ECLI:NL:RBZWB:2013:6494

• Datum uitspraak: 11 september 2013
• Publicatiedatum: 10 september 2013
• Zaaknummer: AWB-13_552
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.M. de Werd; M.J.M. Mies
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waardering onroerende zaak en de invloed van houtopstand op de waarde

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 11 september 2013, staat de waardering van een onroerende zaak centraal. De belanghebbende, eigenaar van een twee-onder-één-kap woning in Breda, had bezwaar gemaakt tegen de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van zijn woning op € 449.000 voor het jaar 2012, welke waarde was vastgesteld op basis van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar had de waarde in de uitspraak op bezwaar verlaagd tot € 423.000, maar de belanghebbende betwistte deze waardering en stelde een waarde van € 390.000 voor, onderbouwd door een taxatierapport van taxateur B.

De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar niet voldoende had aangetoond dat de woning op de waardepeildatum geen lagere waarde in het economische verkeer had dan € 423.000. De rechtbank wees op de verplichting van de eigenaar om een houtopstand in stand te houden, wat een waardedrukkend effect heeft. Dit aspect was niet meegenomen in de vergelijkingsobjecten die door de heffingsambtenaar waren gebruikt. De rechtbank concludeerde dat de vastgestelde waarde te hoog was en stelde de waarde van de woning in goede justitie vast op € 412.000.

De rechtbank verklaarde het beroep gegrond, vernietigde de uitspraken op bezwaar en verlaagde de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig. Tevens werd de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van de belanghebbende, die op € 1.662 werden vastgesteld. De uitspraak werd openbaar gemaakt en partijen kregen de mogelijkheid om binnen zes weken hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht, enkelvoudige kamer

Locatie: Breda

Procedurenummer AWB 13/552

uitspraak van 11 september 2013

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

[belanghebbende] , wonende te [woonplaats],

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de [gemeente X] ,

de heffingsambtenaar.

De bestreden uitspraken op bezwaar

De uitspraken van de heffingsambtenaar van 13 december 2012 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2012.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 augustus 2013 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde], en namens de heffingsambtenaar, [taxateur M] en [verweerder].

1. Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraken op bezwaar;
• vermindert de vastgestelde waarde tot € 412.000 en vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.662;

- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van
€ 42 aan deze vergoedt.

2. Gronden

2.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2012 op € 449.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2012 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde verminderd tot € 423.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

2.2.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-één-kap woning uit 1973 met een aanbouw, dakkapel en garage. De inhoud van de hoofdbouw van de woning is 476m³ en die van de aanbouw 84m³. De oppervlakte van het perceel is 699m². De eigenaar van de woning is jegens de [gemeente X] verplicht om langs de oostelijke grens van het perceel een houtopstand (bomen en struiken) in stand te houden en te onderhouden van tenminste twee meter breed. De eigenaar is ook verplicht twee maal per jaar inspectie daarvan via de woning te gedogen.

2.3.

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 390.000. Daartoe wijst belanghebbende op een taxatierapport van [taxateur B], die de woning op de waardepeildatum op die waarde heeft getaxeerd.

2.4.

De rechtbank stelt voorop dat een gebrekkige motivering van een uitspraak op bezwaar, zo daar al sprake van is, nog niet met zich meebrengt dat een vastgestelde waarde onjuist is. Belanghebbendes stelling dienaangaande faalt derhalve.

2.5.

De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 7 maart 2013 door [taxateur M], voornoemd, die de waarde van de woning heeft getaxeerd op € 423.000. Naast gegevens en beeldmateriaal van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens en beeldmateriaal van een aantal vergelijkingsobjecten en een matrix.

2.6.

Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum geen lagere waarde in het economische verkeer had dan € 423.000. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen. Geen van de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten heeft een verplichting tot het houden van een houtopstand zoals dat bij de woning het geval is (zie 2.2). Met belanghebbende is de rechtbank van oordeel dat van een dergelijke verplichting een waardedrukkend effect uitgaat. Immers, een koper van een huis met een dergelijke verplichting heeft niet de vrijheid om over het gehele perceel vrijelijk te beschikken. Daaraan doet niet af dat bedoelde houtopstand eventueel wel, met toestemming van burgemeester en wethouders, verwijderd kan worden omdat daartoe een verzoek gedaan moet worden waarbij niet vaststaat dat een dergelijk verzoek gehonoreerd zal worden. Uit het taxatierapport blijkt niet dat met dit verschil ten opzichte van de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden. De vastgestelde waarde is te hoog.

2.7.

Belanghebbende heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin de door hem gestelde waarde aannemelijk gemaakt. Het taxatierapport van [taxateur B] is daartoe onvoldoende. Twee van de drie daarin opgenomen objecten zijn naar het oordeel van de rechtbank niet te vergelijken vanwege een volstrekt andere uitstraling ([vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2]) en leeftijd ([vergelijkingsobject 2]: bouwjaar 1925). Het andere genoemde vergelijkingspand, [vergelijkingsobject 3] (verkocht op 1 november 2010 voor € 308.000), is een vrijstaand pand en alleen daarom al niet vergelijkbaar met de woning.

2.8.

Nu geen van de partijen de door hen gestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt stelt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 412.000 en stelt de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig vast.

2.9.

Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard.

2.10.

De rechtbank vindt aanleiding de inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.414 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 235, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 472 en een wegingsfactor 1). Daarnaast bestaat recht op vergoeding van de taxatiekosten. Overeenkomstig de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties en conform het verzoek van belanghebbende stelt de rechtbank die vergoeding vast € 242 (4 uur maal € 50, vermeerderd met de BTW). Tenslotte bestaat recht op vergoeding van de kosten kadastrale recherche tot een bedrag van € 5,89. In totaal bedraagt het te vergoeden bedrag (afgerond) € 1.662.

De heffingsambtenaar heeft bij de uitspraken op bezwaar reeds € 436 toegekend zodat € 1.226 resteert. Overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gesteld noch gebleken.

Deze uitspraak is gedaan op 11 september 2013 door mr.drs. M.M. de Werd, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.J.M. Mies, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.