Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Bestuursrecht
Meervoudige kamer
Reg.nr.: 10/59
Uitspraak in het geding tussen:
[eisers]
te Oldebroek,
eisers,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oldebroek
verweerder.
[derde-partij] B.V.
te ’t Harde,
derde-partij.
1. Procesverloop
Bij besluit van 25 juni 2009 heeft verweerder aan de derde-partij met toepassing van een op 16 juni 2009 verleende vrijstelling als bedoeld in artikel 19, tweede lid, van de - inmiddels vervallen - Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) bouwvergunning verleend voor het oprichten van een supermarkt, winkels en appartementen op het perceel Zuiderzeestraatweg 133-137 te Oldebroek, met kadastrale aanduiding H5303 gemeente Oldebroek (hierna: het perceel).
Bij besluit van 3 december 2009 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het daartegen gemaakte bezwaar van eisers ten dele gegrond verklaard en de verleende vrijstelling en bouwvergunning met een nadere motivering in stand gelaten.
Eisers hebben beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingezonden.
Het beroep is versneld behandeld ter zitting van 22 april 2010, waar eisers allen zijn verschenen, bijgestaan door J.B. Kaiser te Wezep. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. W.E.M. Klostermann, advocaat te Zwolle, en G. Visscher en M. Schoppink. Voor de derde-partij is verschenen haar directeur [directeur].
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 44, eerste lid, van de Woningwet – voor zover hier van belang – mag slechts en moet een reguliere bouwvergunning worden geweigerd indien:
(...)
c. het bouwen in strijd is met een bestemmingsplan of met de eisen die krachtens een zodanig plan zijn gesteld;
d. het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk, waarop de aanvraag betrekking heeft, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd is met redelijke eisen van welstand, beoordeeld naar de criteria, bedoeld in artikel 12a, eerste lid, onderdeel a, tenzij burgemeester en wethouders van oordeel zijn dat de bouwvergunning niettemin moet worden verleend.
(…).
In artikel 12a, eerste lid, onderdeel a, is bepaald dat de gemeenteraad een welstandsnota vaststelt, inhoudende beleidsregels waarin in ieder geval de criteria zijn opgenomen die burgemeester en wethouders toepassen bij hun beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk, waarop de aanvraag om bouwvergunning betrekking heeft, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd zijn met redelijke eisen van welstand.
2.2. Het perceel is gelegen in een gebied waarvoor de bestemmingsplannen “Oldebroek Kom” en “Oldebroek 1975” van kracht zijn. Ter plaatse zijn van toepassing de bestemmingen “Horecabedrijf”, “Open bebouwing Klasse B” en “Achtererf met beperkte bebouwing”. Tussen partijen is niet in geschil en ook de rechtbank stelt vast dat het bouwplan in strijd is met deze bestemmingen. In verband daarmee is vrijstelling verleend met toepassing van artikel 19, tweede lid, van de WRO.
2.3. Ingevolge artikel 19, tweede lid, van de WRO kunnen burgemeester en wethouders vrijstelling verlenen van het bestemmingsplan in door gedeputeerde staten aangegeven categorieën van gevallen. Verder is vereist dat het project is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing. Ingevolge het eerste lid wordt daaronder bij voorkeur verstaan een gemeentelijk of intergemeentelijk structuurplan. Indien er geen structuurplan is of wordt opgesteld, wordt bij de ruimtelijke onderbouwing in elk geval ingegaan op de relatie met het geldende bestemmingsplan, dan wel wordt er gemotiveerd waarom het te realiseren project past binnen de toekomstige bestemming van het betreffende gebied.
2.4. In de vrijstellingslijst van 15 november 2005 hebben gedeputeerde staten van de provincie Gelderland categorieën van gevallen aangegeven waarvoor burgemeester en wethouders vrijstelling kunnen verlenen zonder dat hiervoor een verklaring van geen bezwaar is vereist. Niet in geschil is dat het project valt binnen de categorieën 1 (“Wonen”) en 3 (“Werken”) van die lijst.
