Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Zittingsplaats: Middelburg
zaaknummer / rolnummer: C/12/76377 / HA ZA 10-599
Vonnis van 13 februari 2013
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CURE & CARE PROJECTS B.V.,
gevestigd te Zierikzee,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. F.R. Heijstek te Middelburg,
tegen
1. DELTA MAKELAARDIJ V.O.F.,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DELTA MAKELAARDIJ NIEUWBOUW B.V.,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FLANDRIENS B.V.,
allen gevestigd te Zierikzee, gemeente Schouwen-Duiveland,
gedaagden in conventie,
eiseressen in reconventie,
advocaat mr. D.M. Terpstra te Breda.
Partijen zullen hierna CCP en Delta c.s. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 augustus 2012;
- akte na tussenvonnis van 19 september 2012 zijdens Delta c.s.;
- akte uitlating producties tevens akte overlegging producties 44 en 45 van 17 oktober 2012
zijdens CCP;
- antwoordakte producties van 31 oktober 2012 zijdens Delta c.s.;
- akte uitlating producties van 14 november 2012 zijdens CCP.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
in conventie
2.1. Bij tussenvonnis van 1 augustus 2012 is Delta c.s. opgedragen om op basis van de bijlagen 2 en 3 duidelijke overzichten te produceren waaruit blijkt welke woningen zijn geleverd, respectievelijk verkocht en geleverd, welke courtagebedragen CCP op grond daarvan toekomen en wanneer die bedragen aan haar zijn voldaan. Voorts is Delta bij dat tussenvonnis opgedragen op basis van bijlage 4 een duidelijk overzicht te produceren waaruit blijkt welke hotelsuites zijn verkocht en geleverd, welke courtagebedragen CCP op grond daarvan toekomen (waarbij gerekend dient te worden met een courtage van 1%) en wanneer die bedragen zijn voldaan.
2.2. Delta c.s. heeft teneinde aan de haar bij voormeld tussenvonnis gegeven opdracht te voldoen bij akte van de op de bijlage 2 en 3 bij de koopovereenkomst vermelde onroerende zaken in productie 18 per onroerende zaak aangegeven wat de stand van zaken is en of zij ter zake van de levering, althans verkoop en levering, nog courtage aan CCP verschuldigd is. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft zij als producties (courtage)facturen bijgevoegd en ten aanzien van enkele onroerende zaken ook rekeningafschriften ten bewijze van betaling van de courtage aan CCP. Voorts legt Delta c.s. een opgave over met betrekking tot de aan CCP ter zake van de hotelsuites in Grand Hotel Ter Duin, vermeld in bijlage 4 bij de koopovereenkomst, verschuldigde courtage en kopie van een deel van de koopovereenkomst met daarin de verkoopprijs van de in bijlage 4 vermelde hotelsuites. Delta c.s. erkent dat zij ter zake van de woningen vermeld in de bijlagen 2 en 3 bij de koopovereenkomst nog een bedrag van € 10.643,33 moet betalen en ter zake van courtage van de verkoop van de hotelsuites in Grand Hotel Ter Duin een bedrag van € 11.935,00. Naar aanleiding van het verweer van CCP erkent Delta c.s. bovenop de vorenstaande bedragen nog verschuldigd te zijn de courtage met betrekking tot de in bijlage 2 bij de koopovereenkomst vermelde woningen Waterwijk 62,63 en 79 tot een totaalbedrag van € 1.350,00 exclusief BTW, €1.606,50 inclusief BTW. Delta c.s. betwist de contractuele boete verschuldigd te zijn, althans stelt dat deze voor zover verschuldigd gematigd dient te worden tot nihil.
2.3. CCP stelt gemotiveerd dat door Delta c.s. niet op correcte wijze rekening en verantwoording over de objecten is afgelegd zodat haar vorderingen moeten worden toegewezen. Ten aanzien van de Kyocera kopieermachine stelt CCP dat Delta c.s. het gebruik in de maanden juni 2010 tot en met november 2010 niet aan CCP heeft vergoed en Delta c.s. op grond van ongerechtvaardigde verrijking c.q. onrechtmatige daad c.q. de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid gehouden is om deze zes leasetermijnen tot een totaalbedrag van € 3.562,86 te vergoeden. Voorts stelt CCP dat Delta c.s. de ingevolge artikel 23 van de koopovereenkomst verschuldigde boete van € 5.000,00 verschuldigd is geworden omdat zij wanprestatie heeft gepleegd door geen (melding van) afdracht van courtages aan CCP te doen.
