ECLI:NL:RBZWB:2013:6708

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Kanton

Bergen op Zoom

zaak/rolnr.: 761305 CV EXPL 13-854

vonnis d.d. 18 september 2013

inzake

de besloten vennootschap
[naam] B.V.,

statutair gevestigd te [plaats] en kantoorhoudende te [plaats],

eiseres,

gemachtigde: mr. Ong. S.G., advocaat te Eindhoven,

tegen

de besloten vennootschap
[gedaagde] B.V.,

statutair gevestigd te [plaats] en kantoorhoudende te [plaats], aan de [adres],

gedaagde,

gemachtigde: mr. J.P. van Asten, advocaat te Breda.

1.Het verdere verloop van het geding

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

het tussenvonnis in deze zaak van 8 mei 2013 met de daarin genoemde processtukken;

de bij brief d.d. 1 augustus 2013 door de gemachtigde van eiseres toegezonden aanvullende producties;

de akte vermeerdering van eis;

de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de comparitie van partijen van 13 augustus 2013.

2.Het geschil

2.1

Eiseres (verder te noemen: “[eiseres]”) vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde (verder te noemen: “[gedaagde]”) te veroordelen tot betaling van:

de achterstallige huurtermijnen, gebruiksvergoeding en boeterentes tot 1 maart 2013 en buitengerechtelijke incassokosten ad in totaal € 97.169,23;

de herstelkosten ad € 8.042,00;

de wettelijke handelsrente over de voornoemde bedragen vanaf 1 maart 2013 tot aan de dag der algehele voldoening;

de proceskosten.

2.2

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van een gedeelte van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten.

3. De verdere beoordeling

3.1

Volhard wordt bij hetgeen is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 8 mei 2013.

3.2

Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken het volgende vast:

[gedaagde] heeft voor de duur van drie jaar en ingaande op 1 januari 2007 de bedrijfsruimte met kantoren, staande en gelegen te [plaats], aan de [adres], gehuurd van [eiseres], tegen een huurprijs van laatstelijk € 54.726,07 per kwartaal;

na afloop van de eerste drie jaar is de huurovereenkomst voortgezet voor een aansluiteinde periode van 3 jaar, derhalve van 1 januari 2010 tot en met 31 december 2012. In de loop van het jaar 2011 is de huurovereenkomst tijdig en correct opgezegd door [gedaagde] zodat deze is geëindigd per 1 januari 2013;

op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW’ van toepassing verklaard. In de algemene voorwaarden is onder meer het volgende bepaald:

18.2

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt de huurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt met een minimum van 300,-- Euro per maand”.

3.3

[eiseres] heeft haar vordering gegrond op de voormelde huurovereenkomst. In haar visie heeft [gedaagde] een huurachterstand laten ontstaan over het tweede, derde en vierde kwartaal van 2012 ad in totaal € 162.369,09. In de periode van 1 november 2012 tot en met 17 december 2012 is (namens [gedaagde]) een bedrag voldaan van € 112.021,70, zodat [eiseres] thans nog vordert een bedrag van € 50.347,39. Nu de huurtermijnen niet tijdig zijn voldaan maakt [eiseres] ook aanspraak op de in de algemene voorwaarden overeengekomen contractuele boete van 2% per maand. Volgens haar heeft zij over de maanden april tot en met september 2012 recht op 19 boetemaanden ad in totaal € 6.817,39. Tevens maakt zij aanspraak op buitengerechtelijke incassokosten van € 2.398,96. Nu de huurovereenkomst tussen parijen is geëindigd op 1 januari 2013 en [gedaagde] het gehuurde eerst per 1 maart 2013 heeft ontruimd en aan [eiseres] heeft opgeleverd, vordert [eiseres] tevens een gebruiksvergoeding over de maanden januari en februari 2013 ad € 18.242,02 per maand, vermeerderd met de boeterente over drie maanden. Voorts stelt [eiseres], dat bij de tussentijdse opname gebleken is dat [gedaagde] bouwkundige wijzigingen heeft aangebracht aan het gehuurde en dat er sprake was van aanrijdschade aan de overheaddeuren. Deze opleverpunten/herstelwerkzaamheden waren volgens [eiseres] niet uitgevoerd ten tijde van de oplevering. [eiseres] heeft offertes opgevraagd met betrekking tot deze werkzaamheden en vordert een bedrag van € 8.042,00 van [gedaagde] zodat zij deze werkzaamheden zelf door een derde kan laten uitvoeren. In totaal vordert [eiseres] derhalve een bedrag van € 105.211,23, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 maart 2013 en de proceskosten.

