Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Kanton, locatie Apeldoorn
Zaaknummer / rolnummer: 362218 / CV EXPL 09-1015
Grosse aan: mr. W.L.M. Fleuren
Afschrift aan: mr. W.J. van Eck
Verzonden: 6 oktober 2010
Vonnis van 6 oktober 2010
in de zaak van
[eiser],
wonende te Voorburg,
eiser,
gemachtigde: mr. W.J. van Eck, postbus 695 te 7300 AR Apeldoorn,
tegen
[gedaagde],
zonder bekende woon- of verblijfplaats binnen en buiten Nederland,
gedaagde,
Toevoegingnr. 2DM6618 d.d. 30-03-20009
gemachtigde: mr. W.L.M. Fleuren, postbus 1313 te 7301 BN Apeldoorn.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 april 2009
- de aantekeningen van de op 15 mei 2009 gehouden comparitie van partijen
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
2. De feiten
2.1. Op 28 maart 1997 is tussen [eiser] als verhuurder en [naam A] en [gedaagde] als huurders een overeenkomst van huur en verhuur tot stand gekomen met betrekking tot het houten zomerhuisje, staande en gelegen aan de [adres] Epe met tuin, vijvertje en bosterrein. De van deze overeenkomst opgemaakte onderhandse akte houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
“(...)
Deze overeenkomst is aangegaan voor de tijd van twaalf maanden ingaande op 1 april 1997 en eindigende op 31 maart 1998,
met dien verstande dat deze huurovereenkomst daarna wordt geacht onder dezelfde voorwaarden te zijn verlengd met een termijn van telkens twaalf maanden, tenzij opzegging heeft plaatsgehad met inachtneming van de minimaal door het plaatselijk gebruik of de wet voorgeschreven termijn en op de door de wet voorgeschreven wijze.
(...)
Bij wijze van voorschot ter verrekening met de werkelijke kosten van verbruik van water, gas, electriciteit en andere energie, benevens die der meters, en de kosten van de onroerende zaakbelasting wegens feitelijk gebruik, toeristen- en/of (woon)forensenbelasting, afvalstoffenheffing, zuiveringslasten en eventuele verdere belastingen en heffingen, die huurders bij dezen aanvaarden voor hun rekening te zullen nemen, wordt door huurders maandelijks een bedrag van honderdenvijftig gulden (...) aan verhuurder voldaan.
(...)
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om door huurders zelf of onder hun verantwoordelijkheid door iemand die deel uitmaakt van hun gezin te worden gebruikt als zomerhuisje en met een recreatief doel; het is huurders bekend, dat de Gemeente Epe gebruik als permanente bewoning niet toestaat.
(...)”.
2.2. Na het beëindigen van de relatie met [naam A] is de onderhavige recreatiewoning sedert 2001 uitsluitend in gebruik bij [gedaagde].
2.3. Bij aangetekende brief met handtekening retour d.d. 2 september 2008 heeft
mr. Van Eck – voor zover hier van belang – het volgende aan [gedaagde] en [naam A] bericht:
“(...)
Op verzoek van de heer [eiser], u wel bekend, vraag ik uw aandacht voor het volgende.
In maart 1997 is een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen u en cliënt. Deze huurovereenkomst heeft betrekking op het zomerhuisje, staande en gelegen aan de [adres] te Epe.
(...)
Cliënt is onverkort van oordeel dat u uw verplichtingen uit de huurovereenkomst veronachtzaamd en wenst tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen.
(...) namens cliënt zeg ik hierbij de tussen u bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het zomerhuisje op met ingang van 1 april 2009. Mede gelet op de aanvangsdatum van de huurovereenkomst per 1 april wordt deze termijn van opzegging alleszins redelijk bevonden en voldoet zij aan het wettelijk vereiste van opzegging tegen een redelijke termijn.