2.4. Ten aanzien van het door CCP ter zake van courtage gevorderde bedrag overweegt de rechtbank dat Delta c.s. erkent dat zij aan CCP aan courtage ter zake van de in de bijlagen 2 en 3 bij de koopovereenkomst vermelde woningen nog een bedrag van
€ 10.643,33 verschuldigd is en ter zake van courtage van de verkoop van de hotelsuites in Grand Hotel Ter Duin een bedrag van € 11.935,00. Naar aanleiding van het verweer van CCP heeft Delta c.s. voorts erkend ter zake van de verkoop van de woningen Waterwijk 62,63 en 79 vermeld op bijlage 2 bij de koopovereenkomst nog een bedrag van € 1.350,00 exclusief BTW verschuldigd te zijn. Het bedrag ter zake van de courtage verschuldigd over de in bijlage 2 en 3 vermelde woningen moet dus met het vorenstaande bedrag worden verhoogd. CCP heeft met betrekking tot de woning Waterwijk nr. 31 te Zierikzee onbestreden gesteld dat deze woning voorkomt op bijlage 2 van de koopovereenkomst. CCP komt ter zake van de verkoop en levering van die woning dan ook aan courtage het volledige bedrag toe van € 450,00 exclusief BTW, in plaats van het door Delta c.s. berekende bedrag van € 300,00 exclusief BTW. Het bedrag ter zake van de courtage moet dus met € 150,00 worden verhoogd. Ter zake van courtage zal de rechtbank dus toewijzen een bedrag van € 24.078,33, exclusief BTW, € 28.653,21 inclusief BTW, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over dit bedrag met ingang van 9 oktober 2010.
De rechtbank kan CCP niet volgen in haar stelling dat Delta c.s. facturen van Delta Makelaardij Nieuwbouw B.V. overgelegd heeft en niet van CCP. Delta Makelaardij Nieuwbouw B.V. is vermeld als geadresseerde van (een aantal van) de courtage-facturen. Deze facturen zijn dan ook kennelijk, het betreft kopieën waarop de afzender niet is vermeld, zoals Delta c.s. stelt, door CCP althans haar rechtsvoorgangster Delta Makelaardij B.V. verzonden.
Door Delta c.s. is als productie 40 bewijs overgelegd dat de woning Waterwijk 23 te Zierikzee nog steeds, vrij op naam, te koop wordt aangeboden. Met betrekking tot de suite 357B is door Delta c.s. gemotiveerd uiteengezet, hetgeen door CCP onbestreden is gebleven, dat deze als gevolg van gewijzigde (bouw)plannen niet aan de aanvankelijke koper is geleverd omdat deze suite niet meer is gerealiseerd. Gelet daarop is Delta c.s. met betrekking tot die onroerende zaken geen courtage verschuldigd.
Door Delta c.s. zijn als productie 39.1 tot en met 39.30 brieven overgelegd waarin de intrekking van de bemiddelingsopdracht wordt bevestigd of is aangegeven dat er geen (schriftelijke) bemiddelingsopdracht bestond en dus ook geen schriftelijke bevestiging van de intrekking. De rechtbank is van oordeel dat Delta c.s. daarmee heeft voldaan aan het bezwaar van CCP op dit punt. Aangezien het kopieën van brieven betreft zijn deze niet ondertekend. De rechtbank heeft in het vonnis van 1 augustus 2012 beslist dat de vordering van CCP ter zake van de afdracht van opbrengsten uit beëindigde bemiddelingsovereenkomsten niet toewijsbaar is. Niet valt dan ook in te zien waarom Delta c.s. als bewijs van intrekking van de bemiddelingsopdracht gehouden zou zijn intrekkingsnota’s en betaalbewijzen over te leggen.
Delta c.s. heeft onbetwist meegedeeld dat de objecten Waterwijk 322 en 323 niet zijn gerealiseerd.
