Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Bestuursrecht
Meervoudige belastingkamer
Reg.nrs.: 10/400 t/m 10/425 WOZ
Uitspraak in het geding tussen:
Oosterbeekse Vastgoed Combinatie B.V.
te Duiven,
eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oost Gelre
verweerder.
1. Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), verenigd in één geschrift, met dagtekening 28 februari 2009 en aanslagnummer [aanslagnummer] de waarde van de objecten [object 1], [object 2], [object 3], [object 4], [object 5], [object 6], [object 7], [object 8], [object 9], [object 10], [object 11], [object 12], [object 13], [object 14], [object 15], [object 16], [object 17], [object 18], [object 19], [object 20], [object 21], [object 22], [object 23], [object 24], [object 25] en [object 26] voor het belastingjaar 2009, per waardepeildatum 1 januari 2008, vastgesteld op respectievelijk
€ [bedrag A], € [bedrag B] € [bedrag C], € [bedrag D], € [bedrag E], € [bedrag F], € [bedrag G], € [bedrag H],
€ [bedrag I], € [bedrag J], € [bedrag K], € [bedrag L], € [bedrag M], € [bedrag N], € [bedrag O], € [bedrag P], € [bedrag Q], € [bedrag R],€ [bedrag S], € [bedrag T], € [bedrag U], €[bedrag V], € [bedrag W], € [bedrag X], € [bedrag Y] en
€ [bedrag Z]. Bij uitspraken op bezwaar van 21 januari 2010, vervat in één geschrift, heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard, de vastgestelde waarde van de objecten [object 4], [object 5], [object 6], [object 7], [object 8], [object 9], [object 10], [object 11], [object 12], [object 14], [object 15], [object 16], [object 17], [object 18], [object 19], [object 20], [object 21], [object 23], [object 24], [object 25] en [object 26] verminderd tot respectievelijk € [bedrag AA], € [bedrag BB], € [bedrag CC], € [bedrag DD], € [bedrag EE], € [bedrag FF],
€ [bedrag GG], € [bedrag HH], € [bedrag II], € [bedrag JJ], € [bedrag KK], € [bedrag LL], € [bedrag MM], € [bedrag NN], € [bedrag OO],
€ [bedrag PP], € [bedrag QQ], € [bedrag RR], € [bedrag SS], € [bedrag TT] en € [bedrag UU]. Verweerder heeft de waarde van de overige vijf objecten gehandhaafd.
Eiseres heeft beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaken betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingezonden. Tevens heeft verweerder het taxatieverslag overgelegd.
Het beroep is behandeld ter zitting van 13 februari 2012, waarbij [gemachtigde eiseres] als gemachtigde van eiseres is verschenen, vergezeld van S. Hansen (taxateur). Verweerder is in persoon
(M. te Brummelstroete) verschenen, vergezeld van W. Zonnenberg (taxateur) en [persoon].
2. Overwegingen
2.1 Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak [object 1] en [totaal objecten] te Lichtenvoorde, dat bestaat uit diverse objecten en plaatselijk bekend is als “[recreatieterrein]” (hierna: het recreatieterrein). Het recreatieterrein heeft als bestemming verblijfsrecreatie en bestaat uit onder meer onbebouwde kavels en overige grond, alsook diverse opstallen, waaronder twee recreatiewoningen, een bedrijfswoning en een vrijstaande woonboerderij ([object 1]).
2.2 Eiseres heeft aangevoerd dat de waarden van de diverse objecten te hoog zijn vastgesteld. Voorts heeft eiseres aangevoerd dat onvoldoende proceskostenvergoeding is toegekend in verband met de behandeling van het bezwaar.
2.3 Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarden van de diverse objecten op een juist bedrag zijn vastgesteld en dat voldoende proceskostenvergoeding is toegekend.
2.4 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid van evenvermeld artikel. Bij het bepalen van deze vervangingswaarde moet een onderscheid worden gemaakt tussen de methode van waardering van de grond en de opstallen, zo volgt uit de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling). Uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling volgt dat waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De grondwaarde wordt bepaald door de geldende marktprijzen rond de waardepeildatum.
De vervangingswaarde van grond is gelijk aan de prijs die zou moeten worden betaald om vergelijkbare grond – van dezelfde aard, met dezelfde bestemming en met een gelijke kavelgrootte – op de peildatum in eigendom te verwerven. Daarbij pleegt voor grond waarop gebouwd mag worden, een hoger bedrag te moeten worden opgeofferd dan voor grond zonder die bestemming.