Ik verzoek u, en voor zover nodig sommeer u om het gehuurde uiterlijk 31 maart 2009 leeg en ontruimd aan cliënt ter beschikking te stellen in de staat waarin u het heeft aanvaard bij aanvang van de huurovereenkomst.
(...)
Een tweede punt waarvoor ik uw dringende aandacht verzoek is het feit dat thans een aanzienlijke achterstand is ontstaan met betrekking tot de energie die door NUON is en wordt geleverd aan de [adres] te Epe.
De jaarafrekening d.d. 17 oktober 2006, waarvan u bijgaand een kopie aantreft, bedraagt
€ 6.470,45. Als huurder van het zomerhuisje heeft u zich contractueel verbonden tot betaling van de werkelijke kosten van verbruik van water, gas, elektriciteit en andere energie. De eindafrekening van 2006 komt derhalve voor uw rekening.
Hierbij verzoek ik u, en voor zover nodig sommeer ik u om binnen drie weken na dagtekening van deze brief zorg te dragen voor overboeking van het bedrag van € 6.470,45 (...). Bij niet-tijdige betaling zal tevens aanspraak worden gemaakt op de wettelijke rente vanaf 24 oktober 2006 tot aan de dag der algehele voldoening.
(...)”.
3. De vordering
3.1. [eiser] vordert dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
A. voor recht zal verklaren dat de overeenkomst met betrekking tot de recreatiewoning aan de [adres] te Epe ten gevolge van de opzegging door [eiser] d.d. 2 september 2008 rechtsgeldig is beëindigd met ingang van 1 april 2009;
B. [gedaagde] zal veroordelen om het pand aan het adres genoemd onder A binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, inclusief al het zijne en de zijnen, en [eiser] zal machtigen om de ontruiming met behulp van de sterke arm van justitie en/of politie te bewerkstelligen indien [gedaagde] aan deze ontruimingsverplichting niet voldoet;
C. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 500,00, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag, voor elke dag dat [gedaagde] na 1 april 2009 nog het feitelijk gebruik van de woning van [eiser] heeft, te berekenen tot aan de dag van ontruiming;
D. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van een schadevergoeding ter hoogte van € 317,65, althans een door de kantonrechter nader te bepalen bedrag, voor elke maand dat [gedaagde] het gehuurde na 1 april 2009 onrechtmatig gebruikt, te berekenen tot aan de dag van ontruiming;
E. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 150,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 5 maart 2009 tot aan de dag der algehele voldoening;
F. [gedaagde] zal veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2. Aan deze vorderingen legt [eiser] tegen de achtergrond van de vaststaande feiten het volgende ten grondslag.
De onderhavige overeenkomst dient te worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst welke naar haar aard van korte duur is, zodat [gedaagde] geen beroep op huurbescherming toekomt. De door [eiser] in acht genomen opzeggingstermijn van zes maanden is een redelijke en passende opzegtermijn.
Het belang van [eiser] bij ontruiming van de woning is gelegen in een beëindiging van de aanzienlijk verstoorde relatie die veel spanning met zich meebrengt in het leven van [eiser], mede gelet op zijn ernstig verslechterende gezondheid op 80-jarige leeftijd. Ook zijn echtgenote en buurtgenoten zijn niet gecharmeerd van het gedrag van [gedaagde] jegens hen.
[gedaagde] spreekt zijn buurtgenoten regelmatig op niet-gepaste wijze aan en veroorzaakt overlast met zijn auto’s en hondenbezit. Voorts heeft [gedaagde] zonder toestemming van [eiser] een grote boom laten omzagen en het hout daarvan zich toegeëigend.
4. Het verweer
4.1. [gedaagde] concludeert dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [eiser] in zijn vorderingen niet-ontvankelijk zal verklaren, althans hem deze zal ontzeggen en [eiser] zal veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde.
