Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Kanton
Bergen op Zoom
zaak/rolnr.: 760054 VV EXPL 13-15
vonnis in kort geding d.d. 12 maart 2013
inzake
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres, procederend met toevoeging,
gemachtigde: mr. C.G.A. Mattheussens, advocaat te Roosendaal,
tegen
Stichting Allee Wonen,
gevestigd en kantoorhoudende te (4701 BL) Roosendaal, aan de Laan van Brabant 50,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A.P.E. de Brouwer, advocaat te Roosendaal.
1. Het verloop van het geding
1.1 De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. de dagvaarding van 18 februari 2013 met producties;
b. de bij brief d.d. 21 februari 2013 door de gemachtigde van gedaagde toegezonden producties;
c. de bij faxbericht d.d. 22 februari 2013 door de gemachtigde van eiseres toegezonden aanvullende producties;
1.2 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 februari 2013. Ter zitting waren aanwezig eiseres, bijgestaan door mr. Mattheussens voornoemd, alsmede namens gedaagde [X], woonconsulente, bijgestaan door mr. De Brouwer voornoemd. De gemachtigde van gedaagde heeft ter gelegenheid van de zitting zijn pleitaantekeningen overgelegd. Van het verhandelde ter zitting zijn aantekeningen gemaakt.
2. Het geschil
2.1 Eiseres (verder te noemen: “[eiseres]”) vordert bij wege van voorlopige voorziening, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde (verder te noemen: “Allee”) te verbieden om de woning staande en gelegen aan de [adres] te verhuren aan een derde totdat de rechtbank Zeeland-West-Brabant, sector kanton, locatie Bergen op Zoom, vonnis heeft gewezen in een door [eiseres] aanhangig te maken procedure waarin zij de rechter zal verzoeken te bepalen dat zij met ingang van een in het in die procedure te wijzen vonnis te bepalen tijdstip medehuurder zal zijn, op straffe van een dwangsom van € 50.000,00 indien Allee het ten deze te wijze vonnis overtreedt, met veroordeling van Allee in de proceskosten.
2.2 Allee voert verweer en concludeert tot niet ontvankelijkheid van [eiseres] danwel haar de vordering primair als ongegrond en onbewezen te ontzeggen en subsidiair de vordering enkel toe te wijzen onder de voorwaarde dat [eiseres] een bankgarantie stelt gelijk aan zes huurtermijnen, waarbij de bankgarantie vrij valt aan Allee indien de vordering van [eiseres] in de bodemprocedure wordt afgewezen. Daarnaast dient in een eventueel toewijzend vonnis de voorwaarde worden opgenomen dat de bodemprocedure binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis aanhangig wordt gemaakt. Tevens concludeert Allee tot veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
3. De beoordeling
3.1 [eiseres] heeft, kort weergegeven, aan haar vordering ten grondslag gelegd dat aan de vereisten van artikel 7:267 BW Pro is voldaan zodat zij door Allee dient te worden aangemerkt als medehuurder van de woning staande en gelegen aan de [adres], waarin zij met haar ex-partner, [es-partner], heeft gewoond.
3.2 Allee heeft betwist dat door [eiseres] wordt voldaan aan de vereisten die worden gesteld aan het medehuurderschap. Voorzover van belang zal hierna nader worden ingegaan op het verweer van Allee.
3.3 In deze procedure dient ten eerste te worden beoordeeld of [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening. [eiseres] stelt een spoedeisend belang te hebben nu [ex-partner] de huur van de woning heeft opgezegd, de woning reeds is ontruimd en Allee deze zo spoedig mogelijk wil verhuren aan een derde. Hierdoor zou [eiseres] ernstig in haar belangen worden geschaad omdat zij dan geen onderdak heeft voor haar dochter en zichzelf en de wachttijd voor een woning bij Allee circa drie jaar beloopt. Het spoedeisend belang wordt door Allee betwist. Zij voert hiertoe aan dat [eiseres] op dit moment wel onderdak heeft voor zichzelf en haar kind. Voorts betwist Allee dat [eiseres] nog drie jaar op de wachtlijst zou moeten staan voordat zij in aanmerking komt voor een woning. Nu zij reeds 132 woonpunten heeft verzameld, is zij in staat om binnen redelijke termijn via het reguliere woningtoewijzingssysteem van Allee een woning te huren. Volgens Allee is aan [eiseres] recent zelfs een woning aangeboden maar heeft zij dit aanbod geweigerd.
