Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Handelsrecht
Middelburg
zaaknummer / rolnummer: C/12/84397 / HA ZA 12-170
Vonnis van 28 januari 2015
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
PROVINCIE ZEELAND,
zetelend te Middelburg,
eiseres,
advocaat mr. M. Rus-van der Velde te ‘s-Gravenhage,
tegen
DE GEZAMENLIJKE ERVEN VAN [erflater],
laatstelijk wonende te [adres] ,
gedaagden,
advocaat mr. W.J. Bosma te ‘s-Gravenhage.
Partijen zullen hierna de provincie en de erven [van erflater] worden genoemd.
1.1. De procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 december 2013
- de nota voor rechter-commissaris en deskundigen van mr. Rus-van der Velde van 4 februari 2014 met taxatierapport
- de nota ter descente van mr. Bosma van 4 februari 2014 met (aanvullend) taxatierapport
- het proces-verbaal van descente, gehouden op 4 februari 2014
- de brief van mr. Rus-van der Velde van 14 februari 2014
- de akte van 11 september 2014, houdende depot deskundigenrapport
- het tussenvonnis van 11 december 2013
- de nota voor rechter-commissaris en deskundigen van mr. Rus-van der Velde van 4 februari 2014 met taxatierapport
- de nota ter descente van mr. Bosma van 4 februari 2014 met (aanvullend) taxatierapport
- het proces-verbaal van descente, gehouden op 4 februari 2014
- de brief van mr. Rus-van der Velde van 14 februari 2014
- de akte van 11 september 2014, houdende depot deskundigenrapport
- de brief van mr. Bosma van 24 oktober 2014 met producties
- het rolbericht van mr. Rus-van der Velde van 27 oktober 2014 met producties
- de brief van mr. Vermeulen van 6 november 2014 met opgave van de deskundigenkosten
- de pleitnota van de zijde van de provincie
- de pleitnota van de zijde van de erven [van erflater]
- de brief van mr. Vermeulen van 6 november 2014 met opgave van de deskundigenkosten
- de pleitnota van de zijde van de provincie
- de pleitnota van de zijde van de erven [van erflater]
- de brief van mr. Vermeulen van 11 november 2014 met een aangepaste kostenopgaaf van deskundigen
- de brief van mr. Rus-van der Velde van 14 november 2014
- de brief van mr. Bosma van 26 november 2014
- de brief van mr. Rus-van der Velde van 16 december 2014.
- de brief van mr. Rus-van der Velde van 14 november 2014
- de brief van mr. Bosma van 26 november 2014
- de brief van mr. Rus-van der Velde van 16 december 2014.
Bij vonnis van deze rechtbank van 11 december 2013 heeft de rechtbank mr. H.J.M. van Mierlo, dhr. J.J. Josiasse en dhr. G.N.A. Roovers van hun taak om als deskundige op te treden ontheven en mr. J.R. Vermeulen, drs. P.C. van Arnhem en ing. J. Verhagen RT tot nieuwe deskundigen benoemd.
Mr. Vermeulen heeft als voorzitter van de deskundigencommissie bij brief van 26 juni 2014 het conceptdeskundigenrapport gedeponeerd. Bij brieven van 18 augustus 2014 is namens de provincie respectievelijk de erven [van erflater] op het deskundigenrapport gereageerd.
De deskundigen hebben vervolgens op 11 september 2014 het definitieve deskundigenrapport gedeponeerd.
De zaak is bepleit op 10 november 2014, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
Mr. Vermeulen heeft als voorzitter van de deskundigencommissie bij brief van 26 juni 2014 het conceptdeskundigenrapport gedeponeerd. Bij brieven van 18 augustus 2014 is namens de provincie respectievelijk de erven [van erflater] op het deskundigenrapport gereageerd.
De deskundigen hebben vervolgens op 11 september 2014 het definitieve deskundigenrapport gedeponeerd.
De zaak is bepleit op 10 november 2014, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
2.2. De verdere beoordeling2.1.Bij vonnis van 1 augustus 2012 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft thans deze rechtbank, voorheen de rechtbank Middelburg, vervroegd de onteigening uitgesproken ten behoeve van de realisatie van het inpassingsplan “Waterdunen” in de gemeente Sluis, van het perceel kadastraal bekend gemeente Oostburg, [kadastrale aanduidingen] , totaal groot 01.73.70 ha (grondplannummer 1).
2.2.
In het onteigeningsvonnis is het aan de erven [van erflater] te betalen voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 88.659,00.
2.3.
Het onteigeningsvonnis is op 28 januari 2013 ingeschreven in de openbare registers.
2.4.De bij vonnis van 11 december 2013 (nieuw) benoemde deskundigen is opgedragen de schadeloosstelling te begroten.
2.4.De bij vonnis van 11 december 2013 (nieuw) benoemde deskundigen is opgedragen de schadeloosstelling te begroten.
2.5.
De deskundigen hebben in hun rapport de aan de erven [van erflater] te betalen schadevergoeding als volgt begroot:
- waarde € 173.700,00
- bijkomende schade van de erven [van erflater] geen
- schade van andere derde-belanghebbenden nihil
-----------------
Totaal € 173.700,00
- waarde € 173.700,00
- bijkomende schade van de erven [van erflater] geen
- schade van andere derde-belanghebbenden nihil
-----------------
Totaal € 173.700,00
2.6.
Namens de provincie is aan de erven [van erflater] aangeboden als schadeloosstelling een bedrag van € 98.510,00, te vermeerderen met een bedrag van € 2.500,00 voor de kosten van deskundige bijstand.
2.7.
De erven [van erflater] stellen dat de schadeloosstelling voor hen dient te bedragen:
- vermogensschade € 194.544,00
- accountantskosten € 1.500,00
- vergoeding deskundigenkosten P.M.
