Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Kanton
Bergen op Zoom
zaak/rolnr.: 755580 CV EXPL 13-113
vonnis d.d. 1 mei 2013
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
gemachtigde: mr. H.S. Memelink, advocaat te Etten-Leur,
tegen
1. [gedaagde 1],
gedaagde sub 1,
2. [gedaagde 2],
gedaagde sub 2,
beiden wonende te [adres],
gemachtigde: mw.mr. I. van Loosbroek, van Achmea Rechtsbijstand te Tilburg.
1. Het verder verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. het tussenvonnis d.d. 13 maart 2013 en de in dat vonnis genoemde stukken;
b. de aantekeningen van de comparitie van partijen d.d. 4 april 2013, met bijbehorend audiëntieblad.
2. Het geschil
2.1 Eiser (verder te noemen [eiser]) vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden (verder gezamenlijk te noemen [gedaagden].) hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 22.703,00, vermeerderd met de wettelijke rente, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden]. in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en met de nakosten.
2.2 [gedaagden]. voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
3. De verdere beoordeling
3.1 Partijen zijn ter comparitie verschenen. Zij hebben inlichtingen verstrekt, maar een minnelijke regeling is niet bereikt. Partijen hebben volhard in de door hen ingenomen standpunten.
3.2 Tussen partijen staan de volgende feiten in rechte vast:
a. partijen hebben op 13 januari 2012 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning c.a. gelegen aan de [adres] voor een koopsom van € 800.000,00;
b. de woning is gebouwd in de zestiger jaren. [gedaagden]. heeft de woning in 1997 in eigendom verkregen. Op 16 maart 2012 is de woning aan [eiser] geleverd;
c. in de koopovereenkomst is in artikel 5.1 -onder meer- het volgende bepaald:
“De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, (…);”
d. in de koopovereenkomst is in artikel 5.3 -onder meer- het volgende bepaald:
“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.(…) Voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn, noch voor gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn of kunnen zijn, op het moment van tekenen van deze koopovereenkomst staat verkoper niet in.”;
e. in de koopovereenkomst is in artikel 5.4.4 -onder meer- het volgende bepaald:
“Koper is bekend met het feit, dat het object rond de jaren ’60 is gebouwd is en dat het met de toen gebruikelijke materialen en met de toen gebruikelijke methoden is gebouwd en dat dit niet altijd overeenkomt met de thans geldende bouwnormen en thans geldende nieuwste Bouwbesluit. De woning is nadien nog wel gerenoveerd door verkoper. Verkoper heeft aan koper een bouwkundig rapport overhandigd, dat door een derde destijds is opgesteld en koper heeft zichzelf bij laten staan door een bouwtechnisch adviseur. Verkoper aanvaardt derhalve dan ook geen aansprakelijkheid jegens welke bouwkundige tekortkomingen dan ook.”;
f. kort na de levering is er begonnen met het verbouwen en uitbouwen van de woning;
g. op verzoek van [eiser] heeft een medewerker van het ZNEB Expertise en Taxatie B.V. (hierna te noemen het ZNEB) op 2 mei 2012 de woning bezocht, waarna een expertiserapport is gemaakt met betrekking tot vermeende verborgen gebreken (hierna aangeduid als ‘het rapport’);
h. [gedaagden]. is uitgenodigd om bij deze inspectie aanwezig te zijn, maar was op 2 mei 2012 niet ter plaatse.
3.3 [eiser] legt aan zijn vordering de tussen partijen gesloten koopovereenkomst ten grondslag. Volgens [eiser] is er -kort samengevat- sprake van non-conformiteit en heeft hij recht op correcte nakoming van de overeenkomst. Nu [gedaagden]. hiertoe, ondanks sommaties, niet is overgegaan vordert [eiser] primair als vervangende schadevergoeding een bedrag van € 22.703,00, zijnde het bedrag dat met het herstel van de gebreken is gemoeid. Subsidiair beroept [eiser] zich op dwaling omdat hij de koopovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden had gesloten, als [gedaagden] had voldaan aan zijn mededelingsplicht en [eiser] derhalve had geweten van de gebreken die aan de woning kleefden. [eiser] vordert in dat kader de gevolgen van de koopovereenkomst te wijzigen in die zin dat de door [eiser] verschuldigde koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 22.703,00.
