ECLI:NL:RBZWB:2013:3590

• Datum uitspraak: 3 april 2013
• Publicatiedatum: 23 juni 2013
• Zaaknummer: 243660 / 12-1891
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: C. Kool
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verlenging huurcontract en beëindiging huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte

In deze bodemzaak, behandeld door de Rechtbank Zeeland-West-Brabant, stond de verlenging van een huurovereenkomst centraal. De eiser, vertegenwoordigd door mr. A.I. Cambier, vorderde een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst met de gedaagde, vertegenwoordigd door mr. P.A.J.M. Lodestijn, eindigde per 1 januari 2013. De procedure begon met een dagvaarding op 6 september 2012, gevolgd door een conclusie van antwoord en een comparitie van partijen op 28 november 2012, waar geen overeenstemming werd bereikt. De huurovereenkomst was oorspronkelijk aangegaan op 29 augustus 2006 en had een looptijd van vijf jaar, met een mogelijkheid tot verlenging. De eiser had de huurovereenkomst opgezegd per 1 januari 2011, maar de partijen kwamen overeen de overeenkomst na deze datum te verlengen.

De gedaagde voerde verweer en stelde dat zij niet de partij was bij de huurovereenkomst, maar dat dit [bedrijf] was. De kantonrechter oordeelde echter dat de gedaagde, als beheervennootschap van de huurder, wel degelijk partij was bij de overeenkomst. De rechter concludeerde dat de huurovereenkomst was verlengd met een jaar vanaf 1 januari 2012, en dat de vordering van de eiser tot betaling van huurprijs over de maanden april tot en met december 2012 toewijsbaar was. De kantonrechter wees ook de contractuele boete van € 1.800,-- toe, maar wees de vordering tot vergoeding van herstelkosten en buitengerechtelijke incassokosten af.

De uitspraak, gedaan op 3 april 2013, leidde tot de veroordeling van de gedaagde tot betaling van een totaalbedrag van € 17.780,40 aan huurprijs en € 1.800,-- aan boete, evenals de proceskosten. De rechter verklaarde tevens dat de huurovereenkomst per 1 januari 2013 was geëindigd, en wees alle overige vorderingen af.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Kanton

[Zaaknummer] [Rolnummer]

Zittingsplaats: Terneuzen

zaak/rolnr.: 243660 / 12-1891

vonnis van de kantonrechter d.d. 3 april 2013

in de zaak van

[eiser],

wonende te[woonplaats],

eisende partij,

verder te noemen: [eiser],

gemachtigde: mr. A.I. Cambier,

t e g e n :

[gedaagde]

gevestigd te [vestigingsplaats],

gedaagde partij,

verder te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: mr. P.A.J.M. Lodestijn.

het verloop van de procedure

De procedure is als volgt verlopen:

• dagvaarding van 6 september 2012,
• conclusie van antwoord,
• tussenvonnis van 17 oktober 2012,
• brief van mr. Cambier met bijlage, ingekomen op 9 november 2012,
• comparitie van partijen,
• conclusies van repliek en dupliek.

de beoordeling van de zaak

1.

In het tussenvonnis werd een comparitie van partijen gelast die plaatshad op 28 november 2012. Ter comparitie lichtten partijen hun standpunten toe. Zij bereikten geen overeenstemming. De zaak werd verwezen naar de rol voor repliek.

2.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

2.1.

Volgens schriftelijke huurovereenkomst van 29 augustus 2006 verhuurde de rechtsvoorganger van [eiser] aan de huurder de bedrijfsruimte [adres]. De huurder was aangeduid als [bedrijf] met vermelding van zijn nummer van inschrijving in het handelsregister en zijn omzetbelastingnummer. Bij het aangaan van de overeenkomst werd de huurder vertegenwoordigd door [belanghebbende 1]

2.2.

Het gehuurde is bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230a BW. De huurovereenkomst bepaalt, voor zover nu van belang:

• dat van de overeenkomst deel uitmaken de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte, verder: "de algemene bepalingen" (artikel 2.1),
• dat de overeenkomst is aangegaan voor vijf jaar met ingang van 1 januari 2006 en na het verstrijken daarvan wordt voortgezet met vijf jaar (artikel 3.1 en 3.2).

2.3.

