Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Civiel – Afdeling Handel
zaaknummer / rolnummer: 118505 / HA ZA 10-2057
Vonnis van 7 december 2011
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AXEON B.V.,
gevestigd te Apeldoorn,
eiseres,
advocaat mr. ing J.J. van de Vijver te Baarn,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GOLDEWIJK PROJECTONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Doetinchem,
gedaagde,
advocaat mr. M. Stokdijk te Arnhem.
Partijen zullen hierna Axeon en Goldewijk genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 1 juni 2011
- de akte van Axeon
- de antwoordakte van Goldewijk
- de akte uitlaten producties van Axeon.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. Kennelijk is het tussenvonnis van 1 juni 2011 voor Axeon aanleiding geweest om de uitleg van (alle onderdelen van) de nabetalingsregeling alsnog (mede) in het perspectief van de onderhandelingen tussen partijen te plaatsen. Op grond daarvan heeft Axeon haar vordering gewijzigd en vordert zij subsidiair dat de 1% nabetalingsregeling tenminste geldt over hetgeen op het Axeon-perceel is ontwikkeld en dat 50% van 1% nabetalingsregeling geldt over hetgeen op de gemeentelijke percelen wordt ontwikkeld. Goldewijk heeft geen formele bezwaren tegen deze eiswijziging ingebracht, zodat op de vermeerderde eis zal worden recht gedaan.
2.2. Bij tussenvonnis van 1 juni 2011 heeft de rechtbank op basis van de op dat moment ingenomen stellingen en producties een uitleg gegeven van de tussen partijen overeengekomen nabetalingsregeling en Axeon in de gelegenheid gesteld gespecificeerde stellingen in te nemen teneinde de rechtbank in staat te stellen tot uitleg van de zinsnede ‘voor zover Goldewijk die ontwikkelt’ gegeven de omstandigheid dat Goldewijk de ontwikkeling binnen een samenwerkingsverband uitvoert.
2.3. Axeon heeft ter toelichting van haar standpunt de volgende producties overgelegd:
- PPS en gebiedsontwikkeling, drs. Bert Woltring, (p. 17 tot en met 40),
- Woonvisie Raalte 2006-2015, Ontwerp 25 januari 2006,
- Overeenkomst tussen Axeon en Goldewijk d.d. 30 mei 2006.
Volgens Axeon blijkt uit de door haar gemarkeerde passages in voornoemde producties dat een projectontwikkelaar als Axeon en Goldewijk met het oog op toekomstige ontwikkelingen grond koopt teneinde in samenwerking met de gemeente plannen te kunnen ontwikkelen. Bij deze ontwikkeling is de woningbouwstichting Het Saalien - tevens een van de opdrachtgevers tot het opstellen van de Woonvisie - als de belangrijkste partner bij de ontwikkeling van toekomstige sociale huurwoningen betrokken, aldus Axeon.
Met de door Axeon geboden mogelijkheid tot aankoop van het Perceel kwam Goldewijk in de positie dat zij betrokken werd bij de integrale ontwikkeling van de bouwlocatie bestaande uit het Perceel en de gemeentelijke percelen. Dat de gemeentelijke percelen vervolgens aan het Saalien zijn overgedragen en Goldewijk aldus de integrale ontwikkeling met een derde partij doet, zegt niets over de wijze waarop moet worden afgerekend. Als sprake is van een integrale ontwikkeling van het Perceel en de gemeentelijke percelen, is Goldewijk gehouden 1% te vergoeden aan Axeon. Met de zinsnede ‘voor zover Goldewijk die ontwikkelt’ is een uitbreiding van de nabetalingsregeling beoogd, niet alleen het Perceel maar tevens de gemeentelijke percelen zijn aldus in de nabetalingsregeling betrokken. Dat door de inbreng van het Perceel in de [naam v.o.f.] een lagere nabetaling door Axeon aan Goldewijk zou zijn verschuldigd, is immers nooit de bedoeling van partijen geweest. Dit is tevens af te leiden uit de eerder overeengekomen nabetalingsregeling van 2% van de geprognosticeerde verkoopopbrengst van alleen het Perceel in de overeenkomst d.d. 30 mei 2006, die door Goldewijk is ontbonden. In de definitieve overeenkomst is opgenomen dat Goldewijk 1% van de totale verkoopopbrengsten aan Axeon betaalt van de verkochte woningen op het Perceel en de aangrenzende gemeentelijke percelen. Als de - onjuiste - interpretatie dat de nabetaling van 1% zou moeten gelden in de verhouding waarin Goldewijk participeert in de [naam v.o.f.], kan dit alleen gevolgen hebben voor de gemeentelijke percelen. Tot slot had het op de weg van Goldewijk gelegen om in de nabetalingsregeling op te nemen dat zij slechts tot vergoeding van 50% zou zijn gehouden als zij de locatie met een derde zou ontwikkelen, aldus Axeon.
