Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
kanton Bergen op Zoom
zaak/rolnr.: 2586680 OV VERZ 13-5890
beschikking d.d. 4 februari 2014
inzake een verzoekschrift ex artikel 5:144 BW ingediend door:
de stichting [verzoekster],
gevestigd te [plaats],
verzoekende partij, hierna te noemen: ‘[verzoekster]’,
gemachtigde: mr. H.S. Memelink, advocaat te Etten-leur,
betreffende een bevel tot wijziging van de akte van splitsing.
1.Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
het op 29 november 2013 ter griffie ontvangen verzoekschrift, met producties;
het daarop ontvangen verweerschrift namens de hoofdvereniging “[naam]”, met producties;
de brief d.d. 17 januari 2014 van mr. Memelink, met producties;
e aantekeningen van de griffier met betrekking tot de mondelinge behandeling ter zitting van 21 januari 2014, met bijbehorend audiëntieblad.
2.Het verzoek
2.1
[verzoekster] verzoekt de kantonrechter om een bevel te geven tot wijziging van de akte van splitsing.
2.2
Namens de hoofdvereniging “[naam]” wordt verweer gevoerd.
3.De beoordeling
3.1
De volgende feiten staan in rechte vast:
[verzoekster] is -voorzover in deze kwestie van belang- eigenaar van de gronden te [plaats], aan het [adres], kadastraal bekend te gemeente [plaats], sectie [nummers 1];
de ter plaatse gerealiseerde bebouwing wijkt af van de juridische situatie, in die zin dat de feitelijke situatie niet overeenkomt met hoe het één en ander notarieel is vastgelegd. De tekening waarop de feitelijke situatie en de juridische situatie zijn weergegeven, is als bijlage 2 bij het verzoekschrift gevoegd;
de bebouwing ter plaatse bestaat uit (onder meer) een appartementengebouw, opgericht door [oprichter] B.V. De eigenaren van de appartementen zijn verenigd in een aantal Verenigingen van Eigenaren (VvE). De hoofdvereniging wordt aangeduid als “hoofdvereniging [naam]”.
3.2
[verzoekster] legt aan haar verzoek ex artikel 5:144 BW ten grondslag dat de onder 3.1.a genoemde percelen onttrokken dienen te worden uit een splitsing in appartementsrechten. De grond wordt overgedragen aan de gemeente [plaats] die op haar beurt twee andere percelen, te weten sectie [nummers 2], reeds heeft overgedragen aan [verzoekster]. [verzoekster] verzoekt om aanpassing van de hoofdsplitsingsakte inclusief hoofdsplitsings-tekening, omdat de feitelijke situatie ter plaatse afwijkt van de juridische situatie. Gebleken is dat het betreffende gerealiseerde gebouw niet past op de footprint die in 2007 het uitgangspunt is geweest. Reden waarom de oorspronkelijke footprint dient te worden aangepast aan de daadwerkelijke footprint van het gerealiseerde gebouw. [verzoekster] verwijst naar een concept notariële akte van[naam] notarissen die als bijlage 3 aan het verzoekschrift is gehecht, waarin omschreven is wat exact gewijzigd dient te worden aan de hoofdsplitsings-akte en de hoofdsplitsingstekening. Het toestemming vragen aan alle eigenaren van splitsing/
ondersplitsing zou volgens [verzoekster] te veel tijd kosten zodat het onderhavige verzoekschrift gerechtvaardigd is. Volgens [verzoekster] hebben de voorzitters van de VvE ingestemd met vaststelling door de kantonrechter.
3.3
[verzoekster] heeft zich tot de kantonechter gewend met een verzoek op grond van artikel 5:144 BW. In dit artikel is in lid 1 sub c -onder meer- bepaald dat op verzoek van een persoon wiens medewerking of toestemming tot de wijziging van de akte van splitsing is vereist, de kantonrechter kan bevelen dat de akte van splitsing word gewijzigd wanneer de bouw of inrichting van het gebouw dan wel de aanduiding van de grond niet of niet meer beantwoordt aan de omschrijving in de akte van splitsing.
Wijziging van de akte van splitsing kan in beginsel alleen plaatsvinden door medewerking van alle appartementseigenaren en met toestemming van de in artikel 5:139 BW genoemde personen. Onder bepaalde omstandigheden kan er zich een situatie voordoen waarin de wijziging zo belangrijk is voor alle belanghebbenden dat de rechter een bevel tot wijziging kan geven. Zo’n bevel moet worden uitgevoerd zodra de beschikking in kracht van gewijsde is gegaan, ongeacht de toestemming van betrokkenen. Wel moet de kantonrechter, voordat hij het bevel geeft, degenen horen wiens medewerking of toestemming ingevolge artikel 5:139 BW is vereist. Aan de toewijzing van het verzoek kan de kantonrechter voorwaarden verbinden.
