Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Kanton
[Zaaknummer] [Rolnummer]
Zittingsplaats: Middelburg
zaak/rolnr.: 2070563/13-2097
zaak/rolnr.: 2275442/13-3167
beschikking van de kantonrechter d.d. 24 oktober 2013
inzake
[verzoekende en verwerende partij],
wonende te [woonplaats],
verzoekende en verwerende partij,
verder te noemen: [A],
gemachtigde: mr. B.H. Vader,
t e g e n :
[verwerende en verzoekende partij],
gevestigd te [woonplaats 2],
verwerende en verzoekende partij,
verder te noemen:[b],
gemachtigde: mr. S.J. Nijssen.
Het verloop van de procedure
De procedure is als volgt verlopen:
- verzoekschrift, ingekomen op 30 mei 2013,
- verweerschrift, tevens houdende een zelfstandig verzoek,
- mondelinge behandeling d.d. 22 augustus 2013,
- faxen mr. Vader van 1 en 2 oktober 2013,
- faxen mr. Nijssen van 2 oktober 2013,
De beoordeling van de zaak
1.
Aan het einde van de mondelinge behandeling is overeengekomen dat partijen in overleg met elkaar zullen treden, teneinde te bezien of een onderlinge regeling mogelijk is. Binnen vier weken zal aan de kantonrechter het resultaat van de onderhandelingen medegedeeld worden. Daarna heeft de kantonrechter de mondelinge behandeling gesloten. Mr. Vader heeft bij de fax van 1 oktober 2013 bericht dat partijen niet tot een minnelijke oplossing zijn gekomen en heeft de kantonrechter verzocht een beslissing te geven. Mr. Nijssen heeft daarna bericht dat[b] nog nadere informatie wil verstrekken. Mr. Vader heeft daartegen bezwaar gemaakt en de kantonrechter heeft[b] niet toegestaan nog nadere opmerkingen te maken, nu de behandeling reeds was gesloten.
2.
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten. Krachtens schriftelijke huurovereenkomst huurt [A] vanaf 1 maart 2000 van[b] de keuken en kantine, alsmede het zalencomplex van het multifunctioneel centrum[bedrijf] aan de[adres]. Het gehuurde valt onder het bereik van artikel 7:230a, lid 1 BW. In artikel 3 van de huurovereenkomst is de huurprijs voor het jaar 2000 bepaald op fl. 1.400,00 per maand en vanaf 2001 op fl. 1.500,00 per maand (€ 680,67). Artikel 3 van de huurovereenkomst bevat verder de bepaling dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast voor inflatie op basis van de CBS index voor werknemersgezinnen en zulks voor het eerst op 1 januari 2001.[b] heeft voor het eerst in maart 2013 een beroep gedaan op die indexering en zulks met terugwerkende kracht tot 2008. [A] betaalt de verhoging wegens inflatie niet. Begin 2012 heeft [A] de gehele huurbetaling opgeschort, omdat[b] de haar door [A] gezonden factuur d.d. 10 oktober 2011 ad € 6.884,27 uit hoofde van vergaderingskosten en schoonmaakkosten om [A] onbekende redenen niet voldeed. [A] heeft het opschorten wegens een beroep op verrekening niet gecommuniceerd met[b]. [A] heeft 12 maanden de huur opgeschort en betaalt inmiddels weer een en ander onder verrekening van hetgeen hij te vorderen heeft van[b].[b] heeft nog twee facturen ad in totaal € 370,41 onbetaald gelaten. Bij brief van 10 april 2013 heeft de gemachtigde van[b] [A] gesommeerd de achterstallige huurpenningen ad € 25.938,09 uiterlijk 14 april 2013 te voldoen. In dit bedrag zit ook een bedrag aan energiekosten. Tevens heeft[b] bericht de huurovereenkomst te willen ontbinden en heeft zij de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van twee maanden tegen 1 juli 2013 opgezegd en daarbij ontruiming aangezegd per 1 juli 2013. Als grond voert[b] aan dat zij [A] geruime tijd ter wille is geweest en dat [A] daar misbruik van heeft gemaakt.
3.
[A] heeft tijdig een verzoekschrift tot verlenging van de ontruimingstermijn ingediend. Hij stelt dat hem geen verwijt kan worden gemaakt dat hij de in rekening gebrachte indexering niet betaalt. In het begin van de huurovereenkomst heeft het toenmalige bestuur hem medegedeeld dat van de indexering blijvend wordt afgezien, omdat het allemaal niet zo liep als verwacht. Het is ook in strijd met de in acht te nemen redelijkheid en billijkheid dat eerst na vele jaren ineens een beroep wordt gedaan op de indexeringbepaling. Het geschil over de hoogte van de huurprijs moet naar de mening van [A] aan de orde komen in een reguliere dagvaardingsprocedure, mede gelet op het feit dat die procedure in twee instanties kan plaatsvinden. De voorgeschreven belangenafweging moet in het voordeel van [A] uitvallen. Hij is volgeboekt tot juli 2014. Om te kunnen voorzien in zijn levensonderhoud is hij mede afhankelijk van de inkomsten die hij uit de activiteiten in het door hem gehuurde genereert. Hij heeft per 2 mei 2013 een andere onderneming overgenomen, omdat het niet helemaal goed gaat met[bedrijf]. Het personeel kan nu flexibeler worden ingezet en de financiën kunnen worden uitgesmeerd over twee ondernemingen.