Voorts brengt de enig redelijke uitleg in de visie van Axeon mee dat de nabetalingsregeling ook ziet op de huurwoningen die op de gehele bouwlocatie tot ontwikkeling worden gebracht op basis van de gekapitaliseerde beleggingswaarde. Daarbij dient in aanmerking te worden genomen dat Goldewijk door de aankoop van het Perceel in de positie is gekomen om in samenwerking met de woningbouwcorporatie de huurwoningen te ontwikkelen en via een zusteronderneming van de Goldewijkgroep te realiseren. Een redelijke uitleg brengt mee dat de bouwomzet van Goldewijk binnen het concern aan de afspraak met Axeon moet worden toegerekend en aldus in de nabetalingsregeling dient te worden betrokken.
2.4. Goldewijk heeft aangevoerd dat de door Axeon aangehaalde algemeenheden geen hout snijden en dat het om de concrete afspraken gaat. Het betreft hier de uitbreiding van woonfuncties met twee eigenaren. Dat samenwerking voor de hand lag, zegt niets over de financiële afwikkeling tussen partijen. Goldewijk ontwikkelt geen sociale huurwoningen. Door [naam v.o.f.] is alleen de ondergrond bouwrijp gemaakt. De huurwoningen zijn ontwikkeld door Salland Wonen en Goldewijk heeft dan ook geen winstpotentie kunnen realiseren op de huurwoningen. De gemeente en niet Axeon heeft de sleutelpositie in handen gehad. Om tot ontwikkeling van het Perceel te komen, was Goldewijk genoodzaakt het Perceel in te brengen in het samenwerkingsverband v.o.f. Kiezenbos III. Zij had niet de mogelijkheid de gemeentelijke percelen te verwerven om zodoende de gehele ontwikkeling zelfstandig te realiseren. Ook de vrije kavels waarop de eigenaren een woning zelf kunnen (laten) realiseren worden niet door Goldewijk ontwikkeld. Eigenaren hebben locale aannemers ingeschakeld.
Goldewijk betwist dat de zinsnede ‘voor zover Goldewijk die ontwikkelt’ een uitbreiding beoogt van de nabetalingsregeling. In de overeenkomst van 30 mei 2006 is op initiatief van Goldewijk een ontbindende voorwaarde opgenomen. Omdat Goldewijk in het gesprek met de gemeente van 12 juni 2006 onvoldoende zekerheden over de mogelijkheid en de omvang van de ontwikkeling had gekregen, heeft zij een beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan. Vervolgens hebben partijen verder onderhandeld. Op 14 juni 2006 (productie 13 bij antwoordakte) heeft Goldewijk voorgesteld dat Goldewijk aan Axeon 1% gerekend over de verkoopopbrengsten v.o.n. zal betalen. Dit voorstel had enkel betrekking op het Perceel. In de overeenkomst van 16 juni 2006 heeft Goldewijk uiteindelijk ermee ingestemd dat zij ook 1% van de verkoopopbrengsten v.o.n. van de gemeentelijke percelen zou betalen, indien zij ook die zelfstandig zou kunnen ontwikkelen. Dat is niet gelukt omdat de gemeente Salland Wonen als partner in de integrale ontwikkeling van de bouwlocatie naar voren schoof. De zinsnede ‘voor zover Goldewijk die ontwikkelt’ is juist als een beperking in de overeenkomst opgenomen.
