Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Kanton
[Zaaknummer] [Rolnummer]
Zittingsplaats: Middelburg
zaak/rolnr.: 237753 / 12-2106
vonnis van de kantonrechter d.d. 14 januari 2013
in de zaak van
[eisende partij],
wonende te[woonplaats],
eisende partij in de hoofdzaak,
gedaagde partij in het incident,
verder te noemen: [eisende partij],
gemachtigde: mr. E.H.H. Schelhaas,
t e g e n :
de besloten vennootschap
INTRAHOF GOUDA B.V.,
gevestigd te Gouda,
gedaagde partij in de hoofdzaak,
eisende partij in het incident,
verder te noemen: Intrahof,
gemachtigde: mr. E.E. van der Kamp.
het verloop van de procedure
De procedure is als volgt verlopen:
- dagvaarding van 11 mei 2012,
- conclusie van antwoord in de hoofdzaak, tevens conclusie van eis in het incident,
- conclusie van antwoord in het incident,
- tussenvonnis van 3 oktober 2012,
- brief van mr. Schelhaas met bijlagen, ingekomen op 2 november 2012,
- comparitie van partijen.
- akten.
de beoordeling van de zaak
in de hoofdzaak en in het incident:
1.
In het tussenvonnis is een comparitie van partijen gelast die plaatshad op 5 november 2012. Van de comparitie werd een proces-verbaal opgemaakt. Uit latere akten blijkt dat partijen niet tot overeenstemming kwamen. In haar akte vroeg Intrahof om zich bij akte nader te kunnen uitlaten over de volgens haar onjuiste weergave van de feiten in de pleitnota van [eisende partij] gemachtigde die aan het proces-verbaal van de comparitie is gehecht. De kantonrechter gaf geen gelegenheid tot het nemen van een dergelijke akte. Voor zover [eisende partij] ter comparitie zich beriep op stellingen waarop Intrahof niet behoorlijk kon reageren, gaat de kantonrechter daaraan voorbij.
2.1.
Volgens huurovereenkomst van 7 juni 1991 verhuurt [eisende partij] aan Intrahof het winkelpand met bovenverdiepingen aan de Lange Kerkstraat 50 te Goes. Het gehuurde is bedrijfsruimte als bedoeld in (thans) artikel 7: 290 BW. De overeenkomst bepaalt onder meer, zakelijk weergegeven, dat:
- zij is aangegaan voor 10 jaar met ingang van 1 september 1991 (artikel 2 lid Pro 1),
- zij, indien niet door de huurder een huuropzegging aan de verhuurder is verzonden, wordt verlengd met vijf jaar, dus tot en met 31 augustus 2006 (artikel 2 lid Pro 2),
- de huurder, indien hij gebruik maakt van de in artikel 2 lid 2 vermelde Pro optiejaren, andermaal recht heeft op vijf optiejaren tot en met 31 augustus 2011 (artikel 2 lid Pro 3),
- de huurprijs bij aanvang ƒ 85.000,-- per jaar bedraagt en is geïndexeerd (artikelen 3 en 5),
- de huurder een voorkeursrecht van koop heeft indien de verhuurder gedurende de huurtijd voornemens is over te gaan tot vervreemding van het gehuurde (artikel 17).
2.2.
Bij allonge 1 van 18 december 1991 kwamen partijen overeen dat, in afwijking van de overeenkomst van 7 juni 1991,
- de huurovereenkomst is aangegaan voor 15 jaar met ingang van 1 september 1991,
- zij, indien niet door de huurder een huuropzegging heeft plaatsgehad, wordt verlengd met vijf jaar, dus tot en met 31 augustus 2011,
- artikel 2 lid 3 van Pro de huurovereenkomst van 7 juni 1991 komt te vervallen.
2.3.
Op 1 maart 1995 ondertekenden partijen allonge 2. Zij namen in aanmerking dat de huurder voornemens was een structurele verbouwing uit te laten voeren. Zij kwamen overeen dat de kosten daarvan tot maximaal ƒ 50.000,-- in mindering zullen worden gebracht op de taxatiewaarde ingeval van de taxaties als bedoeld in artikel 17 van Pro de huurovereenkomst.
