Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Bestuursrecht
Enkelvoudige kamer
Reg.nr.: 10/680 WET
Uitspraak in het geding tussen:
[eiser],
te [plaats],
eiser,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Lochem,
verweerder.
1. Procesverloop
Bij besluit van 23 september 2009 heeft verweerder een verzoek van eiser en zijn echtgenote om vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 9 maart 2010 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingezonden.
Het beroep is - gelijktijdig met het beroep met registratienummer 10/680 WET - behandeld ter zitting van 21 juli 2011, waar eiser is verschenen, bijgestaan door H.C.M. Brouwer. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door H. Beekhuis, werkzaam bij de gemeente Lochem.
2. Overwegingen
Ingevolge artikel 49, eerste lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), zoals deze bepaling gold ten tijde hier van belang, kent het college, voor zover een belanghebbende ten gevolge van een besluit omtrent vrijstelling, als bedoeld in artikel 19 schade Pro lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
Eiser en zijn echtgenote hebben op 1 maart 1997 gekocht en op 20 maart 1997 in eigendom verworven het perceel bouwterrein ([kavel]) in het plan Molenbeek te Laren, thans plaatselijk bekend [adres te plaats], kadastraal bekend gemeente Laren (Gld.), [kadastraal nummer] (hierna: het perceel).
Eiser heeft verweerder verzocht om vergoeding van planschade die hij stelt te lijden door de krachtens artikel 19, tweede lid, van de WRO bij besluit van 19 december 2006 verleende vrijstelling van het bestemmingsplan “Laren, Molenbeek 1994” (hierna: het bestemmingsplan). Deze vrijstelling voorzag in de bouw van 110 woningen en een voorziening voor een huisartsenpraktijk en apotheek in het plan Laren III.
Verweerder heeft het verzoek ter advisering voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ). Deze heeft in een advies van december 2008 gesteld dat eiser ten gevolge van de vrijstelling in een planologisch nadeliger situatie is komen te verkeren en dientengevolge schade lijdt. De SAOZ heeft er op gewezen dat de gemeente in 1992 onderzoek heeft gedaan naar de mogelijke ontwikkelingsrichtingen van Laren waarin is geconcludeerd dat Laren het beste kan groeien volgens een concentrisch model. Volgens de SAOZ zijn binnen het concentrische model vier potentiële bouwlocaties in beeld, waarvan het onderhavige plangebied als “locatie B” is aangeduid. De uitkomsten van dit onderzoek met de bijbehorende overwegingen en kaarten zijn opgenomen in de toelichting van het op 27 juni 1994 door de gemeenteraad vastgestelde en op 14 oktober 1994 door gedeputeerde staten goedgekeurde bestemmingsplan. Volgens de SAOZ had eiser daar bij de aankoop van zijn perceel rekening mee kunnen en moeten houden. De SAOZ heeft geadviseerd het verzoek af te wijzen, omdat, nu de planologische verandering voor eiser voorzienbaar was, de schade niet voor vergoeding in aanmerking komt.
Verweerder heeft het verzoek, overeenkomstig het advies van de SAOZ, bij besluit van 23 september 2009, zoals gehandhaafd bij het bestreden besluit, afgewezen, omdat eiser had kunnen weten dat er een mogelijkheid bestond dat het gebied achter het perceel in aanmerking zou komen voor woningbouw.
Eiser betoogt dat de door hem geleden planschade niet voorzienbaar was. Voorts betoogt eiser dat het in het - door verweerder overgenomen - SAOZ-advies vermelde schadebedrag van € 12.500 te laag is.
Of sprake is van voorzienbaarheid moet, zoals de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State eerder heeft overwogen (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 27 juni 2007, LJN: BA8166) worden beoordeeld aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft.
In paragraaf 1.2 “Ligging plangebied en aanleiding tot planherziening” van de toelichting bij het bestemmingsplan is vermeld:
“In het kader van de vaststelling van het Volkshuisvestingsplan (VHP) is door de Raad van de gemeente Lochem besloten in de kernen buiten Lochem op korte termijn te voorzien in de aldaar gesignaleerde behoefte aan nieuwe woningen. In het bestemmingsplan Laren 1998 is niet voorzien in nieuwbouwlokaties, aangezien op het moment dat het bestemmingsplan in procedure werd gebracht in het nieuwbouwgebied Oosterenk nog voldoende nieuwbouw-capaciteit aanwezig was.
Uit het Volkshuisvestingsplan blijkt echter een behoefte aan ca. 130 woningen voor de periode tot 2002.
