Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Handelsrecht
Middelburg
zaaknummer / rolnummer: C/12/87897 / HA ZA 13-63
Vonnis van 20 november 2013
in de zaak van
1.[eiser sub 1],
wonende te Bergen op Zoom,
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats],
3.
[eiser sub 3],
[eiser sub 3],
wonende te [woonplaats],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. R.Th.J. van 't Zelfde te Breda,
tegen
de rechtspersoon
STICHTING JUZT,
gevestigd te Breda,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. R.J.M. Sintnicolaas te Oosterhout.
Partijen zullen hierna [eiser] en Juzt genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 juli 2013
- de conclusie van antwoord in reconventie
- het proces-verbaal van comparitie van 9 oktober 2013
2.De feiten
2.1.
[eiser] en Jutz hebben op 8 februari 2012 een overeenkomst gesloten waarbij Jutz een voormalig kantoorpand met ondergrond tuin en aanhorigheden aan de[adres + woonplaats] heeft verkocht aan [eiser] voor €370.000,00 kosten koper.
In de overeenkomst is voor zover in deze procedure van belang, het volgende opgenomen:
“artikel 3 Eigendomsoverdracht
3.1. De akte van levering zal gepasseerd worden binnen 14 dagen na het onherroepelijk worden van de door koper aan te vragen omgevingsvergunning zoals bedoeld in artikel 16.1.b van deze koopovereenkomst, doch uiterlijk 15 juni 2012 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van enz…
3.2. Verkoper staat in voor zijn bevoegdheid tot verkoop en tot eigendomsoverdracht ten tijde van het passeren van de akte van levering.”
3.1. De akte van levering zal gepasseerd worden binnen 14 dagen na het onherroepelijk worden van de door koper aan te vragen omgevingsvergunning zoals bedoeld in artikel 16.1.b van deze koopovereenkomst, doch uiterlijk 15 juni 2012 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van enz…
3.2. Verkoper staat in voor zijn bevoegdheid tot verkoop en tot eigendomsoverdracht ten tijde van het passeren van de akte van levering.”
“artikel 10 ingebrekestelling, ontbinding
10.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
10.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 37.000,- zegge zeven en dertig duizend euro verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoding en vergoeding van kosten van verhaal.
10.3. Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van de kosten van verhaal. Enz…”.
10.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
10.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 37.000,- zegge zeven en dertig duizend euro verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoding en vergoeding van kosten van verhaal.
10.3. Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van de kosten van verhaal. Enz…”.
2.2.
Omdat [eiser] op 30 mei 2012 nog geen onherroepelijke omgevingsvergunning had, is de leveringsdatum in juni 2012 bij nader schriftelijke overeenkomst verplaatst naar “uiterlijk 1 oktober 2012”. Verder is in afwijking van de eerste overeenkomst opgenomen: “artikel 16.1.b wordt geheel vervangen door de tekst: Deze overeenkomst kan kosteloos door koper worden ontbonden indien uiterlijk op 14 september 2012 door of namens de daartoe aangewezen gemeentelijke instantie geen onherroepelijke goedkeuring van de gemeentelijke welstandscommissie aan koper is verleend om de onroerende zaak te verbouwen tot drie appartementen (enz..). Het risico van het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning is geheel voor rekening en risico van koper. Enz….”.
2.3.
De levering heeft niet op 1 oktober 2012 plaatsgevonden. Bij brief van 8 oktober 2012 heeft de notaris Juzt geschreven:
“In opdracht van de kopers van bovengemeld pand, enz… stel ik u overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 van de gesloten koopovereenkomst de dato 16 januari 2012 enz.. in gebreke in de nakoming van uw verkoopverplichting enz…”. Vervolgens wordt Juzt een termijn van acht dagen gesteld.
“In opdracht van de kopers van bovengemeld pand, enz… stel ik u overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 van de gesloten koopovereenkomst de dato 16 januari 2012 enz.. in gebreke in de nakoming van uw verkoopverplichting enz…”. Vervolgens wordt Juzt een termijn van acht dagen gesteld.
2.4.
Op 16 oktober 2012 schrijft [eiseres sub 2] aan de advocaat van Juzt: “Gezien het bovenstaande eis ik nakoming van de koopovereenkomst alsmede de bovenstaande boete van 3 pro mille per dag over de aankoopprijs.”.
2.5.
Juzt kon de eigendom van het pand niet overdragen omdat zij er geen eigenaar van was. Zij wist dit in ieder geval vanaf juni 2012. De eigendom was achtergebleven in een in 1995 ontbonden stichting. De rechtbank heeft de vereffening van die stichting heropend bij beschikking van 28 januari 2013. Juzt kon leveren op 7 februari 2013. Op verzoek van [eiser] vond levering plaats op 19 februari 2013 door rechtstreekse overdracht van de eigendom door de vereffenaar aan [eiser].