[eiser] werd eigenaar van het gehuurde op 21 december 2006 en dus de verhuurder. Bij aangetekende brief van 21 december aan[bedrijf] zegde [eiser] de huurovereenkomst op tegen 1 januari 2011. Niettemin werd in onderling overleg de huurovereenkomst na 31 december 2010 verlengd, voor het eerst met zes maanden vanaf 1 januari 2011, vervolgens met nog eens zes maanden vanaf 1 juli 2011 en ten slotte

vanaf 1 januari 2012. De huurprijs van laatstelijk € 5.926,80 inclusief BTW per kwartaal werd aan [eiser] voldaan tot en met het eerste kwartaal van 2012 en daarna niet meer.

3.

[eiser] vordert na vermindering van eis, samengevat weergegeven,

- de verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het pand [adres] eindigt per 1 januari 2013

en de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van:

• als huurprijs over de maanden april tot en met december 2012, vermeerderd met de contractuele rente of de wettelijke handelsrente,
• wegens contractuele boete, herstelkosten en buitengerechtelijke incassokosten,
• de proceskosten.

Het bedrag van € 7.394,20 is de som van € 1.800,-- als contractuele boete, € 2.261,29 als vergoeding van kosten van herstel van gebreken voor rekening van de huurder en € 3.332,91 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.

4.

[eiser] baseert haar vordering op een huurovereenkomst met [gedaagde] die werd verlengd tot 1 januari 2013. [gedaagde] voert verweer. De standpunten van partijen komen voor zover nodig aan de orde in het vervolg van dit vonnis.

5.1.

Volgens [gedaagde] is niet zij maar [bedrijf], verder te noemen [bedrijf], partij bij de huurovereenkomst zodat de vordering tegen haar niet toewijsbaar is. [gedaagde] is de beheervennootschap van [belanghebbende 1]. Hij is uitsluitend bevoegd haar te vertegenwoordigen. Haar activiteiten zijn beperkt tot het beheren en beleggen van financiële middelen. De huurder was steeds [bedrijf] die zich toelegt op klein- en groothandel in meubelen en personeel in loondienst heeft. Volgens de huurovereenkomst zal het gehuurde uitsluitend worden gebruikt als magazijn voor meubelen. De beide dochters van [belanghebbende 1] zijn via hun holding de enige aandeelhouders en bestuurders van [bedrijf]. De huurnota's stonden op naam van [bedrijf] en werden door haar voldaan tot en met die over het eerste kwartaal van 2012. De vermelding in de huurovereenkomst van het nummer van inschrijving in het handelsregister van [gedaagde] is een kennelijke verschrijving waaraan [eiser] geen rechten kan ontlenen. In de overeenkomst is wel het omzetbelastingnummer van [bedrijf] vermeld.

5.2.

De kantonrechter overweegt dat in de huurovereenkomst de huurder is aangeduid als [bedrijf]. Een BV met deze (handels)naam is niet geregistreerd in het handelsregister, althans daarvan is niet gebleken. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat Naeije-Verstraten BV niet bestaat. Partijen zijn het erover eens dat hetzij [gedaagde], hetzij [bedrijf] als partij bij de huurovereenkomst heeft te gelden. In die overeenkomst is het nummer van inschrijving in het handelsregister van [gedaagde] vermeld. Op bladzijde 3 van de overeenkomst is als bijlage IV aangekondigd een uittreksel Kamer van koophandel van de huurder. Bij de originele huurovereenkomst, in het bezit van [eiser], is als bijlage IV gevoegd een uittreksel uit het handelsregister ten name van [gedaagde]. De huurovereenkomst werd aangegaan door [belanghebbende 1] als vertegenwoordiger van de huurder. [belanghebbende 1] is de enige bestuurder van [gedaagde] en bevoegd haar te vertegenwoordigen. Hij is niet bestuurder van [bedrijf]. [gedaagde] moet dan ook op grond van dit een en ander worden aangemerkt als de partij die de huurovereenkomst als huurder aanging. Niet gesteld of gebleken is dat tijdens de duur van de overeenkomst een andere rechtspersoon in haar plaats partij werd bij de overeenkomst. Het verweer dat de vordering tegen [gedaagde] moet worden afgewezen omdat zij geen partij is bij de overeenkomst, wordt verworpen.

6.1.

Partijen verschillen van standpunt over de duur van de overeengekomen verlenging van de huurovereenkomst per 1 januari 2012. [eiser] stelt deze op een jaar, [gedaagde] op drie maanden.

6.2.