3.4 Ter zitting heeft [eiseres] erkend dat aan haar een woning is aangeboden. Zij heeft dat aanbod afgeslagen omdat zij op dat moment nog samenwoonde met [ex-partner] en zij niet verwachtte dat deze relatie kort nadien zou worden beëindigd. Voorts erkent [eiseres] momenteel onderdak te hebben bij haar ouders maar vanwege gezondheidsklachten van haar moeder kan zij hier niet blijven wonen. Indien zij de onderhavige procedure niet was begonnen, was de woning volgens [eiseres] reeds verhuurd geweest. Hoewel door Allee is gesteld en door [eiseres] niet betwist, dat [eiseres] inmiddels op de vierde plaats op de wachtlijst staat, is het niet duidelijk hoe lang het nog precies zal duren voordat [eiseres] een nieuwe huurwoning zal kunnen betrekken. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres] dan ook een spoedeisend belang heeft bij haar vordering.
3.5 [eiseres] vordert Allee te verbieden om de woning aan de [adres] te verhuren aan een derde totdat de kantonrechter een vonnis heeft gewezen in een door [eiseres] aanhangig te maken bodemprocedure waarin zij zal vorderen dat zij medehuurder wordt van voornoemde woning. In onderhavige procedure in kort geding dient te worden beoordeeld of deze vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het - mede gelet op de belangen van partijen over en weer - gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Centraal bij de beoordeling van het onderhavige geschil staat dan ook de vraag of vooralsnog aannemelijk is dat [eiseres] in een bodemprocedure zal worden benoemd tot medehuurder van de woning aan de [adres]. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is dit niet het geval.
3.6 De kantonrechter stelt vast dat [eiseres] het verzoek tot medehuurder weliswaar heeft ingediend na de opzegging van de huurovereenkomst door [ex-partner] op 10 januari 2013, maar voordat de huurovereenkomst als gevolg van die opzegging is geëindigd op 11 februari 2013. Deze opzegging brengt echter wel met zich, dat indien [eiseres] medehuurder zou worden, zij direct ook huurder van de woning wordt op grond van artikel 7:267 lid 5 BW Pro.
3.7 Om medehuurder te kunnen zijn op grond van artikel 7:267 BW Pro dient aan een aantal voorwaarden te worden voldaan. Allereerst dient een gezamenlijk verzoek van de huurder en de beoogd medehuurder te worden ingediend bij de verhuurder. Pas indien de verhuurder niet binnen drie maanden na het verzoek schriftelijk heeft verklaard hiermee in te stemmen of indien het verzoek wordt afgewezen, kunnen de huurder en de beoogd medehuurder zich gezamenlijk tot de rechter wenden.
3.8 [eiseres] heeft gesteld dat het verzoek om medehuurder te worden aanvankelijk slechts door haar alleen is ingediend bij Allee maar dat [ex-partner] later, bij brief d.d. 4 februari 2013, te kennen heeft gegeven er geen bezwaar tegen te hebben dat [eiseres] medehuurder wordt van de woning. In de visie van [eiseres] dient deze brief, welke door haar is mede ondertekend, te gelden als een gezamenlijk verzoek. Allee heeft deze stelling betwist. Zij voert hiertoe aan dat [ex-partner] met voornoemde brief niet heeft beoogd [eiseres] als medehuurder te laten accepteren maar haar slechts in aanmerking wil laten komen voor de huur waarvan hij de huur reeds had opgezegd. In voornoemde brief schrijft [ex-partner] dat hij graag afstand wil tekenen van de woning en deze wil overdragen aan zijn ex partner, [eiseres]. De kantonrechter is het met Allee eens dat hieruit geen verzoek blijkt om [eiseres] medehuurder van de woning te laten zijn.
