Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Kanton – Locatie Zutphen
Zaaknummer: 446320 CV 11-1212
Grosse aan : eisende partij
Afschrift aan : gedaagde partij
Verzonden d.d. : 10 augustus 2011
Vonnis van de kantonrechter d.d. 9 augustus 2011
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats],
eisende partij,
gemachtigde: mr. A.V.P.M. Gijselhart,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende te [plaats],
gedaagde partij,
gedaagde sub 1 procederend in persoon en als gemachtigde van gedaagde sub 2.
1. Het verloop van de procedure
Dit verloop blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 april 2011;
- de conclusie van antwoord;
- het vonnis van 24 mei 2011;
- de brieven van mr. Gijselhart van 7 juli 2011 met bijlagen en van 12 juli 2011;
- de brief van 11 juli 2011 van gedaagde;
- de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de op 20 juli 2011 ingevolge het vonnis gehouden comparitie van partijen.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De vaststaande feiten
2.1 Met ingang van 1 februari 1998 heeft eiser krachtens een schriftelijke huurovereenkomst met bijbehorende Algemene Bepalingen aan gedaagden verhuurd de winkelruimte aan de [adres 1 te plaats] (hierna: het gehuurde). Gedaagden exploiteerden in het gehuurde een kindermodezaak. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van tweemaal vijf jaar, waarbij verlengingen van steeds vijf jaar zijn overeengekomen. De huurprijs bedroeg tot 1 januari 2011 € 3.231,51 per maand inclusief btw en vanaf 1 januari 2011 (na indexering) € 3.282,67 inclusief btw.
2.2 In artikel 8.6 van de Algemene bepalingen is ter zake van de bankgarantie het volgende bepaald:
“Indien huurder niet voldoet aan de in dit artikel omschreven verplichtingen, verbeurt hij aan gehuurde per overtreding een direct opeisbare boete van ƒ 500,- per kalenderdag dat hij in gebreke blijft nadat hij per aangetekende brief op het verzuim is gewezen.”
2.3 In artikel 14.2 van de Algemene Bepalingen is het volgende bepaald:
“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege vanaf de vervaldag een direct opeisbare boete van 2% per maand van het verschuldigde met een minimum van ƒ 250,- per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt.”
2.4 Volgens artikel 6 van Pro de huurovereenkomst hebben gedaagden bij het sluiten van de huurovereenkomst voor een bedrag van ƒ 16.200,00 (€ 7.351,24) een bankgarantie gesteld. Op verzoek van gedaagden heeft eiser eind 2003 ingestemd met de omzetting van die bankgarantie in storting van een waarborgsom ter hoogte van één maandhuur, zijnde € 2.888,35.
2.5 Partijen zijn op 11 januari 2007 door ondertekening van een brief van eiser aan gedaagde het volgende schriftelijk overeengekomen:
“U verzocht mij de tussen u en ondergetekende bestaande huurovereenkomst, inzake het winkelpand [adres 1 te plaats], na de 2e periode van 5 jaren, met telkenmale een jaar te verlengen. Hierbij bevestig ik voor de volgende periode van vijf opvolgende jaren hiermee te kunnen instemmen, wel blijft de opzegtermijn van een jaar gehandhaafd.”
2.6 Naar aanleiding van door eiser gevraagd advies van [naam makelaars] hebben partijen in 2007 de huurprijs verhoogd tot een op dat moment marktconforme huur.
2.7 Gedaagden hebben eiser bij brief van 26 oktober 2009 onder meer het volgende medegedeeld:
“Enige tijd geleden hebben wij je er mondeling van op de hoogte gebracht dat wij voornemens zijn ons bedrijf te verplaatsen naar de [adres 2] en dat wij uiterlijk 1 juli 2010 zullen zijn verhuisd.
In verband daarmee zeg ik de huur op van het pand [adres 1] dat we nu nog van jou huren, dit met ingang van 1 juli 2010. Daarbij ben ik mij ervan bewust dat de huurovereenkomst welke jij met ons hebt, in principe door loopt tot 31 januari 2011. Na onze gesprekken hierover, ga ik er echter van uit dat zij mee zult werken om voor de tussenliggende periode een nieuwe huurder voor het pand te vinden.
In verband daarmee bevestig ik onze afspraak om te overleggen op welke wijze het best openbaar kan worden gemaakt dat het pand binnen afzienbare tijd weer te huur komt.”