3.4 [gedaagden]. betwist dat de door hem geleverde woning niet beantwoordt aan de tussen partijen gesloten overeenkomst. Hij is dan ook niet gehouden de gebreken te herstellen of vervangende schadevergoeding aan [eiser] te voldoen. [gedaagden]. wijst erop dat hij niet ten aanzien van alle gebreken in gebreke is gesteld. Voorts betwist hij de hoogte van de gevorderde herstelkosten. Met betrekking tot het beroep op dwaling voert [gedaagden]. aan dat hij betwist dat [eiser] heeft gedwaald nu deze wist dat hij een oudere woning kocht. Voorts stelt [gedaagden]., dat hij niet op de hoogte was van de geconstateerde (vermeende) gebreken zodat het hem niet aan te rekenen is dat hij [eiser] hierover niet heeft ingelicht. Ook uit dien hoofde betwist hij enige vergoeding aan [eiser] verschuldigd te zijn.
3.5 De vraag die in de onderhavige procedure beantwoord moet worden is: zijn de zaken die [eiser] bij de verbouwing tegenkwam ‘gewone’ tegenvallers die voor zijn rekening en risico behoren te komen of is er sprake van verborgen gebreken waarvan de gevolgen voor rekening en risico van [gedaagden]. komen. Uitgangspunt is dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. In de wet is bepaald dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. De zaken die [eiser] bij de verbouwing heeft geconstateerd zullen hieronder puntsgewijs worden behandeld. Vooraf wordt nog stilgestaan bij het verweer van [gedaagden]. inhoudende dat hij niet ten aanzien van alle gebreken in gebreke is gesteld. De literatuur is verdeeld over de vraag of er altijd een ingebrekestelling dient te zijn. Het verdient de voorkeur om als uitgangspunt te nemen wat [gedaagden]. had gedaan als hij wel ten aanzien van alle gebreken een ingebrekestelling had ontvangen. Ook dan had [gedaagden]. zich op het standpunt gesteld dat er geen sprake was van non-conformiteit. Gelet hierop wordt voorbij gegaan aan het verweer dat geen aansprakelijkheid zou bestaan op grond van het enkele feit dat er in geen ingebrekestelling heeft plaatsgevonden. Of er aansprakelijkheid van [gedaagden]. op andere gronden bestaat, wordt hieronder nader uiteengezet.
isolatie buitenmuren keuken (€ 5.388,00)
3.6 De buitenmuren van de keuken waren volgens [eiser] niet voorzien van isolatie. [gedaagden]. moet hiervan op de hoogte zijn geweest omdat de voorzetwanden na de nieuwbouw zijn gerealiseerd. Nu [gedaagden]. het ontbreken van de isolatie niet aan [eiser] heeft gemeld, brengt dit met zich dat [gedaagden]. de kosten van herstel van dit gebrek moet dragen. Volgens [gedaagden]. waren de betreffende muren wel geïsoleerd en wel conform de eisen zoals die golden op het moment dat de muren geplaatst werden. Op het moment dat hij circa zes jaar geleden een andere keuken heeft geplaatst zijn de buitenmuren niet gewijzigd. Nu er geen sprake is van een (verborgen) gebrek dat door hem gemeld had moeten worden verwerpt hij iedere aansprakelijkheid.
