Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Civiel – Afdeling Handel
zaaknummer / rolnummer: 115618 / KG ZA 10-258
Vonnis in kort geding van 30 september 2010
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING DE GOEDE WONING,
gevestigd te [plaats],
eiseres,
advocaat mr. M.J. Seijbel te Zwolle,
tegen
1. [gedaagde onder 1],
wonende te [plaats],
gedaagde,
advocaat mr. S.F.M. Oomen te [plaats],
en haar echtgenoot
2. [gedaagde onder 2],
wonende te [plaats],
gedaagde,
verschenen in persoon.
Partijen zullen hierna mede De Goede Woning, [gedaagde onder 1] (gedaagde onder 1.) en [gedaagde onder 2] (gedaagde onder 2.) genoemd worden.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling, waaruit onder meer blijkt dat De Goede Woning geen bezwaar heeft gemaakt tegen de door [gedaagde onder 1] ter zitting overgelegde producties,
- de pleitnota van De Goede Woning,
- de conclusie van antwoord van [gedaagde onder 1].
2. De feiten
2.1. Tussen De Goede Woning en [gedaagde onder 1] is op 29 juni 2000 een huurovereenkomst gesloten voor onbepaalde tijd, op grond waarvan [gedaagde onder 1] van De Goede Woning de woning aan de [adres te plaats] (hierna: de woning) huurt.
2.2. Op grond van het huwelijk tussen gedaagden is [gedaagde onder 2] medehuurder van de woning.
2.3. In de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde een eengezinswoning betreft zonder zolder en uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van de huurder en eventueel leden van zijn gezin of huishouding.
2.4. Op 10 augustus 2010 heeft de politie op de niet met een vaste trap doch slechts door een luik in het plafond van de overloop op de eerste verdieping bereikbare vliering van de woning een volledig in werking zijnde hennepkwekerij met 125 hennepplanten aangetroffen.
2.5. Op 10 september 2010 heeft [gedaagde onder 1] bij deze rechtbank een verzoekschrift ingediend tot het treffen van voorlopige voorzieningen in het kader van de echtscheidingsprocedure.
3. Het geschil
3.1. De Goede Woning vordert dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
1. gedaagden zal veroordelen de woning met toebehoren gelegen aan de [adres te plaats] met al het hunne en al de hunnen en met alle goederen te ontruimen, te verlaten en ontruimd te laten en zonder schade en onder afgifte van alle sleutels ter vrije beschikking van De Goede Woning te stellen, zulks binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, met machtiging van De Goede Woning om bij gebreke daarvan de met de gedwongen ontruiming gemoeide kosten op gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, te verhalen;
2. gedaagden hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, zal veroordelen om aan De Goede Woning te betalen de volgens het gebruikelijke tarief te begroten bijdrage in de proceskosten, daaronder begrepen een post voor nasalaris.
3.2. De Goede Woning heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat gedaagden zijn tekortgeschoten in hun verplichtingen uit de huurovereenkomst, aangezien in de woning een professionele hennepkwekerij is aangetroffen. Door de hennepkwekerij is er sprake van gevaarzetting, met name gelegen in het brandrisico en gevaar voor elektrocutie.
Tevens hebben gedaagden door de hennepkweek hun verplichtingen om het gehuurde uitsluitend als woonruimte te gebruiken geschonden. De woning is gedurende langere tijd mede als hennepkwekerij gebruikt en heeft daardoor een bestemmingswijziging ondergaan, aangezien de hennepkwekerij gelet op haar aard en gezien de hoeveelheid aangetroffen hennepplanten als professioneel is te bestempelen. Gelet hierop zal volgens De Goede Woning in een bodemprocedure de huurovereenkomst worden ontbonden. De Goede Woning stelt vooruitlopend daarop belang te hebben bij een spoedige ontruiming.
3.3.1. [gedaagde onder 2] heeft erkend dat hij de hennepkwekerij heeft aangelegd op de vliering van de woning. Volgens [gedaagde onder 2] was [gedaagde onder 1] niet op de hoogte van de hennepkwekerij en gebruikte hij, wanneer [gedaagde onder 1] aan het werk was, een losse trap om op de vliering de hennepkwekerij te verzorgen. Verder was er volgens [gedaagde onder 2] geen sprake van het illegaal aftappen van elektriciteit en heeft hij betwist dat er sprake was van gevaarzetting.