- belastingschade P.M.
-----------------
Totaal € 196.044,00 + 2x P.M.
- vermogensschade € 194.544,00
- accountantskosten € 1.500,00
- vergoeding deskundigenkosten P.M.
- belastingschade P.M.
-----------------
Totaal € 196.044,00 + 2x P.M.
2.8.
De standpunten van partijen ten aanzien van (de hoogte van) de voor vergoeding in aanmerking komende posten, voor zover van belang, zullen conform de in het deskundigenrapport onderscheiden paragrafen worden behandeld.
De waarde van het onteigende
2.9.
Ter plaatse van het onteigende vigeert het Provinciaal Inpassingsplan Waterdunen, vastgesteld op 1 oktober 2010 en bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 15 februari 2012 in ieder geval ten aanzien van het onteigende onherroepelijk geworden. Dit plan voorziet in de ontwikkeling van een grootschalig natuur- en recreatiegebied en verhoging van de kustveiligheid door kustversterking. Het plangebied beslaat ongeveer 350 ha. In dit plan zijn aan het onteigende de bestemmingen “natuur-recreatie”, “verkeer” en “natuur” toegekend.
Voorafgaand aan de inwerkingtreding van het Provinciaal Inpassingsplan Waterdunen gold ter plaatse het bestemmingsplan “Buitengebied, 13e herziening”, goedgekeurd op 13 januari 1984. In dat plan was aan het onteigende perceel de bestemming “Landbouw, aan de grond gebonden agrarische bedrijven (LA7 (zg))” toegekend.
Voorafgaand aan de inwerkingtreding van het Provinciaal Inpassingsplan Waterdunen gold ter plaatse het bestemmingsplan “Buitengebied, 13e herziening”, goedgekeurd op 13 januari 1984. In dat plan was aan het onteigende perceel de bestemming “Landbouw, aan de grond gebonden agrarische bedrijven (LA7 (zg))” toegekend.
2.10.
Ingevolge artikel 40a Onteigeningswet (Ow) dient de waarde van het onteigende te worden bepaald op basis van de prijs, die zonder onteigening op de peildatum bij verkoop in het vrije economische verkeer tot stand zou zijn gekomen. De waarde van het onteigende dient daarbij in beginsel te worden bepaald met inachtneming van onder meer de bestemming, de ligging en de huidige en toekomstige bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het onteigende. Indien sprake is van meerdere bouw- of gebruiksmogelijkheden kunnen de erven [van erflater] daarbij in beginsel aanspraak maken op de hoogste waarde.
Bij de waardering van het onteigende dienen overigens de voorschriften van de artikelen 40b tot en met 40f Ow in acht te worden genomen.
Bij de waardering van het onteigende dienen overigens de voorschriften van de artikelen 40b tot en met 40f Ow in acht te worden genomen.
2.11.
De deskundigen gaan bij de waardering van het onteigende uit van de vrije en onverpachte staat ervan. Zij gaan er voorts van uit dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater die de waarde negatief kan beïnvloeden.
Eliminatie vigerende bestemming
2.12.
De deskundigen stellen vast dat bij de waardering van het onteigende het Provinciaal Inpassingsplan Waterdunen en de ingevolge dat plan aan het onteigende gegeven bestemmingen op grond van het bepaalde in artikel 40c Ow moeten worden geëlimineerd.
De provincie en de erven [van erflater] kunnen zich hier, gelet op de huidige stand van de jurisprudentie, in vinden.
De provincie en de erven [van erflater] kunnen zich hier, gelet op de huidige stand van de jurisprudentie, in vinden.
2.13.
De rechtbank volgt het oordeel van de deskundigen dat het Provinciaal Inpassingsplan Waterdunen te beschouwen is als (niet meer dan) de juridisch-planologische grondslag voor het werk waarvoor thans onteigend wordt in de zin van artikel 40c Ow. De rechtbank neemt de motivering van de deskundigen (p. 8 en 9 van het deskundigenrapport) over en maakt deze tot de hare. Op grond van voornoemd artikel dienen het Provinciaal Inpassingsplan en de ingevolge dat plan aan het onteigende gegeven bestemmingen bij de waardering van het onteigende te worden geëlimineerd.
Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal
Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal
2.14.
Volgens de deskundigen betreft de eliminatie op grond van artikel 40c OW in casu niet alleen het vigerend Provinciaal Inpassingsplan Waterdunen en het daaraan rechtstreeks ten grondslag liggende Inrichtingsplan, maar ook de daaraan voorafgaande plannen die tezamen en in onderling verband kunnen worden aangemerkt als “het plan Waterdunen”. Hiertoe behoort ook het in de “Intentieovereenkomst project Waterdunen” d.d. 7 juni 2005 genoemde Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal.
Dit leidt er volgens de deskundigen toe dat het onteigende gewaardeerd moet worden met inachtneming van het op de peildatum bestaand agrarisch gebruik, zoals dat werd toegestaan in het voorafgaande bestemmingsplan “Buitengebied 13e herziening”.
Dit leidt er volgens de deskundigen toe dat het onteigende gewaardeerd moet worden met inachtneming van het op de peildatum bestaand agrarisch gebruik, zoals dat werd toegestaan in het voorafgaande bestemmingsplan “Buitengebied 13e herziening”.
2.15.
De erven [van erflater] scharen zich achter de conclusie van de deskundigen op dit punt.
Zij stellen zich voorts op het standpunt dat er bij de waardering rekening moet worden gehouden met een aan het onteigende toe te kennen verwachtingswaarde.
Zij stellen zich voorts op het standpunt dat er bij de waardering rekening moet worden gehouden met een aan het onteigende toe te kennen verwachtingswaarde.
2.16.