3.9 Voor zover deze brief in een bodemprocedure wel als een gezamenlijk verzoek zou worden beschouwd, dient de vordering te worden getoetst aan de in artikel 7:267 lid 3 BW Pro gestelde voorwaarden. Gelet op sub a van dit lid dient de medebewoner die medehuurder wenst te worden gedurende tenminste twee jaren in de woonruimte zijn hoofdverblijf te hebben en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding te hebben.
3.10 [eiseres] erkent dat zij en [ex-partner] niet gedurende twee jaar in de woning hebben gewoond. Zij hebben op 28 juli 2011 de sleutel van de woning gekregen. Omdat er op dat moment sprake was van een lekkage in de woning zijn zij daar feitelijk pas omstreeks oktober 2011 gaan wonen. Op 10 januari 2013 is de relatie tussen [eiseres] en [ex-partner] beëindigd en is [eiseres], samen met haar dochter, uit de woning vertrokken. Dat zij geen twee jaar in de woning heeft gewoond, is volgens [eiseres] niet van belang aangezien zij en [ex-partner] wel gedurende langere tijd elders een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd. [eiseres] stelt dat zij, voordat ze in de woning aan de [adres] zijn gaan wonen, samen met [ex-partner] heeft gewoond aan de [adres], welke woning ook van Allee werd gehuurd. [eiseres] heeft dan ook meer dan twee jaar samen geleefd met [ex-partner] zodat, in haar visie, is voldaan aan de beschermingsgedachte die ten grondslag ligt aan de wettelijk gestelde termijn van twee jaar. Daarnaast stelt [eiseres], dat niet de duur van de samenleving maar de aard en de strekking daarvan van doorslaggevend belang zijn. Gelet op de omstandigheden brengen de redelijkheid en billijkheid volgens [eiseres] met zich dat de termijn van twee jaar niet strikt dient te worden gehanteerd. Allee heeft zich hiertegen verweerd. In haar visie wordt van de wettelijke termijn van twee jaar niet afgeweken. Voorts voert zij aan dat de voorwaarde van een hoofdverblijf en een duurzame gemeenschappelijke huishouding van ten minste twee jaar betrekking heeft op de huurwoning waarvoor het medehuurderschap is gewenst en niet op een ander adres.
3.11 De voorwaarde in artikel 7:267 lid 3 sub a is Pro gesplitst in twee elementen. De beoogd medehuurder dient tenminste twee jaren in de woonruimte zijn hoofdverblijf te hebben én hij dient gedurende die tijd met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding te hebben. Gelet hierop acht de kantonrechter de stelling van [eiseres] dat een tweejarige samenleving in een andere woning ook voldoende zou zijn voor een medehuurderschap onbegrijpelijk. Vast staat dat [eiseres] niet gedurende twee jaar haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. Anders dan [eiseres] stelt is deze termijn, naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter, een harde termijn waarvan niet kan worden afgeweken. Deze termijn is immers van dwingend recht en bedoeld om de belangen van de verhuurder te waarborgen.
3.12 Bovendien is [eiseres] reeds op 10 januari 2013 uit de woning aan de Elisadonk vertrokken zodat de samenwoning ten tijde van haar verzoek reeds was beëindigd. Van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, voorzover deze al heeft bestaan, was ten tijde van het verzoek van [eiseres] dan ook geen sprake.
3.13 Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen acht de kantonrechter het voorshands onaannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden bepaald dat [eiseres] medehuurder is van de woning aan de [adres]. De onderhavige vordering in kort geding zal dan ook worden afgewezen.
3.14 [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding.
4. De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van dit geding, aan de zijde van Allee tot op heden begroot op € 567,82, daarin begrepen een bedrag van € 400,00 als salaris voor de gemachtigde van Allee;
verklaart de veroordeling in de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.E.M. Verjans, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2013.