Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht, enkelvoudige kamer
Locatie: Breda
Procedurenummer: AWB 12/4919
Uitspraakdatum: 7 mei 2013
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], gevestigd te [plaats A],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De uitspraken van de heffingsambtenaar van 29 augustus 2012 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te Tilburg (hierna: het kantoorpand), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2012.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 april 2013. Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens belanghebbende, de gemachtigden [gemachtigden], verbonden aan [kantoornaam gemachtigden] te Veenendaal, tot bijstand vergezeld van [taxateur B], en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde], tot bijstand vergezeld van [taxateur C], taxateur.
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 1.800.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.782,05;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 310 aan deze vergoedt.
2. Gronden
2.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2012 op € 1.952.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2012 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.
2.2. Het kantoorpand betreft een vrijstaande kantoorvilla dat bij belanghebbende, een financiële instelling, zelf in gebruik is.
2.3. In geschil is de waarde van het kantoorpand op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van, afgerond, € 1.549.000. De heffingsambtenaar houdt vast aan de eerder vastgestelde waarde. Ter onderbouwing daarvan heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 12 december 2012 door [taxateur C], voornoemd, die de waarde van het kantoorpand heeft bepaald op €1.995.000. Ter onderbouwing van de waarde heeft de taxateur verkoopcijfers van de objecten gelegen aan de [referentieobject 1], [referentieobject 2] en [referentieobject 3] opgevoerd. Het taxatierapport bevat gegevens en foto’s van het kantoorpand en de voormelde referentieobjecten.
2.4. De heffingsambtenaar stelt dat de waarde van het kantoorpand is bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald door de huur (brutohuurwaarde) te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor. De brutohuurwaarde wordt afgeleid uit de gerealiseerde huur dan wel uit de huren van vergelijkbare panden. In het onderhavige geval heeft de heffingsambtenaar de brutohuurwaarde berekend uit de verkoopopbrengsten van vergelijkbare kantoorpanden. De door de heffingsambtenaar gekozen methode houdt aldus het midden tussen de huurwaardekapitalisatiemethode en de zogenoemde vergelijkingsmethode, waarbij rekening gehouden wordt met verkoopprijzen die rondom de peildatum voor andere objecten zijn gerealiseerd.
2.5. De rechtbank stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van het kantoorpand. De door de heffingsambtenaar gekozen methode kan in zich daarvoor lenende gevallen worden gebruikt voor het bepalen van de waarde van een kantoorpand, mits aan de hand van de gekozen methode en de toelichting daarop de waardeopbouw inzichtelijk wordt gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat dit hier niet het geval is. De rechtbank overweegt hiertoe dat de opgevoerde referentieobjecten [referentieobject 1] en [referentieobject 2] qua uitstraling, perceelsoppervlakte, inhoud en ligging niet vergelijkbaar zijn met het kantoorpand. Het referentieobject [referentieobject 3] is net als het kantoorpand een rustiek gelegen vrijstaande kantoorvilla. Dit referentieobject heeft zowel een kleinere inhoud als perceeloppervlakte, doch is, anders dan de referentieobjecten [referentieobject 1] en [referentieobject 2] op deze punten, naar het oordeel van de rechtbank, nog wel vergelijkbaar met het kantoorpand. De rechtbank is dan ook van oordeel dat het referentieobject [referentieobject 3] en het kantoorpand vergelijkbaar zijn. Tegelijkertijd is tussen partijen niet in geschil dat er verschillen tussen beide panden zijn. Dit komt ook tot uitdrukking in het gerealiseerde verkoopcijfer van het referentieobject [referentieobject 3] (verkocht op [datum] 2012 voor € 2.500.000) en de waarde die de taxateur aan het kantoorpand heeft toegekend (€ 1.995.000). De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in dit geval onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de verschillen zijn tussen het kantoorpand en het referentieobject [referentieobject 3] en hoe hier in de matrix rekening meegehouden is. De enkele opmerking ter zitting dat het verschil in waarde voortvloeit uit de luxere uitstaling van het referentieobject is daarvoor onvoldoende, temeer nu over een verschil in uitstraling in het taxatierapport niets is terug te vinden.
