ECLI:NL:RBZWB:2015:1642

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Kanton

Tilburg

zaaknummer 3631755 VV EXPL 14-124

vonnis in kort geding van 28 januari 2015

in de zaak van

[eiseres],

wonende in [woonplaats],

eiseres,

gemachtigde: mr. S.E.J.A. Collard, advocaat in Tilburg,

tegen

[gedaagde],
wonende in [adres],
gedaagde,

gemachtigde: mr. T. ten Velde, advocaat in Tilburg.

Partijen worden door de kantonrechter hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd.

1.Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

a. de dagvaarding van 15 december 2014 met producties;

b. de brief van mr. Collard van 7 januari 2015 met producties;

c. de brief van mr. Collard van 12 januari 2015 met producties;

d. de faxbrief van mr. Ten Velde van 13 januari 2015 met producties;

e. de faxbrief van mr. Collard van 13 januari 2015, met producties;

f. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling op 14 januari 2015.

1.2

Hierna is de uitspraak van het vonnis op vandaag bepaald.

2.De feiten

Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken en op grond van de onbestreden inhoud van de overgelegde producties het volgende vast:

a. [gedaagde] heeft met ingang van 1 maart 2013 van [eiseres] gehuurd het appartement aan de [adres], tegen een bij vooruitbetaling te betalen huurprijs, die ten tijde van de dagvaarding € 698,85 per maand bedroeg.

b. In artikel 10 lid 5 van de “algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte”, die deel uitmaken van de huurovereenkomst, is opgenomen:
” Indien verhuurder het nodig oordeelt aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt of aan belendingen onderhoud, herstel, vernieuwing of andere werkzaamheden te verrichten of te doen verrichten of indien deze nodig zijn in verband met eisen of maatregelen van de overheid of openbare nutsbedrijven, zal huurder de personen, nodig voor het verrichten van die werkzaamheden in het gehuurde toelaten en die werkzaamheden en het eventuele ongerief gedogen, zonder daarvoor schadevergoeding, vermindering van de betalings-verplichting dan wel ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen vorderen. Verhuurder zal omtrent het tijdstip van de uitvoering van de werkzaamheden, tijdig overleg met huurder plegen.”

c. Artikel 12.7 van de algemene bepalingen luidt als volgt:
Huurder is gehouden tot het afsluiten van - en tot het instandhouden van - een adequate inboedelverzekering op gebruikelijke voorwaarden. Voor schade die valt onder de reikwijdte en dekking van een door huurder afgesloten verzekering dient huurder zich eerst tot zijn verzekeraar te wenden.”

d. [gedaagde] heeft van [eiseres] eveneens met ingang van 1 maart 2013 gehuurd de parkeerplaats nummer 15 in de parkeerkelder van het appartementencomplex, tegen een bij vooruitbetaling te betalen huurprijs, die ten tijde van de dagvaarding € 110,00 per maand bedroeg.

e. Op 4 september 2014 heeft [eiseres] de volgende e-mail aan [gedaagde] gezonden:
“(…) Vervolgens vraag ik u dringend aandacht voor het volgende. Nadat ik u vanochtend gesproken had werd ik gebeld met de mededeling dat leden van de Vereniging van Eigenaren hadden geconstateerd dat er sprake is van een lekkage in de parkeerkelder. Aangezien de lekkage zich onder uw appartement bevindt zou de bron van de lekkage zich kunnen bevinden in uw appartement. In verband hiermee is het noodzakelijk dat ik hier een deskundige naar laat kijken en diegene toegang verschaf tot uw appartement. Ik heb geprobeerd u hierover te bellen, maar u beantwoordde de telefoon niet meer. Vervolgens heb ik u om 10.28 een sms gestuurd, waarop u niet gereageerd heeft. Ik verzoek u om hieroveruiterlijk morgen om 12.00 uurcontact met mij op te nemen, zodat we spoedig een afspraak kunnen inplannen. Als u hieraan geen gehoor geeft bent ik genoodzaakt om de deskundige zelf toegang te verschaffen tot het appartement. Op grond van artikel 11.1 van de algemene bepalingen behorende bij de overeenkomst woonruimte ben ik hiertoe gerechtigd. Het zal geen nadere toelichting behoeven dat een eventuele lekkage snel gerepareerd moet worden om (verdere) gevolgschade te voorkomen. Eventuele schade die door uw toedoen, of door het ontbreken van uw medewerking ontstaan is zal ik op u verhalen.