2.8 [makelaar A] te [plaats] (hierna: [makelaar A]) heeft in een e-mail van 7 oktober 2009 onder meer aan eiser meegedeeld:
“Volgens mijn berekening is het aantal m2 verkoop vloeroppervlak volgens ITZA (In Terms of Zone A) 111,27.
De winkel is 87,24 en de kelder 50% van 47,70 m2
De huurwaarde bedraagt dan volgens mij € 41.726,- Dit is wel een tamelijk theoretische benadering. Immers de crisis heeft wel gevolgen voor de koopkracht van de MKB, doch die heeft zich nog niet geuit in huurprijzen omdat er weinig referenties zijn.
Bijgaand zend ik hier (in klad) mijn berekening. Deze is uitsluitend voor jou bestemd en niet voor derden.”
2.9 De door [makelaar A] geadviseerde huurprijs bedroeg aldus per maand € 3.477,00 exclusief btw ( € 4.137,63 inclusief btw). Eiser heeft het gehuurde te huur aangeboden voor een huurprijs van € 3.200,00 per maand exclusief btw (€ 3.808,00 inclusief btw).
2.10 Gedaagden hebben, onder meer bij brief van 5 november 2009, bij eiser geprotesteerd tegen de in hun ogen te hoge vraaghuurprijs.
2.11 [Makelaar B] te [plaats] heeft per e-mail van 8 februari 2010 aan gedaagden onder meer het volgende meegedeeld:
“In aansluiting op mijn bezoek en bespreking vorige week maandag ben ik van mening dat de huurprijs die thans wordt betaald redelijk marktconform lijkt. Gelet op het aanbod in [plaats] (ook al is dit natuurlijk een goed punt en een leuk pand) is een huurprijs van
€ 3.250,- per maand exclusief btw, die de eigenaar wenst te ontvangen onder huidige marktomstandigheden te hoog gegrepen volgens mij.”
2.12 Gedaagden zijn omstreeks 1 juli 2010 verhuisd naar een ruimer pand aan de overzijde van de [adres 1]. Zij hebben de huurprijs voor het gehuurde vanaf 1 november 2010 niet meer betaald onder de mededeling dat het gehuurde per die datum kon worden opgeleverd en zij de sleutels bij de makelaar hadden ingeleverd.
2.13 Bij aangetekende brief van 10 november 2010 heeft eiser gedaagden aangemaand de huurprijs (tijdig) te blijven betalen en de waarborgsom aan te vullen, waarbij hij een beroep heeft gedaan op de in de algemene voorwaarden genoemde sancties hieromtrent.
3. De vordering
3.1 Eiseres vordert dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. Gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de huur over november en december 2010 en januari 2011 ten bedrage van € 9.745,69 inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van dagvaarden tot aan de dag der algehele voldoening;
II. Gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de op grond van artikel 14.2 van de Algemene Bepalingen verbeurde boete van € 1.704,60;
III. Gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 150 voor gas, water en energie voor de periode van november 2010 tot en met januari 2011, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van dagvaarden tot aan de dag der algehele voldoening;
IV. Gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de op grond van artikel 8.6 van de Algemene Bepalingen verbeurde boete van € 15.681,63;
V. gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de kosten van verhaal die door eiser thans worden begroot op € 8.000,00, althans € 5.000,00, althans een door de kantonrechter gezien de feiten, omstandigheden en rechtsgronden in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van dagvaarden tot aan de dag der algehele voldoening;
VI. Gedaagden hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, vermeerderd met de in artikel 6:119 BW Pro bedoelde rente daarover vanaf 14 dagen na de uitspraak indien en voor zover deze kosten niet binnen deze termijn zijn betaald.
3.2 Eiseres legt, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, aan haar vordering onder meer de volgende stellingen ten grondslag.
Gedaagden zijn ondanks herhaalde aanmaningen in gebreke gebleven aan hun uit de huurovereenkomst voortvloeiende betalingsverplichtingen over de maanden november en december 2010 en januari 2011 te voldoen. Er bestond geen gegronde reden om de huurprijs over die maanden niet te betalen. Daarnaast hebben zij de waarborgsom van € 2.888,35 niet aangevuld, nadat eiser deze in november 2010 heeft aangesproken. Daarom zijn zij naast betaling van de hoofdsom gehouden de ingevolge de Algemene Bepalingen geldende boetes, rente en kosten te vergoeden.
4. Het verweer
Gedaagden hebben geconcludeerd dat de vorderingen van eiseres dienen te worden afgewezen.