De provincie betwist dit. Zij stelt zich op het standpunt dat de deskundigen het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal ten onrechte hebben geëlimineerd als onderdeel van “het plan Waterdunen”. De achtergrond van het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal is een integrale visie over hoe door middel van ruimtelijke ontwikkelingen een kwaliteitsimpuls kan worden gegeven aan West Zeeuws-Vlaanderen voor gezonde economische pijlers in een aantrekkelijke omgeving. De gebiedsgerichte aanpak beoogt de algehele kwaliteit van de omgeving te versterken om teruggang op het sociaal economisch vlak tegen te gaan. De plannen voor Waterdunen hebben een andere oorsprong. Deze zijn ontstaan vanuit de noodzaak tot kustversterking gecombineerd met ondernemersbelang en de belangen van natuurontwikkeling. Er is sprake van andere partners met andere belangen, die echter samenkomen in het project Waterdunen.
Volgens de provincie moet het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal worden meegenomen bij de waardering van eventueel aan het onteigende toe te kennen verwachtingswaarde. Uit dit plan volgt dat de mogelijkheid van een lucratieve recreatieve ontwikkeling op het onteigende niet reëel is.
2.17. De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat het project Waterdunen
een uitwerking is van het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal. Dit volgt onder meer uit de Inleiding op pagina 4 en 5 van de toelichting bij het Provinciaal Inpassingsplan Waterdunen. Ook uit het chronologisch overzicht op pagina 9 van voornoemde toelichting volgt dat het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal in feite het startpunt van de ontwikkeling is geweest en geacht moet worden één geheel te zijn met het plan Waterdunen. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State is eveneens het oordeel toegedaan dat het project Waterdunen onder meer voortvloeit uit het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal, (ECLI:NL:RVS:2012:BV5115 r.o. 2.1.). Volgens de ABRvS zijn in het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal de in het Inpassingsplan voorziene ontwikkelingen neergelegd (r.o. 2.4.2.).
Aangezien het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal hiermee kan worden aangemerkt als één geheel met het plan Waterdunen, dient dit Gebiedsplan bij de waardering van het onteigende te worden geëlimineerd.
Aldus dient bij de vaststelling van de schadeloosstelling te worden uitgegaan van het bestemmingsplan “Buitengebied 13e herziening”, en derhalve – in beginsel – van agrarische waarde van de grond.
Volgens de provincie moet het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal worden meegenomen bij de waardering van eventueel aan het onteigende toe te kennen verwachtingswaarde. Uit dit plan volgt dat de mogelijkheid van een lucratieve recreatieve ontwikkeling op het onteigende niet reëel is.
2.17. De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat het project Waterdunen
een uitwerking is van het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal. Dit volgt onder meer uit de Inleiding op pagina 4 en 5 van de toelichting bij het Provinciaal Inpassingsplan Waterdunen. Ook uit het chronologisch overzicht op pagina 9 van voornoemde toelichting volgt dat het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal in feite het startpunt van de ontwikkeling is geweest en geacht moet worden één geheel te zijn met het plan Waterdunen. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State is eveneens het oordeel toegedaan dat het project Waterdunen onder meer voortvloeit uit het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal, (ECLI:NL:RVS:2012:BV5115 r.o. 2.1.). Volgens de ABRvS zijn in het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal de in het Inpassingsplan voorziene ontwikkelingen neergelegd (r.o. 2.4.2.).
Aangezien het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal hiermee kan worden aangemerkt als één geheel met het plan Waterdunen, dient dit Gebiedsplan bij de waardering van het onteigende te worden geëlimineerd.
Aldus dient bij de vaststelling van de schadeloosstelling te worden uitgegaan van het bestemmingsplan “Buitengebied 13e herziening”, en derhalve – in beginsel – van agrarische waarde van de grond.
Verwachtingswaarde?
2.18.
De deskundigen achten vervolgens bij de vraag of bij de waardering van het onteigende sprake is van een boven de agrarische waarde uitgaande verwachtingswaarde de volgende aspecten van belang:
de ligging ten opzichte van bestaand stedelijk gebied;
concrete ontwikkelingsvoornemens ter plaatse;
algemeen ruimtelijk gebiedsbeleid en een zodanige ligging nabij stedelijk gebied dat een uitbreiding van dat stedelijk gebied op enig moment in de toekomst aannemelijk is.
Volgens de deskundigen wordt, na eliminatie van alle relevante plannen die sporen van “Waterdunen” bevatten, bij de bepaling van een mogelijke verwachtingswaarde teruggevallen op het door de provincie op 19 september 1997 vastgestelde Streekplan (hierna: Streekplan 1997). Het onteigende ligt in een zone (de kuststrook van Zeeuws-Vlaanderen) waarin de provincie in het Streekplan 1997 recreatieconcentratie als gewenst ziet. Voorts is er sprake van een ligging van het onteigende nabij bestaand stedelijk gebied, in casu recreatiewoningen, waaraan - in combinatie met de aanduiding in het Streekplan 1997 van de omgeving van het onteigende als “recreatieconcentratie” - een zekere mate van verwachting is te ontlenen. Er is geen sprake van een concrete ontwikkelvisie (voornemen, planstudie), maar wel van een algemeen ruimtelijk gebiedsbeleid op grond waarvan een uitbreiding van dat stedelijk gebied in de toekomst niet uitgesloten lijkt, aldus de deskundigen.