De verkoop van het pand aan de Nieuwe Haven 15 is, gelet op de inhoud van produktie 41, 2,5 jaar opgeschort en staat nu weer te koop. Niet is gesteld of gebleken dat de aanvankelijk met CCP gesloten bemiddelingsovereenkomst is beëindigd en terzake een nieuwe bemiddelingsovereenkomst is gesloten. Bij verkoop dient Delta c.s. tweederde deel van de courtage aan CCP af te dragen. Nu de onroerende zaak Heerlusterweg 1 te Noordgouwe voorkomt op bijlage 3 en Delta c.s. haar door CCP betwiste stelling dat zij wegens ontevredenheid van de verkoper een nieuwe bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten niet met bescheiden heeft onderbouwd, zal de rechtbank hetgeen Delta c.s. ten aanzien van deze woning stelt passeren. Bij verkoop daarvan dient Delta c.s. tweederde deel van de courtage aan CCP af te dragen.
2.5. De rechtbank heeft in het vonnis van 8 augustus 2012 onder punt 4.3. geoordeeld dat Delta c.s. op de voet van artikel 12 courtage dient af te rekenen met betrekking tot de op bijlage 2 en 3 bij de koopovereenkomst vermelde woningen. Niet valt in te zien welke andere opbrengsten ten aanzien van de verkoop van deze woningen aan CCP toekomen. De rechtbank zal de vordering in het vonnis van 8 augustus 2012 vermeld onder punt 3.1. nummer 2 toewijzen als na te melden met betrekking tot de woningen waarvan in de loop van deze procedure is komen vast te staan dat die nog te koop staan:
De woning vermeld op Bijlage 2:
- Waterwijk 23 te Zierikzee.
De woningen vermeld op Bijlage 3:
- Aak 88 te Bruinisse
- Aqua State 141 te Bruinisse
- Residence HvH 16 te Burgh Haamstede
- Livingstone 101 te Burgh Haamstede
- Duinpark HvH 48 te Burgh Haamstede
- Duinpark HvH 58 te Burgh Haamstede
- Duinpark HvH 40 te Burgh Haamstede
- Baken 32 te Scharendijke
- Zuidstraat 4 Burg Haamstede
- Heesterlustweg 1 te Noordgouwe
- Weststraat 39 te Zierikzee
- Nieuwe Haven 15 te Zierikzee
- Lange Blokweg 12 te Zierikzee.
Door CCP zijn onvoldoende feiten en of omstandigheden gesteld die aanleiding geven tot het opleggen van de gevorderde dwangsom.
2.6. De rechtbank zal de door CCP in punt 3.1. onder 5 gevorderde verklaring voor recht toewijzen als na te melden. De rechtbank verwijst naar hetgeen in het tussenvonnis van 8 augustus 2012 onder punt 4.3. is overwogen.
2.7. Ten aanzien van het door CCP ter zake van de leasetermijnen van de Kyocera kopieermachine gevorderde bedrag verwijst de rechtbank naar hetgeen zij in rechtsoverweging 4.8. van het vonnis van 8 augustus 2012 heeft overwogen. In aanvulling daarop overweegt de rechtbank dat door CCP geen feiten en/of omstandigheden zijn gesteld op grond waarvan aangenomen moet worden dat aan de zijde van Delta c.s. sprake is van ongerechtvaardigde verrijking, dan wel van onrechtmatig handelen jegens CCP althans dat de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid rechtvaardigt dat Delta c.s. gehouden is om de tot 29 november 2010 resterende leasetermijnen aan CCP te vergoeden. De vordering tot betaling van het bedrag van € 3.562,86 zal derhalve worden afgewezen.
2.8. De rechtbank zal Delta c.s. als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordelen. Omdat een aanzienlijk deel van de door CCP gevorderde bedragen wordt afgewezen, zal de rechtbank bij de begroting van de proceskosten voor wat betreft het griffierecht en het salaris advocaat uitgaan van het bedrag dat zal worden toegewezen. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van CCP op basis van het toegewezen bedrag op:
- dagvaarding € 73,89
- griffierecht € 1.165,00
- salaris advocaat € 2.026,50 (3,5 punt x tarief € 579,00)
Totaal: € 3.265,39.