4.
[b] concludeert in haar verweerschrift tot afwijzing van het verzoek. Er is sprake van wanprestatie nu [A] de huurpenningen over een geheel jaar niet heeft betaald en niet bereid is de contractueel vastgelegde indexering te voldoen. Voor het beroep op verrekening is geen grond. Verder bestelt [A] zaken voor[b] terwijl hij daartoe niet bevoegd is. Nu [A] inkomsten geniet uit meerdere ondernemingen, behalve[bedrijf] en de onderneming in[plaats], ook nog uit verhuur van vakantiewoningen, is het niet zonneklaar dat [A] afhankelijk is van de inkomsten die hij genereert uit het van[b] gehuurde.
5.
De kantonrechter overweegt als volgt. Het vierde lid van artikel 7:230a BW bevat een verplichte afwijzingsgrond. Indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, wegens ernstige overlast, de medegebruikers dan wel de verhuurder aangedaan, of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt, moet het verzoek worden afgewezen.[b] beroept zich in haar verweerschrift op wanbetaling. Om te kunnen vaststellen of er sprake is van wanprestatie moet eerst vastgesteld worden wat de hoogte van de huurprijs is. Partijen verschillen van mening over de vraag of[b] (nog) een beroep op het indexeringsbeding kan doen. Voor de beantwoording van die vraag leent deze verzoekschriftprocedure zich niet. Die vraag moet aan de orde komen in een dagvaardingsprocedure, waarin ruimte is voor bewijslevering al dan niet door middel van getuigen. [A] heeft niet geheel als goed huurder gehandeld door zonder voorafgaand bericht aan zijn verhuurder de huurbetaling op te schorten. Dit levert echter geen grond op om het verzoek van [A] af te wijzen. Of [A] terecht een beroep doet op verrekening wegens onbetaalde facturen en nog terug te ontvangen energielasten is ook een kwestie die in een dagvaardingsprocedure aan de orde moet komen. Nu in deze procedure niet aannemelijk is geworden dat [A] zich schuldig maakt aan wanbetaling, doet de door[b] gestelde (verplichte) afwijzingsgrond zich derhalve niet voor. Ook van onbehoorlijk gebruik of ernstige overlast is niet gebleken, zodat het verzoek niet reeds op die gronden afgewezen dient te worden worden.
6.
Vervolgens moet een belangenafwezig plaatsvinden. Het vierde lid van artiklel 7:230a BW schrijft immers voor dat het verzoek slechts kan worden toegewezen indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Voldoende aannemelijk is geworden dat [A] een wezenlijk belang heeft bij het kunnen blijven gebruiken van het door hem van[b] gehuurde. Het is een deel van zijn broodwinning. Behoudens de, overigens door [A] gemotiveerd betwiste, stelling dat [A] zaken koopt op naam van[b] zonder overleg, heeft[b] niets gesteld over haar belangen bij de ontruiming. De kantonrechter heeft al geoordeeld dat het minder verstandig is geweest van [A] om de huur zo maar op te schorten, maar bij de belangenafweging die de kantonrechter moet maken, levert die omstandigheid niet op dat de balans in het voordeel van[b] doorslaat, gelet op de hiervoor al aangehaalde belangen van [A] bij voorzetting van het gebruik van het gehuurde.
7.
Het verzoek van [A] wordt dan ook toegewezen.
8.
[b] heeft een zelfstandig verzoek ingediend, inhoudende te bepalen dat [A] aan[b] moet voldoen een bedrag van € 16.387,28 aan achterstallige huurpenningen vermeerderd met de indexering van de huurpenningen over de afgelopen vijf jaren.
9.
De kantonrechter is van oordeel dat dit verzoek geen verzoek is dat is gebaseerd op artikel 7:230a, lid 6 BW. [A] heeft met recht betoogd dat het verzoek van[b] thuis hoort in een dagvaardingsprocedure. Gelet op artikel 69 Rv zal de zaak worden verwezen naar de rolzitting van de kantonrechter van woensdag 20 november 2013 te 10.00 uur.
10.
De kantonrechter zal partijen in de gelegenheid stellen zo nodig hun stellingen aan de op de dagvaardingsprocedure toepasselijke procesregels aan te passen. Op de zitting van 20 november 13 kan[b] een conclusie van eis nemen, waarna [A] in de gelegenheid gesteld wordt een conclusie van antwoord te nemen op een nader te bepalen terechtzitting.
11.
De kantonrechter acht geen aanleiding, mede gelet op de voortdurende relatie tussen partijen, een kostenveroordeling uit te spreken.
de beslissing
De kantonrechter:
op het verzoek van [A]:
verklaart [A] ontvankelijk in zijn verzoek en wijst dit toe in die zin dat de in artikel 7:230a, lid 5 BW bedoelde termijn wordt verlengd tot 1 juli 2014;
op het verzoek van[b]:
beveelt dat de procedure wordt voortgezet volgens de regels die gelden voor de dagvaardingsprocedure;
verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 20 november 2013 te 10.00 uur;
stelt partijen in de gelegenheid hun stellingen aan te passen aan de procesregels die gelden voor de dagvaardingsprocedure.
op beide verzoeken:
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.A. van Voorthuizen, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 oktober 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.
jdk