Dergelijke locaties worden in het algemeen niet snel door projectontwikkelaars verworven tegen prijzen boven de agrarische waarde. Verwerving zou speculatief zijn, omdat het op de peildatum onzeker is of het perceel überhaupt binnen een overzienbare tijdspanne in een concrete ontwikkeling wordt betrokken of niet. Dergelijke percelen kunnen in de genoemde omstandigheden wel door agrariërs worden gekocht, echter zonder dat een waarneembare opslag voor verwachtingswaarde wordt overeengekomen. Het is echter waarschijnlijker dat een verkoper - mits niet gedwongen tot verkoop - “agrarische verkoop” zal uitstellen, in afwachting van duidelijkheid omtrent concrete ruimtelijke ontwikkelingen ter plaatse. Bij de bepaling van de werkelijke waarde kan echter met deze uitstelwens geen rekening worden gehouden. Er moet vanuit worden gegaan dat op de peildatum een transactie tot stand komt.
Deze combinatie van (fictieve) omstandigheden maakt volgens de deskundigen dat de vergelijkingsmethode – in casu volgens hen de meest aangewezen taxatiemethode – met de nodige voorzichtigheid moet worden toegepast. Immers als zonder correctie vergeleken wordt met gerealiseerde “agrarische referentietransacties” dan zou voorbij worden gegaan aan transacties die ongerealiseerd bleven vanwege het hiervoor bedoelde belang bij uitstel van de kant van de koper. Als anderzijds zonder meer wordt vergeleken met referentietransacties van percelen die (veel) later daadwerkelijk zijn ontwikkeld, dan zou voorbij gegaan worden aan de mogelijkheid dat het onteigende perceel überhaupt niet in een concrete ontwikkeling wordt betrokken. De werkelijke waarde van het onteigende ligt daarom tussen de agrarische waarde (als concrete ontwikkeling niet in beeld zou komen) en een verwachtingswaarde op basis van referentietransacties waarbij een ontwikkeling concreet heeft plaats gevonden, aldus de deskundigen.
De deskundigen zijn van oordeel dat de agrarische waarde ter plaatse van het onteigende gesteld kan worden op € 5,60 per m². Zij baseren zich daarbij op transacties in het eerste kwartaal van 2013 in Zeeuws-Vlaanderen, waarbij geen sprake was van een familietransactie en waarbij geen gebouwen betrokken waren, in combinatie met de door partijen aangeleverde informatie.
De deskundigen concluderen vervolgens dat de werkelijke waarde van het onteigende moet worden bepaald op krap tweemaal de agrarische waarde. Zij overwegen daarbij dat de referentietransacties met verwachtingswaarde indiceren dat de werkelijke waarde ruim tweemaal de agrarische waarde zou bedragen, maar dat hierbij nog niet de invloed van de crisis - waarvan de effecten ten tijde van de peildatum duidelijk merkbaar waren - is meegenomen.
Alles in overweging nemend waarderen de deskundigen het onteigende, mede op basis van hun op marktkennis en ervaring gestoeld intuïtief inzicht, op € 10,--/m² ofwel voor het gehele perceel op € 173.700,00.
Dergelijke locaties worden in het algemeen niet snel door projectontwikkelaars verworven tegen prijzen boven de agrarische waarde. Verwerving zou speculatief zijn, omdat het op de peildatum onzeker is of het perceel überhaupt binnen een overzienbare tijdspanne in een concrete ontwikkeling wordt betrokken of niet. Dergelijke percelen kunnen in de genoemde omstandigheden wel door agrariërs worden gekocht, echter zonder dat een waarneembare opslag voor verwachtingswaarde wordt overeengekomen. Het is echter waarschijnlijker dat een verkoper - mits niet gedwongen tot verkoop - “agrarische verkoop” zal uitstellen, in afwachting van duidelijkheid omtrent concrete ruimtelijke ontwikkelingen ter plaatse. Bij de bepaling van de werkelijke waarde kan echter met deze uitstelwens geen rekening worden gehouden. Er moet vanuit worden gegaan dat op de peildatum een transactie tot stand komt.
Deze combinatie van (fictieve) omstandigheden maakt volgens de deskundigen dat de vergelijkingsmethode – in casu volgens hen de meest aangewezen taxatiemethode – met de nodige voorzichtigheid moet worden toegepast. Immers als zonder correctie vergeleken wordt met gerealiseerde “agrarische referentietransacties” dan zou voorbij worden gegaan aan transacties die ongerealiseerd bleven vanwege het hiervoor bedoelde belang bij uitstel van de kant van de koper. Als anderzijds zonder meer wordt vergeleken met referentietransacties van percelen die (veel) later daadwerkelijk zijn ontwikkeld, dan zou voorbij gegaan worden aan de mogelijkheid dat het onteigende perceel überhaupt niet in een concrete ontwikkeling wordt betrokken. De werkelijke waarde van het onteigende ligt daarom tussen de agrarische waarde (als concrete ontwikkeling niet in beeld zou komen) en een verwachtingswaarde op basis van referentietransacties waarbij een ontwikkeling concreet heeft plaats gevonden, aldus de deskundigen.
De deskundigen zijn van oordeel dat de agrarische waarde ter plaatse van het onteigende gesteld kan worden op € 5,60 per m². Zij baseren zich daarbij op transacties in het eerste kwartaal van 2013 in Zeeuws-Vlaanderen, waarbij geen sprake was van een familietransactie en waarbij geen gebouwen betrokken waren, in combinatie met de door partijen aangeleverde informatie.
De deskundigen concluderen vervolgens dat de werkelijke waarde van het onteigende moet worden bepaald op krap tweemaal de agrarische waarde. Zij overwegen daarbij dat de referentietransacties met verwachtingswaarde indiceren dat de werkelijke waarde ruim tweemaal de agrarische waarde zou bedragen, maar dat hierbij nog niet de invloed van de crisis - waarvan de effecten ten tijde van de peildatum duidelijk merkbaar waren - is meegenomen.
Alles in overweging nemend waarderen de deskundigen het onteigende, mede op basis van hun op marktkennis en ervaring gestoeld intuïtief inzicht, op € 10,--/m² ofwel voor het gehele perceel op € 173.700,00.