2.5 De bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarden per waardepeildatum 1 januari 2008 niet te hoog is, rust op verweerder.
2.6 Met betrekking tot de waardering van de ongebouwde grond van het recreatieterrein ([object 4], [object 5], [object 6], [object 7], [object 8], [object 9], [object 10], [object 11], [object 12], [object 14], [object 15], [object 16], [object 17], [object 18], [object 19], [object 20], [object 21], [object 23], [object 24], [object 25], en [object 26) overweegt de rechtbank als volgt.
Artikel 11, eerste lid, van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: de Wet OB 1968) luidt, voor zover van belang, als volgt:
Onder bij algemene maatregel van bestuur vast te stellen voorwaarden zijn van de belasting vrijgesteld:
a. de levering van onroerende zaken en van rechten waaraan deze zijn onderworpen, met uitzondering van:
1°. de levering van een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het erbij behorend terrein vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming, alsmede de levering van een bouwterrein;”.
Artikel 11, derde lid, luidt als volgt:
“Voor de toepassing van het eerste lid, onderdeel a, onder 1°:
a. wordt als gebouw beschouwd ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden;
b. wordt na de verbouwing van een gebouw de ingebruikneming als eerste ingebruikneming aangemerkt, indien door die verbouwing een vervaardigd goed is voortgebracht;
c. wordt als erbij behorend terrein beschouwd ieder terrein dat naar maatschappelijke opvattingen behoort bij dan wel dienstbaar is aan het gebouw.
Artikel 11, vierde lid, luidt als volgt:
Voor de toepassing van het eerste lid, onderdeel a, onder 1°, wordt als bouwterrein beschouwd onbebouwde grond:
a. waaraan bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden;
b. ten aanzien waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond;
c. in de omgeving waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen; of
d. ter zake waarvan een omgevingsvergunning (…) is verleend; met het oog op de bebouwing van de grond.
2.6.1 Op grond van de gedingstukken en het verhandelde ter zitting stelt de rechtbank vast dat evenvermelde onbebouwde grond bouwkavels zijn, bedoeld om te worden verkocht door eiseres. Anders dan eiseres meent, is de levering van deze bouwkavel niet zijn vrijgesteld van omzetbelasting op grond van de Wet OB 1968. Dat eiseres, die ondernemer is en wier omzetbelastingpositie van belang is bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde, die gronden met vooraftrek van omzetbelasting zou kunnen verwerven, laat onverlet dat de waarde in het economische verkeer van bouwkavels moet worden bepaald met inachtneming van de in de prijs begrepen omzetbelasting, zoals die bij de koop dient te worden voldaan. Mede met verwijzing naar arresten van respectievelijk 21 oktober 2011 (LJN: BT8739) en 8 augustus 2003 (LJN: AI0924) van de Hoge Raad, overweegt de rechtbank dat daarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij de levering van de gronden de omzetbelasting juist wordt toegepast en dat de omstandigheid dat een koper de aan hem in rekening gebrachte omzetbelasting eventueel in aftrek kan brengen er niet toe leidt dat deze omzetbelasting niet deel uitmaakt van de prijs. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, met inachtneming van artikel 17, tweede en derde lid, van de Wet WOZ, terecht de waarde in het economische verkeer van de bouwkavels bepaald op grondprijzen inclusief 19 percent omzetbelasting.
2.6.2 Met betrekking tot de eerst ter zitting voorgedragen beroepsgrond dat de door verweerder gehanteerde prijs per m² van de bouwkavels te hoog is, overweegt de rechtbank als volgt.
Verweerder heeft de waarde van de bouwkavels vastgesteld op € [bedrag] per m². Verweerder heeft die waarde, voor zover van belang, vastgesteld op basis van de verkoop van de kavel [object 27], die op 31 januari 2007 is verkocht voor € [bedrag VV] met een oppervlakte van [opp] m².
Eiseres staat een waarde voor van € [opp] m². Ter zitting heeft eiseres met verwijzing naar pagina 1 en 2 van de akte van levering, als ontleend aan het kadaster, aangevoerd dat in de door verweerder ingeroepen verkoopprijs van € [bedrag VV] de verkoop van een op de kavel aanwezige recreatiewoning met inventaris was begrepen, zodat die verkoopprijs niet de juiste waarde van de grond vertegenwoordigt. Naar eigen zeggen heeft eiseres niet een volledig uittreksel uit het kadaster overgelegd om “papier te besparen”.
