Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Kanton Tilburg
Zaaknummer: 3252206 CV EXPL 14-5892
Vonnisvan 18 februari 2015
in de zaak van
[eiser],
wonende in [woonplaats],
eiser in conventie, gedaagde in reconventie, verder ook:[eiser],
gemachtigde: mr. R.A.J. Zomer,
tegen
[gedaagde],
wonende in [woonplaats],
gedaagde in conventie, eiser in reconventie, verder ook:[gedaagde],
gemachtigde: mr. M. M. de Cock.
1.Het procesverloop
Dat blijkt uit:
- de inleidende dagvaarding, tevens houdende een provisionele vordering met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, tevens conclusie van antwoord in het incident, met producties;
- de conclusie van antwoord in reconventie met één productie;
- het tussenvonnis van 3 september 2013 in de hoofdzaak en het incident;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van de hoofdzaak en het incident van 22 oktober 2014;
- de conclusie van repliek in conventie met producties;
- de conclusie van dupliek in conventie met producties;
- de conclusie van repliek in reconventie;
- de conclusie van dupliek in reconventie.
Voormelde stukken dienen als hier herhaald en ingelast te worden beschouwd.
Vonnis is bepaald op heden.
2.Het geschil
In conventie
[eiser] vordert
a.
“eiser te machtigen de koper van de horecaondernemer [de kantonrechter leest: ”onderneming”], [naam], in de plaats te stellen van zichzelf, als huurder van de horecagelelegenheid aan de [adres]”;
b.
“toewijzing van de provisionele vordering, waarbij gedaagde wordt veroordeeld (…) dat de opvolgend huurder in het gehuurde zijn bedrijf exploiteert (…) in afwachting van een uitspraak in hoogste instantie in de bodemprocedure aangaande de indeplaatsstelling”.
[gedaagde] heeft de vordering zowel in de hoofdzaak als in het incident gemotiveerd bestreden.
In reconventie
[gedaagde] vordert:
a.
te vernietigen de tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreffende de [adres];
b.
[eiser] te veroordelen het gehuurde te ontruimen binnen één week na betekening van het vonnis in deze zaak.
[eiser] heeft hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd.
3.De beoordeling
3.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken alsmede op grond van de niet weersproken inhoud van de producties kan van het volgende worden uitgegaan.
a.
[eiser] is gehuwd met [naam], werkzaam bij de gemeente Hilvarenbeek.[naam] is een goede bekende van [gedaagde].
b.
[eiser] is eind 1995 voor het eerst naar Nederland gekomen en heeft zich 2000 in Nederland gevestigd.
c.
[gedaagde] is eigenaar van het pand [adres].
In dat pand heeft hij een horeca onderneming (cafetaria) geëxploiteerd.
Op enig moment heeft hij dat pand verhuurd aan[naam] die daarin een restaurant voor Turkse specialiteiten exploiteerde.
Bij die huurovereenkomst is een verbod van onderhuur opgenomen, maar geen verbod van indeplaatsstelling.
In 1996 heeft de huurder [naam] gevorderd Ivak in zijn plaats als huurder te stellen, zodat Ivak de exploitatie van het restaurantbedrijf zou kunnen voort te zetten in het gehuurde.
Bij vonnis van de kantonrechter Tilburg van 13 februari 1997 (zaaknummer: 53582 CV EXPL 96/3756) is het verzoek van de huurder [naam] afgewezen. Daarbij heeft de kantonrechter onder meer overwogen dat het verbod van onderhuur alsmede de verplichting van de huurder om zelf gedurende minimaal tien uren per week “de bedrijfsvoering te managen” in de huurovereenkomst zijn opgenomen “met het oog op de persoon van” de huurder.
Volgens de kantonrechter dient een afweging van belangen in het nadeel van de huurder [naam] uit te vallen omdat [gedaagde] “genoegzaam van bezwaren heeft doen blijken. De persoon van de huurder is een belang dat in deze nadrukkelijk in de afweging moet worden meegenomen.”.
d.
In de zomer van 2002 hebben[eiser] en zijn echtgenote [naam] enerzijds en [gedaagde] anderzijds besprekingen gevoerd over de exploitatie van een horeca onderneming (Turks-Italiaanse specialiteiten) in het pand aan de [adres]. Dat pand was beschikbaar gekomen omdat de vorige exploitant failliet was gegaan.