Het verweer van gedaagden zal, voor zover van belang, in het navolgende worden weergegeven.
5. De beoordeling
5.1 Gedaagden hebben aangevoerd dat zij rechtsgeldig konden opzeggen tegen 26 oktober 2010, omdat de opzeggingsbrief dateert van 26 oktober 2009 en zij een opzegtermijn hadden van een jaar. Eiseres kan zich met die zienswijze niet verenigen, waarbij zij stelt dat de huurovereenkomst op 26 oktober 2009 eerst kon worden opgezegd tegen 31 januari 2011.
5.2 De kantonrechter overweegt daarover het volgende. Het is in de eerste plaats voor gedaagden steeds duidelijk geweest dat de huurovereenkomst als gevolg van de opzegging eerst per 31 januari 2011 kon eindigen, want in hun brief van 26 oktober 2009 stellen gedaagden:
“Daarbij ben ik mij er van bewust dat de huurovereenkomst welke jij met ons hebt, in principe door loopt tot 31 januari 2011. Na onze gesprekken hierover, ga ik er echter van uit dat jij mee zult werken om voor de tussenliggende periode een nieuwe huurder voor het pand te vinden.”
Er is geen redelijke grond gesteld of gebleken op grond waarvan gedaagden op deze visie zijn teruggekomen.
5.3 Verder is het volgende van belang. De huurovereenkomst bepaalt over opzegging het volgende:
“3.3.
De overeenkomst die op grond van 3.2 is verlengd met een tweede termijn van 5 jaren wordt, na om opkomst van de alsdan verstreken termijn van 10 jaren, derhalve op 31 januari 2008, telkenmale verlengd met een periode van 5 jaren, tenzij de huurder of verhuurder een jaar voor het verstrijken van die periode van 5 jaren de overeenkomst opzegt.”
In de hierboven geciteerde schriftelijke overeenkomst van 11 januari 2007 (productie 2 bij de dagvaarding) is de huurovereenkomst echter op verzoek van gedaagden gewijzigd voor wat betreft de looptijd, aldus dat een doorlopende periode van vijf jaar is omgezet in een verlenging van telkens een jaar.
Dit betekent naar het oordeel van de kantonrechter dat bij een redelijke uitleg van de tekst van beide overeenkomsten de huurovereenkomst kon worden opgezegd met een minimale opzegtermijn van een jaar tegen het eerstvolgende einde van een jaartermijn. Een opzegging op 26 oktober 2009 kan derhalve tegen 31 januari 2011 worden gedaan.
Het argument van gedaagden dat in de huurovereenkomst is bepaald dat kan worden opgezegd “voor het verstrijken”, dus tijdens een lopende termijn, snijdt naar het oordeel van de kantonrechter geen hout, reeds omdat de huurovereenkomst nog uitgaat van een huurperiode van telkens vijf jaar en niet van de nieuw overeengekomen verlenging met telkens een jaar.
5.4 Uit het voorgaande vloeit voort dat gedaagden in beginsel waren gehouden de huurprijs tot en met 31 januari 2011 aan eiser te voldoen. Partijen hadden omstreeks november 2009 afgesproken dat zij zich zouden inspannen om voor de tussenliggende periode een nieuwe huurder voor het pand te vinden. Gedaagden hebben aangevoerd dat zij in redelijkheid niet gehouden zijn de huur over november 2010 tot en met januari 2011 te voldoen omdat, samengevat, eiser een te hoge vraaghuurprijs heeft gehanteerd, zodat eiser onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van gedaagden. Eiser is het met die zienswijze niet eens.
5.5 De kantonrechter overweegt daaromtrent het volgende. Voor zover het verweer van gedaagden aldus moet worden verstaan dat zij zich op dit punt hebben beroepen op verrekening met hun vordering op eiser bijvoorbeeld wegens niet nakoming moet dit reeds worden verworpen omdat de vordering van gedaagde naar grondslag en omvang door eiser gemotiveerd wordt betwist en niet voor verrekening in aanmerking komt aangezien deze, mede gelet op hetgeen hierna is overwogen, niet op eenvoudige wijze is vast te stellen (artikel 6:136 van Pro het Burgerlijk Wetboek).