Ter zitting heeft verweerder met verwijzing naar de akte van levering en aanvulling van de ontbrekende pagina’s uit het kadaster – onweersproken – naar voren gebracht dat de prijs van € [bedrag VV] op 31 januari 2007 is betaald voor de grond en dat voor de recreatiewoning met inventaris en verder toebehoren een afzonderlijke prijs is betaald, te weten € [bedrag WW]. Verweerder heeft voorts naar voren gebracht dat hij de prijs van € [bedrag VV], hoewel tot stand gekomen tussen gelieerde partijen, marktconform acht, gelet op het taxatierapport van 23 januari 2007 van taxateur en makelaar Steentjes, zoals vermeld in en gehecht aan de akte van levering.
Verweerder heeft met verwijzing naar de verkoop van de kavel [object 27] op 31 januari 2007 en de daarbij gegeven toelichting naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat – op waardepeildatum 1 januari 2008 – een prijs van € [bedrag] per m² voor de bouwkavels niet te hoog is.
2.7 De rechtbank stelt vast dat eiseres in beroep niet heeft aangevoerd dat en waarom de waarde van de objecten [object 3] (bedrijfswoning/chalet met grond), [object 13] (chalet met grond) en [object 22] (chalet met grond), als gebaseerd op onder meer de verkoop van het object [object 28], te hoog zijn vastgesteld, zodat de rechtbank daarvan zal uitgaan.
2.8 Met betrekking tot de waardering van de overige grond van het recreatieterrein ([object 2]) overweegt de rechtbank als volgt.
Niet in geschil is dat op deze overige grond met een oppervlakte van [opp] m², waarop ten tijde van belang het bestemmingsplan “Buitengebied herziening 39” van toepassing was en waarvan eiseres de eigenaar is, de bestemming verblijfsrecreatie rust. Verweerder heeft met inachtneming van die bestemming naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de overige grond niet te hoog heeft vastgesteld. De enkele omstandigheid dat een deel van die grond in bruikleen is gegeven aan en feitelijk in gebruik is bij een boer, noopt niet tot een ander oordeel. Verweerder heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat een potentiële koper zich met de prijs die hij bereid is te betalen voor de grond zal laten leiden door de bestemming die op die grond rust.
2.8.1 De toepassing van de cultuurgrondvrijstelling, zoals door eiseres ingeroepen, leidt tot een lagere waarde en daarmee tot een lagere belasting. Derhalve rust de bewijslast ter zake van de toepassing van deze vrijstelling op eiseres en kan haar beroep op de cultuurgrondvrijstelling alleen slagen indien zij aannemelijk maakt dat de tot de onroerende zaak behorende overige grond op de waardepeildatum 1 januari 2008 bedrijfsmatig werd geëxploiteerd. Reeds omdat eiseres een deel van de grond om niet, ter besparing van (onderhouds-)kosten, in bruikleen heeft gegeven aan een boer, die daarop schapen laat grazen, heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat het desbetreffende stuk grond bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank, anders dan aangevoerd, de in bruikleen gegeven overige grond dan ook terecht niet buiten de waardering gelaten.
2.9 Met betrekking tot de waardering van het object [object 1] overweegt de rechtbank als volgt.
Niet in geschil is dat dit object op 16 december 2005 is verkocht voor € [bedrag XX] en dat het geen agrarische bestemming heeft.
2.9.1 Eiseres stelt zich met verwijzing naar de uitspraak van 14 april 2009 (LJN: BI1788) van het Hof Den Haag op het standpunt dat verweerder het object ten onrechte niet volgens de taxatiewijzer agrarische objecten heeft gewaardeerd. Eiseres staat een waarde voor van
€ [Bedrag ZZ].
2.9.2 Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder onder verwijzing naar de gerealiseerde verkoopprijs van € [bedrag XX] op 16 december 2005 aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van het object [object 1] niet te hoog heeft vastgesteld. Dat verkoop van het object tussen bedrijfsonderdelen heeft plaatsgevonden, zoals door eiseres aangevoerd, noopt, zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet reeds daarom tot het oordeel dat het verkoopcijfer niet marktconform is en dat de waarde in het economisch verkeer van het object op een lager bedrag gesteld moet worden. De rechtbank neemt daarbij ook in aanmerking dat verweerder heeft aangevoerd dat er na de verkoop van het object sprake was van een waardestijgende markt en dat verweerder bovendien – onweersproken – heeft gesteld dat 10.000 m² grond deel uitmaakt van het object, terwijl bij de taxatie is uitgegaan van een oppervlakte van 2.000 m².
2.10 Met betrekking tot de hoogte van de door verweerder te vergoeden proceskosten in verband met de behandeling van het bezwaar overweegt de rechtbank als volgt.