f. [gedaagde] heeft in een e-mail van 5 september 2014 betwist dat er sprake was van een lekkage in zijn appartement.

g. Op 2 oktober 2014 heeft Bouwbedrijf [naam] (hierna: [naam]), ingeschakeld door de opstalverzekering van de VVE, geconstateerd dat de lekkage toch uit het appartement van [gedaagde] komt.

h. Op 13 oktober 2014 heeft [naam] de sifon onder de douchebak in het appartement van [gedaagde] vervangen. Daarmee was de lekkage verholpen maar de gevolgschade nog niet.

i. Op 24 oktober 2014 heeft de verzekeringsexpert[naam] de volgende e-mail aan [eiseres] gezonden:
“Inmiddels is de lekkage verholpen door Bouwbedrijf [naam]. De lekkende sifon onder de douchebak is vervangen. Echter door de langdurige lekkage in combinatie met het feit dat uw huurder gewoon gebruik is blijven maken van de douche, ondanks de lekkage, is de gehele zwevende dekvloer in het gehele appartement (opbouw constructievloer: betonnen vloer/isolatie/cementdekvloer) verzadigd geraakt met vocht. Ten einde de zwevende dekvloer te kunnen drogen dient een speciale droogtechniek te worden ingezet. Per ruimte moeten drogers worden geïnstalleerd waarbij gaten worden geboord in de cementdekvloer. De drogers worden op deze gaten aangesloten zodat de zwevende ruimt, die is voorzien van isolatie, kan worden gedroogd. Om deze droging in gang te kunnen zetten dient de door de lekkage beschadigd geraakte laminaatvloer van de huurder door de huurder zelf te worden verwijderd. De huurder dient deze schade aan zijn inboedel op te geven aan zijn eigen inboedelverzekeraar. Wij hebben geen contactgegevens van uw huurder. Vriendelijk verzoeken wij uw huurder dit te berichten zodat de droging zo spoedig mogelijk in gang kan worden gezet. Indien de droging niet tijdig zal worden uitgevoerd sluiten wij niet uit dat het vocht verder zal optrekken in de wanden en de schade verder zal verergeren. Eventuele meerkosten als gevolg hiervan kunnen wij niet opnemen in onze schadevast-stelling. Wilt u de huurder vragen om Bouwbedrijf [naam] te berichten wanneer de vloer is verwijderd zodoende zij de droging in gang kunnen zetten.”

j. [eiseres] heeft de bovenvermelde e-mail van Bijlsma dezelfde dag toegezonden aan [gedaagde] met het verzoek haar alsmede [naam] zo spoedig mogelijk te laten weten wanneer hij de laminaatvloer verwijderd zou kunnen hebben en wanneer [naam] aan de slag zou kunnen.

k. Vervolgens vindt tussen 24 oktober 2014 en 29 oktober 2014 niet alleen een e-mail wisseling plaats tussen [eiseres] en [gedaagde], maar ook tussen [gedaagde] en de heer [naam] van de firma [naam], welke firma van [naam] de opdracht heeft gekregen de drogingswerkzaam-heden in het appartement van [gedaagde] te gaan verrichten.

l. Deze e-mail wisseling leidt niet tot een oplossing.

m. Bij brief van 31 oktober 2014 heeft [eiseres] de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd wegens slecht huurderschap. [gedaagde] heeft niet ingestemd met deze opzegging.

n. Het na 31 oktober 2014 inschakelen van advocaten door [eiseres] en [gedaagde] leidt evenmin tot een oplossing.

o. [gedaagde] heeft om hem moverende redenen geen inboedelverzekering afgesloten.

p. Volgens [naam] is bewoning van het appartement tijdens het drogingsproces op zichzelf mogelijk. Wel is het echter een behoorlijke aanslag op het wooncomfort. [naam] schat in dat de drogingswerkzaamheden 2 tot 5 weken gaan duren.