Dat Goldewijk expliciet in de overeenkomst had moeten opnemen dat zij slechts 50% van de vergoeding zou moeten betalen als zij de bouwlocatie samen met een derde tot ontwikkeling zou brengen, zoals Axeon stelt, kan Goldewijk niet worden tegengeworpen, omdat Axeon de overeenkomst heeft opgesteld. Goldewijk zou dit ook niet hebben geaccepteerd. De zinsnede ‘voor zover Goldewijk die ontwikkelt’ dient in samenhang met de gehele nabetalingsregeling te worden gelezen.
2.5. Wat betreft de uitleg van de zinsnede in de nabetalingsregeling van 16 juni 2006 ‘voor zover Goldewijk die ontwikkelt’ zijn de eerdere versies van de nabetalingsregeling van belang. In de overeenkomst van 30 mei 2006 zijn partijen de volgende nabetalingsregeling overeengekomen:
“- Goldewijk kan ervoor kiezen de locatie zelf te ontwikkelen. Hiervoor betaalt hij aan Axeon 2% (excl. BTW) van de totale geprognosticeerde verkoopopbrengsten VON als afkoop van de ontwikkelvergoeding (…)”
In het faxbericht van 14 juni 2006 heeft Goldewijk Axeon het volgende aanbod (hierna tweede versie) gedaan:
“4. ten aanzien van de afkoop van de ontwikkelvergoeding betaald Goldewijk aan AXEON 1% gerekend over de verkoopopbrengsten v.o.n. (…)”
In de definitieve versie van 16 juni 2006 zijn partijen de volgende nabetalingsregeling overeengekomen:
Aanvullend betaalt Goldewijk aan Axeon 1% (excl. BTW) van de totale verkoopopbrengsten VON. Deze vergoeding wordt (…) betaald,(…) waarbij uitgegaan wordt van een berekening over de totale geprognosticeerde verkoopopbrengst, op basis van het op dat moment door de gemeente toegestane programma op het hier bedoelde perceel en op de aangrenzende (nu gemeentelijke) percelen als gearceerd aangegeven op de bijgevoegde kaart, voor zover Goldewijk die ontwikkelt (…)”
2.6. Tussen partijen is niet in geschil dat met ‘locatie’ in de eerste versie alleen het Perceel is bedoeld. In de visie van Goldewijk heeft de afkoop in de tweede versie alleen betrekking op het Perceel, terwijl Axeon aanvoert dat het gaat om 1% van de totale verkoopopbrengsten v.o.n. van het Perceel én de gemeentelijke percelen. Zou de visie van Goldewijk worden gevolgd, dan zou Goldewijk naar aanleiding van hetgeen met de gemeente is besproken op 12 juni 2006 aan Axeon een halvering van de oorspronkelijke afkoopvergoeding hebben aangeboden. Zonder nadere toelichting die ontbreekt, komt dit niet logisch voor. Met het beroep op de ontbindende voorwaarde beoogde Goldewijk meer tijd te creëren. Vervolgens heeft Goldewijk de onderhandelingen voortgezet, hetgeen alleen zinvol was als Goldewijk een mogelijkheid tot ontwikkeling zag. Een aannemelijke verklaring voor de halvering van het percentage is dat de nabetalingsregeling van de tweede versie zag op de gehele bouwlocatie die tweemaal zo groot is als het Perceel. Mede gelet op de omstandigheid dat in de definitieve versie de nabetalingsregeling betrekking heeft op het Perceel en de gemeentelijke percelen, is de meest redelijke uitleg dat ook de tweede versie hierop zag. Bovendien zal hierna blijken dat dit de toevoeging van de zinsnede‘voor zover Goldewijk die ontwikkelt’ begrijpelijk maakt.