2.6.
In februari 2012 hebben partijen een uitgebreide verklaring voor het in ontvangst nemen van de sleutels en de alarmcode opgesteld. Het doel was kopers in staat te stellen metingen te verrichten en het pand te bezichtigen met architecten etc.
2.7.
De omgevingsvergunning voor het aangekochte pand is verleend en verzonden op 11 januari 2013. [eiser] had op 28 augustus 2012 al meegedeeld dat hij geen beroep meer zou doen op die ontbindende voorwaarde. Hij had toen nog geen vergunning.
2.8.
[eiser] heeft beslag laten leggen op vermogensbestanddelen van Juzt. Dit beslag is opgeheven tegen een garantstelling door de bank van Juzt van € 75.000,00.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert samengevat - veroordeling van Stichting Juzt tot betaling binnen vijf dagen na het wijzen van dit vonnis, van € 125.430,00, vermeerderd met wettelijke rente en kosten, de nakosten en de kosten van het gelegde beslag daaronder begrepen.
[eiser] stelt dat Juzt op 1 oktober 2012 had moeten leveren en dit niet tijdig heeft gedaan, ook niet nadat zij door de notaris in gebreke was gesteld. Hij maakt daarom aanspraak op de contractueel overeengekomen boete van 3 pro mille voor iedere dag dat Juzt in gebreke is gebleven. Deze boete is € 1.110,00 per dag, gerekend vanaf 17 oktober 2012 tot 7 februari 2013, de dag dat Juzt kon leveren. Totaal gaat het om 113 dagen.
Omdat Juzt had aangegeven de contractuele boete niet te zullen voldoen heeft [eiser] ook beslag laten leggen ten laste van Juzt. Ook de kosten hiervan worden gevorderd.
vordert tevens buitengerechtelijke kosten vanwege de kosten die zij moeten maken voor de juridische bijstand voorafgaande aan de procedure. Het beslag was nodig omdat er vrees voor verduistering van verhaalsobjecten was. Juzt was doende andere panden ook te verkopen.
Omdat Juzt had aangegeven de contractuele boete niet te zullen voldoen heeft [eiser] ook beslag laten leggen ten laste van Juzt. Ook de kosten hiervan worden gevorderd.
vordert tevens buitengerechtelijke kosten vanwege de kosten die zij moeten maken voor de juridische bijstand voorafgaande aan de procedure. Het beslag was nodig omdat er vrees voor verduistering van verhaalsobjecten was. Juzt was doende andere panden ook te verkopen.
3.2.
Juzt stelt dat zij bij de verkoop in de veronderstelling was het betreffende pand te kunnen verkopen en te leveren. Dat pand was eigendom van een in 1995 opgeheven stichting waarvan Juzt via fusies, de opvolgster is. Het pand is bij haar en haar rechtsvoorgangers in gebruik geweest alvorens tot verkoop werd overgegaan.
Vanaf juni 2012 heeft zij gepoogd de eigendom te verkrijgen. [eiser] was op de hoogte van deze problemen. Er was uiteindelijk een gerechtelijk procedure voor nodig om de eigendom te regelen.
Vanaf juni 2012 heeft zij gepoogd de eigendom te verkrijgen. [eiser] was op de hoogte van deze problemen. Er was uiteindelijk een gerechtelijk procedure voor nodig om de eigendom te regelen.
3.2.1.
Volgens Juzt was er geen duidelijke ondubbelzinnige leveringsdatum overeengekomen. Zij betwist dat de brief van notaris De Lepper van 8 oktober 2012 een eenduidige ingebrekestelling bevatte, onder andere omdat verwezen wordt naar de boete die verschuldigd is in geval van ontbinding. Dezelfde onduidelijkheid is er in de brief van [eiseres sub 2] van 16 oktober 2012. Juzt is pas op 17 december 2012 voor het eerst deugdelijk in gebreke gesteld, zodat haar verzuim pas op 25 december 2012 is ingetreden.
Juzt doet een beroep op matiging van de boete tot nihil. Zij vindt deze buitensporig hoog, mede gezien het feit dat [eiser] geen schade heeft geleden. De omgevingsvergunning is aan [eiser] namelijk pas op 11 januari 2013 verleend en hij had steeds toegang tot het pand.
Juzt doet een beroep op matiging van de boete tot nihil. Zij vindt deze buitensporig hoog, mede gezien het feit dat [eiser] geen schade heeft geleden. De omgevingsvergunning is aan [eiser] namelijk pas op 11 januari 2013 verleend en hij had steeds toegang tot het pand.
3.2.2.