Als ruimtelijke onderbouwing van het project dient de notitie getiteld ‘Ruimtelijke onderbouwing locatie “Oldebroek-Centrum”’ van 19 mei 2008. Volgens de notitie is het bouwplan in overeenstemming met de rijks- en provinciale beleidskaders. Voor wat betreft het gemeentelijke beleid wordt onder meer verwezen naar de ‘Structuurvisie 2030 Gemeente Oldebroek’ van juni 2003, het ‘Kwalitatief Woonprogramma 2000-2015’ en de ‘Visie Oldebroek-centrum 2030’ van november 2006.
De rechtbank is van oordeel dat de aan de vrijstelling ten grondslag gelegde ruimtelijke onderbouwing voldoet aan de daaraan te stellen eisen.
Naar het oordeel van de rechtbank is in de ruimtelijke onderbouwing, gelet op de verwijzingen daarin naar de hiervoor genoemde stukken, genoegzaam gemotiveerd waarom het te realiseren project past binnen de toekomstige bestemming van het betreffende gebied. Voor zover eisers hebben beoogd dit te bestrijden, is wat zij naar voren hebben gebracht onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.
Er is daarom geen grond voor het oordeel dat verweerder niet bevoegd was om op grond van artikel 19, tweede lid, van de WRO vrijstelling te verlenen.
2.5. Voorts ziet de rechtbank geen grond voor het oordeel dat verweerder niet in redelijkheid na afweging van alle betrokken belangen tot het verlenen van vrijstelling op grond van artikel 19, tweede lid, van de WRO heeft kunnen komen. Eisers hebben bezwaar tegen de massaliteit van het bouwplan en in het bijzonder tegen de hoogte (tot ruim 15 meter) van de tegenover hun pand aan de Zuiderzeestraatweg gesitueerde (noord-westelijke) gevelwand. Het bestaande vrije uitzicht gaat volgens hen verloren en zij beschouwen het als een inbreuk om hun privacy vanwege de te realiseren woningen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hier echter het nodige gewicht kunnen hechten aan de omstandigheid dat onder het geldende planologische regime op een afstand van ongeveer 15 meter van het pand van eisers bebouwing mogelijk is met een goot- en nokhooge van respectievelijk 7 en 12 meter, terwijl het in geding zijnde bouwplan is gesitueerd op een afstand van ongeveer 35 meter van het pand van eisers. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat blijkens de bij de bouwvergunning behorende en als zodanig gewaarmerkte bouwtekening met nummer 1561-RBV08 slechts een gedeelte van het te realiseren gebouw hoger wordt dan 13,54 meter en dat een groter gedeelte van het te realiseren gebouw niet hoger wordt dan 12,4 meter.
2.6. Gelet op het voorgaande kan de verleende vrijstelling naar het oordeel van de rechtbank in rechte stand houden. Er is daarom geen grond voor het oordeel dat de bouwvergunning geweigerd had moeten worden wegens strijd met het bestemmingsplan.
2.7. In verband met het bepaalde in artikel 44, eerste lid, aanhef en onder d, van de Woningwet overweegt de rechtbank het volgende.
2.7.1. Op 12 februari 2009 heeft de welstandscommissie over het bouwplan advies uitgebracht. Geconcludeerd is dat het bouwplan in strijd is met redelijke eisen van welstand. Het advies houdt onder meer het volgende in:
“(…..)
Op grond van de (vastgestelde) welstandsnota zijn de bepalingen en criteria van deelgebied 3 (Zuiderzeestraatweg) van toepassing. Vanwege het belang van deze omgeving (identiteitsdrager van Oldebroek) geldt het hoogste welstandsniveau. Er moet – onder meer – zorgvuldig worden afgestemd op de gegroeide kleinschaligheid, ritmiek, openheid en parcellering van de omgeving. Ook moet de vormgeving van het dak worden afgestemd op het karakter van het betreffende gebouw en moet het gevelontwerp aansluiten bij het omgevingsbeeld.
(…..)
Wel werd al snel in het behandelingstraject geconcludeerd dat het te realiseren programma en het planologische kader op zeer gespannen voet staan met de genoemde beeldeisen. Daarmee is dit een complexe en niet eenvoudig op te lossen ontwerpopgave.
(…..)
(….) Dat neemt niet weg dat ontwerpend onderzoek, aan de hand van onder andere massastudies, onlosmakelijk onderdeel moet zijn van een ontwerpproces, zeker bij een complexe opgave als deze. Met een dergelijke studie kan een juiste inpassing in de omgeving ook worden aangetoond. Hoewel de architect daar meerdere malen om is gevraagd, is nooit iets van een dergelijke studie gebleken.