2.4.
In verband met de verbouwing kwamen partijen overeen de huurprijs (omgerekend in euro's) die op 31 augustus 1997 € 44.024,06 bedroeg per 1 september 1997 te verlagen tot € 41.964,67 per jaar. In 2011 bedroeg de huurprijs ongeveer € 56.000,--. Bij beschikking van 3 mei 2012 benoemde de kantonrechter op verzoek van [eisende partij] een deskundige om van advies te dienen over de huurprijs.
2.5.
Intrahof is een beleggingsmaatschappij in commercieel vastgoed, specialiseerd in winkelpanden. Zij heeft het van [eisende partij] gehuurde in onderhuur gegeven aan Bart Smit. Tussen Intrahof en Bart Smit geldt een huurprijs van ongeveer € 80.000,-- per jaar. Het gehuurde wordt gebruikt als winkelruimte. Bij brief van 4 juli 2012 werd namens Bart Smit aan Intrahof de onderhuurovereenkomst opgezegd tegen 4 juli 2013.
2.6.
De gemachtigde van [eisende partij] zegde namens hem bij aangetekende brief van 8 februari 2012 aan Intrahof de huurovereenkomst op tegen 28 februari 2013, althans tegen de eerst mogelijke datum. Aan de opzegging ligt de algemene belangenafweging van artikel 7: 296 lid 3 BW ten grondslag. Intrahof stemde niet in met de huuropzegging.
in het incident:
3.1.
Intrahof vordert op grond van artikel 843a Wetboek van burgerlijke rechtsvordering, samengevat weergegeven:
- te gelasten dat [eisende partij] afschrift verstrekt van de (concept)huurovereenkomst tussen haar en Bart Smit,
- te gelasten dat [eisende partij] afschrift verstrekt van alle tussen hem en Bart Smit gevoerde correspondentie inzake de (concept)huurovereenkomst en alle overige daarop betrekking hebbende stukken,
- de veroordeling van [eisende partij] in de kosten van het incident.
3.2.
Intrahof baseert haar vordering op het volgende. [eisende partij] stelt de huurovereenkomst met Bart Smit rechtstreeks te zullen voortzetten. Dit wijst erop dat hij met Bart Smit afspraken heeft gemaakt. Om adequaat verweer te kunnen voeren tegen de vordering in de hoofdzaak, heeft Intrahof recht op en belang bij inzicht in alle stukken die daarop betrekking hebben. Uit die stukken zal blijken dat [eisende partij] de intentie heeft om een hogere huur van Bart Smit te kunnen vragen en op deze wijze kosteloos te profiteren van de investeringen van Intrahof in het gehuurde. Zolang Intrahof niet beschikt over de verlangde stukken lijdt zij een onredelijk nadeel doordat een belangrijk bewijsmiddel ontbreekt. Er is geen gewichtige reden op grond waarvan [eisende partij] de gevraagde stukken kan weigeren.
4.
Intrahof weerspreekt de vordering. Zij ontkent dat een (concept)huurovereenkomst tussen hem en Bart Smit bestaat. Zelfs als die wel zou bestaan, is aan de eisen van artikel 843a Wetboek van burgerlijke rechtsvordering niet voldaan.
5.
De kantonrechter overweegt dat Intrahof niet aannemelijk maakt dat [eisende partij] - ondanks zijn ontkenning - de stukken waarvan zij afschrift vordert tot zijn beschikking of onder zijn berusting heeft. Ter comparitie verklaarde zij dit ook niet te kunnen aantonen. De vordering is dan ook niet toewijsbaar.
in de hoofdzaak:
6.1.
[eisende partij] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, samengevat weergegeven,
- bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt primair op 28 februari 2013 en subsidiair op de kortst mogelijke termijn, met veroordeling van Intrahof tot ontruiming en tot voldoening van de contractuele huurprijs tot en met de maand van de ontruiming,
- Intrahof veroordeelt in de proceskosten met de wettelijke rente daarover vanaf de 15e dag na dit vonnis.
6.2.