4.2. Aan het verweer legt [gedaagde] onder meer het volgende ten grondslag.
Tussen partijen is een huurovereenkomst tot stand gekomen, die gelijk te stellen is aan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, zodat het huurbeschermingsrecht van toepassing is. Geen van de in artikel 7:274 BW Pro genoemde beëindigingsgronden is aan de orde, zodat de huuropzegging nietig is en niet tot beëindiging van de huurovereenkomst kan worden gekomen.
Indien en voor zover de huuropzegging rechtsgeldig mocht zijn, betwist [gedaagde] dat hij zich niet als een goed huurder gedraagt.
[gedaagde] spreekt zijn buurtgenoten niet op ongepaste wijze aan en zorgt evenmin voor overlast met zijn auto’s en honden.
De door [eiser] bedoelde boom dreigde om te vallen, hetgeen ertoe zou hebben geleid dat de recreatiewoning vernield zou worden. [eiser] weigerde echter om een kapvergunning aan te vragen. Op advies van de heer Peppelebos van de gemeente Epe heeft [gedaagde] vervolgens door een erkend hoveniersbedrijf de boom laten omzagen.
Omdat [eiser] niet kon aantonen dat het energieleveringen aan het adres [adres] te Epe betrof, voelde [gedaagde] zich niet genoodzaakt de nota’s te betalen.
Bij afweging van de wederzijdse belangen behoort het belang van [gedaagde] bij het voortgezet gebruik van het zomerhuisje naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid te prevaleren boven die van [eiser] bij ontruiming. Het feit dat [eiser] op 80-jarige leeftijd wordt geconfronteerd met een ernstig verslechterende gezondheid is onvoldoende om tot een beëindiging van de huurovereenkomst te komen.
De mede gevorderde buitengerechtelijke kosten moeten worden afgewezen. [eiser] heeft gen specificatie overgelegd van de verrichte werkzaamheden en de daarmee gemoeide tijd. De door diens gemachtigde verrichte werkzaamheden zijn de gebruikelijke werkzaamheden ter voorbereiding van de gedingstukken en ter adstructie van de zaak.
5. De beoordeling
5.1. Tussen partijen is in geschil de vraag of in casu sprake is van huur van woonruimte waarop de bepalingen van boek 7, Titel 4, Afdeling 5 BW van toepassing zijn dan wel van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is.
5.2. Vooropgesteld wordt dat het laatst genoemde gebruik een uitzonderingsbepaling is van heel beperkte betekenis en dat daaruit moet worden afgeleid dat terughoudendheid past bij bevestigende beantwoording van de vraag of zich het in die bepaling bedoelde uitzonderingsgeval zich voordoet. Bij beantwoording van die vraag moet voorts worden gelet op de aard van het gebruik en die van de woning, alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan.
5.3. De hiervoor onder 2.1 vermelde omstandigheden en met name de omstandigheid dat de huur vanaf 1 april 1998 van jaar tot jaar werd verlengd, dat de werkelijke kosten van verbruik van water, gas, elektriciteit en andere energie, benevens die der meters, en de kosten van de onroerende zaakbelasting wegens feitelijk gebruik, toeristen- en/of (woon)forensenbelasting, afvalstoffenheffing, zuiveringslasten en eventuele verdere belastingen en heffingen voor rekening van [gedaagde] komen, laten geen andere conclusie toe dan dat partijen in het onderhavige geval voor ogen heeft gestaan dat de woning van jaar tot jaar ter beschikking van [gedaagde] zou staan totdat de huurovereenkomst op geldige wijze zou zijn beëindigd. In zodanig geval kan niet worden gezegd dat het gebruik dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst van de woning kon maken, naar zijn aard van korte duur was in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW Pro. Daaraan doet niet af dat het [gedaagde] niet is toegestaan de woning permanent als zodanig te gebruiken. Dit laat immers onverlet dat [gedaagde] overigens naar eigen goeddunken van de woning gebruik kan maken. Evenmin is doorslaggevend dat [gedaagde] zijn woning elders heeft.