5.6 Voor zover gedaagden hebben bedoeld dat zij door gedragingen van verhuurder niet meer zijn gehouden de huurprijs over november 2010 tot en met januari 2011te voldoen, wordt het volgende vooropgesteld. Zoals gedaagden terecht in hun brief van 26 oktober 2009 hebben aangevoerd dienen zij in beginsel de huur te betalen tot 31 januari 2011. Partijen hebben vervolgens afgesproken dat zij zouden trachten voor de tussenliggende periode een nieuwe huurder te vinden. Die verplichting vloeit voort uit de algemene verplichting van contractspartijen zich naar de eisen van redelijkheid en billijkheid te gedragen bij de uitvoering van de hen op grond van de overeenkomst rustende verplichtingen (artikel 6:2 lid 1 BW Pro). Daarbij is sprake van een inspanningsverplichting aan de zijde van eiser. Mocht hij er niet in slagen een nieuwe huurder voor de resterende huurperiode te vinden, dan leidt dat in beginsel niet tot consequenties voor de verplichting tot huurbetaling. Vaststaat dat eiser tijdig adequate maatregelen heeft getroffen om het pand onder de aandacht te brengen van eventuele aspirant huurders.
5.7 De centrale vraag is of eiser tegenover gedaagden heeft gehandeld in strijd met voormelde eisen van redelijkheid en billijkheid door de vraaghuurprijs te hanteren van € 3.200,00 per maand exclusief btw (€ 3.808,00 inclusief btw).
De kantonrechter overweegt daarover het volgende. In de eerste plaats heeft eiser een ruime vrijheid om voor een nieuwe verhuur een prijs te vragen en te bedingen die hem goeddunkt. Voor eiser ging het immers niet alleen om de tussenliggende periode maar ook om een huurprijs die op grond van de wettelijke bepalingen voor huur van winkelruimte voor langere tijd zal moeten worden vastgelegd. Eiser heeft zich gericht op een vraaghuurprijs welke deels berust op een op een schatting door [makelaar A], een erkende makelaar/taxateur, waarvan vaststaat dat hij goed op de hoogte is van de markt voor huurwinkelruimte ter plaatse. De huurprijs is vervolgens door eiser, mede gelet op de kanttekeningen van [makelaar A], naar beneden bijgesteld tot bovengenoemde vraaghuurprijs. Gedaagden hebben hun visie onderbouwd door de hiervoor geciteerde e-mail van [makelaar B]. Laatstgenoemde vindt de geldende huurprijs van € 3.231,51 inclusief btw per maand marktconform en de door eiser gevraagde huur “onder huidige marktomstandigheden te hoog gegrepen volgens mij”.
Mede gelet op het karakter van een onderhandelbare “vraaghuurprijs” kan naar het oordeel van de kantonrechter niet worden gesproken van een exorbitante verhoging van de huurprijs, althans een zodanig buitensporige verhoging dat dit bij voorbaat de mogelijkheid uitsluit op een andere huurder voor de tussenliggende periode. Gedaagden hebben voorts niet, althans onvoldoende, nader onderbouwd dat er concrete aspirant huurders zijn geweest die zijn afgeschrikt of zich anderszins door deze vraaghuurprijs niet bij verhuurder hebben gemeld. Gedaagden hebben niet betwist dat de vraaghuurprijs een uitnodiging is om in onderhandeling te treden. Verder heeft eiser voldoende aannemelijk gemaakt dat de winkelhuurmarkt in [plaats] sinds 2009 bepaald niet zodanig is dat aangenomen mag worden dat het gehuurde bij een lagere huurprijs wel tijdig verhuurd was geweest. In het licht van deze beoordeling kan niet worden gezegd dat verhuurder door een onredelijke opstelling of gedrag aan het verhuren aan een andere huurder in de tussenliggende periode in de weg heeft gestaan of anderszins onvoldoende is tegemoet gekomen aan de gerechtvaardigde belangen van gedaagden.
5.8 Gelet op het voorgaande, in onderlinge samenhang bezien, komt de kantonrechter tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat eiser niet voldoende heeft voldaan aan de op hem rustende inspanningsverplichting tot het vinden van een andere huurder. Daarom zijn gedaagden onverminderd gehouden de huur over de periode in geding aan eiser te voldoen en zal de vordering onder I. worden toegewezen als volgt. Op het gevorderde is ten onrechte niet de waarborgsom van € 2.888,35 in mindering gebracht, zodat resteert door gedaagden te voldoen een bedrag van € 6.857,34 (€ 9.745,69 - 2.888,35).
5.9 De wettelijke handelsrente over genoemd bedrag zal worden toegewezen, nu deze niet afzonderlijk gemotiveerd is betwist.