In het verlengde van bovengenoemd besluit heeft een lokatie onderzoek plaats gevonden, waarin inzicht is verschaft in de mogelijke nieuwbouw lokaties en vooral de wijze waarop ruimtelijk bezien nieuwbouw een plaats kan krijgen in Laren.[…]”
In paragraaf 2.1 “Inleiding” staat:
“In eerste instantie wordt in paragraaf 2.2 kort ingegaan op de woningbouwprogrammering in Laren. De basis voor de woningbouwprogrammering wordt gevormd door de Nota Volkshuisvesting en het raadsbesluit nr. 11 van 28 oktober 1991 waarin onder andere wordt gesteld om voor de kern Laren een planologisch kader te scheppen voor de realisering van woningbouw in deze kernen.
In paragraaf 2.3 wordt ingegaan op het genoemde lokatie onderzoek waar woningbouw in Laren gestalte zou kunnen krijgen.”
In paragraaf 2.4 “Mogelijke ontwikkelingsrichtingen Laren” van de toelichting is vermeld:
“Zoals al eerder genoemd is in het voortraject van het onderhavige bestemmingsplan een lokatieonderzoek verricht. De belangrijkste resultaten daarvan kunnen als volgt worden samengevat.
In eerste instantie is op structuurniveau een afweging gemaakt op welke wijze het dorp zou kunnen uitbreiden. Gezien de huidige ruimtelijke opbouw van het dorp zijn twee principieel van elkaar verschillende ontwikkelingsrichtingen denkbaar. De eerste mogelijkheid bestaat uit het versterken van de oorspronkelijke structuur.
[…]
De tweede mogelijkheid wordt gevormd door de aanzetten tot een concentrische dorpsvorm, die door de uitbreidingen in het gebied Bakkerij/Oosterenk is ontstaan.
[…]
Op grond van een beoordeling op een aantal aspecten is uiteindelijk gekozen voor het concentrische model, omdat dit inspeelt op een reeds ingezette ontwikkeling, een goede bereikbaarheid van de voorzieningen in zich heeft en ook voor de langere termijn voldoende capaciteit. Daarnaast kan op korte termijn gebruik worden gemaakt van de bij de gemeente in bezit zijnde gronden, zonder dat sprake is van belemmering van de in de nabijheid liggende agrarische bedrijven.
Binnen dit model zijn een viertal gebieden geselecteerd waar woningbouw plaats zou kunnen vinden. In figuur 2 is het concentrische model alsmede de vier potentiële lokaties weergegeven. Om uiteenlopende redenen is gekozen voor vlek A, aan de westzijde van de kern. De vier lokaties zijn op negentien criteria getoetst en beoordeeld. De belangrijkste hoofdcriteria betreffen eigendom/capaciteit, verkeer en bereikbaarheid, stedebouw en landschap, volkshuisvesting, milieu en civiel-technisch.
Lokatie D, ten noorden van de Deventerweg viel af met name door de afsluitende werking van de nu nog relatief open bebouwingsrand en de sterke indringing in nu nog landelijk ogend gebied. De lokaties A, B en C liggen qua score relatief dicht bij elkaar. De lokatie B ten zijden van de Molenbeek kent problemen in verband met de standcirkel van het zuidelijk gelegen agrarische bedrijf, de grondeigendom en de verwerving. Lokatie C alléén heeft te weinig capaciteit. Maximaal zouden ter plaatse slechts 60 woningen kunnen worden gerealiseerd.
Uiteindelijk gaat de voorkeur uit naar lokatie A, waar het gehele bouwprogramma eventueel gefaseerd gerealiseerd kan worden.”
De bespreking van de mogelijke bouwlocaties is, nog daargelaten dat B, C en D zijn afgevallen, onvoldoende voor het oordeel dat sprake is van een concreet en ter openbare kennis gebracht beleidsvoornemen waaruit een voornemen tot wijziging van de planologische situatie, zoals vastgelegd in het bestemmingsplan, kon worden afgeleid. De rechtbank merkt in dit verband op dat de inhoud van de toelichting bij het bestemmingsplan in essentie gelijk is aan die van de structuurschets waarover de Afdeling heeft geoordeeld in haar uitspraak van 28 maart 2007 (LJN: BA1682). De rechtbank ziet niet in waarom dat in het onderhavige geval anders is.
De conclusie is dat verweerder zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de planologische wijziging voor eiser voorzienbaar was.
Het beroep is gegrond. Het bestreden besluit dient wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb te worden vernietigd. Verweerder dient, met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen, opnieuw op het door eiser tegen het besluit van 23 september 2009 gemaakte bezwaar te beslissen.
Verweerder dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld.
3. Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 874;
bepaalt dat verweerder het betaalde griffierecht van € 150 aan eiser vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Groverman. De beslissing is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 augustus 2011.