De rechtbank stelt voorop dat volgens het arrest van 8 april 2011 (LJN: BQ0415) van de Hoge Raad vergoedingen op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Bpb) het karakter hebben van een tegemoetkoming en derhalve niet bedoeld zijn als volledige vergoedingen voor gemaakte kosten. Voorts zijn in artikel 1 van Pro het Bpb de kosten die voor vergoeding in aanmerking kunnen komen – limitatief – opgesomd. Verder zijn in de bijlage bij het Bpb de proceshandelingen waarvoor een punt toegekend kan worden
– limitatief – opgesomd.
2.10.1 Niet in geschil is dat vanwege de indiening van een bezwaarschrift 1½ punt moet worden toegekend. Eiseres heeft ter zitting – desgevraagd – verklaard dat [gemachtigde eiseres] de gemachtigde is van eiseres en dat S. Hansen als taxateur-deskundige is verschenen ter hoorzitting van 8 januari 2010. Voor zover eiseres heeft verzocht om vergoeding van verletkosten voor het verschijnen bij die hoorzitting van de door haar ingeschakelde taxateur-deskundige, overweegt de rechtbank dat het Bpb daarin niet voorziet. Ook overigens is niet gebleken dat aan eiseres, anders dan voor het opgestelde taxatierapport, vanwege door S. Hansen verrichte werkzaamheden in verband met de behandeling van het bezwaar kosten in rekening zijn gebracht, zodat geen grond bestaat voor het oordeel dat verweerder ten onrechte geen vergoeding heeft toegekend voor het verschijnen ter hoorzitting door S. Hansen.
2.10.2 Niet in geschil is dat eiseres in redelijkheid heeft gekozen voor het inroepen van taxateur-deskundige S. Hansen. De rechtbank is van oordeel dat, anders dan verweerder heeft gedaan, in deze procedure en onder de gegeven omstandigheden van dit geval een uurtarief van € 80 exclusief omzetbelasting moet worden toegekend. Het door S. Hansen overgelegde taxatierapport heeft betrekking op de waardering van 26 objecten, waarvan er minstens 21 gelijksoortig zijn. De rechtbank acht de door S. Hansen gedeclareerde twintig uren dan ook excessief. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de vergoeding moet worden beperkt tot acht uren.
2.10.3 De rechtbank ziet – naast de hantering van een wegingsfactor 1.5 omdat het samenhangende zaken betreft – geen aanleiding per zaak een hogere wegingsfactor dan 1 (gemiddeld) toe te kennen voor het gewicht van de zaken. Dat, zoals door eiseres aangevoerd, in deze procedure diverse rechtsvragen en WOZ-aspecten aan de orde zijn, maakt niet dat reeds daarom moet worden geoordeeld dat het gewicht per zaak moet worden gesteld op wegingsfactor 1.5 (zwaar) of, zoals eiseres voorstaat, op wegingsfactor 2 (zeer zwaar).
2.10.4 De rechtbank stelt de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar heeft moeten maken aldus als volgt vast:
- 1½ (bezwaarschrift) x € 161 x 1 (gewicht) x 1½ (samenhang): € 362,25
- uittreksel openbare registers: € 5,90
- kosten van een deskundige 8 uren à € 95,20: € 761,60
-----------
Totaal € 1.129,75
2.11 Gelet op hetgeen is overwogen in 2.10 tot en met 2.10.4 is het beroep gegrond. De uitspraak op bezwaar dient te worden vernietigd voor zover daarbij aan eiseres € 647,50 is toegekend aan proceskosten in verband met de behandeling van het bezwaar. Nu het beroep gegrond is, bestaat aanleiding voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten in beroep. Met toepassing van het Bpb wordt ter zake van rechtsbijstand 1 punt toegekend voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met als waarde per punt € 437, waarbij een wegingsfactor 1 wordt gehanteerd voor het gewicht en 1½ voor de samenhang. Tevens bestaat aanleiding te bepalen dat de door eiseres betaalde griffierechten dienen te worden vergoed.
3. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze ziet op de vergoeding van proceskosten voor de bezwaarfase;
- stelt de proceskostenvergoeding in bezwaar vast op € 1.129,75;
- veroordeelt verweerder in de kosten van deze procedure tot een bedrag van € 1.311 te vergoeden aan eiseres;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres de door haar betaalde griffierechten van in totaal
€ 894 (driemaal € 298) vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Tj. Gerbranda, voorzitter, en mr. L.J. Bosch en
mr. J.L.W. Broeksteeg, leden. De beslissing is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 februari 2012.