3.4
Teneinde te worden gehoord zijn alle appartementseigenaren, alsmede degenen die genoemd zijn in artikel 5:139 BW, opgeroepen. Ook de gemeente [naam] is opgeroepen, gelet op de overgedragen en over te dragen percelen, maar zij is niet in rechte verschenen. Een aantal appartementseigenaren is wel in rechte verschenen. Namens de hoofdvereniging [naam] is een verweerschrift ingediend. Ook heeft een aantal appartementseigenaren ter zitting het woord gevoerd. Het verweer komt er -verkort weergegeven- op neer, dat niet betwist wordt dat de ter plaatse gerealiseerde bebouwing afwijkt van de juridische situatie, in die zin dat de feitelijke situatie niet overeenkomt met hoe het één en ander notarieel is vastgelegd, zoals verduidelijkt op de tekening die als bijlage 2 bij het verzoekschrift is gevoegd. Volgens de appartementseigenaren komt de feitelijke situatie op een ander punt ook niet met de juridische situatie overeen en dat is wat het aantal appartementen betreft. Oorspronkelijk waren er 23 koopappartementen gepland, welk aantal ook in de akte van splitsing is vermeld, maar er zijn uiteindelijk 25 appartemen-ten gerealiseerd. Hierop hebben de appartementseigenaren geen enkele invloed gehad. Dat er meer appartementen zijn gerealiseerd heeft tot gevolg dat er nu een verdeelsleutel is ontstaan van X/90ste deel, wat niet is meegenomen in het concept van de notaris zoals dat als bijlage 3 bij het verzoekschrift is gevoegd. Ook wijzen de appartementseigenaren erop dat in het bestek van het onderhavige geval is toegezegd dat er een tegemoetkoming in het onderhouds-fonds van de VvE zou worden voldaan, hetgeen echter nog niet is gebeurd. Een ander voorstel van de appartementseigenaren is om het appartementencomplex uit de hoofdvereniging te ontvlechten.
3.5
[verzoekster] heeft daarop aangegeven dat het inderdaad klopt dat er 25 in plaats van 23 appartementen zijn gerealiseerd. Volgens [verzoekster] kan deze kwestie niet worden meegenomen in het onderhavige verzoek. Zij wijst erop dat wijziging van de breukdelen praktisch weinig gevolgen voor de situatie zal hebben. Zij erkent dat er met de appartementseigenaren wordt gesproken over een ontvlechting van de VvE’s. Tevens erkent ze dat de tegemoetkoming in het onderhoudsfonds van de VvE nog niet is geschied, maar dat dit wel op korte termijn zal gebeuren.
3.6
Gelet op het bepaalde in artikel 5:144 BW is de kantonrechter te Bergen op Zoom bevoegd van het onderhavige verzoek kennis te nemen en is [verzoekster] ontvankelijk in haar verzoek.
3.7
Uit de in het geding gebrachte stukken en hetgeen ter zitting is besproken, blijkt dat zich een situatie voordoet als bedoeld in artikel 5:144 BW lid 1 sub c: de bouw of inrichting van het onderhavige gebouw dan wel de inrichting of aanduiding van de onderhavige grond beantwoordt niet of niet meer aan de omschrijving in de akte van splitsing. Het verzoek van [verzoekster] om de akte van splitsing in overeenstemming te brengen met de feitelijke situatie is in zoverre toewijsbaar.
3.8
Lid 2 van artikel 5:144 BW geeft aan de kantonrechter de mogelijkheid om aan de toewijzing van het verzoek voorwaarden te verbinden. Van deze bevoegdheid maakt de kantonrechter gebruik en wel om de volgende reden. Uit de in het geding gebrachte stukken en hetgeen ter zitting is besproken, is vast komen te staan dat er 25 appartementen zijn gerealiseerd in plaats van de oorspronkelijk geplande 23 appartementen. Onweersproken is, dat dit een wijziging met zich brengt in de breukdelen nu er een verdeelsleutel is ontstaan van X/90ste deel in plaats van X/88ste deel. Het onjuiste aantal van 23 appartementen en het onjuiste breukdeel van X/88ste, staan nog wel genoemd in de concept notariële akte, zoals deze als bijlage 3 bij het verzoekschrift is gevoegd. Op deze wijze voldoet de situatie zoals die notarieel zou worden vastgelegd nog steeds niet aan de situatie zoals deze feitelijk is. De kantonrechter verbindt aan de toewijzing van het onderhavige verzoek dan ook de voorwaarde, dat in de notariële akte ook het correcte aantal van 25 appartementen wordt opgenomen met het daarbij behorende breukdeel van X/90ste deel.
3.9
Ter zitting heeft de kantonrechter er nog op gewezen dat in de concept akte wordt gesproken over een vervangende machtiging van de kantonrechter, terwijl in de onderhavige procedure geen machtiging ex artikel 5:140 BW is gevraagd, maar een bevel ex artikel 5:144 BW.
Voorts heeft de kantonrechter kennis genomen van het feit dat er tussen [verzoekster] en de VvE’s gesprekken plaatsgevonden hebben over ontvlechting van de VvE’s, maar dit is een materie die buiten deze procedure staat.
3.1
Gelet op de omstandigheden van het geval zal de verzoekende partij worden veroordeeld in de proceskosten, bestaande uit het bedrag aan griffierecht.
4.De beslissing
De kantonrechter:
beveelt dat de hoofdsplitsingsakte inclusief de hoofdsplitsingstekening betrekking hebbende op [naam] te [plaats], zijnde de plaatselijk bekende aanduiding van het registergoed gelegen aan de [straatnamen]als bedoeld in de bijgesloten concept akte zoals die als bijlage 3 bij het verzoekschrift is gevoegd, wordt gewijzigd in die zin dat de juridische situatie voldoet aan de feitelijke situatie één en ander zoals verwoord in voornoemde concept akte, onder de voorwaarden zoals die onder 3.8 zijn genoemd, inhoudende dat in de notariële akte ook het correcte aantal van 25 appartementen wordt opgenomen met het daarbij behorende breukdeel van X/90ste deel;
veroordeelt [verzoekster] in de proceskosten.
Deze beschikking is gegeven door mr. W.E.M. Verjans, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 februari 2014, in tegenwoordigheid van de griffier.