ECLI:NL:RBZWB:2014:8998

• Datum uitspraak: 10 december 2014
• Publicatiedatum: 23 januari 2015
• Zaaknummer: C-02-279196 - HA ZA 14-239
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E.K. van der Lende-Mulder Smit
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep op financieringsvoorbehoud in koopovereenkomst

In deze zaak heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 10 december 2014 uitspraak gedaan in een geschil tussen een koper en verkoper van een woning. De koper, aangeduid als [gedaagden], had de koopovereenkomst ontbonden op basis van een financieringsvoorbehoud. De verkoper, aangeduid als [eiseres], vorderde betaling van een contractuele boete van € 59.000,- omdat zij meende dat de koper niet voldoende had aangetoond dat hij zich had ingespannen om een hypothecaire lening te verkrijgen. De rechtbank heeft vastgesteld dat de koper op 18 september 2013 aan de makelaar van de verkoper had meegedeeld dat hij de overeenkomst wilde ontbinden en daarbij twee afwijzingsbrieven van banken had overgelegd. De rechtbank oordeelde dat de koper voldoende had voldaan aan zijn informatieplicht en dat de verkoper niet had gevraagd om aanvullende documentatie, zoals de offerteaanvragen. De rechtbank concludeerde dat de koper met recht een beroep had gedaan op het financieringsvoorbehoud en dat hij niet in verzuim was gekomen. De vordering van de verkoper tot betaling van de boete werd afgewezen, en de verkoper werd veroordeeld tot betaling van de proceskosten aan de koper.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Handelsrecht

Middelburg

zaaknummer / rolnummer: C/02/279196 / HA ZA 14-239

Vonnis van 10 december 2014

in de zaak van

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats],

eiseres,

advocaat mr. J. van de Watering te Middelburg,

tegen

1. [gedaagde sub 1]

wonende te [woonplaats],

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats],

gedaagden,

advocaat mr. A.W.C. Fenijn te Vlissingen.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagden] worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 11 juni 2014
• het proces-verbaal van comparitie van 15 juli 2014.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] heeft haar woning te [adres + woonplaats] verkocht aan [gedaagden] voor de prijs van € 590.000,--. De koopovereenkomst is schriftelijk vastgelegd in een standaard NVM koopovereenkomst, die op 1 juli 2013 door partijen is ondertekend. In art. 16 van de koopovereenkomst is een zogenaamd financieringsvoorbehoud gemaakt, inhoudende dat de koopovereenkomst door [gedaagden] kan worden ontbonden als hij op 1 augustus 2013 voor een bedrag van € 620.000,-- geen hypothecaire geldlening of een aanbod daartoe heeft gekregen van een erkende geldverstrekkende instelling. Een beroep op de ontbindende voorwaarde moet uiterlijk op de eerste werkdag na 1 augustus 2013 door [eiseres] of haar makelaar zijn ontvangen en moet goed worden gedocumenteerd. In art. 19 van de koopovereenkomst is bepaald dat onder ‘goed gedocumenteerd’ in ieder geval wordt verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken dat bij tenminste twee geldverstrekkende instellingen een offerte is gevraagd en dat geen van die aanvragen tot positief resultaat heeft geleid. Anders behoeft de verkoper geen genoegen te nemen met de ontbinding. In geval van toerekenbaar tekortkomen van een partij bedraagt de verschuldigde boete € 59.000,--.

De termijn waarbinnen het financieringsvoorbehoud kon worden ingeroepen is verlengd tot 20 september 2013.

2.2.

Op 18 september 2013 heeft [gedaagden] de makelaar van [eiseres] per email meegedeeld de overeenkomst te willen ontbinden. Hij heeft twee afwijzingsbrieven meegezonden: een brief van 22 augustus 2013 van Nationale Nederlanden en een brief van 18 september 2013 van BLG Wonen. Nationale Nederlanden heeft zijn verzoek om financiering afgewezen, omdat zijn inkomen, rekening houdend met het feit dat hij buitenlands belastingplichtig is, niet toereikend is. BLG Wonen schrijft dat zij de gevraagde hypotheek niet kan verstrekken in verband met de aan haar verstrekte gegevens.