2.7. Voor de uitleg van voormelde zinsnede is van belang wat op welk moment voor partijen kenbaar was van de plannen van de gemeente. Uit het besprekingsverslag van het overleg van Axeon en Goldewijk met de gemeente op 12 juni 2006 blijkt dat in het woningbouwprogramma rekening wordt gehouden met sociale woningbouw. De conclusie van het overleg luidt dat de indruk bestaat dat de gemeente niet afwijzend staat tegenover samenwerking met een marktpartij en dat het zelfs niet ondenkbaar lijkt dat de locatie die eigendom is van de gemeente gekoppeld kan worden aan de locatie waarover Axeon/Goldewijk beschikt. Tevens is dan de Woonvisie Raalte (Ontwerp 25 januari 2006) beschikbaar. Hieruit blijkt onder meer dat het woonbeleid van de gemeente in nauwe samenwerking met woningcorporaties als Het Saalien tot stand is gekomen. Samenwerking met partners is essentieel, waarbij nadrukkelijk een regierol van de gemeente is vereist. De gemeente heeft de ambitie om de kansen voor starters op de woningmarkt te verbeteren door het vergroten van de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen en door te zorgen voor voldoende betaalbare en middeldure koopwoningen en door mogelijkheden te bieden voor (geheel of gedeeltelijke) zelfbouw. Er is een indicatief bouwprogramma opgenomen, dat vooral in Raalte en Heino zal worden gerealiseerd.
2.8. Op basis van de Woonvisie en het overleg met de gemeente op 12 juni 2006 was het meest waarschijnlijke scenario dat Goldewijk in samenwerking met de woningcorporatie Salland Wonen/Het Saalien het Perceel en de gemeentelijke percelen integraal zou gaan ontwikkelen voor het realiseren van koopwoningen, huurwoningen en zelfbouwwoningen. Dit verklaart mede dat partijen zijn overeengekomen dat de nabetalingsregeling ziet op het Perceel en de gemeentelijke percelen. Voorts is aannemelijk dat zowel Axeon als Goldewijk dienden Axeon en Goldewijk ermee rekening hield dat de ontwikkeling van de huurwoningen zou worden gerealiseerd door SallandWonen/Het Saalien. Indien de ontwikkeling van de huurwoningen daadwerkelijk zou worden gerealiseerd door de woningcorporatie, zou Goldewijk niet in staat zijn ten aanzien van deze categorie woningen enige ontwikkelpotentie te realiseren. Met de beperkende zinsnede‘voor zover Goldewijk die ontwikkelt’ hebben partijen naar het oordeel van de rechtbank tot uitdrukking willen brengen dat de compensatiegedachte alleen gerechtvaardigd is voor zover Goldewijk ook daadwerkelijk in de positie zou zijn om de ontwikkelingspotentie te realiseren.
2.9. Vervolgens is de vraag of, en zo ja wat, Goldewijk heeft ontwikkeld.
Goldewijk stelt zich op het standpunt dat niet zij heeft ontwikkeld, maar [naam v.o.f.].
Goldewijk is voor 50% gerechtigd in [naam v.o.f.], zodat een redelijke uitleg van de regeling meebrengt dat Goldewijk is gehouden tot 50% vergoeding over de te ontwikkelen woningen op beide percelen. Immers, de bedoeling van partijen is niet geweest om af te rekenen over de volledige verkoopwaarde als niet alle delen zelfstandig door Goldewijk zouden worden ontwikkeld. Axeon voert aan dat de omstandigheid dat niet Goldewijk maar [naam v.o.f.] bij de ontwikkeling is betrokken, haar niet kan worden tegengeworpen.