3.De vorderingen en het verweer

3.1

[eiseres] vordert om, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, [gedaagde] te veroordelen:

Primair:

I. - om binnen 5 dagen na betekening van het te wijzen vonnis het laminaat uit zijn appartement te verwijderen en verwijderd te houden, althans toe te staan dat een derde het laminaat verwijdert en afvoert zulks binnen 5 dagen na betekening van het te wijzen vonnis, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag dat [gedaagde] na afloop van deze termijn niet aan het vonnis voldoet;
- om zijn volledige medewerking te verlenen aan de drogings- en herstelwerkzaamheden aan het gehuurde, door middel van veroordeling van [gedaagde] om onder meer Drogingsbedrijf
[naam] en Bouwbedrijf [naam] en eventuele andere derden belast met het verhelpen van de schade als gevolg van de lekkage toe te laten, althans [gedaagde] te veroordelen om tot het gehuurde toe te laten Drogingsbedrijf [naam] en Bouwbedrijf [naam], dit binnen 5 dagen na betekening van het te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, en verder in alle gevallen onder verbeurte van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag dat [gedaagde] geen gehoor geeft aan het te wijzen vonnis;

Subsidiair:
II. om binnen 5 dagen na betekening van het te wijzen vonnis het gehuurde te verlaten en verlaten te houden voor de duur van de herstelwerkzaamheden tot het moment dat [eiseres] schriftelijk kenbaar maakt dat [gedaagde] mag terugkeren naar het gehuurde, dit op verbeurte van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag dat [gedaagde] niet voldoet aan het te wijzen vonnis;

Meer subsidiair:
III. om het door [eiseres] aangeboden chalet “Zoem de Bij” op vakantiepark Droomgaard in Kaatsheuvel te accepteren en daarheen te verhuizen voor de duur van de herstelwerkzaam-heden aan het gehuurde, althans [gedaagde] te veroordelen het gehuurde te verlaten, voor de duur van de herstelwerkzaamheden aan het gehuurde, dit op verbeurte van een dwangsom van
€ 500,- voor iedere dag dat [gedaagde] niet voldoet aan het te wijzen vonnis;

IV. tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 463,90;

V. in de proceskosten.

3.2

[eiseres] heeft aan haar vorderingen I tot en met III -kort samengevat- het volgende ten grondslag gelegd. [gedaagde] is verplicht zijn medewerking te verlenen aan de drogingswerk-zaamheden, waarbij hij twee mogelijkheden heeft. Of [gedaagde] blijft tijdens de werkzaamheden in het appartement wonen, of hij gaat tijdelijk elders wonen. [eiseres] heeft [gedaagde] reeds toegezegd dat hij tijdens de werkzaamheden geen huur hoeft te betalen. [eiseres] heeft [gedaagde] ook een chalet aangeboden op Bungalowpark Droomgaard in Kaatsheuvel. De kosten daarvan bedragen € 750,- voor 1 maand en daarna worden voor een langer verblijf de kosten naar rato doorberekend. De huur van het appartement en de parkeerplaats bedraagt in totaal
€ 808,85 per maand, zodat [gedaagde] hiermee zelfs kosten zou besparen. [gedaagde] werkt echter niet mee en wil ook de laminaatvloer niet verwijderen. Volgens [eiseres] wenst [gedaagde] niet mee te werken omdat hij vooraf alle kosten/schade die hij stelt te lijden vergoed wil zien. Het spoed-eisend belang van [eiseres] bij de gevorderde voorziening is volgens haar evident. Als er eerst een bodemprocedure moet worden gevoerd over de vraag wie nu precies welke kosten moet dragen, dan is het vocht in de betonnen ondervloer opgetrokken in de muren en zal er schimmelvorming en stank ontstaan in het appartement, waardoor de schade aanzienlijk zal oplopen, aldus [eiseres].