2.19.
De erven [van erflater] stellen dat de agrarische waarde op de peildatum rond € 6,--/m² bedroeg. Dit volgt volgens hen uit de referentietransacties die ter descente door zowel de erven [van erflater] als de provincie zijn overgelegd.
Voor het overige kunnen de erven [van erflater] zich vinden in de wijze van het bepalen van de verwachtingswaarde door de deskundigen.
Indien wordt uitgegaan van een agrarische waarde van € 6,--/m² en de wijze van redeneren van de deskundigen voor het overige zou worden gevolgd, zou de waarde van het onteigende uitkomen op € 11,20/m², althans op een bedrag hoger dan € 10,--/m².
Voor het overige kunnen de erven [van erflater] zich vinden in de wijze van het bepalen van de verwachtingswaarde door de deskundigen.
Indien wordt uitgegaan van een agrarische waarde van € 6,--/m² en de wijze van redeneren van de deskundigen voor het overige zou worden gevolgd, zou de waarde van het onteigende uitkomen op € 11,20/m², althans op een bedrag hoger dan € 10,--/m².
2.20.
De provincie stelt allereerst dat de deskundigen een onjuiste interpretatie aan het Streekplan 1997 hebben toegekend, daar waar zij belang hechten aan de aanduiding “recreatieconcentratie” op de plankaart in de omgeving van het onteigende en de ligging in een zone waarin de provincie recreatieconcentratie als gewenst ziet. Ten onrechte is de eerdere streekplanuitwerking Kust West Zeeuwsch-Vlaanderen uit 1991 (Streekplanuitwerking 1991) niet betrokken bij de waardering. In deze Streekplanuitwerking 1991 is het gebied waarin het onteigende is gelegen aangeduid als “reservering voor bos”. In het Streekplan 1997 is aangegeven dat recente gebiedsgerichte uitwerkingen waarin gedetailleerde uitvoeringskaders zijn neergelegd voor nog te realiseren ontwikkelingen, van kracht blijven. Dit betreft onder meer de Streekplanuitwerking 1991.
De deskundigen hebben ten onrechte aangenomen dat “de reservering voor bos” uit 1991 ten tijde van de peildatum, 28 januari 2013, onafhankelijk van de planvorming voor Waterdunen, achterhaald is.
De provincie stelt verder dat de deskundigen een onjuiste maatstaf hebben gehanteerd bij de waardebepaling van het onteigende. Er is geen sprake van een ligging ten opzichte van bestaand stedelijk gebied waaraan een zekere mate van verwachting is te ontlenen. Er zijn ook geen concrete ontwikkelvoornemens ter plaatse. Tenslotte is er geen sprake van een algemeen ruimtelijk gebiedsbeleid op grond waarvan uitbreiding van stedelijk gebied op enig moment in de toekomst niet uitgesloten lijkt. Integendeel, het algemeen ruimtelijk gebiedsbeleid waarover de deskundigen spreken is een algemeen ruimtelijke gebiedsbeleid waaruit blijkt dat uitbreiding van stedelijk gebied in de toekomst juist wél uitgesloten is.
Bovendien geldt dat, als er al sprake is van een algemeen ruimtelijk gebiedsbeleid op grond waarvan uitbreiding van stedelijk gebied op enig moment in de toekomst niet uitgesloten lijkt, dat nog steeds niet leidt tot een verwachtingswaarde. Bij gebreke van concrete plannen dan wel verwachtingen ten aanzien van een mogelijke ontwikkeling van de onteigende gronden was er op de peildatum geen aanleiding om bij de waardering van de gronden uit te gaan van enige verwachtingswaarde. Door alsnog ter bepaling van de waarde rekening te houden met een “uitstelwens” aan de zijde van de verkoper hanteren de deskundigen een onjuiste maatstaf. De deskundigen brengen een element in dat in strijd is met het te hanteren uitgangspunt dat op de peildatum een transactie tot stand komt. Op deze wijze wordt er een verwachtingswaarde gecreëerd die er niet is.
Het onteigende ontleent volgens de provincie op de peildatum zijn hoogste waarde aan de agrarische gebruiksmogelijkheden. De provincie kan zich verenigen met de taxatie door de deskundigen van de agrarische waarde op € 5,60/m². Volgens de provincie is dit de prijs, die zonder onteigening op de peildatum in het vrije economische verkeer tot stand zou zijn gekomen.
Subsidiair stelt de provincie zich op het standpunt dat de verwachtingswaarde onjuist is gewaardeerd. Als al sprake zou zijn van verwachtingswaarde, dan zou dat, als rekening wordt gehouden met de in dit geval relevante omstandigheden, de mate van concreetheid (niet), de soort ontwikkeling (geen) en het moment waarop die voorziene ontwikkeling daadwerkelijk wordt gerealiseerd (onbekend), hoogstens een heel klein plusje op de agrarische waarde zijn. De verwachting is immers niet meer dan een “algemeen ruimtelijk gebiedsbeleid en een ligging nabij stedelijk gebied”. Er is onvoldoende rekening gehouden met het effect van de kredietcrisis.
De provincie verzoekt de waarde van het onteigende vast te stellen met inachtneming van de door de deskundige begrote agrarische waarde van € 5,60/m².
De deskundigen hebben ten onrechte aangenomen dat “de reservering voor bos” uit 1991 ten tijde van de peildatum, 28 januari 2013, onafhankelijk van de planvorming voor Waterdunen, achterhaald is.