2.10. De rechtbank overweegt het volgende. Juist omdat gebiedsontwikkeling in samenwerkingsverband gebruikelijk is, ligt het niet voor de hand dat de juridische vormgeving van het samenwerkingsverband – waarop Axeon geen enkele invloed kon hebben - maatgevend is voor de uitleg van de nabetalingsregeling. In welke rechtsvorm Goldewijk haar activiteiten heeft ondergebracht, is daarom in haar relatie tot Axeon niet relevant. Een redelijke uitleg van de zinsnede‘voor zover Goldewijk die ontwikkelt’ brengt mee dat deze feitelijk moet worden uitgelegd. Dit houdt in dat het gaat om het antwoord op de vraag wie daadwerkelijk de koopwoningen en de huurwoningen heeft ontwikkeld en wie de percelen ten behoeve van de woningen bouwrijp heeft gemaakt. Gesteld noch gebleken is dat de woningcorporatie Salland Wonen percelen bouwrijp heeft gemaakt en de koopwoningen feitelijk heeft ontwikkeld, zodat heeft te gelden dat deze ontwikkelactiviteiten feitelijk zijn uitgevoerd door Goldewijk. Dit heeft tot gevolg dat, voor zover Goldewijk de nabetaling van 1% van de verkoopopbrengsten van de ontwikkeling van de koopwoningen en het bouwrijp maken van de percelen ten behoeve van de huurwoningen en zelfbouwwoningen heeft gehalveerd op grond van haar standpunt dat zij voor 50% is gerechtigd in [naam v.o.f.], zij alsnog gehouden is de volledige vergoeding te betalen.
2.11. Uit de leveringsakte van 10 november 2010 (productie 4 bij conclusie van antwoord) blijkt dat [naam v.o.f.] de ondergrond van de sociale huurwoningen aan Salland Wonen heeft overgedragen ten behoeve van de realisatie van sociale huurwoningen. Derhalve wordt niet ingezien op welke grond Axeon enige aanspraak kan ontlenen aan de nabetalingsregeling met betrekking tot de huurwoningen. Dat Goldewijk Doetinchem BV, een zustervennootschap van Goldewijk, de huurwoningen voor Salland Wonen heeft gerealiseerd, maakt dit niet anders. Axeon wordt als professionele projectontwikkelaar bekend verondersteld met de ondernemingen binnen het Goldewijkconcern. Als zij de nabetalingsregeling een ruimere gelding had willen geven, had zij dat kunnen overeenkomen met Goldewijk. Bij de huidige redactie hoefde Goldewijk niet op de door Axeon bepleite uitleg bedacht te zijn.
2.12. Gegeven bovenstaande uitleg van de nabetalingsregeling behoeven de overige stellingen en verweren van partijen geen bespreking.
2.13. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Axeon, in aanvulling op het reeds betaalde bedrag van € 122.834,18 inclusief BTW, aanspraak kan maken op betaling van een bedrag van € 59.078,75 inzake de koopwoningen, € 25.948,25 inzake de vrije kavels en € 2.925,00 inzake grond onder de huurwoningen. Dit brengt de totale betalingsverplichting van Goldewijk op € 87.952,00 exclusief BTW, zijnde € 104. 662,88 inclusief BTW.
2.14. Axeon vordert Goldewijk te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in art. 706 Rv Pro toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op € 832,47 voor verschotten en € 1.421,00 voor salaris advocaat (1 rekest x € 1.421).
2.15. Goldewijk zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat reeds een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag was betaald, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van Axeon op basis van het toegewezen bedrag op:
- dagvaarding € 73,89
- griffierecht 3.490,00
- salaris advocaat 3.552,50 (2,5 punt × tarief € 1.421,00)
Totaal € 7.116,39
3. De beslissing
De rechtbank
3.1. veroordeelt Goldewijk om aan Axeon te betalen een bedrag van € 104. 662,88 inclusief BTW (eenhonderdenvier duizendzeshonderdtweeenzestig euro en achtentachtig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119a BW over het toegewezen bedrag met ingang van 19 januari 2011 tot de dag van volledige betaling,
3.2. veroordeelt Goldewijk in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 2.253,47, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
3.3. veroordeelt Goldewijk in de proceskosten, aan de zijde van Axeon tot op heden begroot op € 7.116,39 , te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
3.4. veroordeelt Goldewijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Goldewijk niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over deze nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
3.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Strens-Meulemeester en in het openbaar uitgesproken op 7 december 2011.