In het rapport van het ZNEB wordt met betrekking tot dit onderdeel uitgegaan van een aantal aannames, bijvoorbeeld dat het aannemelijk is dat de voorzetwanden zijn neergezet toen de keuken door [gedaagden]. is geplaatst. Dit wordt echter door [gedaagden]. betwist. Volgens [gedaagden]. kan het zo zijn dat de betreffende buitenmuren gerealiseerd zijn na de nieuwbouw, maar is het niet zo dat hij die muren heeft gerealiseerd. Dit brengt met zich dat voornoemde aanname van het ZNEB niet vast is komen te staan. Voorts vermeldt het rapport dat de voorzetwanden niet voldoen aan de thans geldende eisen. Echter, het was [eiser] bekend dat hij een huis kocht dat gebouwd was in de zestiger jaren. Ook al zou het zo zijn, dat de buitenmuren van de keuken zijn gerealiseerd na de nieuwbouw, dan mag daarom nog niet verwacht worden dat de isolatie voldoet aan de eisen zoals die golden op het moment van levering van de woning in 2012. Nu het zo kan zijn dat de isolatie al is aangebracht voordat [gedaagden]. de woning kocht in 1997, is er -gelet op het vooroverwogene- niet gebleken van een gebrek met betrekking tot de isolatie van de buitenmuren van de keuken. Dit onderdeel van de vordering wordt derhalve afgewezen.
fundering toiletruimte en badkamer begane grond (€ 1.562,00)
3.7 [eiser] stelt dat de muren van de toiletruimte en de badkamer waren gefundeerd op een houten balk in plaats van op beton. Dit is een gebrek dat een normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staat. [eiser] verwijst hierbij naar het rapport van het ZNEB waarin staat: ‘Er dient een betonnen fundatie aanwezig te zijn onder een gemetselde muur. De voormalige houten balk voldoet niet aan de geldende eisen’. Volgens [gedaagden]. heeft het ZNEB niet beoordeeld of de houten balk ten tijde van de nieuwbouw in de zestiger jaren wel voldeed aan de indertijd geldende eisen. Evenmin heeft het ZNEB volgens hem beoordeeld of de afwezigheid van een betonnen fundatie een normaal gebruik van de woning in de weg stond, hetgeen [gedaagden]. betwist. Gedurende de tijd dat hij eigenaar van de woning was, heeft het geen problemen opgeleverd.
Door [gedaagden]. is niet betwist dat de fundering ter plaatse bestond uit een houten balk in plaats van uit beton. Gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagden]. dat dit een gebrek oplevert dat een normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staat, is de stelling van [eiser] ten aanzien van dit gebrek, niet komen vast te staan. Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen.
spantconstructie (€ 5.638,00)
3.8 Volgens [eiser] bleek een gedeelte van de houten spanten weggezaagd te zijn. De gemetselde gevels zijn hierdoor naar buiten gedrukt en de hellende daken zijn doorgezakt. Het rapport van het ZNEB vermeldt hieromtrent dat er een constructief probleem aanwezig is en dat [gedaagden]. van dit gebrek op de hoogte moet zijn geweest. Door dit gebrek niet aan [eiser] te melden en daar dit gebrek daarnaast een normaal gebruik van de woning in de weg staat, is [gedaagden]. aansprakelijk voor de herstelkosten. [gedaagden]. voert als verweer dat de spantconstructie reeds was aangepast toen hij de woning kocht. Medio 2009 heeft een derde, te weten het Bouwmanagement en –advies bureau [X], een keuring uitgevoerd in welke rapportage het voorgaande staat vermeld. Dat er een wijziging in de spantconstructie was aangebracht is dan ook meegedeeld aan [eiser] met de overlegging van de rapportage. Volgens deze rapportage levert het feit dat een deel van de spantconstructie is weggehaald geen gebrek op omdat dit voldoende werd opgevangen. [gedaagden]. stelt ook nooit ergens last van gehad te hebben. Hij heeft geen enkele reden om aan de juistheid van de rapportage van [X] te twijfelen. [gedaagden]. betwist dan ook de juistheid van de bevindingen van het ZNEB op dit punt. Voorts betwist [gedaagden]. -onder overlegging van foto’s- dat de gemetselde gevels naar buiten zijn gedrukt en dat de daken zijn doorgezakt.
