Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Kanton
Zittingsplaats: Terneuzen
zaak/rolnr.: 242982 / 12-1786
vonnis van de kantonrechter d.d. 1 oktober 2014
in de zaak van
1. [eiser],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser],
wonende te [woonplaats],
3. [eiser],
wonende te [woonplaats],
en
4. [eiser],
wonende te [woonplaats],
eisende partij,
verder samen in mannelijk enkelvoud te noemen: [eiseres],
gemachtigde: mr. J. Schuttkowski,
t e g e n :
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
verder te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. A.I. Cambier.
het verdere verloop van de procedure
Na het tussenvonnis van 18 september 2013 is de procedure als volgt verlopen:
- deskundigenbericht,
- conclusies.
de verdere beoordeling van de zaak
1. De kantonrechter handhaaft wat is overwogen en beslist bij het tussenvonnis van 18 september 2013. De inhoud van dat vonnis moet als hier ingelast worden beschouwd. In het vonnis werd de heer ing. F. de Kubber benoemd tot deskundige ter beantwoording van de vraagstelling die in dat vonnis was geformuleerd. Het deskundigenbericht dateert van 24 april 2014. Beide partijen reageerden daarop bij conclusie.
2. Bij zijn conclusie wijzigde [eiseres] de vordering door onder meer te vorderen de vaststelling van de erfpachtcanon op € 2.778,-- per jaar met ingang van 1 januari 2015. In zoverre acht de kantonrechter deze wijziging van eis na deskundigenbericht en na het derde tussenvonnis in strijd met de eisen van een goede procesorde. Het processuele debat spitste zich toe op de vraag hoe hoog de canon dient te zijn voor de periode van vijf jaar met ingang van 1 januari 2010. De procedure wordt onredelijk lang gerekt door in een zo laat stadium de hoogte van de canon na die periode van vijf jaar daarin te betrekken.
3. Na de wijzigingen van eis, voor zover toegestaan, vordert [eiseres], zakelijk weergegeven:
a. afwijzing van de vorderingen van [gedaagde],
b. vaststelling van de canon per jaar met ingang van 1 januari 2010 op primair (minimaal) € 3.192,--, subsidiair € 2.778,-- en meer subsidiair € 2.548,--,
c. de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de achterstallige canon vanaf 1 januari 2010, zijnde het verschil tussen € 233,33 en per maand en de voldane bedragen, welke achterstallige canon per 1 maart 2012 € 1.306,72 bedraagt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 18 mei 2010,
d. de veroordeling van [gedaagde] tot het verlenen van zijn medewerking aan het passeren van een notariële akte waarbij de herziene canon per 1 januari 2010 wordt geconstateerd en tot betaling van de kosten verband houdend met het opstellen en inschrijven in de openbare registers van deze akte;
e. bepaling dat, indien [gedaagde] niet voldoet aan het onder d gevorderde, dit vonnis in de plaats treedt van de notariële akte houdende constatering van de herziene canon per 1 januari 2010 met zijn veroordeling tot betaling van de kosten verband houdend met de inschrijving van dit vonnis in de openbare registers,
f. veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de deskundige,
g. veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
4. Vordering a van [eiseres] is niet toewijsbaar omdat [gedaagde] geen vordering heeft ingesteld.
5.1.
Partijen zijn het niet eens geworden over herziening van de naar billijkheid vast te stellen canon voor de periode van vijf jaar met ingang van 1 januari 2010. Volgens de erfpachtakte zal in dat geval “de erfpachtsvergoeding bindend bepaald worden volgens de normen die de [woonplaats] hanteert voor grondprijzen en berekeningswijze voor de woonkern [woonplaats] (eventueel door een deskundige te bepalen).”
5.2.
De deskundige stelt in zijn rapport dat de gemeente in [woonplaats] geen gronden in erfpacht uitgeeft zodat de erfpachtsvergoeding per 1 januari 2010 niet kan worden bindend kan worden bepaald volgens de normen die de gemeente hanteert voor grondprijzen en berekeningswijze voor die woonkern. Partijen stemmen hiermee in.
5.3.
Gelet op de akte van erfpacht te dient naar het oordeel van de kantonrechter dan ook de canon met ingang van 1 januari 2010 naar billijkheid te worden vastgesteld. Hij roept in herinnering dat partijen het erover eens zijn dat de jaarlijkse canon moet worden berekend door 4% te nemen van de waarde van het perceel. Zij zijn het ook eens over een waarde van € 95,-- per m² bouwgrond en - indien voor een deel van het perceel wordt uitgegaan van tuingrond - € 25,-- per m² tuingrond. Voor zover partijen in hun conclusies na deskundigenbericht wensen terug te komen op deze overeenstemming, doen zij dat vergeefs.
5.4.