De provincie stelt verder dat de deskundigen een onjuiste maatstaf hebben gehanteerd bij de waardebepaling van het onteigende. Er is geen sprake van een ligging ten opzichte van bestaand stedelijk gebied waaraan een zekere mate van verwachting is te ontlenen. Er zijn ook geen concrete ontwikkelvoornemens ter plaatse. Tenslotte is er geen sprake van een algemeen ruimtelijk gebiedsbeleid op grond waarvan uitbreiding van stedelijk gebied op enig moment in de toekomst niet uitgesloten lijkt. Integendeel, het algemeen ruimtelijk gebiedsbeleid waarover de deskundigen spreken is een algemeen ruimtelijke gebiedsbeleid waaruit blijkt dat uitbreiding van stedelijk gebied in de toekomst juist wél uitgesloten is.
Bovendien geldt dat, als er al sprake is van een algemeen ruimtelijk gebiedsbeleid op grond waarvan uitbreiding van stedelijk gebied op enig moment in de toekomst niet uitgesloten lijkt, dat nog steeds niet leidt tot een verwachtingswaarde. Bij gebreke van concrete plannen dan wel verwachtingen ten aanzien van een mogelijke ontwikkeling van de onteigende gronden was er op de peildatum geen aanleiding om bij de waardering van de gronden uit te gaan van enige verwachtingswaarde. Door alsnog ter bepaling van de waarde rekening te houden met een “uitstelwens” aan de zijde van de verkoper hanteren de deskundigen een onjuiste maatstaf. De deskundigen brengen een element in dat in strijd is met het te hanteren uitgangspunt dat op de peildatum een transactie tot stand komt. Op deze wijze wordt er een verwachtingswaarde gecreëerd die er niet is.
Het onteigende ontleent volgens de provincie op de peildatum zijn hoogste waarde aan de agrarische gebruiksmogelijkheden. De provincie kan zich verenigen met de taxatie door de deskundigen van de agrarische waarde op € 5,60/m². Volgens de provincie is dit de prijs, die zonder onteigening op de peildatum in het vrije economische verkeer tot stand zou zijn gekomen.
Subsidiair stelt de provincie zich op het standpunt dat de verwachtingswaarde onjuist is gewaardeerd. Als al sprake zou zijn van verwachtingswaarde, dan zou dat, als rekening wordt gehouden met de in dit geval relevante omstandigheden, de mate van concreetheid (niet), de soort ontwikkeling (geen) en het moment waarop die voorziene ontwikkeling daadwerkelijk wordt gerealiseerd (onbekend), hoogstens een heel klein plusje op de agrarische waarde zijn. De verwachting is immers niet meer dan een “algemeen ruimtelijk gebiedsbeleid en een ligging nabij stedelijk gebied”. Er is onvoldoende rekening gehouden met het effect van de kredietcrisis.
De provincie verzoekt de waarde van het onteigende vast te stellen met inachtneming van de door de deskundige begrote agrarische waarde van € 5,60/m².
2.21.
De rechtbank volgt het oordeel van de deskundigen dat de reservering voor bos uit 1991 ten tijde van de peildatum op 28 januari 2013, onafhankelijk van de planvorming voor Waterdunen, achterhaald is, met name gelet op de vaststelling van het Natuurgebiedsplan Zeeland 2001. Uit dit plan is af te leiden dat vanaf 2001 op het onteigende niet langer werd beoogd een bos te realiseren. De rechtbank onderschrijft de opvatting van de deskundigen dat, gelet op het voorgaande, niet kan worden gesteld dat ten tijde van de peildatum in het vrije commerciële verkeer de verwachting bestond dat op gemeentelijk of provinciaal niveau de realisering van een bos op het onteigende werd beoogd.
De provincie heeft overigens niet betwist dat voor de waardering van het onteigende moet worden teruggevallen op het Streekplan 1997.
2.21.1.
Ten aanzien van de stelling van de provincie dat de deskundigen een onjuiste maatstaf hebben gehanteerd bij de waardebepaling van het onteigende, overweegt de rechtbank als volgt.
Het verweer dat er geen sprake is van een ligging ten opzichte van bestaand stedelijk gebied waaraan een zekere mate van verwachting is te ontlenen, dat er geen concrete ontwikkelvoornemens ter plaatse zijn en dat er geen sprake is van een algemeen ruimtelijk gebiedsbeleid op grond waarvan uitbreiding van stedelijk gebied op enig moment in de toekomst niet uitgesloten lijkt, baseert de provincie op hetgeen zij heeft aangevoerd met betrekking tot het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal en het Streekplan 1997. Mede gelet op hetgeen hiervoor omtrent (de toepasselijkheid van) deze plannen bij de waardebepaling van het onteigende is overwogen, slaagt het verweer van de provincie op dit punt niet, althans is het onvoldoende onderbouwd.
Het verweer dat er geen sprake is van een ligging ten opzichte van bestaand stedelijk gebied waaraan een zekere mate van verwachting is te ontlenen, dat er geen concrete ontwikkelvoornemens ter plaatse zijn en dat er geen sprake is van een algemeen ruimtelijk gebiedsbeleid op grond waarvan uitbreiding van stedelijk gebied op enig moment in de toekomst niet uitgesloten lijkt, baseert de provincie op hetgeen zij heeft aangevoerd met betrekking tot het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal en het Streekplan 1997. Mede gelet op hetgeen hiervoor omtrent (de toepasselijkheid van) deze plannen bij de waardebepaling van het onteigende is overwogen, slaagt het verweer van de provincie op dit punt niet, althans is het onvoldoende onderbouwd.
Het verweer van de provincie komt er voorts op neer dat de deskundigen bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van verwachtingswaarde geen rekening mogen houden met de zogenoemde “uitstelwens” aan de zijde van de verkoper. De deskundigen baseren hun oordeel dát er sprake is van verwachtingswaarde echter op het algemeen ruimtelijk gebiedsbeleid, op grond waarvan een uitbreiding van stedelijk gebied in de toekomst niet uitgesloten lijkt, en niet op de zogenaamde uitstelwens aan de zijde van de verkoper. De uitstelwens aan de zijde van de verkoper is door de deskundigen meegewogen in het kader van de objectieve bepaling van de hoogte van de (verwachtings)waarde op de peildatum.