3.3

[gedaagde] heeft als verweer tijdens de zitting -kort samengevat- het volgende aangevoerd. Het spoedeisend belang van [eiseres] bij de drogingswerkzaamheden wordt niet betwist. Wel heeft [gedaagde] betwist dat hij na de ontdekking van de lekkage in zijn appartement gebruik is blijven maken van de douche. Onder verwijzing naar een door hem overgelegde brief van GGZ Breburg van 15 december 2014, stelt [gedaagde] dat hij gedurende de drogingswerkzaam-heden niet in het appartement kan blijven wonen, maar aangewezen is op een tijdelijk zelfstandig verblijf elders, waarbij een douche/bad en eigen wasmachinegebruik geen overbodige luxe is. Het is hem tot nu toe nog niet gelukt om een dergelijk tijdelijk verblijf te vinden, hoewel hij daarnaar wel op zoek is geweest. Probleem waar hij tegen aan loopt is dat hij soms voor minimaal 6 maanden moet huren of een hoge borg moet betalen waarvoor hij het geld niet heeft. Met betrekking tot het laminaat is het probleem dat er weer nieuw laminaat terug moet. [gedaagde] is van mening dat [eiseres] dat nieuwe laminaat moet betalen.

4.De beoordeling

Met betrekking tot de vorderingen I tot en met III

4.1

De kantonrechter is van oordeel dat de drogingswerkzaamheden in het appartement van [gedaagde] geen verder uitstel kunnen lijden. [gedaagde] is zowel op grond van artikel 10 lid 5 van de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte als op grond van artikel 7:220 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek verplicht zijn medewerking te verlenen aan deze werkzaam-heden. Daar staat tegenover dat [eiseres] als goed verhuurder rekening zal moeten houden met de overlast die [gedaagde] zal ondervinden als gevolg van de te verrichten drogingswerkzaam-

heden en daartoe de nodige voorzieningen zal moeten treffen. [eiseres] heeft dat deels al gedaan door haar toezegging dat [gedaagde] tijdens de werkzaamheden geen huur hoeft te betalen. Nu [gedaagde] tijdens de drogingswerkzaamheden niet in zijn appartement wil c.q. kan verblijven, betekent dit dat hij daarmee op maandbasis een bedrag van € 808,85, ofwel € 202,- per week, bespaart. Zou het [gedaagde] niet lukken om voor dat bedrag tijdelijk vervangende woonruimte te vinden, dan dient [eiseres], als goed verhuurder en eigenaar die verantwoordelijk is voor het herstel van het appartement, naar het oordeel van de kantonrechter de meerkosten voor haar rekening te nemen tot een maximumbedrag van € 100,- per week. Gesteld noch gebleken is dat het voor [gedaagde] niet mogelijk zou zijn om aldus voor een maximumbedrag van € 302,- per week tijdelijk geschikte vervangende woonruimte in of nabij Tilburg te vinden.

4.2

Verder staat vast dat in het kader van de drogingswerkzaamheden het laminaat in het appartement van [gedaagde] verwijderd moet worden (zie de e-mail van [naam] aan [gedaagde] van
4 november 2014, productie 16 bij de brief van mr. Collard van 7 januari 2015).
kan zijn beslissing om al dan niet medewerking te verlenen aan de verwijdering van het laminaat niet laten afhangen van de vraag of [eiseres] de kosten van nieuw laminaat al dan niet voor haar rekening neemt. De vraag wie de kosten van het nieuwe laminaat moet betalen staat buiten deze procedure en kan zo nodig in een nieuwe gerechtelijke procedure door [gedaagde] aan de orde worden gesteld indien partijen daarover van mening blijven verschillen.

4.3

Op grond van het bovenstaande zullen de vorderingen van [eiseres] worden toegewezen als hierna in de beslissing is bepaald. Daarbij is [gedaagde] een iets ruimere termijn gegeven om na de betekening van het vonnis het gehuurde te verlaten. Omdat [gedaagde] bij het vinden van tijdelijke vervangende woonruimte vooraf zal moeten weten hoe lang de drogingswerkzaamheden exact zullen gaan duren, zal [eiseres] bij de betekening van het vonnis [gedaagde] concreet moeten laten weten hoe lang deze werkzaamheden gaan duren. Na afloop van die termijn is [eiseres] gerechtigd weer naar het door hem gehuurde appartement terug te keren. Zouden de drogingswerkzaamheden in de praktijk vervolgens eerder klaar zijn dan de door [eiseres] bij de betekening aangegeven termijn, dan komt dat financieel gezien voor rekening en risico van [eiseres]. Met andere woorden; [eiseres] is pas weer huur verschuldigd voor het appartement en de parkeerplaats na afloop van de door [eiseres] bij de betekening van het vonnis genoemde termijn. Ook zal aan de veroordeling om het gehuurde tijdelijk te verlaten geen dwangsom worden verbonden, omdat [gedaagde] bij een weigering om het gehuurde te verlaten daartoe zo nodig gedwongen kan worden. Uit artikel 434 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering volgt immers dat een deurwaarder dit vonnis executeert en de deurwaarder heeft, voor zover nodig voor de uitvoering van die taak, recht op de politieassistentie, voorgeschreven door artikel 3 van de Politiewet 2012.

