Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Kanton
[Zaaknummer] [Rolnummer]
Zittingsplaats: Middelburg
zaak/rolnr.: 254755 / 13-811
vonnis van de kantonrechter d.d. 22 januari 2014
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eisende partij,
verder te noemen:[de vrouw],
gemachtigde: mr. J.C.M. Berbée-van Koningsbruggen,
t e g e n :
[gedaagde],
wonende te[woonplaats 2], gemeente[gemeente],
gedaagde partij,
verder te noemen: [de man],
gemachtigde: mr. M.M. van de Wijnckel.
het verloop van de procedure
De procedure is als volgt verlopen:
- dagvaarding van 25 april 2013,
- conclusies van antwoord, repliek en dupliek,
- tussenvonnis van 13 november 2013,
- akte van[de vrouw].
de verdere beoordeling van de zaak
1.1. De kantonrechter handhaaft hetgeen is overwogen en beslist bij het tussenvonnis. De inhoud van dat vonnis moet als hier ingelast worden beschouwd.[de vrouw] heeft meegedeeld dat tijdens de schorsing van de zitting van 26 april 2012 niet is gesproken over het tijdstip waarop [de man] alle aan de woning en de verkoop en levering daarvan verbonden kosten zou betalen.[de vrouw] heeft dan ook ontkend dat tijdens die schorsing[de man] aan haar heeft toegezegd om vooraf kosten en dergelijke te betalen.
1.2. Niettemin heeft[de vrouw] bij conclusie van repliek punt 4 gesteld:
[de man] stelt vervolgens dat hij “vooraf zorg zou dragen” voor betaling van deze kosten want als deze kosten niet zouden zijn betaald, zou levering van de woning niet kunnen doorgaan”. Het is ook om die reden dat[de vrouw] haar volledige medewerking heeft verleend aan het transport van de woning in Zuid-Afrika, middels ondertekening van alle daartoe benodigde stukken, inclusief de “instruction to register transfer”.
2.1. De minnelijke regeling kwam onder de volgende omstandigheden tot stand:
[de vrouw] vond de aangeboden prijs te laag. Zij wilde in ieder geval haar investering ad € 53.000,- terug ontvangen en vreesde dat dat niet mogelijk zou zijn bij de aangeboden prijs vanwege onder meer de courtage en de BTW. [de man] heeft ter zitting meegedeeld dat de prijs van 1.35 miljoen Rand gelet op de koers net genoeg zal zijn, ook voor de kosten, zoals courtage en belastingen.[de man] heeft voorts gezegd dat hetgeen netto zal resteren verdeeld zou moeten worden zoals overeengekomen.
2.2. Het is duidelijk dat [de man] aan[de vrouw] tegemoet is gekomen. In de minnelijke regeling staat voorop dat[de vrouw] haar investering ad € 53.000,- aanstonds na betaling van de koopprijs zal ontvangen. Direct daarna is opgenomen dat [de man] alle aan de woning in Zuid-Afrika en de verkoop en levering daarvan verbonden kosten en de aan de verkoop en overdracht van de woning verbonden belastingen voldoet. Ook dit wordt opgevat als een tegemoetkoming van [de man] aan[de vrouw]. De vraag is echter hoe ver die tegemoetkoming ging.
2.3. Begrijpelijk is dat[de man] op zich heeft genomen kosten en belastingen te voldoen, teneinde de transactie doorgang te kunnen laten vinden, wanneer de verkoopopbrengst ontoereikend zou zijn om ook die kosten en belastingen daaruit te betalen. Daarmee nam [de man] dit risico op zich en hief voor[de vrouw] de onzekerheid op of de verkoopopbrengst wel toereikend zou zijn om haar investering ad € 53.000,- terug te ontvangen. Maar [de man] had geen goede reden om die kosten en belastingen voor zijn rekening te nemen, wanneer de verkoopopbrengst wel toereikend zou zijn.
2.4.[de vrouw] heeft gesteld dat het[de man] waard was om alle kosten en belastingen te voldoen, omdat hij van de woning af wilde en[de vrouw] niet (tegen deze prijs). Dat is niet onmogelijk, maar overeind blijft dat er voor [de man] op zich geen goede reden was alle kosten en belastingen voor zijn rekening te nemen, wanneer de verkoopopbrengst daarvoor voldoende zou zijn. In dat geval was het namelijk redelijk en billijk dat partijen de kosten en belastingen beiden zouden dragen, omdat zij mede-eigenaren waren van de woning.
2.5.[de vrouw] heeft betoogd dat het niet vreemd is dat [de man] alle kosten en belastingen zou voldoen, nu hij wel de helft van de overwaarde uitbetaald krijgt, terwijl hij minder in de woning geïnvesteerd had dan[de vrouw]. [de man] heeft vervolgens opgemerkt dat[de vrouw] daarvan uitgaande op grond van art. 3:172 BW Pro juist in grotere mate zou moeten bijdragen in de kosten en belastingen.[de vrouw] heeft daaraan tegengeworpen dat partijen in het verleden de kosten verbonden aan de woning steeds bij helfte hebben verdeeld.
2.6.[de vrouw] heeft niet gesteld dat zij het argument dat zij meer in de woning heeft geïnvesteerd, destijds tijdens de schorsing van de zitting van 26 april 2012 heeft gebruikt. Daarvan is ook niet gebleken. Aangezien partijen in het verleden de kosten verbonden aan de woning steeds bij helfte hebben verdeeld, kan worden aangenomen dat partijen daar ook bij hun onderhandelingen tijdens de schorsing van de zitting van uit zijn gegaan. Niet kan worden aangenomen dat het destijds bij de onderhandelingen een rol heeft gespeeld dat[de vrouw] meer in de woning had geïnvesteerd.