3.3.2. [gedaagde onder 1] heeft betwist dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen als huurster. [gedaagde onder 1] ontkent dat zij een hennepkwekerij heeft gehad op de zolder van de woning. Zij stelt dat zij onbekend was met de hennepkwekerij en part noch deel heeft gehad aan hetgeen de politie heeft aangetroffen in de woning. Zij heeft de woning uitsluitend gebruikt als woonruimte. Op de vliering waar de hennepkwekerij werd aangetroffen, was zij nog nooit geweest. Ten aanzien van de elektriciteit is haar ook niets opgevallen.
[gedaagde onder 1] heeft voorts verklaard dat zij een echtscheidingsprocedure is begonnen tegen [gedaagde onder 2] en dat zij met hun twee kinderen in de woning wenst te blijven wonen. Tot slot heeft [gedaagde onder 1] het spoedeisend belang van De Goede Woning bij het gevorderde betwist.
4. De beoordeling
4.1. Vooropgesteld moet worden dat de gevorderde ontruiming, in afwachting van de uitkomst van de nog aanhangig te maken bodemprocedure met betrekking tot ontbinding van de huurovereenkomst, bij toewijzing zeer ingrijpende en vrijwel niet terug te draaien gevolgen zal hebben voor gedaagden. Om tot toewijzing van de onderhavige vordering te kunnen komen, dient er dan ook een grote mate van zekerheid te bestaan dat de kantonrechter te zijner tijd als bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en ontruiming zal bevelen.
4.2. Op grond van de huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene huurvoorwaarden dienen gedaagden de gehuurde woning overeenkomstig de bestemming ‘woonruimte’ te gebruiken.
Vast staat dat op 10 augustus 2010 in de woning een ingerichte professionele hennepkwekerij is aangetroffen bestaande uit 125 planten. Een dergelijke hoeveelheid planten kan niet meer worden aangemerkt als kleinschalig of voor eigen gebruik.
[gedaagde onder 2] heeft erkend dat hij de hennepkwekerij heeft aangelegd. Voorts heeft hij niet weersproken dat sprake was van een professionele hennepkwekerij en dat door de oprichting daarvan een bestemmingswijziging van het gehuurde is opgetreden.
De tekortkoming in de nakoming van de op [gedaagde onder 2] rustende verplichting, dat hij het gehuurde overeenkomstig de bestemming dient te gebruiken, is hiermee gegeven. Gelet op voormelde aan [gedaagde onder 2] toerekenbare tekortkoming is genoegzaam aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de aard en de ernst van de tekortkoming aan de zijde van [gedaagde onder 2] een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Dit brengt met zich dat voldoende aannemelijk is geworden dat sprake is van omstandigheden die, vooruitlopend op de bodemprocedure, de gevorderde ontruiming jegens [gedaagde onder 2] kunnen dragen. De vordering tot ontruiming is dan ook ten aanzien van [gedaagde onder 2] toewijsbaar.
4.3. Ten aanzien van [gedaagde onder 1] wordt anders geoordeeld. Zij wordt weliswaar niet gevolgd in haar stelling dat de vordering moet worden afgewezen op grond dat volgens de tekst van de huurovereenkomst een eengezinswoning zonder zolder verhuurd is en De Goede Woning dus niet kan klagen over wat huurders met of op die zolder doen. Onweersproken is immers dat de vanuit de woning toegankelijke vliering deel uitmaakt van het gehuurde en dat die vliering door de huurders (althans een van hen) daadwerkelijk in gebruik is genomen. Bovendien is een vliering geen zolder.
4.4. Nu door [gedaagde onder 1] en [gedaagde onder 2] evenwel is betwist dat [gedaagde onder 1] van de hennepkwekerij op de hoogte was en [gedaagde onder 2] heeft verklaard dat hij de activiteiten met betrekking tot de hennepkwekerij verrichte wanneer [gedaagde onder 1] afwezig was, is voorshands onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde onder 1] wetenschap had van de activiteiten van [gedaagde onder 2].