Vastgesteld wordt dat in het rapport van het ZNEB wordt geconstateerd dat er een constructief probleem aanwezig is doordat een gedeelte van de houten spanten is weggezaagd. In de rapportage van [X] wordt geconstateerd dat er geen bijzonderheden zijn: het gedeelte van de spantconstructie dat is weggehaald, wordt voldoende constructief opgevangen. Vast staat dat [eiser] de spantconstructie inmiddels heeft laten herstellen. Een vaststelling van hoe de situatie is geweest kan derhalve alleen nog plaatsvinden aan de hand van overgelegde foto’s en/ of tekeningen en aan de hand van verklaringen dienaangaande. Vast staat dat [gedaagden]. de rapportage van [X] aan [eiser] heeft overhandigd. In die zin heeft hij aan zijn mededelingsplicht voldaan. Vast staat ook dat [eiser] zich -ten tijde van de koop van de woning- heeft laten bijstaan door een adviseur met bouwtechnische kennis en dat de woning meerdere malen is bezocht waarbij de woning uitvoerig is geïnspecteerd. Als er sprake was -zoals door [eiser] gesteld- van naar buiten gedrukte gevels en doorgezakte daken, dan had van [eiser] mogen worden verwacht dat deze gebreken waren geconstateerd ten tijde van de uitvoerige inspectierondes. Nu dit niet het geval is geweest kan niet worden vastgesteld dat er met betrekking tot de spantconstructie sprake was eigenschappen die een normaal gebruik van de woning in de weg stonden. Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen.
houten balklaag 1e verdieping (€ 1.962,00)
3.9 Volgens [eiser] bleek de balklaag van de eerste verdieping doorgezakt te zijn vanwege het feit dat de balklaag van te lichte houtafmeting is vervaardigd. Diverse balken waren niet aanwezig, te licht uitgevoerd (verzwakt) en verzaagd. Nu de woning door dit gebrek niet geschikt is voor normaal gebruik, is [gedaagden]. aansprakelijk voor de herstelkosten. [gedaagden]. betwist dat er sprake is van een gebrek nu het rapport van het ZNEB niet stelt dat de houten balklaag niet voldeed aan de eisen die midden jaren zestig golden, toen de woning werd gebouwd. Als er al sprake zou zijn van een constructief gebrek, dan betwist [gedaagden]. dat dit een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Zelf heeft hij nooit ergens last van gehad.
In het rapport van het ZNEB staat hieromtrent vermeld: ‘Indien de houten balklaag niet voldoet aan de daarvoor geldende eisen zal deze doorbuigen met in het ergste geval instorting.’ Niet is uitgelegd wat met ‘de daarvoor geldende eisen’ is bedoeld. De eisen zijn in de loop der jaren veranderd en veelal aangescherpt. Het enkele feit, dat een balklaag niet voldoet aan de eisen zoals die golden op het moment van levering in 2012 brengt nog niet met zich dat de balklaag niet voldeed aan de eisen zoals die golden op het moment dat de balklaag -jaren daarvoor- werd aangebracht. Voorts brengt het gebruik van het woord ‘indien’ in het rapport van het ZNEB onduidelijkheid met zich. Dit wil immers nog niet zeggen dat er in het onderhavige geval sprake is van eigenschappen die een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Dit onderdeel van de vordering wordt derhalve afgewezen.
isolatie zijwangen dakkapellen (€ 2.482,00)
3.10 [eiser] stelt dat uit het rapport van het ZNEB blijkt dat de zijwangen van de dakkapellen niet waren geïsoleerd. Nu [gedaagden]. deze dakkapellen heeft aangebracht wist hij dat er geen isolatie was, hetgeen hij niet aan [eiser] heeft medegedeeld. Dit brengt met zich dat hij aansprakelijk is voor de herstelkosten van dit gebrek. [gedaagden]. voert daartegen aan dat de dakkapellen in 1997 zijn geplaatst en afgewerkt conform de voorschriften zoals die door de gemeente zijn voorgeschreven. Volgens hem is er geen sprake van een gebrek en is hij dus niet aansprakelijk.