Met betrekking tot de vordering IV

4.4

[eiseres] heeft verder nog een bedrag van € 463,90 van [gedaagde] gevorderd aan contractuele rente, contractuele boete en buitengerechtelijke kosten. Aan die vordering heeft [eiseres] ten grondslag gelegd dat [gedaagde] de huur over de maand september 2014 eerst op
3 oktober 2014 heeft betaald.

4.5

De kantonrechter stelt voorop dat voor de toewijzing van een geldvordering in kort geding volgens vaste rechtspraak de volgende drie voorwaarden gelden:

1. Er moet sprake zijn van een spoedeisend belang bij een onmiddellijke voorziening.

2. Het bestaan van de vordering moet voldoende aannemelijk zijn.

3. In de belangenafweging moet het risico van onmogelijkheid van terugbetaling worden betrokken.

Daarbij geldt dat, mede met het oog op het restitutierisico, terughoudendheid op zijn plaats is bij de toewijzing van een geldvordering in kort geding en dat van een partij die een zodanige voorziening vraagt - en van de rechter die haar toewijst - mag worden verlangd dat naar behoren feiten en omstandigheden worden aangewezen die meebrengen dat een zodanige voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed is geboden. In verband hiermee worden aan de motivering van het oordeel van de kortgedingrechter over de aanwezigheid van een spoed- eisend belang verzwaarde motiveringseisen gesteld (recentelijk: AG bij HR 18 juni 2010, LJN: BM0893). Nu het spoedeisend belang van deze vordering gesteld noch gebleken is (voorwaarde 1), zal de kantonrechter [eiseres] in deze vordering reeds daarom niet-ontvankelijk verklaren.

De proceskosten

4.6

[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [eiseres]. Die kosten worden tot deze uitspraak begroot op € 772,78 (bestaande uit € 95,78 aan dagvaardingskosten, € 77,- aan griffierecht en € 600,- aan salaris gemachtigde).

5.De beslissing

De kantonrechter, recht doende in kort geding:

5.1

verklaart [gedaagde] niet ontvankelijk in zijn vordering vermeld in rechtsoverweging 3.1 onder IV;

5.2

veroordeelt [gedaagde] om binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis het laminaat uit zijn appartement te verwijderen en af te voeren, althans toe te staan dat een derde het laminaat verwijdert en afvoert, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag dat [gedaagde] na afloop van deze termijn niet aan het vonnis voldoet, dit tot een maximum van € 5.000,-;

5.3

veroordeelt [gedaagde] om binnen 10 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te verlaten en verlaten te houden voor de duur van de drogingswerkzaamheden;

5.4

bepaalt dat [eiseres] de duur van de drogingswerkzaamheden bij de betekening van het vonnis schriftelijk aan [gedaagde] kenbaar dient te maken, bepaalt verder dat [gedaagde] gedurende die tijd geen huur hoeft te betalen voor het appartement en de parkeerplaats en bepaalt ten slotte tevens dat [gedaagde] voor de duur van de drogingswerkzaamheden, indien nodig en onder over-legging van deugdelijke bewijsstukken, ten laste van [eiseres] aanspraak kan maken op het in rechtsoverweging 4.1 vermelde maximumbedrag van € 100,- per week aan meerkosten;

5.5

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van [eiseres], tot en met vandaag begroot op
€ 772,78;

5.6

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.7

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.L. Sierkstra en is in het openbaar uitgesproken op
28 januari 2015.