eisers hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van gedaagde tot op heden begroot op € 1.517,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
veroordeelt eisers hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis aan voormelde proceskostenveroordeling hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling,
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A.M. Raaijmaakers-Rottier en in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2016.