5.4. Het voorgaande brengt met zich dat opzegging van de huurovereenkomst slechts kan geschieden op de bij artikel 7:271 BW Pro voorgeschreven wijze en dat de vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen slechts kan worden toegewezen indien sprake is van een van de in artikel 7:274 BW Pro genoemde gronden.
Bij de beslissing op vorenbedoelde vordering dienen uitsluitend de in de opzegging vermelden gronden in aanmerking te worden genomen.
5.5. In de aangetekende brief van 2 september 2008 heeft [eiser] als grond voor de opzegging van de huurovereenkomst gesteld dat [gedaagde] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst veronachtzaamd. Ter onderbouwing van deze stelling heeft [eiser] in de procedure aangevoerd dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen door een monumentale boom, welke was gesitueerd op het gehuurde, zonder toestemming van [eiser] heeft laten kappen en zonder dat de boom een dermate gevaarlijke situatie opleverde dat deze zonder toestemming van [eiser] diende te worden gekapt. Voorts dat [gedaagde] zonder bouwvergunning en zonder toestemming van [eiser] diverse bouwvergunningplichtige bouwwerken heeft gerealiseerd op het perceel, alsmede dat het perceel door [gedaagde] steeds is gebruikt in strijd met het bestemmingsplan en de Woningwet.
5.6. Ten processe staat onweersproken vast dat na overleg tussen partijen [eiser] geen toestemming aan [gedaagde] heeft verleend voor het (laten) kappen van de onderhavige boom en dat [eiser] geen kapvergunning heeft aangevraagd. De vraag of sprake was van een situatie dat de boom dreigde om te vallen met de kans dat de recreatiewoning zou worden vernield, kan buiten beschouwing worden gelaten. Immers, het enkele feit dat [gedaagde] in een periode van thans dertien jaar eenmalig een boom heeft laten kappen zonder toestemming van [eiser] is onvoldoende voor het oordeel dat [gedaagde] zich niet heeft gedragen als een goed huurder.
5.7. [gedaagde] heeft erkend dat hij medio 2005 een opslagruimte op het gehuurde heeft gebouwd. Voor deze schuur stelt [gedaagde] een lichte bouwvergunning van de gemeente Epe te hebben verkregen, waarbij hij verwijst naar de door hem overgelegde brief van de gemeente Epe d.d. 4 juli 2005. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist andere bouwwerken zonder vergunning op het te hebben gerealiseerd.
Aangezien [eiser] zijn stelling op geen enkele wijze feitelijk heeft onderbouwd en evenmin bewijs daarvan heeft aangeboden, moet deze stelling worden verworpen.
5.8. [eiser] heeft niet weersproken dat [gedaagde] de recreatiewoning niet permanent bewoont, zodat zulks tussen partijen in rechte als vaststaand moet worden aangenomen. Daarnaast zijn door [eiser] geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat het perceel door [gedaagde] steeds is gebruikt in strijd met het bestemmingsplan en de Woningwet. Deze stelling moet daarom eveneens worden verworpen.
5.9. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] zich niet gedraagt als een goed huurder. De op die stelling van [eiser] gebaseerde vorderingen moeten daarom worden afgewezen, met verlenging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
5.10. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. Deze kosten worden tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op
€ 450,00 wegens salaris gemachtigde.
6. De beslissing
De kantonrechter
6.1. wijst de vorderingen van [eiser] af;
6.2. verlengt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor onbepaalde tijd;
6.3. veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 450,00, te voldoen aan de griffier door overmaking op rekeningnummer [nummer] ten name van arrondissement Zutphen onder vermelding van
“proceskostenveroordeling” en het zaak- en rolnummer;
6.4. verklaart dit vonnis met betrekking tot de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D. Vergunst en uitgesproken door mr. K.R. Kuiken ter openbare terechtzitting van 6 oktober 2010.