De Goede Woning heeft voorts gesteld dat [gedaagde onder 1], gelet op de aard en omvang van de hennepkwekerij, daarvan op de hoogte behoorde te zijn. Weliswaar heeft De Goede Woning aangevoerd dat een hennepkwekerij geluiden voortbrengt en dat hennepplanten een sterke geur verspreiden, maar nu [gedaagde onder 1] heeft betwist dat haar iets van dien aard is opgevallen, voorts onweersproken is dat de vliering afgesloten was wanneer [gedaagde onder 1] thuis was en De Goede Woning haar stellingen aangaande de waarneembaarheid van het geluid en van de geur van de kwekerij in deze specifieke woning niet nader heeft gespecificeerd, is onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde onder 1] op grond daarvan op de hoogte behoorde te zijn van de hennepkwekerij.
Ten aanzien van de extra stroomkabel die blijkens de door De Goede Woning overgelegde foto’s langs de muur en door het plafond van één van de slaapkamers naar de vliering was gelegd, heeft [gedaagde onder 1] verklaard dat die aanvankelijk door [gedaagde onder 2] was aangelegd om die slaapkamer als hobbyruimte voor de zoon in te richten, maar dat de kamer door terugkeer van de meerderjarige dochter in de woning een andere bestemming had gekregen en dat zij daarna nauwelijks meer in die kamer kwam en ook niet wist waar de stroomkabel voor gebruikt werd.
Gelet op het vorenstaande en gezien het feit dat de hennepkwekerij volledig is geruimd en de vrouw een voorlopige voorziening heeft gevraagd om het alleengebruik van de woning te krijgen, zodat het risico dat er in het gehuurde nogmaals een hennepkwekerij zal worden aangelegd nagenoeg is uitgebannen, wordt het spoedeisend belang van De Goede Woning bij een ontruiming door [gedaagde onder 1] voorshands onvoldoende geacht. Het beroep van De Goede Woning op signaalwerking naar andere huurders leidt niet tot een ander oordeel, aangezien signaalwerking ook van een vonnis in een bodemprocedure kan uitgaan en niet geconcludeerd kan worden dat enkel op grond van generale preventie een spoedeisend belang bij ontruiming in dit geval bestaat.
Gezien het vorenstaande zal de jegens [gedaagde onder 1] gevorderde ontruiming worden afgewezen.
4.5. Aangezien de ontruiming enkel jegens [gedaagde onder 2] zal worden toegewezen, zal worden bepaald dat [gedaagde onder 2] de sleutels van de woning aan [gedaagde onder 1] dient af te geven.
4.6. [gedaagde onder 2] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van De Goede Woning worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van De Goede Woning worden begroot op:
- dagvaarding EUR 89,53
- vast recht 263,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.168,53
4.7. Nu [gedaagde onder 2] in het ongelijk is gesteld en ten voordele van De Goede Woning een kostenveroordeling is uitgesproken, zullen de door De Goede Woning ten aanzien van [gedaagde onder 2] gevorderde – onweersproken – nakosten worden toegewezen als na te melden.
4.8. Aangezien de vordering van De Goede Woning jegens [gedaagde onder 1] wordt afgewezen, zal De Goede Woning als de in zoverre in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [gedaagde onder 1] worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde onder 1] worden begroot op:
- betaald vast recht EUR 65,75
- in debet gesteld vast recht 197,25
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.079,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt [gedaagde onder 2] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning met toebehoren gelegen aan de [adres te plaats] met al het zijne te ontruimen, te verlaten en ontruimd te laten met afgifte van de sleutels aan [gedaagde onder 1];
5.2. machtigt De Goede Woning om bij gebreke van vrijwillige ontruiming de met de ontruiming gemoeide kosten op [gedaagde onder 2] te verhalen;
5.3. veroordeelt [gedaagde onder 2] in de proceskosten van De Goede Woning, tot op heden begroot op EUR 1.168,53;
5.4. veroordeelt [gedaagde onder 2] in de nakosten, aan de zijde van De Goede Woning begroot op een bedrag van EUR 131,00, dan wel, indien betekening van dit vonnis plaatsvindt, een bedrag van EUR 199,00;
5.5. veroordeelt De Goede Woning in de proceskosten van [gedaagde onder 1], tot op heden begroot op EUR 1.079,00, te voldoen aan de griffier door overmaking op rekeningnummer 56.99.90.726 ten name van arrondissement Zutphen onder vermelding van "proceskostenveroordeling" en het zaak- en rolnummer;
5.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G. Vrieze en in het openbaar uitgesproken op 30 september 2010.