De rechtbank zal Delta c.s. daarnaast veroordelen in de nakosten te begroten op een bedrag van € 131,00 indien Delta c.s. binnen veertien dagen na uitspraak van dit vonnis betaalt, en tot betaling van € 199,00 indien betekening na die veertien dagen heeft plaatsgevonden en de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen.
in reconventie
2.9. De rechtbank zal de vordering tot verklaring voor recht weergegeven onder punt 3.4. onder 1 in het tussenvonnis van 8 augustus 2012 en de vordering tot betaling van de contractuele boete van artikel 23 van de koopovereenkomst afwijzen. Delta c.s. heeft aan deze vorderingen dezelfde feiten en omstandigheden ten grondslag gelegd als aan haar vordering tot betaling van een bedrag van € 21.031,93 ter zake van schadevergoeding. De rechtbank verwijst naar hetgeen onder rechtsoverweging 4.9. van het vonnis van 8 augustus 2012 met betrekking tot het afwijzen van die vordering is overwogen.
2.10. Zoals vorenstaand onder conventie overwogen zal de rechtbank van de vordering van CCP ter zake van courtage een bedrag van € 24.078,33, exclusief BTW, € 28.653,21 inclusief BTW, toewijzen, vermeerderd met de wettelijke handelsrente met ingang van 9 oktober 2010. De rechtbank zal de door CCP gelegde beslagen voor zover die een bedrag van € 40.000,00 te boven gaan opheffen.
2.11. De rechtbank ziet in de omstandigheden van het geval aanleiding om CCP in de proceskosten te veroordelen. De rechtbank zal, nu alleen de vordering tot opheffing van het door CCP gelegde beslag (deels) zal worden toegewezen, bij de begroting van de proceskosten voor wat betreft het salaris advocaat uitgaan van het tarief dat geldt voor zaken van onbepaalde waarde. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van Delta c.s. op € 791,00 ( 1,75 punt x tarief € 452,00) voor salaris advocaat.
3. De beslissing
De rechtbank
in conventie
1. verklaart voor recht dat de per 1 december 2009 door CCP aan Delta c.s. overgedragen
woningportefeuille bestaat uit de door CCP als producties 4 en 6 overgelegde overzichten
voor zover deze overeenkomen met de bijlagen 2 en 3 bij de koopovereenkomst van 30
november 2009;
2. verklaart voor recht dat de per 1 december 2009 door CCP aan Delta c.s. overgedragen
woningportefeuille door Delta c.s. met CCP afgerekend moet worden conform de in
artikel 12 van de koopovereenkomst opgenomen verdeelsleutel;
3. veroordeelt Delta c.s. tot betaling aan CCP van een bedrag van € 24.078,33 exclusief
BTW, € 28.653,21 inclusief BTW, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over dit
bedrag met ingang van 9 oktober 2010 tot de dag van algehele voldoening;
4. veroordeelt Delta c.s. om binnen veertien dagen nadat courtage uit
verkoopbemiddelingsopdrachten met betrekking tot de nog niet verkochte en geleverde
woningen voorkomend op de aan de koopovereenkomst van 30 november 2009 gehechte
bijlagen 2 en 3, hiervoor nader gespecificeerd in rechtsoverweging 2.5., door Delta c.s. is
ontvangen, zorg te dragen voor afdracht daarvan aan CCP overeenkomstig de in artikel 12
van de koopovereenkomst opgenomen verdeelsleutel;
5. veroordeelt Delta c.s. in de proceskosten aan de zijde van CCP tot op heden begroot op
€ 3.265,39 en in de nakosten begroot op € 131,00, € 199,00 indien betekening heeft
plaatsgevonden, beide bedragen vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de
dag van betekening van dit vonnis indien Delta c.s. de proceskosten en nakosten binnen
14 dagen na uitspraak van dit vonnis niet heeft betaald en betekening na die 14 dagen
heeft plaatsgevonden.
in reconventie
6. heft op de door CCP gelegde beslagen voor zover die een bedrag van € 40.000,00 te
boven gaan;
7. veroordeelt CCP in de proceskosten aan de zijde van Delta tot op heden begroot op
€ 791,00.
in conventie en in reconventie
7. verklaart dit vonnis ten aanzien van de beslissingen onder 3,4,5, 6 en 7 uitvoerbaar bij
voorraad;
8. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. van Voorthuizen en in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2013.?
MdB