[gedaagden]. heeft -desgevraagd- ter zitting onbetwist gesteld dat de (bouw)tekeningen van de dakkapellen bij de verkoop aan [eiser] zijn overgelegd. Reeds uit dien hoofde heeft [gedaagden]. aan zijn mededelingsplicht voldaan en had [eiser], die zich bij heeft laten staan door een adviseur met bouwtechnische kennis, kunnen weten hoe het ervoor stond met de isolatie van de dakkapellen. Van een gebrek ter zake waarvan de gevolgen voor rekening van [gedaagden]. komen, is derhalve niet gebleken. Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen.
riolering (€ 5.671,00)
3.11 Volgens [eiser] blijkt uit het rapport dat de riolering is verstopt en is er zand en wortelgroei in de afvoerleidingen geconstateerd. Verder moet [gedaagden]. -volgens het rapport- van dit gebrek op de hoogte zijn geweest. [eiser] stelt dat hij vlak na de sleuteloverdracht de vaatwasser in de woning heeft aangezet, waarna de woning direct met (vuil) water en sop is overstroomd. Nu een niet functionerende riolering de woning ongeschikt maakt voor normaal gebruik, is [gedaagden]. aansprakelijk voor de herstelkosten die samenhangen met dit gebrek. Volgens [gedaagden]. is er nooit eerder sprake geweest van verstoppingen of overstromingen. Hij betwist dat hij op de hoogte was van de worteldoorgroei zoals die door het ZNEB is geconstateerd. Hij geeft wel aan dat er op enig moment worteldoorgroei verwacht kan worden bij een woning van meer dan 50 jaar oud, die gelegen is in een bosrijke omgeving. Volgens [gedaagden]. blijkt uit het rapport van het ZNEB niet dat worteldoorgroei de oorzaak is geweest van de verstopping. Hij wijst erop dat de huidige bewoners al na enkele dagen zijn begonnen met graafwerkzaamheden waarbij zij in het deel van de tuin waar de afvoerleiding is gelegen, een circa 12-jaar oude taxushaag hebben verwijderd. Het is volgens [gedaagden]. niet uit te sluiten dat de breuk in de leiding van de riolering daardoor is ontstaan. Met betrekking tot de overstroming bij de vaatwasser, merkt [gedaagden]. op dat de vaatwasser defect kan zijn geweest. Toen hij de dag later bij de woning langs ging om naar dit euvel te kijken, was de gehele keuken (inclusief vaatwasser) al verwijderd.
Voor zover er al sprake zou zijn van een verstopping van de riolering die veroorzaakt is door worteldoorgroei, dan nog is door [eiser] onvoldoende gemotiveerd gesteld dat dit een gebrek oplevert, waarvan de gevolgen voor rekening en risico van [gedaagden]. komen. Gelet op het gemotiveerde verweer dat in dat kader is gevoerd, is immers niet uit te sluiten dat het gebrek aan de meer dan 50-jaar oude riolering die gelegen is in een bosrijke omgeving, een gewone tegenvaller is waarvan de gevolgen voor rekening en risico van [eiser] komen. Dit onderdeel van de vordering wordt derhalve afgewezen.
3.12 Nu alle onderdelen van de vordering van [eiser] worden afgewezen behoort hij -als de in het ongelijk te stellen partij- te worden verwezen in de proceskosten.
4. De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiser] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [gedaagden]. tot op heden begroot op een bedrag van € 800,00 als salaris voor diens gemachtigde;
verklaart voornoemde veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.E.M. Verjans en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2013.