Bij die besprekingen zijn zijdens[eiser] voorstellen gedaan over onder meer de huurprijs en voor wiens rekening verbetering van het pand kwam, een en ander als omschreven in een notitie (met de titel “VOORSTEL YUSUF OVERNAME SHOARMA”) die als productie 12 bij de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie (tevens conclusie van antwoord in het incident) is overgelegd.
e.
Ter comparitie heeft[eiser] over deze besprekingen het volgende verklaard:
“Voordat de overeenkomst werd ondertekend hebben mijn vrouw [naam] en ik drie keer met [gedaagde] gesproken. Daarbij heeft [gedaagde] wel verteld over slechte ervaringen die hij met een eerdere huurder van Turkse afkomst heeft gehad, maar over een verbod van indeplaatsstelling is niet gesproken. Wel is een verbod van onderhuur besproken.
Over de besprekingen voorafgaande aan de huurovereenkomst heeft [gedaagde] ter comparitie verklaard:
“Alvorens de huurovereenkomst te tekenen heb ik tenminste drie maal met[eiser] en zijn vrouw gesproken over de voorwaarden waarop ik het pand bereid was te verhuren. Daarbij heb ik duidelijk gemaakt dat ik op grond van de procedure tegen [naam] een slechte ervaring had met Turkse huurders. Daarbij heb ik duidelijk gemaakt dat voor mij het belangrijkste was dat geen indeplaatsstelling zou worden gevorderd.”.
f.
Partijen hebben een op 16 juli 2002 gedateerde huurovereenkomst ondertekend. Daarbij heeft [gedaagde] het pand [adres] aan[eiser] verhuurd voor de duur van vijf jaren (met vijf optiejaren). Daarbij hebben partijen bepaald dat het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als horecazaak voor “Turkse en Italiaanse specialiteiten”. Deze onderneming staat bekend als “Pizzeria en Grillroom Kusadasi”.
Bij de huurovereenkomst is verder bepaald dat de huurtijd ingaat op 1 september 2002 en dat de huurprijs € 1.710,- per maand bedraagt.
Daarnaast is bepaald:
“Verder verklaard huurder het pand te willen gebruiken voor Turk- Italiaanse specialiteiten en in eigen beheer en niet zal onderhuren of een in de plaatsstelling zal afdwingen.”.
De huurovereenkomst is opgesteld door [gedaagde].
g.
[eiser] heeft in 2013 een procedure tegen [gedaagde] aanhangig gemaakt tot vermindering van de huurprijs. Deze zaak is bij deze rechtbank (kanton Tilburg) geregistreerd onder zaaknummer: 758200 CV EXPL 13-702.
Het geschil is geëindigd met een ter zitting van de kantonrechter van 30 mei 2013 tot stand gekomen vaststellingsovereenkomst. Daarbij is vastgelegd dat de huurprijs met ingang van 1 januari 2013 € 1.750,- per maand zal bedragen alsmede:
“De vordering tot betaling van de waarborgsom wordt ten opzichte van partij[eiser] ingetrokken met dien verstande dat dit niet zonder meer geldt voor de opvolgend huurder in het kader van de eventuele indeplaatsstellingsprocedure”.
h.
Bij brief van 17 juni 2013 heeft de gemachtigde van[eiser] aan [gedaagde] onder meer medegedeeld:
“Voor de goede orde, beroep ik mij ten behoeve van cliënt op vernietiging van beding uit de huurovereenkomst, dat de vordering van in de plaatsstelling verbiedt. Immers dit beding is vernietigbaar op grond van artikel 7:291 lid 2 BW.”.
i.
De arbeidskundige R.Hulbert heeft op 29 september 2014 aan Klaverblad Verzekeringen gerapporteerd dat[eiser] “vooralsnog 100%” arbeidsongeschikt is. Voorts heeft hij opgemerkt:
“Naar aanleiding van het vorige gesprek (…) is verzekerde gestart met het gaan volgen van noodzakelijke cursussen t.b.v. het chauffeursdiploma. Verzekerde wil als zelfstandig vrachtwagenchauffeur gaan werken.”.
j.