De opmerkingen van de commissie waren van meet af aan fundamenteel van aard. Behalve dat een doorwrochte ontwerpstudie ontbrak, werden de meeste stappen in het traject slechts begeleid door geïsoleerde gevelbeelden waarbij een overzichtelijk totaalbeeld ontbrak. (Zie voorgaande adviezen). Steeds zijn relatief kleine aanpassingen doorgevoerd, zonder het complex als geheel te betrachten.
(…..)
Het volume aan de Zuiderzeestraatweg presenteert zich als één gebouw. Daarbinnen is enige geleding aangebracht, die echter geen referentie vindt in de omgeving. Het volume aan de van Sytzamalaan lijkt eenduidig, maar is dat niet. Beide gebouwen vertonen geen heldere massaopbouw en kapvormen sluiten niet aan bij de gekozen gebouwkarakteristieken. Volumes hebben soms een schuin dak en zijn soms plat. Kapvormen lopen niet door, zelfs binnen één volume. Op cruciale plekken, zoals dakhoeken, zijn buitenruimten gemaakt, waardoor de kapvorm teveel wordt aangetast. Het penthouse heeft een volstrekt van de onderliggende kapvorm afwijkend karakter. Door de schaal en de omvang alsmede de kapvormen wijken de gebouwen fors af van hum omgeving, en voldoen daarmee overduidelijk niet aan de gestelde uitgangspunten. Het ontwerp van de gevels ondersteunt de gebouwopzet niet en leidt niet tot een helder en goed afleesbaar totaalbeeld. Dit onevenwichtige gevelontwerp refereert niet aan de omgeving en mist de eenduidigheid en afleesbaarheid ervan.
De commissie is van mening dat een groter volume aan de Zuiderzeestraatweg, mits rustig, terughoudend en evenwichtig vormgegeven, wel mogelijk is. Thans moet helaas worden geconcludeerd dat dit ontwerp daar – ondanks alle inspanningen van de architect, gemeente en deze commissie – niet aan voldoet. Het geeft geen adequaat antwoord op de stedelijke (dorpse) ruimten waar het aan grenst, het mist een zekere alzijdigheid die, gezien de promenade en openbare parkeervoorzieningen, voor een goed op de plek passend gebouw nodig zijn. In deze vorm zal het gebouw dissoneren en er bestaat geen aanleiding om, op grond van het algemene kwaliteitskader, af te wijken van de criteria en uitgangspunten in de welstandsnota en het beeldkwaliteitplan.”
2.7.2. Bij het primaire besluit van 25 juni 2009 heeft verweerder overwogen dat hij bevoegd is om af te wijken van het welstandsadvies wanneer hij van oordeel is dat het bouwwerk weliswaar niet voldoet aan redelijke eisen van welstand, maar dat niettemin bouwvergunning moet worden verleend. Verweerder heeft overwogen dat sprake is van een situatie waarin het om dringende maatschappelijke, economische, bestuurlijke en financiële redenen gewenst is om in afwijking van het welstandsadvies bouwvergunning te verlenen voor dit bouwplan, en heeft dit als volgt nader gemotiveerd:
“Maatschappelijk belang
Het is voor het project Oldebroek-Centrum, gelet op de impact ervan op de kern Oldebroek en het langjarig traject dat hiermee gelopen is om op het punt te komen waar het project nu staat en de investeringen die daarvoor gepleegd zijn, niet aanvaardbaar de bouwvergunning niet te gaan verlenen. De gepleegde inspanningen zouden daarmee teniet worden gedaan, diverse betrokken partijen zullen hun eigen spoor trekken en de leegte in de kern van Oldebroek zal naar verwachting nog een aantal jaren voortduren. Bewoners en ondernemers zullen dit negatief beoordelen en moeilijk kunnen aanvaarden. Er wordt naar een versterking van de kern uitgezien.
Wanneer partijen afhaken zal het huidige plan niet kunnen worden doorgezet, zal een nieuw plan moeten worden gemaakt, zullen opnieuw partijen bijeengebracht moeten worden hetgeen lange tijd zal vergen.