[eisende partij] legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. Bij een redelijke afweging van de belangen van partijen kan van Intrahof worden gevergd het gehuurde te ontruimen. Zij heeft alleen een financieel belang bij voortzetting van de huurovereenkomst. Zij gebruikt het gehuurde slechts voor onderverhuur. [eisende partij] zal de overeenkomst met de onderhuurder voortzetten zodat de belangen van de onderhuurder niet in het geding zijn. Intrahof heeft geen van haar onderhuurder afgeleid belang. [eisende partij] heeft er groot belang bij het gehuurde rechtstreeks te kunnen verhuren zodat hij daarover de controle heeft en zeggenschap kan uitoefenen. Hij ontvangt dan ook rechtstreeks de huur. Indien de huurovereenkomst tussen Intrahof en Bart Smit eindigt kan [eisende partij] zelf bepalen wie zijn pand in gebruik krijgt. De huurovereenkomst tussen partijen bestaat al meer dan 21 jaar. Door die lange duur zijn mogelijke belangen van Intrahof beperkt. Eventuele investeringen zijn al lang afgeschreven. Het belang van Intrahof bij voortzetting bestaat uit het incasseren van het verschil tussen de hoofdhuurprijs en de onderhuurprijs. Al jarenlang ontvangt zij meer onderhuur dan zij aan hoofdhuur betaalt. Het verweer is kennelijk ongegrond. Het vonnis moet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
7.
Intrahof voert verweer.
8.
Intrahof stelt dat de opzegging van de huurovereenkomst geen andere strekking heeft dan te komen tot verhoging van de huurprijs. Daarom is de opzegging niet rechtsgeldig en stuit de vordering af op artikel 7: 296 lid 4 aanhef en onder c BW.
9.
De kantonrechter verwerpt dit verweer. De vordering is er een als bedoeld in artikel 7: 296 lid 3 BW. Lid 4 aanhef en onder c van dit artikel komt erop neer dat de vordering in ieder geval moet worden toegewezen indien de verhuurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, voor zover dit niet een wijziging van de huurprijs inhoudt. Indien de opzegging geen andere strekking heeft dan te komen tot verhoging van de huurprijs, bestaat niet de verplichte grond voor toewijzing. Daaruit volgt niet dat de opzegging geen rechtsgevolg heeft of de vordering op grond van een redelijke belangenafweging in de zin van artikel 7: 296 lid 3 BW moet worden afgewezen. Afgezien daarvan heeft de opzegging niet uitsluitend haar grond in de weigering van Intrahof in te stemmen met verhoging van de huurprijs. Aan de opzegging ligt mede ten grondslag [eisende partij] wens het gehuurde rechtstreeks te kunnen verhuren zodat hij daarover de controle heeft en zeggenschap kan uitoefenen.
10.
Volgens Intrahof moet de vordering worden afgewezen omdat van haar, bij redelijke afweging van haar belangen bij verlenging van de overeenkomst tegen de belangen van [eisende partij] bij beëindiging daarvan niet kan worden gevergd dat zij het gehuurde ontruimt. De aanvankelijk overeengekomen duur van de huur bedroeg in totaal 20 jaar zodat aan de duur weinig betekenis toekomt in de belangenafweging. De overeengekomen duur is niet al ruimschoots verstreken. Intrahof verwachtte niet en hoefde niet te verwachten dat [eisende partij] de huur zou willen beëindigen. Bij het aangaan van de huurovereenkomst had [eisende partij] geen belang bij meer zeggenschap over het pand. [eisende partij] maakt niet duidelijk waarom hij ineens nu wel belang heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst. Omdat Bart Smit de onderhuurovereenkomst opzegde, kan het belang niet liggen in rechtstreekse voortzetting van die verhouding. [eisende partij] maakt niet duidelijk er belang bij te hebben om zelf te kunnen bepalen wie gebruik maakt van het gehuurde. De werkelijke reden achter de opzegging is de wens om rechtstreeks de hogere huurprijs van de onderhuurder te ontvangen. Die hogere huurprijs is het gevolg van de investeringen van Intrahof in het gehuurde. De belangen van Intrahof zijn van financiële aard. Aanvankelijk betaalde zij een huurprijs ver boven de marktwaarde. Ook had zij te maken met leegstand. Jarenlang leed zij verlies. Het negatieve saldo werd pas in 2006 weggewerkt. Om het pand verhuurbaar te maken, investeerde Intrahof in 1997 aanzienlijk in het pand. Ook in 1999 en 2001 voerde zij vergaande constructieve aanpassingen uit voor circa € 90.000,--. Door de geringe inkomsten in de beginjaren en de aanzienlijke investeringen in de verbouwing en het onderhoud, leed Intrahof een verlies van ruim € 165.000.,--. Met het einde van de huurovereenkomst verliest Intrahof een van haar bedrijfsmiddelen.