3.4

[gedaagde] erkent dat zij een huurachterstand heeft laten ontstaan over de periode april 2012 tot en met december 2012, welke thans nog € 50.347,39 bedraagt. Tevens erkent [gedaagde] de gevorderde herstelkosten ad € 8.042,00 en de gebruiksvergoeding over de maanden januari en februari 2013 ad in totaal € 36.484,05.Wel betwist [gedaagde] de gevorderde boeterentes en de incassokosten. Op het verweer van [gedaagde] zal, voor zover van belang, hierna nader worden ingegaan.

3.5

De door [gedaagde] erkende vorderingen zullen worden toegewezen. Gelet op het verweer van [gedaagde] is thans enkel nog de gevorderde contractuele boete ad € 7.911,92 en de buitengerechtelijke incassokosten ad € 2.398,96 in geschil tussen partijen.

3.6

De door [eiseres] gevorderde boete vindt haar grondslag in artikel 18.2 van de algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn verklaard. Het boetebeding heeft geen betrekking op vele mogelijke tekortkomingen maar ziet slechts op één situatie, te weten die waarbij vertraging in de betaling is opgetreden. Naar het oordeel van de kantonrechter is er dan ook sprake van een schadefixatiebeding dat enkel strekt tot vergoeding van de schade die [eiseres] lijdt bij niet tijdige betaling van de huurbetalingen door [gedaagde] en is het beding derhalve vergelijkbaar met de wettelijke vertragingsrente.

3.7

Volgens [gedaagde] is dit een onredelijk bezwarend beding in de zin van artikel 6:233, onder a, BW en zij doet derhalve een beroep op de vernietigbaarheid van het beding. [gedaagde] heeft hiertoe aangevoerd dat de algemene bepalingen eenzijdig zijn opgesteld door de ROZ, een brancheorganisatie voor verhuurders, en er bij het opstellen van de voorwaarden geen belangenorganisaties voor huurders aanwezig zijn geweest. Voorts voert zij aan dat ook bij de totstandkoming van de huurovereenkomst geen ruimte is geweest om over de contractuele boete te onderhandelen. De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in haar stelling. Het is weliswaar juist dat de algemene bepalingen door een branchevereniging voor verhuurders zijn opgesteld maar dit brengt niet met zich dat een huurder hierover niet kan onderhandelen bij het sluiten van een huurovereenkomst. Zeker van een professionele huurder als [gedaagde] mag worden verwacht dat zij op de hoogte is van de strekking van het beding en derhalve geen overeenkomst sluit indien zij het oneens is met de voorwaarden. Bovendien is het op zichzelf niet direct onredelijk bezwarend dat er een contractuele boete is gesteld op het niet nakomen van betalingsverplichtingen. Voorts dient bij de beoordeling van de vraag of een beding onredelijk bezwarend is in de zin van artikel 6:233, onder a, BW rekening te worden gehouden met de rechterlijke matigingsbevoegdheid krachtens artikel 6:94 lid 1 BW (HR 24 maart 2006,
LJNAV1706). (Mede) gelet op deze mogelijkheid tot matiging van de boete acht de kantonrechter het boetebeding niet onredelijk bezwarend.

