Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht, enkelvoudige kamer
Locatie: Breda
Zaaknummers AWB 14/5626 tot en met 14/5633
uitspraak van 23 april 2015
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Breda,
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De uitspraken van de heffingsambtenaar van 4 september 2014 op de bezwaren van belanghebbende tegen de beschikkingen waarbij de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1], [adres 2], [adres 3], [adres 4], [adres 5], [adres 6], [adres 7] en [adres 8] te [plaats X] (hierna: de garageboxen), zijn gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 april 2015 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens belanghebbende zijn gemachtigde [gemachtigde], verbonden aan [kantoornaam gemachtigde] te Rotterdam, en namens de heffingsambtenaar, [verweerder] en [taxateur H] (taxateur).
1.Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
2.Gronden
2.1.
Belanghebbende heeft op 1 december 2011 de appartementsrechten van de tien garageboxen verkregen, naar aanleiding van een op 24 oktober 2011 gesloten koopovereenkomst. Belanghebbende heeft voor deze garageboxen € 80.000 betaald (hierna: de aankoopprijs). De garageboxen hebben als bouwjaar 1975. De grootte van elk van de garageboxen is ongeveer 18 m2.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen ingevolge artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde van elk van de garageboxen per de waardepeildatum 1 januari 2013 vastgesteld op € 13.000 voor het kalenderjaar 2014. Na daartegen gemaakte bezwaren zijn de waarden gehandhaafd.
2.3.
In geschil is of de vastgestelde waarden van € 13.000 te hoog zijn. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en neemt het standpunt in dat de waarde € 8.000 (primair) althans € 10.000 (subsidiair) per garagebox is.
2.4
Ingevolge artikel 17 Wet Pro WOZ wordt de waarde van elk van de garageboxen gesteld op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2013 aan de garagebox dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De aldus bepaalde waarde is gelijk aan de prijs die de meestbiedende koper zou betalen bij aanbieding ten verkoop op de voor de garagebox meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding.
2.5
De bewijslast dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn, rust op de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft als bewijsstuk een taxatierapport (hierna: het taxatierapport) overgelegd, opgemaakt op 24 november 2014 door [taxateur H], taxateur WOZ werkzaam bij de gemeente Breda. Het taxatierapport vermeldt als waarde van elk van de garageboxen, € 15.000. Tot deze waarde is gekomen door het gemiddelde te nemen van de verkoopprijzen van een vijftal ter vergelijking opgevoerde garageboxen (hierna: ook de vergelijkingsobjecten), te weten de garageboxen [vergelijkingsobject 1] (verkoopprijs € 19.000 op 12 maart 2012), [vergelijkingsobject 2] (verkoopprijs € 14.500 op 3 april 2012), [vergelijkingsobject 3] (verkoopprijs € 13.750 op 12 april 2012), [vergelijkingsobject 4] (€ 13.500 op 1 maart 2013), en [vergelijkingsobject 5] (verkoopprijs € 15.000 op 1 mei 2013). Ook is in het taxatierapport beeldmateriaal opgenomen van de garageboxen en de vergelijkingsobjecten.
2.6
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 13.000 voor elk van de garageboxen niet te hoog is. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de garageboxen. Voorts acht de rechtbank aannemelijk dat met de door belanghebbende aangevoerde overlast van zwerfafval en graffiti, voldoende rekening is gehouden in de waardering. Aannemelijk is dat die omstandigheid is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, die immers in dezelfde wijk zijn gelegen. Belanghebbende heeft – tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar – onvoldoende onderbouwd aangevoerd dat, rond de waardepeildatum, de overlast bij de garageboxen wezenlijk groter was dan bij de vergelijkingsobjecten. Daarbij zij opgemerkt dat één van de vergelijkingsobjecten ([vergelijkingsobject 5]) in dezelfde straat is gelegen en dat dit object is verkocht voor een bedrag dat € 2.000 boven de vastgestelde waarde ligt.
2.7
De rechtbank heeft bij zijn bewijsoordeel ook acht geslagen op de aankoopprijs van de garageboxen. Deze aankoopprijs leidt niet tot een ander oordeel. De garageboxen zijn niet kort vóór of kort na de waardepeildatum gekocht. Dat neemt weliswaar niet weg dat de garageboxen nog wel voldoende dicht bij de waardepeildatum zijn gekocht om de aankoopprijs in de beoordeling te betrekken, maar in dit geval komt aan de aankoopprijs onvoldoende gewicht toe om te kunnen afdoen aan de bewijskracht van het taxatierapport. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat sprake is van een koop van 10 garageboxen ineens, terwijl het in dit geschil gaat om de waardebepaling van elke garagebox afzonderlijk volgens de in 2.4 vermelde maatstaf. Bij een verkoop van 10 garageboxen ineens kan volgens de rechtbank niet worden gezegd dat, bezien voor elke individuele garagebox, sprake is geweest van een aanbieding ten verkoop op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding. Daarbij is van belang dat bij een dergelijke verkoop van 10 garageboxen ineens een korting in de verkoopprijs verdisconteerd kan zitten (vgl. Gerechtshof Amsterdam 19 juli 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BX7644, r.o. 4.2). Bovendien kan de verkoopprijs beïnvloed zijn door de omstandigheid dat de kopersmarkt voor 10 garageboxen ineens een andere (beleggers) en kleinere is dan de kopersmarkt voor één garagebox (ook gebruikers).
2.8
Ook de door belanghebbende aangevoerde vergelijkingsobjecten leiden niet tot een ander oordeel. Deze objecten acht de rechtbank minder geschikt dan de vergelijkingsobjecten voor de waardebepaling van de garageboxen, nu deze zijn gelegen in andere wijken dan de garageboxen en de vergelijkingsobjecten.
2.9
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zijn de beroepen ongegrond verklaard.
2.1
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 23 april 2015 door mr. M.R.T. Pauwels, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr.drs. S.J. Willems-Ruesink, griffier.
De griffier, De rechter,
De griffier is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.