11.
De kantonrechter overweegt het volgende.
11.1.
Volgens artikel 7: 296 lid 3 BW kan de vordering worden toegewezen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder en de onderhuurder bij verlenging daarvan. De vordering moet worden afgewezen indien van de huurder bij redelijke afweging van die belangen niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt.
11.2.
De kantonrechter gaat uit van het overzicht van de door Intrahof betaalde en ontvangen huur (productie 3 bij antwoord). Daaruit blijkt dat Intrahof over de jaren 1991 tot en met 2011 in totaal € 956.280,-- aan huur betaalde en van onderhuurders € 141.054,-- meer ontving dan zij betaalde. Volgens dat overzicht bedroeg in 2011 het verschil tussen de hoofdhuurprijs en de onderhuurprijs € 25.604,--. De kantonrechter houdt het er dan ook voor dat per 28 februari 2013, de dag waartegen de huur is opgezegd, het cumulatieve saldo van het verschil tussen betaalde en ontvangen huur in het voordeel van Intrahof verder is opgelopen met ongeveer € 30.000,--.
11.3.
Volgens een financieel overzicht (productie 14 bij antwoord) maakte Intrahof in 1997, 1999 en 2001 verbouwingskosten tot in totaal € 66.258,--. Van die kosten legt zij bewijsstukken over, zodat de betwisting van die kosten door [eisende partij] wordt verworpen. Voor zover Intrahof zich beroept op hogere verbouwingskosten dan € 66.258,-- onderbouwt zij die onvoldoende. Verder worden in dat overzicht kosten vermeld van procedures tegen Bart Smit en de gemeente die Intrahof voerde. Partijen waren het ter comparitie eens dat de financiële gevolgen van die procedures bij de belangenafweging buiten beschouwing moeten worden gelaten. De kantonrechter zal in die afweging die proceskosten dan ook niet betrekken en evenmin de contractuele boete waarop Intrahof jegens Bart Smit aanspraak kan maken. Volgens het overzicht beloopt het verlies voor Intrahof over de jaren 1991 tot en met 2011 € 165.873,--. Indien de proceskosten ter hoogte van € 233.778,-- niet meetellen, is er een winst van € 67.905,--. In het overzicht is de contractuele boete niet meegerekend. Gelet op het verschil tussen de door Intrahof te betalen en te ontvangen huur, moet deze winst per 28 februari 2013 zijn opgelopen tot ongeveer € 98.000,--. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Intrahof de kosten die zij maakte voor en aan het gehuurde, voor zover voldoende onderbouwd, terugverdiend en per saldo een redelijke winst kunnen behalen.
11.4.
Uit de wettelijke bepalingen en de huurovereenkomst volgt dat Intrahof bij het aangaan van de overeenkomst rekening had moeten houden met de mogelijkheid dat die op termijn zou kunnen worden beëindigd. Met het einde van de overeenkomst komt een einde aan de mogelijkheid van Intrahof om voordeel te behalen uit het verschil tussen de hoofdhuurprijs en de onderhuurprijs. Omdat de kosten van Intrahof zijn terugverdiend en zij een redelijke winst heeft kunnen behalen, maakt die omstandigheid niet dat van haar bij een redelijke belangenafweging niet kan worden gevergd dat zij het gehuurde ontruimt.
11.5.