3.8

Subsidiair heeft [gedaagde] verzocht om de gevorderde boete te matigen op grond van voornoemd artikel. Krachtens dit artikel kan een boete worden gematigd indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Gesteld noch gebleken is dat [eiseres] een schade lijdt van 2% van de maandelijkse huurprijs indien deze door [gedaagde] niet tijdig wordt voldaan. Dit komt de kantonrechter ook ongeloofwaardig voor nu de wettelijke handelsrente in het jaar 2012 slechts 8% per jaar bedroeg. Nu [gedaagde] op grond van het boetebeding een boete is verschuldigd van 24% per jaar is de kantonrechter dan ook, met [gedaagde], van oordeel dat de boete ongekend hoog en disproportioneel is. Door [eiseres] wordt geen verklaring gegeven die dit buitensporige verschil rechtvaardigt. Bovenstaande levert een grond op voor matiging ex artikel 6:94 lid 1 BW (vgl. HR 11 februari 2000,
NJ2000, 277) zodat de kantonrechter hiertoe ook zal overgaan. De boete zal worden gematigd tot de helft, derhalve tot 1% per maand. De overige door [gedaagde] aangevoerde verweren met betrekking tot de (hoogte van de) boete, behoeven derhalve geen nadere bespreking.

3.9

Wel dient nog het verweer van [gedaagde] te worden beoordeeld dat de boetes, gelet op de toegepaste cumulatie, op een verkeerde wijze zouden zijn berekend door [eiseres]. Naar de kantonrechter begrijpt stelt [gedaagde], dat zij over elke maand die zij niet tijdig heeft voldaan slechts eenmaal een boete is verschuldigd. Nu zij drie kwartalen (9 maanden) niet tijdig heeft betaald is [gedaagde], in haar visie, slechts 9 maal een boete verschuldigd en niet 19 maal zoals door [eiseres] wordt gesteld. Hoewel de kantonrechter de in de dagvaarding beschreven berekening niet kan volgen begrijpt hij dat [eiseres] bij iedere nieuwe vervaltermijn heeft gekeken naar het aantal achterstallige maanden. Vervolgens heeft zij over al deze openstaande maanden wederom een boete berekend. Partijen verschillen derhalve van mening over de wijze waarop artikel 18.2 uit de algemene bepalingen dient te worden uitgelegd. De kantonrechter is het met partijen eens dat de zinsnede “
(…) verbeurt de huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand (…)” op verschillende manieren kan worden uitgelegd. [gedaagde] heeft zich beroepen op artikel 6:238 lid 2 BW, dat bepaalt dat bij een overeenkomst als bedoeld in de artikelen 236 en 237 van boek 6 de bedingen duidelijk en begrijpelijk moeten zijn opgesteld. Bij twijfel over de betekenis van een beding prevaleert de voor de wederpartij gunstigste uitleg. Dit beroep gaat echter niet op nu er geen sprake is van een overeenkomst als bedoeld in de artikelen 6:236 en 237 BW. [gedaagde] is immers geen natuurlijk persoon, niet handelend in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Desondanks is de kantonrechter wel van oordeel dat de interpretatie van [gedaagde], de juiste is. Gelet op het hiervoor overwogene strekt het beding immers tot vergoeding van de schade wegens vertraging in de betaling. Gesteld noch gebleken is dat deze schade meer bedraagt dan 1% van de maandelijkse huurprijs. Het zou dan ook niet redelijk zijn dat een huurder de boete over een bepaalde maand, elke navolgende maand weer zou moeten betalen totdat de huur over die desbetreffende maand is voldaan.

3.1

[eiseres] heeft ook de boeterente gevorderd over de gebruiksvergoeding die [gedaagde] over de maanden januari en februari 2013 dient te voldoen. Uit artikel 18.2 blijkt echter dat de huurder een boete dient te voldoen indien de huurder een uit hoofde van de huurovereenkomst verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag heeft voldaan. De huurovereenkomst is echter geëindigd per 1 januari 2013. [gedaagde] is de gebruiksvergoeding dan ook niet meer verschuldigd uit hoofde van de huurovereenkomst zodat er geen grondslag bestaat voor toewijzing van de boeterente hierover. Over de gebruiksvergoeding zal daarom slechts de wettelijke handelsrente worden toegekend.