Juzt stelt verder dat [eiser] niet eenzijdig afstand kon doen van de ontbindende voorwaarde met betrekking tot de omgevingsvergunning, mede gezien de wetenschap die hij had van het probleem van Juzt om te leveren. [eiser] had wegens het ontbreken van de omgevingsvergunning ook geen belang bij spoedige levering. Ten gevolge van de late levering heeft [eiser] ook nog een rentevoordeel gehad. Verder wijst zij erop dat één van de kopers, Helmig, als makelaar een professionele koper is terwijl de bestuurders van Juzt een non-profit organisatie vertegenwoordigen.
3.2.3.
Juzt heeft verweer gevoerd tegen de gevorderde buitengerechtelijke kosten. Dit deel van de vordering is niet onderbouwd en de beslaglegging was geheel onnodig.
in reconventie
3.3.
Stichting Juzt vordert een verklaring voor recht dat de beslaglegging door [eiser] onrechtmatig was en dat [eiser] gehouden is de schade die is ontstaan te vergoeden. Zij vordert de afgegeven bankgarantie terug van [eiser] op straffe van een dwangsom. Tot slot vordert zij een vergoeding voor de proceskosten inclusief de nakosten.
3.4.
[eiser] stelt dat de conservatoire beslagen rechtmatig zijn gelegd. Zij twijfelde aan de kredietwaardigheid van Juzt, een door de overheid gesubsidieerde instelling.
Voor wat betreft de gevorderde schade voor het afgeven van de bankgarantie stelt Volmer dat er geen schade aannemelijk is gemaakt.
Voor wat betreft de gevorderde schade voor het afgeven van de bankgarantie stelt Volmer dat er geen schade aannemelijk is gemaakt.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1.
De rechtbank verwerpt het verweer dat geen duidelijke datum voor levering is overeengekomen. In de koopovereenkomst staat dat uiterlijk 15 juni 2012 geleverd zal worden of zoveel eerder of later partijen overeenkomen. Partijen zijn een nadere datum overeengekomen, namelijk uiterlijk 1 oktober 2012. Juzt heeft niet uiterlijk 1 oktober 2012 geleverd.
4.2.
De brief van notaris De Lepper van 8 oktober 2012 aan Juzt bevat, gezien de inhoud, een duidelijke ingebrekestelling. Juzt wordt acht dagen gegeven voor het alsnog nakomen van de overeenkomst. Het verweer dat pas in december 2012 in gebreke is gesteld, wordt dus verworpen.
De notaris vermeldt in die brief ook dat bij niet levering aanspraak gemaakt zal worden op de boete van 10%. Deze boete is verbonden aan ontbinding van de overeenkomst, zoals Juzt terecht heeft gesteld. Gesteld noch gebleken is dat Juzt na 8 oktober 2012 er vanuit ging dat de overeenkomst met [eiser] ontbonden was. Dit onderdeel van de brief doet echter niet af aan het in gebreke zijn van Juzt na het verstrijken van de gegeven termijn van acht dagen. Over dat deel van de brief kan bij Juzt geen onduidelijkheid hebben bestaan.
De brief van [eiseres sub 2] van 16 oktober 2012 is ook duidelijk. Daarin wordt letterlijk nakoming van de overeenkomst gevorderd en aanspraak gemaakt op de vertragingsboete van 3 promille per dag.
De brief van [eiseres sub 2] van 16 oktober 2012 is ook duidelijk. Daarin wordt letterlijk nakoming van de overeenkomst gevorderd en aanspraak gemaakt op de vertragingsboete van 3 promille per dag.
4.3.
Juzt heeft zich gedragen als eigenaar die gerechtigd was te verkopen en te leveren. Zij heeft dat niet waar kunnen maken en dat is alleen Juzt toe te rekenen. Het was aan Juzt ervoor te zorgen dat zij op tijd kon leveren. Zij heeft op verzoek van [eiser] de uiterste datum van levering verschoven naar 1 oktober 2012, wetende van de problemen rond de eigendom van het verkochte. Kennelijk is niet direct adequaat gereageerd. Dit alles kan [eiser] niet verweten worden.
4.4.
In de koopovereenkomst was een bepaling opgenomen dat [eiser] kosteloos de overeenkomst kon ontbinden als hij geen onherroepelijke omgevingsvergunning zou krijgen. Juzt stelt zich ten onrechte op het standpunt dat dit geen eenzijdige ontbindingsmogelijkheid was. Het standpunt van Juzt blijkt niet uit de tekst. Overigens zijn geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan geoordeeld zou moeten worden dat partijen dit bedoeld hebben als een ontbindingsgrond, die alleen met onderling goedvinden ingeroepen kon worden.
4.5. In de overeenkomst is een boete voor vertraging van de levering opgenomen van drie pro mille van de koopsom van €370.000, per dag. Uitgaande van de datum waarop Juzt ook volgens de rechtbank in gebreke was gaat het om 113 dagen of totaal €125.430,00. Dit is overeenkomstig wat [eiser sub 1] stelt.