Het belang van Intrahof bestaat voornamelijk in de mogelijkheid het pand in onderverhuur te geven en winst te behalen door een hogere huurprijs te ontvangen dan wat zij verschuldigd is als huurprijs en andere kosten. Bij dit belang past de kanttekening dat, zoals overwogen, de kosten van Intrahof zijn terugverdiend en zij een redelijke winst heeft kunnen behalen. Bart Smit zegde aan Intrahof de onderhuurovereenkomst op en wilde overleg over de mogelijkheid die overeenkomst eerder te beëindigen dan 4 juli 2013. Hooguit nog korte tijd ontvangt Intrahof van Bart Smit ongeveer € 25.000,-- per jaar aan huur meer dan zij aan [eisende partij] verschuldigd is. Bart Smit stelde in 2011 voor aan Intrahof, zo volgt uit productie 17 bij antwoord, om de huurprijs van circa € 80.000 fors te verlagen tot € 59.845,-- per jaar. Op 1 juli 2011 schreef Intrahof aan [eisende partij] dat een wettelijke huurprijsvaststelling, met als uitgangspunt de oorspronkelijke staat van het gehuurde in 1991, lager zal uitkomen dan € 50.000,-- per jaar, flink lager dus dan de tussen partijen geldende huurprijs. In het standpunt van Intrahof moeten uiteraard de op haar kosten aangebrachte verbeteringen van het gehuurde niet meewegen in de hoofdhuurprijs maar wel in de onderhuurprijs. Omdat die kosten al in 1997, 1999 en 2001 zijn gemaakt en moeten worden gesteld op in totaal € 66.258,-- valt niet zonder meer in te zien dat Intrahof na het einde van de onderhuurverhouding met Bart Smit erin slaagt een onderhuurder te vinden die een (aanzienlijk) hogere huurprijs betaalt dan zij verschuldigd is aan [eisende partij].
11.6.
Tegenover de belangen van Intrahof staat het gerechtvaardigde belang om het gehuurde rechtstreeks te kunnen verhuren en daarover controle en zeggenschap uitoefenen.
11.7.
Uit de opzeggingsbrief van Bart Smit volgt dat zij het gehuurde op korte termijn wil ontruimen.
11.8.
Bij een redelijke afweging van de belangen van [eisende partij] bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen de belangen van Intrahof en van Bart Smit bij een verlenging daarvan, oordeelt de kantonrechter dat de belangen van [eisende partij] zwaarder wegen. De vordering tot - kort gezegd- beëindiging van de huur is toewijsbaar. De kantonrechter zal het tijdstip van de ontruiming vaststellen op 28 februari 2013. Omdat deze vaststelling geldt als veroordeling tot ontruiming is de vordering tot ontruiming niet nog eens afzonderlijk toewijsbaar.
11.9.
De vordering tot betaling van de huurprijs tot en met de maand van ontruiming zal niet worden toegewezen. [eisende partij] stelt niet dat Intrahof niet voldeed aan haar verplichting tot tijdige betaling van de huurprijs en evenmin dat er grond bestaat voor de vrees dat zij daaraan niet zal voldoen tot de ontruiming.
11.1
Het verweer komt hem niet kennelijk ongegrond voor zodat de kantonrechter het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad zal verklaren.
in de hoofdzaak en in het incident:
12.
Intrahof dient als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te worden veroordeeld. De stelling van [eisende partij] dat zij de huurrelatie met Bart Smit wil voortzetten is, anders dan Intrahof voorstaat, geen grond voor een andere beslissing.
de beslissing
De kantonrechter:
in het incident:
wijst de vordering af;
in de hoofdzaak:
stelt vast dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het pand Lange Kerkstraat 50 te Goes zal eindigen op 28 februari 2013;
stelt het tijdstip van de ontruiming vast op 28 februari 2013;
in de hoofdzaak en in het incident:
veroordeelt Intrahof in de kosten van het geding welke aan de zijde van [eisende partij] tot op heden worden begroot op € 1.663,64 waaronder begrepen een bedrag van € 1.500,-- wegens salaris van de gemachtigde van [eisende partij] vermeerderd met de wettelijke rente over deze proceskosten vanaf de 15e dag na vandaag tot de dag der voldoening;
wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kool, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 januari 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.