De makelaar heeft bij email van 20 september 2013 aan [gedaagden] gevraagd een formeel verzoek tot ontbinding te doen en nadere informatie te verstrekken over de achterliggende motieven voor de geldverstrekkers om de financiering niet te verstrekken. De makelaar heeft daarbij opgemerkt dat uit de afwijzingsbrieven niet kan worden opgemaakt of [gedaagden] al het redelijke heeft gedaan ter verkrijging van een financiering(stoezegging). [gedaagden] heeft op 20 september 2013 per email aan [eiseres] de koopovereenkomst ontbonden en per email de makelaar meegedeeld dat hij nog een woonhuis en een loods met een hypothecaire geldlening heeft gefinancierd en deze geldleningen bij de toetsing worden betrokken, dat hij in Nederland niet belastingplichtig is en daarom geen recht heeft op hypotheekaftrek en dat zijn vermogenspositie niet toereikend is om dubbele hypotheeklasten gedurende twee jaren te betalen.

2.3.

Bij brief van 7 oktober 2014 heeft de advocaat van [eiseres] [gedaagden] aangemaand tot nakoming van de koopovereenkomst en medewerking aan de levering van de woning op 21 oktober 2013 op straffe van de contractuele boete, omdat [gedaagden] niet tijdig aan de ontbindende voorwaarde had voldaan door niet inzichtelijk te maken of daadwerkelijk een hypotheekaanvraag voor € 620.000,-- was ingediend. Op 11 oktober 2013 heeft de advocaat van [gedaagden] hierop gereageerd met een toelichting op de ontbinding en het toesturen van de offerteaanvragen. Op 24 oktober 2013 heeft [eiseres] de overeenkomst ontbonden.

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert dat [gedaagden] hoofdelijk wordt veroordeeld tot betaling aan haar van
€ 59.000,- en de buitengerechtelijke kosten ad € 1.365,--, beide vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 17 maart 2014, alsmede de proceskosten.

Zij stelt dat [gedaagden] ten onrechte een beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan. [gedaagden] heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij een goed gedocumenteerde, reële, financieringsaanvraag heeft ingediend en aldus aan zijn inspanningsverplichting een financiering te verkrijgen heeft voldaan. Dit blijkt niet voldoende uit de brieven van Nationale Nederlanden en BLG Wonen. Omdat bleek dat [gedaagden] niet tot afname van de woning zou overgaan, heeft [eiseres] de koopovereenkomst bij brief van 24 oktober 2013 ontbonden en is [gedaagden] de boete ad € 59.000,-- aan haar verschuldigd.

3.2.

[gedaagden] betwist de boete verschuldigd te zijn. Hij stelt dat hij de koopovereenkomst op juiste wijze heeft ontbonden. Hij heeft voldaan aan het verzoek van de makelaar een toelichting te geven op de afwijzingen en de makelaar heeft, ondanks [gedaagdes] aanbod daartoe, niet om aanvullende informatie gevraagd. Als consument hoefde hij niet te weten dat voor [eiseres] de offerteaanvragen cruciaal waren. Hij heeft twee afwijzingsbrieven overgelegd, voorzien van de door de makelaar gevraagde informatie. Uit de brieven en de informatie blijkt dat de financieringsaanvraag niet is afgewezen omdat [gedaagden] lichtvaardig om een veel te hoog bedrag heeft verzocht, maar om andere redenen. [gedaagden] was een serieuze koper en heeft zich tot het uiterste ingespannen een financiering te verkrijgen. De boete die nu wordt gevorderd staat niet in verhouding tot de omissie die zou hebben plaatsgevonden, te weten het op een later moment toesturen van de offerteaanvragen. [gedaagden] doet een beroep op matiging van de boete. Hij betwist dat werkzaamheden zijn verricht die de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten rechtvaardigen.

4. De beoordeling

4.1.

De Nederlandse rechter is bevoegd van onderhavig geschil kennis te nemen. [eiseres] heeft haar vordering voor de Nederlandse rechter aangebracht. [gedaagden] is vervolgens in het geding verschenen zonder de rechtsmacht van de Nederlandse rechter te bestrijden. De rechtbank gaat daarom uit van een stilzwijgende rechtskeuze door partijen voor de rechtsmacht van de Nederlandse rechter.

4.2.

De strekking van een financieringsvoorbehoud als overeengekomen in art. 16 van de koopovereenkomst is dat de koper, die de koop niet kan financieren, zonder nadelige gevolgen de koopovereenkomst kan ontbinden. Aan het gebruikmaken van die bevoegdheid is de voorwaarde verbonden dat daarop tijdig en goed gedocumenteerd een beroep wordt gedaan. Partijen zijn overeengekomen dat goed gedocumenteerd inhoudt: bewijsstukken waaruit blijkt dat bij tenminste twee geldverstrekkende instellingen een offerte is gevraagd en dat geen van die aanvragen tot een positief resultaat heeft geleid.