De eerdere verlengingen van de huurovereenkomst met zes maanden vanaf 1 januari 2011 en 1 juli 2011 kwamen tot stand door contacten tussen [eiser] en mevrouw N. Teunissen-Naeije (dochter van [belanghebbende 1]). De e-mailcorrespondentie daarover is overgelegd als productie 6 bij dagvaarding. N. Teunissen-Naeije schreef namens "Naeije-Verstraten BV" op 5 december en 16 december 2011 aan [eiser] over verlenging van de huurovereenkomst vanaf 1 januari 2012. De huurovereenkomst is met ingang van 1 januari 2011 voortgezet. Bij deze stand van zaken en in het licht van overweging 5.2 wordt het verweer dat N. Teunissen-Naeije niet bevoegd was de huurder te vertegenwoordigen, verworpen.

6.3.

Tussen partijen staat vast dat verlenging van de huurovereenkomst vanaf 1 januari 2012 is overeengekomen. Bij de beantwoording van de vraag welke duur van die verlenging is overeengekomen, komt het de aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij e-mail van 5 december 2011 schreef N. Teunissen-Naeije aan [eiser]: "
Hierbij wil ik u laten weten dat we nog 14 dagen nodig hebben alvorens een definitief besluit te kunnen nemen over de verlenging van het huurcontract met 1 jaar. Hopende op uw begrip laat ik u zo spoedig mogelijk iets weten. " Op 16 december 2011 schreef zij aan [eiser]: "
Alvorens het contract aangaande het magazijn definitief met 1 jaar te verlengen, zou ik graag even met u een kijkje nemen op lokatie. Graag verneem ik van u wanneer u bij ons in de buurt bent. " Vast staat dat [eiser] en N. Teunissen-Naeije samen het gehuurde hebben bekeken op woensdag 21 december 2011. Eveneens staat vast dat zij toen niet met elkaar spraken over de duur van de verlenging van de huurovereenkomst per 1 januari 2012. Beide partijen hadden aanvankelijk anders gesteld, maar kwamen daarvan terug bij de comparitie en bij repliek en dupliek.

6.4.

Uit de e-mailberichten van 5 december en 16 december 2011 mocht [eiser] redelijkerwijs afleiden dat [gedaagde] de definitieve verlenging van de huurovereenkomst met een jaar wilde laten afhangen van de resultaten van het bezoek van N. Teunissen-Naeije en [eiser] aan het gehuurde. Dat bezoek had plaats op 21 december 2011. Op en na 1 januari 2012 zette [gedaagde] het gebruik van het gehuurde op de oude voet voort. [eiser] bracht op de gebruikelijke wijze de huurprijs voor het eerste kwartaal van 2012 in rekening en die werd ook aan hem voldaan. Van bezwaren van [eiser] tegen voortzetting van de huurovereenkomst vanaf 1 januari 2012 of tegen de termijn van een jaar is niets gebleken. Behoudens tijdige andere mededelingen mocht [eiser] ervan uitgaan dat [gedaagde] een verlenging met een jaar wenste. Die termijn noemde N. Teunissen-Naeije in haar e-mails van 5 december en 16 december 2011. De eerste mededeling waaruit blijkt van een ander standpunt van [gedaagde] dateert van 10 februari 2012. Toen schreef N. Teunissen-Naeije aan [eiser] onder meer: "
In december hebben wij besproken dat wij ons huurcontract in ieder geval tot 31 maart 2012 wilden verlengen. Hierbij wil ik u laten weten het pand na deze datum niet verder te willen huren. " Uit deze mededeling kan niet volgen dat slechts een verlenging van drie maanden vanaf 1 januari 2012 is overeengekomen. Op 10 februari 2012 liep de overeengekomen duur van de verlenging al en [eiser] stemde niet (alsnog) in met een kortere termijn dan een jaar. Ook is er in het licht van de e-mails van 5 december en 16 december 2011 en het bezoek aan het gehuurde op 21 december 2011 onvoldoende grond voor de stelling dat in december 2011 is besproken dat [gedaagde] (of N. Teunissen-Naeije) een verlenging van de huurovereenkomst met slechts drie maanden wenste.

6.5.

De kantonrechter komt dan ook tot de slotsom dat tussen partijen is overeengekomen de huurovereenkomst te verlengen met een jaar vanaf 1 januari 2012. De vordering tot betaling van de huurprijs over de maanden april tot en met december 2012 is toewijsbaar. Eveneens toewijsbaar is de gevorderde verklaring voor recht. Omdat de datum van 1 januari 2013 is verstreken, zal voor recht worden verklaard dat de huurovereenkomst is geëindigd per die datum. [eiser] vordert de contractuele rente over die huurachterstand maar laat na te stellen hoe en welke rente tussen partijen is overeengekomen. Daarom is de gevorderde contractuele rente niet toewijsbaar.