[naam](verder: [naam]) enerzijds en[eiser] alsmede zijn broer[naam][eiser], anderzijds, hebben een op 16 juni 2014 gedateerde (huur?)koopovereenkomst gesloten betreffende “de inventaris en goodwill van de door verkoper voor eigen rekening gedreven horecaonderneming genaamd Pizzaria en Grillroom Kusadasi (…)”.
Een (huur)koopprijs is in de processtukken niet vermeld.
k.
[naam] werkt inmiddels feitelijk in de horeca onderneming van[eiser].
3.2
[eiser] heeft aan zijn vordering, kort weergegeven, ten grondslag gelegd dat voor het stellen van [naam] in zijn plaats als huurder voldaan is aan de eisen van artikel 7:307 BW.
3.3
Daartegen heeft [gedaagde] als meest verstrekkende verweer aangevoerd dat[eiser] bij huurovereenkomst heeft afgezien van het recht te vorderen dat een ander in zijn plaats als huurder wordt gesteld en dat voor zover dat beding bij de hiervoor aangehaalde brief van 17 juni 2013 is vernietigd, de rechtsvordering tot vernietiging op grond van artikel 3:52 BW toen was verjaard, zodat het beding tussen partijen van kracht is gebleven.
3.4
In artikel 7:307 BW is – kort weergegeven – bepaald dat de huurder kan vorderen dat hij gemachtigd wordt om een derde, aan wie hij het door hem in het gehuurde uitgeoefende bedrijf heeft overgedragen of wenst over te dragen, als huurder in zijn plaats te stellen.
Op grond van artikel 7:291, lid 1, BW kan niet ten nadele van de huurder van deze bepaling worden afgeweken. Contractuele bedingen waarin ten nadele van de huurder wordt afgeweken van artikel 7:307 BW zijn vernietigbaar.
De rechtsvordering tot vernietiging verjaart drie jaren nadat de bevoegdheid om een beroep te doen op de vernietigbaarheid aan de huurder ten dienste is komen te staan als bedoeld in artikel 3:52 BW.
3.5
Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag wanneer de termijn van verjaring als bedoeld in artikel 3:52 BW is gaan lopen.
Volgens[eiser] is deze termijn van verjaring ingegaan toen [gedaagde] zich in 2013 als verhuurder beriep op – kort weergegeven - het beding in de huurovereenkomst waarbij het[eiser] als huurder niet is toegestaan machtiging tot indeplaatsstelling te vorderen.
Volgens [gedaagde] is de bevoegdheid om een beroep te doen op de vernietigbaarheid van het beding reeds bij het sluiten van de huurovereenkomst aan[eiser] ten dienste komen te staan.
3.6
Op grond van hun verklaringen ter comparitie staat vast dat bij de onderhandelingen in de zomer van 2002 niet terloops, maar expliciet ter sprake is gekomen dat voor [gedaagde] de persoon van de huurder van doorslaggevend belang was om al dan niet in te stemmen met verhuur aan een kandidaat huurder en dat deze terughoudendheid met betrekking tot Turkse huurders verband hield met de slechte ervaringen die hij eerder met een Turkse huurder had gehad. Aannemelijk is voorts dat voor het aangaan van de huurovereenkomst met[eiser] de relatie tussen[eiser] en de hem bekende [naam] een doorslaggevende rol heeft gespeeld.
Waar [gedaagde] tegen een huurder van dezelfde bedrijfsruimte ([naam]) een procedure heeft gevoerd waarbij hij zich (met succes) heeft verzet tegen een huurrelatie met een andere huurder tegen zijn wil, en tussen partijen vaststaat dat dit onderwerp bij de onderhandelingen niet impliciet, maar expliciet aan de orde is geweest, is niet aannemelijk dat[eiser] niet zal hebben begrepen dat [gedaagde] niet gedwongen wilde worden de bedrijfsruimte (middels onderhuur of indeplaatsstelling) tegen zijn wil aan een ander te verhuren.
[gedaagde] had daarbij zowel uit financieel oogpunt (de vorige huurder was failliet gegaan), als uit een oogpunt van goede bedrijfsvoering, een redelijk belang. Bij een bedrijfsvoering die niet aan de wettelijke vereisten voldoet komt de continuïteit van de huurrelatie in gevaar hetgeen een waardedaling van het pand tot gevolg kan hebben. Bovendien heeft [gedaagde] bij de keuze van de persoon van de huurder een persoonlijk belang. [gedaagde] woont boven de bedrijfsruimte. Zijn woongenot kan door de huurder van de bedrijfsruimte ernstig worden geschaad.