Juzt doet terecht een beroep op matiging van deze boete die neerkomt op een derde van de koopsom. Deze boete is bovenmatig. [eiser] was van plan drie appartementen in het pand te maken. Daarvoor had hij een omgevingsvergunning nodig. Die vergunning heeft hij pas op 13 januari 2013 gekregen. [eiser] heeft na het sluiten van de koopovereenkomst onbeperkt toegang gehad tot het pand. Gesteld noch gebleken is dat de uitvoering van de werkzaamheden aan het pand zijn uitgesteld of dat [eiser] als gevolg van het te laat leveren schade heeft geleden. De problemen met de levering zijn niet te wijten aan de onwil van Juzt. De rechtbank zal daarom de boete matigen tot 10% van de koopsom, zodat de boete €37.000,00 wordt.
Juzt doet terecht een beroep op matiging van deze boete die neerkomt op een derde van de koopsom. Deze boete is bovenmatig. [eiser] was van plan drie appartementen in het pand te maken. Daarvoor had hij een omgevingsvergunning nodig. Die vergunning heeft hij pas op 13 januari 2013 gekregen. [eiser] heeft na het sluiten van de koopovereenkomst onbeperkt toegang gehad tot het pand. Gesteld noch gebleken is dat de uitvoering van de werkzaamheden aan het pand zijn uitgesteld of dat [eiser] als gevolg van het te laat leveren schade heeft geleden. De problemen met de levering zijn niet te wijten aan de onwil van Juzt. De rechtbank zal daarom de boete matigen tot 10% van de koopsom, zodat de boete €37.000,00 wordt.
4.6.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Deze vordering is verder niet onderbouwd en wordt dan ook afgewezen.
Hij vordert ook vergoeding voor de kosten van het gelegde beslag. Tegenover de stelling dat [eiser] vreesde voor verduistering van verhaalsobjecten stelt Juzt dat zij een van overheidswege gesubsidieerde instelling is, zodat beslaglegging onnodig was.
Juzt was een stichting en als zodanig een zelfstandig rechtspersoon. [eiser] behoefde er niet vanuit de gaan dat Juzt wel goed was en zou blijven. De noodzaak tot beslaglegging is onvoldoend weerlegd. Dit leidt ertoe dat Juzt de kosten ervan moet vergoeden. Deze kosten zelf zijn niet bestreden.
Hij vordert ook vergoeding voor de kosten van het gelegde beslag. Tegenover de stelling dat [eiser] vreesde voor verduistering van verhaalsobjecten stelt Juzt dat zij een van overheidswege gesubsidieerde instelling is, zodat beslaglegging onnodig was.
Juzt was een stichting en als zodanig een zelfstandig rechtspersoon. [eiser] behoefde er niet vanuit de gaan dat Juzt wel goed was en zou blijven. De noodzaak tot beslaglegging is onvoldoend weerlegd. Dit leidt ertoe dat Juzt de kosten ervan moet vergoeden. Deze kosten zelf zijn niet bestreden.
4.7.
Het gevolg van het oordeel onder 4.6 is dat de vordering in reconventie wordt afgewezen. De bankgarantie is gesteld tot zekerheid van de betaling. Omdat Juzt moet betalen en het beslag niet onrechtmatig is geoordeeld, zal de rechtbank niet de teruggave van de bankgarantie gelasten.
4.8.
Juzt wordt in conventie gedeeltelijk en in reconventie geheel in het ongelijk gesteld. Zij zal dan ook worden veroordeeld in de proceskosten van [eiser]. Deze kosten worden als volgt begroot:
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
veroordeelt Juzt tot betaling aan [eiser] binnen vijf dagen na het wijzen van dit vonnis, van €37.000,00 vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, door overboeking van dit bedrag naar de derdengeldenrekening met nummer [rekeningnummer] ten name van de stichting Derdengelden Rassers Advocaten;
veroordeelt Juzt in de proceskosten aan de zijde van [eiser] gevallen zijnde inclusief beslagkosten €7.068,38 door overboeking van dit bedrag binnen vijf dagen na het wijzen van dit vonnis, naar de derdengeldenrekening met nummer [rekeningnummer] ten name van de stichting Derdengelden Rassers Advocaten;
veroordeelt Juzt tot betaling van de nakosten aan de zijde van [eiser] van €131,00 door overboeking van dit bedrag binnen vijf dagen na het wijzen van dit vonnis, naar de derdengeldenrekening met nummer[rekeningnummer] ten name van de stichting Derdengelden Rassers Advocaten;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
wijst de vorderingen af;
veroordeelt Juzt in de proceskosten aan de zijde van [eiser] gevallen zijnde voor advocaatkosten €2.131,50;
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Witsiers en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2013.