7.

Artikel 18.2 van de algemene bepalingen komt erop neer dat telkens indien een uit de huurovereenkomst door de huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, hij aan de verhuurder van rechtswege per maand een boete verbeurt van 2% van het verschuldigde per maand met een minimum van € 300,-- per maand. Wegens niet tijdige betaling van de huurprijs vordert [eiser] een contractuele boete van € 1.800,--. [gedaagde] weerspreekt deze vordering niet of onvoldoende, zodat deze zal worden toegewezen.

8.

Artikel 18.2 moet worden opgevat als een boetebeding. Wat ingevolge dit beding verschuldigd is, treedt gelet op artikel 6: 92 lid 2 BW in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet. De gevorderde wettelijke handelsrente is een dergelijke schadevergoeding op grond van de wet. Zij is niet toewijsbaar.

9.1.

De vordering wegens kosten van herstel betreft een factuur van een aannemingsbedrijf van 13 juni 2012 wegens kosten van aanpassing van de riolering ter hoogte van € 825,-- en een offerte voor een herstel van twee deuren van het gehuurde ter hoogte van € 1.394,--. [eiser] stelt dat [gedaagde] schade veroorzaakte of onvoldoende onderhoud pleegde aan het hang- en sluitwerk van de roldeuren en aan de afvoeren van het gehuurde. [gedaagde] was tot dit onderhoud of tot herstel van de schade gehouden op grond van artikel 13.4 van de algemene bepalingen. [gedaagde] voert verweer.

9.2.

Naar het oordeel van de kantonrechter is de vordering wegens kosten van herstel niet toewijsbaar. Volgens [eiser] was de riolering verstopt en ingescheurd waardoor vuil, onkruid en wortels vrij spel hadden. Artikel 13.3 van de algemene bepalingen komt erop neer dat de kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing van tot het gehuurde behorende rioleringen voor rekening van de verhuurder komen. Een uitzondering geldt voor het schoonmaken en ontstoppen van de rioleringen. De werkzaamheden waarvan [eiser] betaling vordert, komen niet neer op het schoonmaken en ontstoppen van de riolering maar op de aanpassing of vervanging daarvan. [eiser] motiveert onvoldoende dat die kosten voor rekening van [gedaagde] behoren te komen, ook omdat niet valt in te zien dat de aanwezigheid van onkruid en wortels in een gescheurde riolering voor rekening van de huurder komt. Ook motiveert hij zijn vordering wegens kosten van herstel van deuren onvoldoende. Volgens het proces-verbaal van oplevering van 1 januari 2006 zou de verhuurder twee deuren goed lopend maken. [eiser] houdt het ervoor dat zijn rechtsvoorganger de verplichting tot herstel is nagekomen, maar motiveert onvoldoende dat dit is gedaan. Afgezien daarvan heeft de offerte waarvan [eiser] de betaling vordert betrekking op twee deuren, althans op meer dan één. Bij repliek blijkt het te gaan om slechts een deur.

10.

[eiser] baseert de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten primair op artikel 17 van de algemene bepalingen en subsidiair op de wet. Naar hij stelt, lijdt hij schade door de weigerachtigheid van [gedaagde] zodat hij een gemachtigde moest inschakelen. Het verweer dat de kosten van de gemachtigde uitsluitend betrekking hebben op de instructie van de zaak, slaagt. Niet blijkt van verrichtingen van [eiser] gemachtigde waarop niet de wettelijke regels over de proceskosten van toepassing zijn. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten is niet toewijsbaar.

11.

[gedaagde] dient als de voornamelijk in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te worden veroordeeld.

de beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om tegen bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 17.780,40 als huurprijs over de maanden april tot en met december 2012;

veroordeelt [gedaagde] om tegen bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.800,-- wegens contractuele boete vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 6 september 2012 tot de dag der voldoening;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding welke aan de zijde van [eiser] tot op heden worden begroot op € 1.483,17 waaronder begrepen een bedrag van € 1.200,-- wegens salaris van de gemachtigde van [eiser];

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het pand [adres] is geëindigd per 1 januari 2013;

wijst af wat meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kool, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 april 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.