3.7
In situaties waarin a) aan de huurder de bevoegdheid wordt ontzegd om de huur aan een ander over te laten ten behoeve van bedrijfsoverdracht, en dit b) voorafgaande aan het sluiten van de huurovereenkomst expliciet onderdeel uitmaakt van de onderhandelingen, waarna c) dit verbod uitdrukkelijk in de tekst van de huurovereenkomst wordt vastgelegd, moet de huurder geacht worden welbewust afstand van de bevoegdheid tot het vorderen van indeplaatstelling te hebben gedaan. Onder deze omstandigheden is de vernietigingsbevoegdheid al direct bij het sluiten van de huurovereenkomst aan de huurder ten dienste komen te staan.
Dat volgt in dit geval ook uit de tekst van het beding in de huurovereenkomst waarin is bepaald dat[eiser] als huurder geen indeplaatsstelling zal afdwingen. Dit impliceert dat de huurder deze wettelijke bevoegdheid wel heeft, maar dat deze hem wordt ontnomen met het beding omdat verhuurder niet wil dat huurder van de wettelijke bevoegdheid gebruik maakt. Dat[eiser] dat bij het sluiten van de huurovereenkomst niet aldus zal hebben begrepen is onaannemelijk. Derhalve stond hem reeds toen de bevoegdheid tot vernietiging van het beding ten dienste.
3.8
Nu[eiser] er van af heeft gezien binnen drie jaar na aanvang van de huurovereenkomst voormeld beding te vernietigen heeft het beding zijn geldigheid tussen partijen behouden. De termijn van verjaring strekt er in dit geval toe aan de verhuurder [gedaagde] de zekerheid te verschaffen dat hij daarna niet meer tegen zijn wil op vordering van[eiser] met een andere huurder zal worden geconfronteerd. De vordering van[eiser] tot het in zijn plaats stellen van een andere huurder dient dan ook te worden afgewezen.
3.9
Het beroep van[eiser] op het bepaalde in artikel 3:51, lid 3, BW leidt niet tot een ander oordeel omdat zijn beroep op de vernietigingsgrond van artikel 7:291 BW niet is gedaan ter afwering van een op de rechtshandeling steunende vordering. Niet de verhuurder [gedaagde], maar[eiser] als huurder vordert dat in zijn plaats een ander tot huurder wordt gesteld.
3.1
Gelet op het vorenoverwogene behoeven de overige stellingen over en weer geen bespreking.
3.11
Aangezien de vordering in de hoofdzaak in conventie dient te worden afgewezen is er aanleiding de gevorderde voorziening hangende de procedure eveneens af te wijzen.
3.12
Aan de vordering in reconventie tot vernietiging van de huurovereenkomst en veroordeling van[eiser] tot ontruiming van het gehuurde heeft [gedaagde], kort weergegeven, ten grondslag gelegd dat de huurovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling.
Deze dwaling bestaat volgens [gedaagde] daarin dat hij “is afgegaan op de toezegging zijdens[eiser] dat hij nimmer indeplaatsstelling zou afdwingen (…). Zonder die toezegging zijdens[eiser] en Nicole was [gedaagde] nooit een huurovereenkomst met[eiser] aangegaan.”.
Nu is komen vast te staan dat[eiser] welbewust bij overeenkomst de bevoegdheid heeft prijsgegeven om [gedaagde] tegen zijn wil tot een huurrelatie met een ander te dwingen, en de vernietiging van dat beding bij brief van 17 juli 2013 zonder rechtsgevolg is gebleven, ontbeert de vordering in reconventie een redelijk belang, zodat deze dient te worden afgewezen.
4.De kosten
In conventie en in reconventie
Aangezien beide partijen in het ongelijk zijn gesteld, dienen de kosten van deze procedure in conventie en in reconventie te worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
In conventie (zowel in de hoofdzaak als het incident) en in reconventie
- wijst de vordering af;
- compenseert de kosten van deze procedure in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.G.P.M. Spreuwenberg en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2015.