Beslissend is dan ook de vraag of de waarde van het perceel ter grootte van 840 m² moet worden berekend aan de hand van de waarde van uitsluitend bouwgrond of dat voor een deel moet worden uitgegaan van tuingrond. In dat laatste geval is het de vraag voor welk deel de waarde van tuingrond moet worden aangehouden.
5.5.
Sinds de wijziging van eis van 31 oktober 2012 gaat [eiseres] voor het hele perceel uit van bouwgrond. De deskundige E.E.C. Verschueren ging op 24 mei 2004 uit van 750 m² bouwgrond, de deskundige J.H.E Verschueren op 26 mei 2009 van 700 m², [eiseres] in zijn brief van 24 juni 2009 van 500 m² en [gedaagde] eveneens van 500 m². In het deskundigenbericht gaat de deskundige De Kubber uit van 610 m². Aan partijen kan worden toegegeven dat hij dit nauwelijks motiveert. Gegeven de diverse standpunten, waarbij [eiseres] ook nog eens van standpunt wisselde, en de geringe objectieve aanknopingspunten om de nu nog beslissende vragen te beantwoorden, valt echter niet te ontkomen aan een oordeel hierover dat in belangrijke mate een intuïtief karakter draagt.
5.6.
De kantonrechter neemt hierbij nog in het bijzonder het volgende in aanmerking. Volgens de deskundige maakt de gemeente bij uitgifte van grond geen onderscheid tussen bouwgrond en tuingrond. Uitsluitend kleinere stukjes grond worden soms aan aanpalenden verkocht als tuingrond tegen een lagere prijs dan bouwgrond. Het ligt dan ook in de rede voor niet meer dan een ondergeschikt gedeelte van het perceel uit te gaan van tuingrond. Anderzijds heeft het perceel een onaantrekkelijke vorm. Het is maar ongeveer 10 meter breed en is dus erg lang gerekt. Dat heeft een drukkend effect op de waarde van het perceel. Het is dan ook niet billijk voor het hele perceel uit te gaan van een prijs voor bouwgrond die ook geldt voor percelen waarvoor dit effect niet geldt.
5.7.
Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter de canon voor het hele perceel met ingang van 1 januari 2010 vaststelt op (610 x € 95,-- + 230 x € 25,-- =) € 63.700,-- x 4% = € 2.548,-- per jaar, dat is € 212,33 (afgerond) per maand.
6. Vordering c is niet onverkort toewijsbaar. [eiseres] gaat in die vordering ten onrechte uit van een canon van € 233,33 in plaats van € 212,33 per maand. Niet valt in te zien dat de wettelijke rente over de achterstallige canon toewijsbaar is vanaf 18 mei 2010. De vordering zal worden toegewezen in die zin dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van het verschil tussen de canon van € 212,33 per maand over de periode van januari 2010 tot en met maart 2012 en de over deze periode betaalde canon, vermeerderd met de wettelijke rente over dit verschil vanaf 30 oktober 2014. Dan zal na dit vonnis een redelijke termijn verstreken zijn om de achterstallige canon over deze periode te voldoen.
7. Gelet op artikel 3: 300 BW is het niet redelijk vordering d toe te wijzen. Vordering e is in die zin toewijsbaar dat de kantonrechter zal bepalen dat dit vonnis - indien het in gewijsde is gegaan - dezelfde kracht heeft als een notariële akte, voor zover het betreft de vaststelling van de canon op € 2.548,-- per jaar met ingang van 1 januari 2010. Artikel 7 van de akte van erfpacht bepaalt dat de kosten van aanvullings- of wijzigingsakten voor rekening van de erfpachter komen. Daarom zal [gedaagde] worden veroordeeld in de kosten verband houdend met de inschrijving van dit vonnis in de openbare registers.
8. Nu partijen over en weer op enige punten in het ongelijk worden gesteld, zullen tussen hen de proceskosten worden verdeeld, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Tot die proceskosten worden gerekend de kosten van het deskundigenbericht. Vordering f is dan ook niet toewijsbaar.
9. Wat partijen over en weer verder hebben aangevoerd, brengt de kantonrechter niet tot een ander oordeel.
de beslissing
De kantonrechter:
stelt de canon voor het perceel [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend [woonplaats], sectie S nummers 1304, 1305 en 1306, met ingang van 1 januari 2010 vast op € 2.548,-- per jaar;
veroordeelt [gedaagde] om tegen bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag gelijk aan het verschil tussen de canon van € 212,33 per maand over de periode van januari 2010 tot en met maart 2012 en de over deze periode betaalde canon, vermeerderd met de wettelijke rente over dit verschil vanaf 30 oktober 2014 tot de dag der voldoening;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
bepaalt dat dit vonnis - indien het in gewijsde is gegaan - voor wat betreft de hiervoor uitgesproken vaststelling van de canon dezelfde kracht heeft als een notariële akte;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten verband houdend met het inschrijven van dit vonnis in de openbare registers;
bepaalt dat ieder van partijen de eigen proceskosten moet dragen;
wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kool, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 oktober 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.