2.7. Uit de afrekening van de verkoopopbrengst van de woning d.d. 29 augustus 2012 blijkt dat[de man] vóór de levering van de woning een betaling heeft gedaan van R. 14.388,62 voor “rates” (tarieven/belastingen). Dit bedrag heeft hij terug ontvangen omdat deze ”rates” uit de verkoopopbrengst zijn voldaan. Voorts blijkt uit de afrekening dat [de man] een vergoeding heeft ontvangen van R. 1.850,- voor onderhoud zwembad en een vergoeding van R. 3.890,46 voor betaling van het honorarium van de notaris. [de man] heeft dus inderdaad vóór de levering betalingen gedaan om de verkoop en levering mogelijk te maken.
2.8. Daaraan doet niet af dat [de man] vooraf niet alle kosten en belastingen heeft betaald teneinde verkoop mogelijk te maken. Via de “instruction to register transfer” is het mogelijk gemaakt om kosten en belastingen bij of na de levering van de woning te voldoen uit de verkoopopbrengst. Onder 7.1. van deze akte is vermeld dat [de man] het tekort zal aanvullen, wanneer de verkoopopbrengst ontoereikend is voor de onder 2. tot en met 5. vermelde posten. Onder 3. is vermeld het loon van de makelaar, onder 4. de gemeentelijke tarieven en belastingen ad R. 14.388,62 (zie 2.6.) en onder 5. de kosten van vereiste certificaten. Maar onder 6. is vermeld dat het restant van de verkoopopbrengst, indien aanwezig, bij helfte zal worden verdeeld tussen [de man] en[de vrouw]. Hieruit volgt onmiskenbaar dat[de vrouw] de helft draagt van de kosten van de makelaar, van de gemeentelijke tarieven en belastingen en van de vereiste certificaten, wanneer deze uit de verkoopopbrengst voldaan kunnen worden.[de man] heeft daarvoor slechts ingestaan voor het geval de verkoopopbrengst daartoe ontoereikend zou zijn.[de vrouw] heeft erkend dat zij de Engelse taal goed beheerst en heeft de in deze taal gestelde “instruction to register transfer” ondertekend. Daarom wordt uit het voorgaande afgeleid dat zij met deze wijze van verdelen van de verkoopopbrengst instemde. Zij stemde daar al vóór het ondertekenen van deze akte mee in, gelet op hetgeen[de vrouw] in de conclusie van repliek onder 4. heeft gesteld (zie 1.2.)
2.9. Gelet op al het voorgaande volgt de kantonrechter [de man] in zijn uitleg van de minnelijke regeling.
3.1.[de vrouw] heeft nog een aantal argumenten aangevoerd die voortkomen uit tekstanalyse, maar die argumenten overtuigen niet. In het proces-verbaal van de minnelijke regeling is niet opgenomen dat [de man] de kosten verbonden aan de verkoop en levering van de woning slechts zou betalen in het geval de verkoopopbrengst onvoldoende zou zijn om deze daaruit te betalen. Deze voorwaarde kan echter worden afgeleid uit de vermelding “Als er dan nog een overwaarde resteert” onder het vijfde gedachtestreepje, waarbij “dan nog” slaat op vermindering met al het voorgaande, dus ook alle kosten en belastingen die [de man] zou voldoen.
3.2.[de vrouw] heeft voorts aangevoerd dat er in het proces-verbaal niets behoefde te worden opgenomen, wanneer de kosten en belastingen voor rekening van beide partijen zouden komen. Dat is het normale geval, maar de afwijking, namelijk dat [de man] die kosten en belastingen zou voldoen, is in het proces-verbaal vermeld.
Maar hier miskent[de vrouw] dat de gesignaleerde afwijking van het normale geval ook noodzakelijk is wanneer [de man] op zich neemt die kosten en belastingen te voldoen, om verkoop en levering mogelijk te maken voor het geval de verkoopbrengst daarvoor niet toereikend zal zijn. Het feit dat hier van het normale geval wordt afgeweken dwingt niet tot de conclusie dat de uitleg die[de vrouw] voorstaat de juiste is.
3.3.[de vrouw] heeft aangevoerd dat zou zijn vermeld dat beide partijen de kosten en belastingen in gelijke mate moeten dragen, indien de afspraak zou luiden dat de kosten en belastingen zouden worden betaald uit de verkoopopbrengst van de woning.
Maar hier miskent[de vrouw] opnieuw dat het noodzakelijk was om te vermelden dat[de man] betaalt, wanneer [de man] op zich neemt die kosten en belastingen te voldoen, om verkoop en levering mogelijk te maken voor het geval de verkoopbrengst daarvoor niet toereikend zal zijn. Inderdaad is niet vermeld dat partijen die kosten en belastingen beide in gelijke mate moeten dragen, wanneer de verkoopopbrengst daarvoor toereikend zou zijn. Dat kan echter worden afgeleid uit het normale geval (zie 3.2.) en de voorwaarde als afgeleid uit het vijfde gedachtestreepje (zie 3.1.).
3.4. Achteraf bezien zou de minnelijk regeling scherper en meer uitgebreid vastgelegd hebben kunnen worden. Maar de tekstargumenten van[de vrouw] dwingen niet tot de conclusie dat haar uitleg de juiste is en overtuigen niet in het licht van hetgeen onder 2.1. tot en met 2.9. is overwogen.
4.
De conclusie in deze zaak is dat de vordering moet worden afgewezen met veroordeling van[de vrouw] in de proceskosten.
de beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt[de vrouw] in de kosten van het geding, welke aan de zijde van [de man] tot op heden worden begroot op € 500,- wegens salaris van de gemachtigde van [de man].
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.M. Klarenbeek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 januari 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.