Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht, enkelvoudige kamer
Locatie: Breda
Procedurenummer AWB 13/6011
uitspraak van 16 oktober 2014
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Moerdijk,
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De in één geschrift vervatte uitspraken van de heffingsambtenaar van 26 september 2013 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: het bedrijf), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2013.
Zitting
Een eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 april 2014 te Breda. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord, belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar, [verweerder].
De rechtbank heeft het onderzoek geschorst. Na een stukkenwisseling heeft een nadere mondelinge behandeling plaatsgevonden op 2 oktober 2014. Aldaar zijn voornoemde personen verschenen en gehoord.
1.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 410.000 en vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van
2.Gronden
2.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van het bedrijf, per waardepeildatum 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2013 op € 496.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2013 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.
2.2.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van het bedrijf. Het bedrijf is een pluimveebedrijf (eierproductie) en omvat een woonhuis uit 1856 met een inhoud van 598m³ en verschillende bedrijfsopstallen. De totale oppervlakte van het bedrijf is ruim 6 hectare, waarvan 500m² voor de woning en 2.500m² voor het bedrijfsgedeelte. Het resterende gedeelte valt onder de cultuurgrondvrijstelling.
2.3.
In geschil is de waarde van het bedrijf op de waardepeildatum. Belanghebbende stelt dat de waarde maximaal € 300.000 is. De heffingsambtenaar houdt vast aan de vastgestelde waarde.
2.4.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het bedrijf toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft daarvoor een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 3 februari 2014 door [taxateur E], taxateur, die de waarde van het bedrijf heeft getaxeerd op € 496.000. Het taxatierapport bevat een berekening van de vastgestelde waarde naar een bedrag van € 498.575 (hierna: de waardeberekening). De taxateur heeft voor de waardeberekening gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten en de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen, beide voor de waardepeildatum 1 januari 2012,
2.5.1.
De rechtbank stelt voorop dat de waardering van een onroerende zaak als de onderhavige met behulp van de door de heffingsambtenaar gebruikte taxatiewijzers een geschikte methode is. Dit laat naar het oordeel van de rechtbank onverlet dat daarnaast ook met de specifieke omstandigheden van de te waarderen onroerende zaak rekening dient te worden gehouden.
2.5.2.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank echter niet aannemelijk gemaakt dat het bedrijf op de waardepeildatum geen lagere waarde in het economische verkeer had dan € 496.000. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen.
2.5.3.
De in 2.4 genoemde berekening laat zien dat de heffingsambtenaar bij de waardering van het bedrijf voldoende rekening heeft gehouden met de leeftijd, grootte, materiaalsoort en onderhoudstoestand van de onderscheidenlijke opstallen en ook rekening heeft gehouden met de kosten van verwijdering van asbesthoudend materiaal.
2.5.4.
Belanghebbende heeft evenwel het volgende – zakelijk weergegeven - aangevoerd:
- het bedrijf is relatief klein en daardoor al minder interessant voor een koper; door een recente permanente afsluiting van een doorgaande weg moet men meer dan gemiddeld omrijden. Dit maakt het bedrijf moeilijker bereikbaar en nog minder aantrekkelijk voor potentiële kopers; dit betekent een waardedruk van 5 tot 10%;
- de heffingsambtenaar heeft bij de waardering weliswaar rekening gehouden met de kosten van de verwijdering van een hoeveelheid asbesthoudend dakmateriaal maar houdt geen rekening met de kosten van het plaatsen van vervangende daken. De kosten van asbestverwijdering en dakvervanging bedragen € 35.937 exclusief omzetbelasting;
- door lekkage en levering van verkeerd materiaal is vervuiling met pcb’s en dioxinen ontstaan. Hierdoor heeft het bedrijf in 2011 drie maanden geen eieren af kunnen zetten. De vervuiling is, hoewel afgedekt, permanent en dit maakt het bedrijf onverkoopbaar. Complete reiniging zal ongeveer € 250.000 kosten.
2.5.5.
De rechtbank acht aannemelijk dat een potentiële koper met voornoemde omstandigheden rekening zal houden. De heffingsambtenaar heeft daar geen rekening mee gehouden. De rechtbank neemt hierbij het volgende in aanmerking.
De heffingsambtenaar heeft erkend dat men sinds enige tijd vanuit een bepaalde richting om moet rijden om het bedrijf te bereiken. Hij heeft echter aangevoerd dat daarmee geen rekening hoeft te worden omdat de bereikbaarheid in een buitengebied altijd minder is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarmee de gevolgen van bovengenoemde specifieke liggingsomstandigheid miskend, gelet op de gestelde omvang van het bedrijf. Deze omstandigheid vormt naar het oordeel van de rechtbank, naast de mindere ligging die in het algemeen voor alle onroerende zaken in het buitengebied geldt, een beperkte waardeverminderende factor bij de bepaling van de waarde van het bedrijf.
De rechtbank stelt verder vast dat de waardeberekening slechts uitgaat van de kosten van de verwijdering van asbesthoudend materiaal. De heffingsambtenaar heeft daarbij geen rekening gehouden met de kosten die gemoeid zijn met de vervanging van de asbesthoudende daken. Daarbij is niet in geschil dat dit op korte termijn dient te gebeuren. Ook dit heeft naar het oordeel van de rechtbank een waardedrukkend effect.
De heffingsambtenaar heeft voorts geen rekening gehouden met de omstandigheid dat een potentiële koper rekening zal houden met de door belanghebbende geschetste vervuiling. De enkele stelling dat de bedrijfsvoering van belanghebbende sinds de stop in 2011 gewoon doorgang heeft kunnen vinden is daarvoor onvoldoende. De heffingsambtenaar heeft immers belanghebbendes stelling niet weersproken dat de vervuiling - zonder sanering – blijft en daarmee ook het risico op afzetproblemen in de toekomst door verscherpte normen. Ook dit is een waardedrukkende factor. De rechtbank is dan ook van oordeel dat waarde te hoog is vastgesteld.
2.6.
Behalve de door de heffingsambtenaar niet bestreden kosten voor de vervanging van de asbesthoudende daken heeft belanghebbende de door hem voorgestane waardedruk niet (met bijvoorbeeld een deskundigenrapport) aannemelijk gemaakt.
2.7.
De rechtbank stelt de waarde van het bedrijf dan ook in goede justitie vast op
€ 410.000 en vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig.
€ 410.000 en vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig.
2.8.
Gelet op het vorenstaande is het beroep ongegrond verklaard.
2.9.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld of aannemelijk is geworden dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Deze uitspraak is gedaan op 16 oktober 2014 door mr.drs. M.M. de Werd, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.J.M. Mies, griffier.
De griffier, de rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.