3.11

Het voorgaande in acht genomen zal [gedaagde] worden veroordeeld tot betaling van de boeterente van 1% van de maandelijkse huurprijs over de maanden april tot en met december 2012. De huurprijs bedroeg over het eerste en tweede kwartaal € 53.821,51 zodat de maandelijkse huurprijs € 17.940,50 betrof. In het derde kwartaal is de huurprijs gestegen tot een bedrag van € 54.726,07 zodat de huurprijs per maand € 18.242,03 bedroeg. In totaal dient [gedaagde] derhalve een boete te betalen van € 1.623,69 (6 x 1% over € 17.940,50 + 3 x 1% over € 18.242,03), te vermeerderen met de gevorderde wettelijke handelsrente vanaf de opeisbaarheid van iedere boete.

3.12

Op grond van artikel 6:92 lid 2 BW treedt hetgeen [gedaagde] ingevolge het boetebeding is verschuldigd in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet. De door [eiseres] gevorderde wettelijke handelsrente vanaf 1 maart 2013 over de huurachterstand zal dan ook worden afgewezen.

3.13

Ten slotte heeft [eiseres] een bedrag van € 2.398,96 aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd, uitgaande van een huurachterstand van € 162.369,09. Dit bedrag is gebaseerd op het bepaalde in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Het Besluit is echter slechts van toepassing indien het verzuim op of na 1 juli 2012 is ingetreden. De kantonrechter stelt vast dat die situatie in dit geval niet aan de orde is. De vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn zal daarom worden getoetst aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het rapport Voor-werk II. [gedaagde] heeft de buitengerechtelijke incassokosten betwist. In haar visie heeft [eiseres] onvoldoende werkzaamheden verricht die een vergoeding van deze kosten zouden rechtvaardigen. Indien aan [eiseres] wel een vergoeding zou toekomen dient deze niet meer te bedragen dan € 1.278,47, uitgaande van een huurachterstand van € 50.347,39. Uit de in het geding gebrachte e-mailberichten die partijen over een weer hebben verstuurd blijkt dat [eiseres] veel pogingen heeft ondernomen om tot een oplossing te komen met betrekking tot de ontstane huurachterstand. Het is dan ook voldoende gebleken dat (de incassogemachtigde van) [eiseres] werkzaamheden heeft verricht ter voldoening van de vordering buiten rechte. Nu een deel van deze werkzaamheden zijn verricht voor 1 november 2012, de dag dat er betalingen zijn verricht op de huurachterstand, heeft [eiseres] de kosten terecht gebaseerd op de op dat moment bestaande huurachterstand van € 162.369,09. Het gevorderde bedrag van € 2.398,96 komt de kantonrechter redelijk voor zodat dit bedrag zal worden toegewezen.

3.14

[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten.

4.De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 50.347,39 wegens huurachterstand over de periode april 2012 tot en met december 2012;

veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 36.484,05 aan gebruiksvergoeding over de maanden januari en februari 2013, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over dit bedrag vanaf 1 maart 2013 tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 8.042,00 aan herstelkosten, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over dit bedrag vanaf 1 maart 2013 tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.623,69 aan boeterente over de huurachterstand over de maanden april 2012 tot en met december 2012, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over dit bedrag vanaf de dag der opeisbaarheid van iedere boete tot aan de dag der algehele voldoening van die boete;

veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 2.398,96 aan buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met de wettelijke handelsrente over dit bedrag vanaf 1 maart 2013 tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 2.172,71, daarin begrepen een bedrag van € 1.200,00 als salaris voor de gemachtigde van [eiseres];

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.E.M. Verjans, en in het openbaar uitgesproken op

18 september 2013.