5.10 De eveneens gevorderde boete wegens te late betaling van de huurprijs zal de kantonrechter toewijzen, nu deze niet afzonderlijk gemotiveerd is betwist. In verband met het niet volledig toewijzen van de huurvordering zal de boete in verhouding worden verminderd tot (afgerond) € 1.100,00.
5.11 De vordering onder III ten bedrage van € 150,00 wegens gas, water en energie zal de kantonrechter toewijzen nu daartegen geen afzonderlijk gemotiveerd verweer is gevoerd.
5.12 Gedaagden hebben verweer gevoerd tegen de boete wegens het niet aanvullen van de waarborgsom. De kantonrechter is van oordeel dat gedaagden niet zijn gehouden de gevorderde boete van € 15.681,63 met betrekking tot de waarborgsom van € 2.888,35 aan eiser te voldoen. Daarbij is het volgende van belang. Gedaagden hebben in de briefwisseling voldoende duidelijk geformuleerd waarom zij vanaf 1 november 2010 de huurprijs niet meer wilden betalen. Zeer kort daarna heeft eiser gedaagden meegedeeld dat hij de waarborgsom ging verrekenen, storting van een nieuwe waarborgsom wenste, bij niet voldoening waarvan hij de boete zou vorderen. Vaststond dat de huurovereenkomst enkele maanden later definitief zou eindigen. Daarom dienen de gedragingen van gedaagden, mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, enkel en in ieder geval overwegend te worden gezien als het niet nakomen van de betaling van de huurprijs, welke ook door eiser onder I volledig is gevorderd. Dat eiser het tekortschieten van gedaagde tevens aanmerkt als tekortschieten ten aanzien van de waarborgsom is niet onbegrijpelijk, maar naar het oordeel van de kantonrechter dubbelop en niet redelijk, waarbij mede redengevend is de hoogte van de daaraan door eiser verbonden sanctie. Daarom zal dit onderdeel van het gevorderde worden afgewezen.
5.13 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat aan hoofdsom in totaal € 8.107,34 (6.857,34 + 1.100 + 150) zal worden toegewezen, als hierna is vermeld.
5.14 Nu de huurvordering ondanks het verweer van gedaagden is toegewezen, kan wat dat betreft niet worden gezegd dat eiser zich jegens gedaagde onredelijk heeft opgesteld door te trachten hiervan ook buiten rechte met inschakeling van rechtskundige bijstand betaling te verkrijgen.
Mede gelet op het bepaalde in artikel 242 lid 1 Rv Pro. zal de kantonrechter evenwel de gevorderde buitengerechtelijke kosten ambtshalve matigen tot het bedrag waarvoor het Rapport Voorwerk II met betrekking tot het toegewezen gedeelte van de vorderingen een redelijke vergoeding bepaalt, zijnde een bedrag van € 700,00.
5.15 De door partijen aangevoerde argumenten die in het voorgaande niet aan de orde zijn gekomen, behoeven geen bespreking, nu deze, in het licht van hetgeen is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kunnen leiden.
5.16 Gedaagden zullen als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, berekend in verhouding tot de toegewezen bedragen.
Het vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Hetgeen meer of anders is gevorderd zal worden afgewezen.
6. De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende:
6.1 veroordeelt gedaagden hoofdelijk tot betaling van de huur over november en december 2010 en januari 2011 ten bedrage van € 6.857,34 inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van dagvaarden tot aan de dag der algehele voldoening;
6.2 veroordeelt gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de op grond van artikel 14.2 van de Algemene Bepalingen verbeurde boete van € 1.100,00;
6.3 veroordeelt gedaagden hoofdelijk tot betaling van een bedrag van € 150,00 voor gas, water en energie voor de periode van november 2010 tot en met januari 2011, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
6.4 veroordeelt gedaagden hoofdelijk tot betaling van de kosten van verhaal ten bedrage van € 700,00, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 27 april 2011 tot aan de dag der algehele voldoening;
6.5 veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de proceskosten, tot aan dit vonnis aan de zijde van eiser begroot als volgt:
kosten exploot: € 100,81
kosten griffierecht: € 142,00
salaris gemachtigde: € 500,00
vermeerderd met de in artikel 6:119 BW Pro bedoelde rente daarover vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis indien en voor zover deze kosten niet binnen deze termijn zijn betaald;
6.6 verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.7 wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.J. Heessels en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dinsdag 9 augustus 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.