De provincie hanteert door haar stelling dat er op de peildatum geen concrete ontwikkelingen zijn en dat er dús geen verwachtingswaarde is, een te beperkte opvatting van het begrip verwachtingswaarde.
De rechtbank is van oordeel dat de deskundigen bij de waardebepaling van het onteigende geen onjuiste maatstaf hebben toegepast. Zij volgt het oordeel en de motivering van de deskundigen op dit punt en maakt deze tot de hare.
De provincie hanteert door haar stelling dat er op de peildatum geen concrete ontwikkelingen zijn en dat er dús geen verwachtingswaarde is, een te beperkte opvatting van het begrip verwachtingswaarde.
De rechtbank is van oordeel dat de deskundigen bij de waardebepaling van het onteigende geen onjuiste maatstaf hebben toegepast. Zij volgt het oordeel en de motivering van de deskundigen op dit punt en maakt deze tot de hare.
2.21.2.
De rechtbank gaat voorts uit van de door de deskundigen op basis van hun onderzoek naar de waarde die in het vrije economische verkeer wordt toegekend aan agrarische grond en voorts op basis van hun marktkennis, ervaring en intuïtie getaxeerde waarde van het onteigende.
De deskundigen hebben in hun advies gemotiveerd gesteld dat zij niet alleen gebruik hebben gemaakt van de door partijen aangedragen agrarische transacties, maar ook van eigen onderzoek.
Zij hebben voorts ingeschat dat de werkelijke waarde van het onteigende moet worden bepaald op krap tweemaal de agrarische waarde. Daarbij hebben zij min of meer vergelijkbare transacties op andere locaties geanalyseerd en hebben zij de invloed van de kredietcrisis meegewogen. De rechtbank volgt de deskundigen in hun redenering. Zij hebben in hun advies voldoende toegelicht hoe de waardering van het onteigende tot stand is gekomen. Gelet op deze toelichting is het subsidiaire verweer van de provincie dat de verwachtingswaarde hoogstens “een heel klein plusje” op de agrarische waarde is en dat er onvoldoende rekening is gehouden met het effect van de kredietcrisis, onvoldoende onderbouwd.
De rechtbank zal de deskundigen volgen in hun oordeel en de waarde van het onteigende vaststellen op € 10,--/m², ofwel voor het gehele onteigende perceel op € 173.700,00.
De deskundigen hebben in hun advies gemotiveerd gesteld dat zij niet alleen gebruik hebben gemaakt van de door partijen aangedragen agrarische transacties, maar ook van eigen onderzoek.
Zij hebben voorts ingeschat dat de werkelijke waarde van het onteigende moet worden bepaald op krap tweemaal de agrarische waarde. Daarbij hebben zij min of meer vergelijkbare transacties op andere locaties geanalyseerd en hebben zij de invloed van de kredietcrisis meegewogen. De rechtbank volgt de deskundigen in hun redenering. Zij hebben in hun advies voldoende toegelicht hoe de waardering van het onteigende tot stand is gekomen. Gelet op deze toelichting is het subsidiaire verweer van de provincie dat de verwachtingswaarde hoogstens “een heel klein plusje” op de agrarische waarde is en dat er onvoldoende rekening is gehouden met het effect van de kredietcrisis, onvoldoende onderbouwd.
De rechtbank zal de deskundigen volgen in hun oordeel en de waarde van het onteigende vaststellen op € 10,--/m², ofwel voor het gehele onteigende perceel op € 173.700,00.
Bijkomende schade
kosten accountant
2.22.
De erven [van erflater] maken aanspraak op een bedrag van € 1.500,00 aan accountantskosten. Het gaat om kosten in verband met extra werkzaamheden van de accountant als gevolg van de onteigening. Te denken valt aan overleg over de besteding van de vrijkomende middelen, de administratieve verwerking daarvan en – specifiek voor wat betreft de heer [van erflater] , die het onteigende eerder gebruikte voor agrarische doeleinden – advisering over de toekomst van het agrarische bedrijf in verband met de onteigening, aldus de erven [van erflater] .
De deskundigen hebben hun advies omtrent de accountantskosten ter gelegenheid van het pleidooi nader toegelicht. Volgens de deskundigen geven de erven [van erflater] niet aan waarom de onteigening hen zou noodzaken tot het maken van accountantskosten en overigens zien de deskundigen niet in dat sprake zou zijn van een door de onteigening veroorzaakte noodzaak voor de erven [van erflater] om accountantskosten te maken. Het gaat in casu om erven, die de grond in privé-eigendom hadden. Een van de erven had de grond in gebruik. Er was geen sprake van pacht.
De deskundigen hebben hun advies omtrent de accountantskosten ter gelegenheid van het pleidooi nader toegelicht. Volgens de deskundigen geven de erven [van erflater] niet aan waarom de onteigening hen zou noodzaken tot het maken van accountantskosten en overigens zien de deskundigen niet in dat sprake zou zijn van een door de onteigening veroorzaakte noodzaak voor de erven [van erflater] om accountantskosten te maken. Het gaat in casu om erven, die de grond in privé-eigendom hadden. Een van de erven had de grond in gebruik. Er was geen sprake van pacht.
2.23.