4.3.

[gedaagden] heeft op 18 september 2013 aan de makelaar van [eiseres] meegedeeld dat hij zich op het financieringsvoorbehoud wil beroepen en twee afwijzingsbrieven van geldverstrekkende instellingen overgelegd. Op het in reactie daarop gedane verzoek van de makelaar op 20 september 2013 heeft hij diezelfde dag [eiseres] per email bericht de koopovereenkomst te willen ontbinden en de makelaar de gevraagde toelichting gegeven. Noch de makelaar, noch [eiseres] heeft vervolgens gevraagd om de offerteaanvragen. In de koopovereenkomst is ook niet met zoveel woorden bepaald dat deze aanvragen moesten worden overgelegd om het beroep op het financieringsvoorbehoud goed gedocumenteerd te doen zijn. [gedaagden] had echter wel kunnen en moeten begrijpen dat hij zodanige informatie aan [eiseres] moest verstrekken zodat zij kon nagaan of [gedaagden] zich voldoende had ingespannen om aan financiering te komen, aangezien hij op grond van de overeenkomst verplicht was daarvoor al het redelijk mogelijke te doen. [eiseres] moet kunnen beoordelen of [gedaagden] aan die verplichting heeft voldaan. De makelaar heeft hem daarop in zijn email van 20 september 2013 ook gewezen. [gedaagden] kon begrijpen dat de afwijzingsbrieven weinig tot geen informatie over de reden voor afwijzing gaven. Hij behoefde echter niet te weten dat hij de offerteaanvragen aan [eiseres] moest overleggen. Gelet hierop, gevoegd bij de hierboven aangehaalde reactie van de makelaar op 20 september 2013 inhoudende een verzoek om een toelichting en niet om toezending van de offerteaanvragen, kan [gedaagden] niet worden verweten dat hij de aanvragen niet heeft meegezonden.

Bovendien heeft hij de offerteaanvragen alsnog op eerste verzoek d.d. 7 oktober 2013 bij brief van 11 oktober 2013 aan de advocaat van [eiseres] gestuurd. Dus nog voor de datum van levering, 23 oktober 2013, beschikte [eiseres] over de informatie, waaruit zij kon afleiden dat [gedaagden] serieuze, reële, aanvragen tot financiering had gedaan. [eiseres] heeft immers niet gesteld dat de offerteaanvragen zodanig waren dat in redelijkheid niet kon worden verwacht dat die tot toekenning van voldoende financiering zouden leiden. Het feit dat [gedaagden], zoals [eiseres] ter comparitie heeft verklaard, al voor het doen van de aanvragen wist van de omstandigheden die tot afwijzing van de aanvragen hebben geleid, maakt dit niet anders. [gedaagden] behoefde niet te weten dat die omstandigheden voor de geldverstrekkende instellingen zonder meer reden zouden zijn de aanvragen af te wijzen.

4.4.

Uit het voorgaande volgt dat [gedaagden] met recht een beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan. Hij heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting voor het verkrijgen van voldoende financiering. Het feit dat hij bij zijn – tijdige – beroep op het financieringsvoorbehoud niet de offerteaanvragen heeft meegestuurd, leidt er niet toe dat hem honorering van dat beroep moet worden onthouden. Voldoende aannemelijk is geworden dat dat niet aan het niet voorhanden hebben van die aanvragen of aan onwil is te wijten, maar aan onwetendheid. Van misbruik van zijn bevoegdheid zich op het financieringsvoorbehoud te beroepen is niet gebleken.

4.5.

Bovenstaande leidt ertoe dat de koopovereenkomst door [gedaagden] op 20 september 2013 is ontbonden. Hij is derhalve niet in verzuim komen te verkeren en [eiseres] kon de overeenkomst niet ook op 24 oktober 2013 ontbinden. De vordering van [eiseres] tot betaling van de contractuele boete wordt afgewezen. Zij zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten van [gedaagden] worden tot dusver begroot op:

• griffierecht € 868,00
• salaris advocaat

totaal € 2.656,00

De proceskosten zullen worden vermeerderd met de niet weersproken wettelijke rente en nakosten.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen van [eiseres] af;

5.2.

veroordeelt [eiseres] tot betaling aan [gedaagden] van de proceskosten ad € 2.656,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot die der algehele voldoening;

5.3.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de nakosten ad € 131,00 en, indien en voor zover zij niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis daaraan heeft voldaan, vermeerderd met € 68,00 wegens betekeningskosten;

5.4.

verklaart dit vonnis ten aanzien van het bepaalde onder 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2014.