De rechtbank overweegt tevens het volgende. Van het referentieobject [referentieobject 3] is geen daadwerkelijk gerealiseerde huur bekend (evenmin als van de andere referentieobjecten). De heffingsambtenaar heeft de huurwaarden van de referentieobjecten afgeleid uit de verkoopprijzen en vervolgens de kapitalisatiefactor berekend door de verkoopprijzen van de referentieobjecten te delen door de berekende huurwaarden. Bij een dergelijke vaststelling van de kapitalisatiefactor, waarbij marktgegevens van daadwerkelijk gerealiseerde huren ontbreken, schiet naar het oordeel van de rechtbank de onderbouwing ervan tekort. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De vraag is dan of belanghebbende de waarde aannemelijk heeft gemaakt. Hiertoe overweegt de rechtbank het volgende.
2.6. In het onderhavige geval heeft belanghebbende zich aangesloten bij de brutohuurwaarde zoals die door de heffingsambtenaar is geanalyseerd in de matrix. Gelet op het onder 2.5. vermelde kent de rechtbank echter onvoldoende waarde toe aan de door de heffingsambtenaar - aan de hand van verkoopcijfers van referentieobjecten - herleide brutohuurwaarde. De vraag of belanghebbende de waarde aannemelijk heeft gemaakt dient dan ook naar het oordeel van de rechtbank, nu belanghebbende zich aangesloten heeft bij de brutohuurwaarde zoals die door de heffingsambtenaar is geanalyseerd, ontkennend te worden beantwoord. Dat de brutohuurwaarde niet in geschil is tussen partijen, vormt naar het oordeel van de rechtbank geen beletsel om deze brutohuurwaarde terzijde te schuiven. Het is de waarde in het economisch verkeer van het kantoorpand die tussen partijen in geschil is en het is, gelet op dit geschilpunt, aan ieder der partijen om de door hen bepleite waarde aannemelijk te maken.
2.7. Belanghebbende heeft de kapitalisatiefactor vastgesteld aan de hand van “Taxatiewijzer en kengetallen Deel 24 Huurwaardekapitalisatiemethode”. De in deze taxatiewijzer genoemde kengetallen en parameters zijn bedoeld om de waarden van niet-woningen te kunnen bepalen. Deze taxatiewijzer is dan ook niet per se toegespitst op het bepalen van de waarde van een specifiek pand zoals het onderhavige, te weten een kantoorvilla met een rustieke ligging. Belanghebbende heeft in dit verband ter zitting opgemerkt dat zij bij het bepalen van de kapitalisatiefactor gekeken heeft naar de specifieke objectkenmerken van het kantoorpand. De rechtbank is echter van oordeel dat belanghebbende onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe zij de specifieke objectkenmerken heeft betrokken in het bepalen van de kapitalisatiefactor aan de hand van de taxatiewijzer. Ook om deze reden heeft belanghebbende de door haar bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt.
2.8. Na toetsing van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen en met inachtneming van al hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waardering van het kantoorpand op de waardepeildatum op geen van de door beide partijen voorgestane waarden juist kan worden geacht. Nu in het geding de waarde van het kantoorpand niet duidelijk is geworden, heeft de rechtbank de waarde op de waardepeildatum in goede justitie bepaald op € 1.800.000 en is het beroep gegrond verklaard.
2.9. De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep (in bezwaar is niet om kostenvergoeding verzocht) redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.180 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het indien van een conclusie van repliek, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 472 en een wegingsfactor 1).
2.10. Belanghebbende heeft voorts verzocht voor vergoeding van de kosten van een deskundige. Het betreft hier de vergoeding voor de werkzaamheden die zijn verricht door [taxateur B]. Tussen partijen is niet in geschil dat [taxateur B] aangemerkt kan worden als deskundige en dat hij in die hoedanigheid werkzaamheden heeft verricht voor belanghebbende. Gelet op de stukken van het geding en de aard van de taxatie, het taxeren van een incourant kantoorpand, acht de rechtbank de gevraagde kostenvergoeding van € 580,45 ( € 116,09 * 5 uren) redelijk en voorts ook conform het bepaalde in het Besluit tarieven in strafzaken. Verder is tussen partijen niet in geschil dat de reiskosten van de deskundige (€ 21,60) voor vergoeding in aanmerking komen. Ook dit is conform het bepaalde in het Besluit tarieven in strafzaken. De totale proceskosten bedrage dan € 1.782,05 (€ 1.180 + € 580,45 + € 21,60).
Deze uitspraak is gedaan op 7 mei 2013 door mr.drs. M.M. de Werd, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M. Jansen, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 21 mei 2013
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.