De rechtbank acht het advies van de deskundigen, zoals zij dit ter gelegenheid van het pleidooi nader hebben gemotiveerd, juist, zodat zij dit overneemt. Niet gebleken is dat de deskundigen van onjuiste feiten zijn uitgegaan, dat zij van belang zijnde feiten over het hoofd hebben gezien, of dat zij hun kennis en ervaring of regels van het schadevergoedings-recht dienaangaande onjuist hebben toegepast. De rechtbank stelt overeenkomstig het advies van de deskundigen de post accountantskosten (bijkomende schade) op nihil.
Belastingschade
2.24.
De deskundigen hebben geen post belastingschade opgenomen in hun advies. Gelet hierop, alsmede gelet op het feit dat de erven [van erflater] hun stelling dat sprake is van belastingschade niet nader hebben onderbouwd, zal de rechtbank geen vergoeding hiervoor toekennen.
rente2.25. De deskundigen hebben geadviseerd de te vergoeden rente over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling over de periode tussen de inschrijving van het onteigeningsvonnis en de datum waarop in dit vonnis de schadeloosstelling wordt vastgesteld te bepalen op een samengestelde rente van 2% per jaar.
De erven [van erflater] stellen dat uitgegaan moet worden van een samengestelde rente van 2,25%. Zij verwijzen daartoe naar een aantal vonnissen van 18 juni 2014 van de rechtbank Rotterdam.
Naar het oordeel van de rechtbank is een marktconforme rente op de peildatum 2,25%. De rechtbank zal dienovereenkomstig beslissen.
De provincie zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan de erven [van erflater] over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling vermeerderd met de vergoeding van de hiervoor genoemde renteschade de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.
De erven [van erflater] stellen dat uitgegaan moet worden van een samengestelde rente van 2,25%. Zij verwijzen daartoe naar een aantal vonnissen van 18 juni 2014 van de rechtbank Rotterdam.
Naar het oordeel van de rechtbank is een marktconforme rente op de peildatum 2,25%. De rechtbank zal dienovereenkomstig beslissen.
De provincie zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan de erven [van erflater] over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling vermeerderd met de vergoeding van de hiervoor genoemde renteschade de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.
Derde belanghebbenden
2.26.
Van derde-belanghebbenden die aanspraak zouden kunnen maken op vergoeding van door de onteigening veroorzaakte schade is niet gebleken.
Kosten van juridische en deskundige bijstand2.27.De erven [van erflater] maken aanspraak op vergoeding van de volgende kosten:
- een bedrag van € 40.000,00 (incl. BTW), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment waarop de declaraties door de erven [van erflater] zijn voldaan tot het moment van algehele voldoening en
- een bedrag van € 17.847,50 (incl. BTW) aan kosten van overige bijstand.
- een bedrag van € 40.000,00 (incl. BTW), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment waarop de declaraties door de erven [van erflater] zijn voldaan tot het moment van algehele voldoening en
- een bedrag van € 17.847,50 (incl. BTW) aan kosten van overige bijstand.
2.28.
De provincie heeft verklaard akkoord te gaan met deze kostenopgaaf.
De rechtbank is van oordeel dat deze kosten in redelijkheid zijn gemaakt, terwijl deze kosten ook qua omvang de redelijkheidstoets kunnen doorstaan. Deze kosten, totaal
€ 57.847,50 + pm, komen dan ook vergoeding in aanmerking.
De rechtbank is van oordeel dat deze kosten in redelijkheid zijn gemaakt, terwijl deze kosten ook qua omvang de redelijkheidstoets kunnen doorstaan. Deze kosten, totaal
€ 57.847,50 + pm, komen dan ook vergoeding in aanmerking.
Kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen
2.29.
De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun (aangepaste) opgave in totaal € 48.166,83 (inclusief BTW). De provincie heeft verklaard akkoord te gaan met deze aangepaste kostenopgaaf. De rechtbank acht de declaraties van de deskundigen, mede gelet op de omstandigheden van het geval, redelijk en niet bovenmatig.
De provincie zal als onteigenende partij worden veroordeeld tot betaling van deze kosten.
De provincie zal als onteigenende partij worden veroordeeld tot betaling van deze kosten.
3.3. De beslissing
De rechtbank
3.1.
stelt het bedrag van de te dezer zake door de provincie aan de erven [van erflater] verschuldigde schadeloosstelling vast op € 173.700,00,
3.2.
veroordeelt de provincie om aan de erven [van erflater] te betalen het bedrag waarmee de totale schadeloosstelling het totale voorschot te boven gaat en mitsdien tot betaling van een bedrag van € 85.041,--, vermeerderd met een rente van 2,25% daarover vanaf 28 januari 2013 tot 4 februari 2015, alsmede vermeerderd met de wettelijke rente over het bedrag van
€ 85.041,-- en het bedrag van de tot 4 februari 2015 vervallen rente vanaf 4 februari 2015 tot aan de dag van voldoening,
€ 85.041,-- en het bedrag van de tot 4 februari 2015 vervallen rente vanaf 4 februari 2015 tot aan de dag van voldoening,
3.3.
wijst aan als nieuwsblad waarin door de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal worden geplaatst: de Provinciale Zeeuwse Courant,
3.4.
veroordeelt de provincie in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de erven [van erflater] begroot op € 40.000,00 (inclusief BTW) ter zake van kosten van juridische bijstand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment waarop de declaraties door de erven [van erflater] zijn voldaan tot het moment van algehele voldoening, en
€ 17.847,50 (inclusief BTW) ter zake van kosten van overige deskundige bijstand,
€ 17.847,50 (inclusief BTW) ter zake van kosten van overige deskundige bijstand,
3.5.
veroordeelt de provincie tevens in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, vastgesteld op een totaalbedrag van € 48.166,83 (inclusief BTW),
3.6.
verklaart dit vonnis voor wat de veroordelingen tot betaling betreft, uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Witsiers, mr. S.M.J. van Dijk en mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2015. [1]