Unieke overeenstemming
Op dit moment zijn na veel overleg alle partijen in een fase waarin tot een besluit kan worden gekomen. De invulling met winkelvoorzieningen ligt in het verschiet, wanneer het project zal stagneren is het vervolg dat de marktpartijen elders in de omgeving (bv. ’t Harde) vestigingsplaats zullen kiezen. Het tijdstip is door de doorwerking van de zogenoemde kredietcrisis extra complex. Doorzetten betekent een positief signaal met bijbehorende investeringsgevolgen die goed zijn voor de werkgelegenheid in de bouwfase en daarna.
Wanneer dit plan niet wordt doorgezet, komt de functie van de kern Oldebroek als voorziening voor de bewoners en de directe omgeving zwaar onder druk te staan. Verder is het reëel te veronderstellen dat één van de partijen zich dan zal terugtrekken en in dit gebied zijn eigen bouwplan zal verwezenlijken, waardoor voor de invulling van Oldebroek Centrum een kleiner plangebied overblijft.
Economische impuls
De planvorming voor de invulling van de kern van Oldebroek heeft een positieve impact gekregen op de overige voorzieningen in de kern. Diverse ondernemers in het centrum hebben zelf initiatieven genomen om hun vestiging te renoveren of zelfs volledig te vernieuwen. In die lijn dient op korte termijn de invulling van de leegte in de kern te worden gevuld met een goede winkelvoorziening. Dat zal een horizontale stimulering betekenen die een versterkend effect heeft op de voorzieningen in de kern en daarmee op de leefbaarheid van het dorp Oldebroek en directe omgeving.
Koppeling met andere voorzieningen
Aansluitend aan het plangebied vinden onderhandelingen plaats om een discounter te vestigen in een garagebedrijf. Daarmee wordt eveneens de leefbaarheid versterkt door het verdwijnen van een niet in de kern passend garagebedrijf en de komst van een voor de leefbaarheid van belang zijnde discounter. Het niet met kracht voortzetten van het plan nu zal er naar redelijke verwachting toe leiden dat de betreffende discounter afhaakt en zich elders zal vestigen.
Gelet op de economische situatie van de detailhandel in het dorp van Oldebroek is een economische impuls daar dringend gewenst. Het achterwege blijven van de realisatie van het bouwplan nu en daarmee naar verwachting ook het afhaken van de discounter, betekent een zeer ongewenste ontwikkeling voor de leefbaarheid van het dorp Oldebroek.
Verlies ISV middelen
Met het stilvallen van het plan vervalt door de vertraging in de tijd de ISV-bijdrage van € 275.000, hetgeen de grondexploitatie negatief beïnvloedt en een vervolg belemmert.
Stijging maatschappelijke kosten
Bestuurlijk is er instemming van de gemeenteraad met de huidige planvorming inclusief een forse eigen bijdrage uit de eigen middelen van de gemeente van € 4 miljoen. Een stilvallen van het plan betekent een stijging van het exploitatietekort in de toekomst, een toename van de rentelasten en een risico op een financieel complexer te realiseren plan in de toekomst mede door de verkleining van het plangebied.”
2.7.3. Het bepaalde in artikel 44, eerste lid, aanhef en onder d, van de Woningwet brengt met zich dat verweerder in beginsel de vrijheid toekomt om in afwijking van een ter zake door de welstandscommissie uitgebracht negatief advies een aangevraagde bouwvergunning te verlenen. Verweerder dient daarbij deugdelijk te motiveren op welke gronden hij afwijkt van het welstandsadvies.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder in het onderhavige geval een deugdelijke motivering heeft gegeven om af te wijken van het negatieve welstandsadvies en daarmee op juiste wijze gebruik heeft gemaakt van zijn bevoegdheid ingevolge artikel 44, eerste lid, onder d, van de Woningwet. De door verweerder aangevoerde redenen van – kort gezegd – maatschappelijke, economische, bestuurlijke en financiële aard zijn van voldoende gewicht en zijn in voldoende mate aangetoond.
2.8. Het beroep is ongegrond. Voor een veroordeling in proceskosten bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr.drs. J.H. van Breda, voorzitter, en mr. K. van Duyvendijk en mr. W.J.B. Claassen-Dales, leden. De beslissing is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2010.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag.