Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Civiel – Afdeling Handel
zaaknummer / rolnummer: 99656 / HA ZA 09-75
Vonnis van 25 november 2009
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HINDRIKS CONSULTANCY B.V.,
gevestigd te Hoevelaken,
eiseres,
advocaat mr. C.A. Jonkers te Utrecht,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE PUTTEN,
zetelend te Putten,
gedaagde,
advocaat mr. C.B. Gaaf te Zutphen.
Partijen zullen hierna Hindriks en de gemeente genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 maart 2009
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
1.2. Partijen hebben om vonnis gevraagd.
2. De feiten
2.1. Hindriks treedt in deze procedure op als gemachtigde van [namen kopers] (hierna gezamenlijk: [kopers]).
2.2. Bij overeenkomst van 26 november 2001 (hierna: de Koopovereenkomst) heeft de gemeente van [kopers] gekocht het woonhuis plaatselijk bekend [perceel te plaats] met daarbij behorend terrein (hierna: het perceel), voor een koopprijs van NLG 1.950.000,-- (€ 884.871,42). Het bedoelde woonhuis is het voormalige gemeentehuis.
2.3. Het perceel is in het verleden eigendom geweest van de gemeente, die bij de verkoop daarvan een recht van eerste koop heeft bedongen, in verband met de wens van de gemeente dat op het perceel een tehuis voor visueel gehandicapten gevestigd zou worden en blijven. In het kader van de met dat recht van eerste koop samenhangende aanbiedingsplicht heeft [kopers] het perceel aan de gemeente te koop aangeboden. De gemeente heeft van haar recht van eerste koop gebruik gemaakt, hetgeen geresulteerd heeft in de Koopovereenkomst.
2.4. Alvorens het perceel aan de gemeente te koop aan te bieden heeft [kopers] aan de gemeente het plan voorgelegd om het bestaande pand aan [adres] volledig te restaureren, en ter financiering van die restauratie een elftal woonappartementen te realiseren op het perceel. De gemeente achtte deze voorgestelde bouwontwikkeling in strijd met het vigerende bestemmingsplan. In het pand aan [adres] was destijds een “Praktijk voor natuurgeneeskunde” gehuisvest.
2.5. De koopprijs is tussen partijen overeengekomen op basis van een taxatie door een drietal deskundigen. In een brief d.d. 5 juli 2001 van één van deze drie deskundigen, de heer Hoogmoed, aan de beide andere deskundigen (productie 3 bij de dagvaarding), staat onder meer het volgende:
“Bij deze bevestig ik de overeenkomst die door ons bereikt is inzake de waardering van de [perceel te plaats].
Waardering met huidige bestemming maatschappelijke voorzieningen: f 1.950.000,00
Waardering waarbij de bestemming gewijzigd wordt in twee bouwkavels voor de bouw van een woning met een perceelsoppervlakte van ca. 450 m2 per kavel en de huidige bestemming voor de woning wordt ongezet in wonen:
Prijs per kavel van 450 m2 twee maal f 405.000,00 f 810.000,00
Villa op resterende grond f 1.500.000,00”
2.6. Op grond van artikel 13 van Pro het ter plaatse geldende bestemmingsplan hebben de gronden op de kaart aangewezen voor “Maatschappelijke voorzieningen” de nadere bestemming “niet bedrijfsmatige maatschappelijke voorzieningen”.
2.7. Artikel 9 van Pro de Koopovereenkomst luidt als volgt:
“Wanneer de gemeente Putten binnen 5 jaar na de datum van de notariële akte van levering een procedure start tot wijziging van het bestemmingsplan, om door die wijziging te bereiken, dat in plaats van de realisering van zorgappartementen, andersoortige woonbebouwing en gebruik van de onroerende zaak wordt toegestaan dan in het vigerende bestemmingsplan is geregeld (te weten: “Niet bedrijfsmatige maatschappelijke voorzieningen”), zal de gemeente binnen één maand nadat de betreffende bestemmingsplanwijziging onherroepelijk van kracht is geworden een aanvullende koopsom aan de verkopers betalen ten bedrage van f. 360.000,-- (€ 163.360,88) Zegge: driehonderdzestigduizen gulden (eenhonderddrieenzestigduizenddriehonderdzestig 88/100 Euro).”
2.8. In een voorstel van het college van burgemeester en wethouders van Putten (hierna: het college) aan de raad van die gemeente van 27 september 2001, waarin het college de raad voorstelt om in te stemmen met de aankoop van het perceel door de gemeente (productie 4 bij de dagvaarding), komen onder meer de volgende passages voor:
“[…]
Snel na de koopaanbieding door de familie [kopers], hebben wij contact opgenomen met [woningstichting] en met [woon- en zorgcentrum]. Beide instellingen hebben wij de vraag voorgelegd om te beoordelen of de realisering van zorgappartementen mogelijk zou zijn. Uitgangspunt zou moeten zijn, dat bebouwing c.q. uitbreiding van de bebouwing moet passen binnen de huidige bestemmingsgrenzen c.q. mogelijkheden. […]
De Woningstichting heeft positief gereageerd op ons aanbod en heeft ons geïnformeerd over de schetsplannen en de voorlopige berekeningen. Er wordt uitgegaan van de realisering van 19 zorgappartementen […]. In het gebouw is voorzien in een aantal ruimten voor zorgvoorzieningen, zoals een gemeenschappelijke ruimte en een kantoor annex opslagruimte. Aan [woon- en zorgcentrum] is offerte gevraagd voor een drietal pakketten zorg. Dit is een facultatieve voorziening: toekomstige bewoners kunnen daaruit een keuze maken. Daarnaast geldt een pakket basiszorg dat iedere bewoner verplicht wordt af te nemen. De zorgvergoeding wordt verdisconteerd in de servicekosten. […]”
2.9. Nadat het perceel door [kopers] aan de gemeente was verkocht en geleverd, heeft de gemeente het perceel verkocht aan [woningstichting] (hierna: de Woningstichting), voor een koopprijs vrijwel gelijk aan de prijs die de gemeente aan [kopers] had betaald. Na het sluiten van de koopovereenkomst met de Woningstichting, maar vóór de overdracht van de eigendom op 28 september 2004, heeft de gemeente het perceel opgesplitst in 21 appartementsrechten.
2.10. De Woningstichting heeft een bouwvergunning aangevraagd voor de bouw van zorgappartementen. Het bouwplan waarop de aanvraag betrekking had voorzag mede in een gemeenschappelijke ruimte en een ruimte voor een zorgkantoor. Op 1 augustus 2003 is de gevraagde bouwvergunning (hierna: de bouwvergunning) door de gemeente verleend. In de bouwvergunningvoorwaarden zijn geen verplichtingen opgenomen met betrekking tot aansluiting van de appartementen op een zorgalarmeringssysteem en/of de afname van zorg. Evenmin bevatten de voorwaarden verplichtingen met betrekking tot de verkoop aan een beperkte doelgroep. [kopers] heeft tegen het verlenen van de bouwvergunning destijds geen bezwaar gemaakt.
2.11. Er heeft geen wijziging van het bestemmingsplan plaatsgevonden.
2.12. De Woningstichting heeft op het perceel een complex gerealiseerd, “[complex]” genaamd (hierna: [complex]), bestaande uit 21 (koop)appartementen, een gemeenschapsruimte en een ruimte bestemd voor een zorgkantoor.
2.13. In een notariële akte van levering d.d. 28 september 2004 met betrekking tot één van de appartementsrechten die deel uitmaken van [complex], waarbij behalve de Woningstichting en de kopers van de appartementen ook de gemeente partij is (productie 7 bij de dagvaarding), is onder meer de volgende tekst opgenomen:
“Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar:
[…]
Na te melden akte van splitsing, waarin ondermeer woordelijk staat vermeld:
“BIJZONDERE BEPALINGEN
[…] Bij deze wordt ten behoeve van de gemeente Putten als “schuldeiser” en ten laste van elke opvolgende eigenaar en/of gebruiker van de bij deze akte ontstane appartementsrechten, als “schuldenaar”, de verplichting opgelegd, dat verkoop en/of vervreemding van het verkochte (appartement) in verband met het vigerende bestemmingsplan alleen zal geschieden aan kandidaten die:
1. zijn of kunnen worden ingeschreven als woningzoekende in de gemeente Putten en die de leeftijd van vijfenvijftig (55) jaar hebben bereikt, danwel
2. afkomstig zijn uit de regio (Intergemeentelijk Samenwerkingsverband Noordwest-Veluwe) en die de leeftijd van vijfenvijftig (55) jaar hebben bereikt.
[…]
Tevens dient elke eigenaar danwel rechtsopvolger(s) en/of gebruiker van een appartementsrecht verplicht onafgebroken zorg te betrekken van de zorginstelling waarmee de vereniging daartoe een overeenkomst heeft gesloten, waartoe een abonnement dient te worden afgesloten.
Deze verplichtingen worden in de openbare registers ingeschreven als kwalitatieve verplichtingen als bedoeld in artikel 6:252 Burgerlijk Pro Wetboek. […]”
Voor zover in bovengenoemde bepalingen verplichtingen voorkomen welke verkoper verplicht is aan koper op te leggen, doet hij dat bij deze en wordt een en ander bij deze door koper aanvaard. Voor zover het gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn bedongen, worden die rechten bij deze tevens door verkoper voor die derden aangenomen.”
2.14. De eigenaren van de 21 appartementen in [complex] hebben alle een zorgleveringsovereenkomst met [zorginstelling]. Een aantal van hen ontvangt verzorging, verpleging, huishoudelijke hulp en warme maaltijden. Alle appartementen zijn aangesloten op het alarmeringssysteem van de zorginstelling.
3. De vordering
3.1. Hindriks vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair:
a) zal verklaren voor recht dat de op 1 augustus 2003 door de gemeente verleende bouwvergunning voor de oprichting van 21 woonappartementen aan de [perceel te plaats] niet zonder wijziging van het bestemmingsplan Husselerveld had mogen worden verleend;
b) de gemeente zal veroordelen tot betaling aan Hindriks van een bedrag van
€ 163.360,88 te vermeerderen met de wettelijke rente ad € 45.684,92 over de periode vanaf 1 september 2003 tot en met 30 november 2008 en de wettelijke rente over € 209.045,80 vanaf 1 december 2008 tot aan de dag der algehele voldoening;
c) de gemeente zal veroordelen tot betaling aan Hindriks van een bedrag van
€ 6.422,-- ter zake van buitengerechtelijke kosten (inclusief BTW), te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding,
8 december 2008, tot aan de dag der algehele voldoening;
subsidiair:
d) een zodanige beslissing zal nemen als de rechtbank in goede justitie meent te moeten behoren;
een en ander met veroordeling van de gemeente in de kosten van dit geding.
3.2. Hindriks legt aan haar vorderingen tegen de achtergrond van de vaststaande feiten de volgende stellingen ten grondslag.
De gemeente heeft, bij het gebruikmaken van haar recht van eerste koop, de koopprijs van het perceel zo laag mogelijk gehouden door handhaving van de bestemming te suggereren. De gemeente had de bouwvergunning echter niet aan de Woningstichting mogen verlenen zonder het bestemmingsplan te wijzigen. Het gerealiseerde appartementencomplex is namelijk geen “niet-bedrijfsmatige maatschappelijke voorziening” als bedoeld in artikel 13 van Pro de bij het vigerende bestemmingsplan Husselerveld behorende voorschriften. Voor de betekenis van het begrip “maatschappelijke voorzieningen” moet aansluiting worden gezocht bij het bij het bestemmingsplan Husselerveld behorende en daarvan deeluitmakende Uitwerkingsplan Husselerveld 1992. Daarin wordt verstaan onder “maatschappelijke voorzieningen”: instellingen van openbaar bestuur en medische, sociale, culturele, religieuze, educatieve diensten en daarmee gelijk te stellen instellingen. Het bestemmingsplan Husselerveld beoogt dus op de locatie aan [adres] slechts de vestiging van (ter plekke diensten verlenende) instellingen mogelijk te maken.
De beoogde bestemming is een geheel andere dan de feitelijke bestemming die het perceel door de realisatie van een appartementencomplex thans heeft. Die bestemming is wonen. In het complex zijn wel een gemeenschapsruimte en een ruimte voor een zorgkantoor aanwezig, maar deze zijn eigendom van de gezamenlijke eigenaren van de individuele appartementen en niet van een (toeleverende) zorginstelling, zodat geen sprake is van een instelling of dienst als bedoeld in het bestemmingsplan Husselerveld. De bij de onder 2.13 vermelde notariële akte door de gemeente aan de appartementseigenaren en hun rechtsopvolgers opgelegde kwalitatieve verplichting om zorg te betrekken van [woon- en zorgcentrum] maakt dit niet anders, en de omstandigheid dat de 21 appartementen zijn aangesloten op het noodoproepsysteem van [zorginstelling] evenmin. De gemeenschappelijke ruimte en de ruimte voor het zorgkantoor zijn niet in gebruik. De appartementen worden tegen commerciële prijzen verkocht en doorverkocht. Daardoor is de nieuwe bebouwing tevens in strijd met het niet bedrijfsmatige element in de bestemmingsbeschrijving. Hindriks ziet bovendien niet in wat het verschil is tussen de door [kopers] voorgestane renovatie van het voormalige gemeentehuis, inclusief de bouw van 11 woonappartementen, en de bebouwing die thans – na de gedwongen verkoop door [kopers] aan de gemeente – feitelijk is gerealiseerd.
Uit de bepalingen die ten behoeve van de gemeente als schuldeiser in de hiervoor vermelde notariële akte zijn opgenomen blijkt dat de gemeente heeft beseft dat zij oneigenlijk gebruik maakte van de bestemming “maatschappelijke voorzieningen”. Die bestemming stelt immers aan die voorzieningen slechts één eis: dat ze niet-bedrijfsmatig zijn. De beperkende verkoopbepalingen kunnen overigens op grond van artikel 6:252 lid 5 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW) niet als kwalitatieve verplichtingen worden opgelegd.
Nu de bouwvergunning ten onrechte zonder wijziging van het bestemmingsplan Husselerveld, en derhalve in strijd met de wet, toch is verleend, behoort de gemeente het bepaalde in artikel 9 van Pro de Koopovereenkomst loyaal na te komen en dient zij alsnog over te gaan tot betaling van het bedrag van € 163.360,88 waarop [kopers] recht zou hebben gehad indien de voor de bouw noodzakelijke bestemmingsplanwijziging wel had plaatsgevonden. Omdat de gemeente weigert dit bedrag aan [kopers] te betalen, heeft [kopers] belang bij de gevorderde verklaring voor recht.
De Woningstichting heeft met de realisatie van het onderhavige project miljoenen verdiend. Door de wijze waarop de gemeente een en ander – in strijd met de wet – heeft gemeend te realiseren, heeft zij getracht onder haar met [kopers] overeengekomen betalingsverplichting uit te komen. Daarmee maakt de gemeente zich jegens [kopers] schuldig aan toerekenbare tekortkoming, dan wel handelt zij anderszins onrechtmatig.
Gezien het bepaalde in artikel 9 van Pro de Koopovereenkomst wordt aanspraak gemaakt op de wettelijke rente, te rekenen vanaf één maand na de datum van verzending van de bouwvergunning te weten 1 augustus 2003 en mitsdien ingaande 1 september 2003.
De buitengerechtelijke incassokosten worden op basis van het rapport Voorwerk II begroot op twee punten van het toepasselijke liquidatietarief ad € 3.211,-- is € 6.422,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding.
4. Het verweer
4.1. De gemeente concludeert dat de vorderingen van Hindriks bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis behoren te worden afgewezen, met veroordeling van Hindriks in de kosten van de procedure.
4.2. De gemeente voert ter onderbouwing van deze conclusie de volgende verweren aan.
Het in artikel 9 Koopovereenkomst Pro bedoelde geval heeft zich niet alleen naar de letter, maar ook naar de strekking niet voorgedaan. De achtergrond van deze bepaling is dat [kopers] niet wilde dat de gemeente kocht op basis van de bij een beperkte bestemming behorende waarde, en doorverkocht tegen een veel hogere prijs, nadat zij eerst zelf het bestemmingsplan had gewijzigd. Die situatie heeft zich niet voorgedaan.
Uit artikel 9 van Pro de Koopovereenkomst blijkt bovendien duidelijk dat beide partijen zijn uitgegaan van de ontwikkeling en realisatie van zorgappartementen, en dat de bijbetalingsplicht uitsluitend zou gelden voor andersoortige woonbebouwing, welke toegestaan werd in een bestemmingsplanwijziging. De Koopovereenkomst schrijft niet voor dat de zorgappartementen eigendom moeten worden en blijven van een instelling. Er is tussen de gemeente en [kopers] niet gesproken van een “woonzorgcentrum” of iets dergelijks. De gemeente heeft onder het begrip “zorgappartement” verstaan: appartementen bestemd voor ouderen (55+) met voorzieningen die hen in staat stellen om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. De Woningstichting heeft expliciet een bouwvergunning aangevraagd voor zorgappartementen, en het bouwplan voorzag ook expliciet in faciliteiten ten behoeve van het verlenen van die zorg.
De gemeente heeft ook zelf nog, via het privaatrecht, maatregelen genomen om te waarborgen dat de appartementen als zorgappartementen worden gebruikt. Ook daaruit blijken de intenties van de gemeente. De gemeente betwist dat het creëren van privaatrechtelijke waarborgen voor gebruik overeenkomstig de bestemming niet toegestaan zou zijn, en bestrijdt dat [kopers] een te respecteren belang heeft bij de vraag of de gemeente jegens de kopers mocht bedingen wat zij bedongen heeft.
De aan de Woningstichting verleende bouwvergunning is onherroepelijk geworden. Het beginsel van formele rechtskracht staat er daarom aan in de weg dat Hindriks in deze procedure ter discussie stelt of de bouwvergunning in overeenstemming met het bestemmingsplan is verleend. Zelfs indien juist zou zijn dat de bouwvergunning ten onrechte is verleend omdat zorgappartementen niet zouden vallen binnen de bestemming maatschappelijke voorzieningen, zou dat overigens niet van betekenis zijn, omdat de realisatie van zorgappartementen uitdrukkelijk is voorzien in de Koopovereenkomst. De planologische uitleg die moet worden gegeven aan het begrip “maatschappelijke voorzieningen” speelt geen rol in deze zaak. Het gaat erom wat partijen in het kader van de Koopovereenkomst voor ogen stond: de realisatie van zorgappartementen.
De gemeente is ervan uit gegaan dat de Woningstichting daadwerkelijk zorgappartementen zou realiseren en dat deze ook als zodanig zouden worden gebruikt door de bewoners. Dat is naar het oordeel van de gemeente ook gebeurd. Indien de Woningstichting of de rechthebbenden het gebouw niet zouden gebruiken conform de bestemming en de bouwvergunning, is dat onvoldoende grond voor een aanspraak op bijbetaling door de gemeente. Dit is bovendien een handhavingsvraagstuk ten aanzien waarvan uitsluitend de bestuursrechter bevoegd is.
Het is niet juist dat de Woningstichting met het project miljoenen heeft verdiend, en het door de Woningstichting behaalde rendement is niet relevant. Hetzelfde geldt voor de stelling van Hindriks dat de zorgappartementen tegen commerciële prijzen worden doorverkocht.
Omdat de gemeente [kopers] de gevorderde hoofdsom niet verschuldigd is, is ook de wettelijke rente niet verschuldigd, daargelaten dat deze niet kan zijn gaan lopen op
1 september 2003, aangezien de gemeente nooit tegen die datum in gebreke is gesteld door [kopers]. Hetzelfde geldt voor de buitengerechtelijke kosten, te meer nu het gaat om kosten van Hindriks en Hindriks geen advocaat is. De gemeente betwist overigens dat buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt.
5. De beoordeling
5.1. Tussen partijen is niet in geschil dat er met betrekking tot het onderhavige perceel geen wijziging van het bestemmingsplan Husselerveld heeft plaatsgevonden. De hoofdvraag die in deze procedure ter beantwoording voorligt, is of [kopers] niettemin recht heeft op de met de gemeente overeengekomen aanvullende koopprijs.
5.2. Hindriks legt aan haar vorderingen ten grondslag dat de gemeente haar in artikel 9 van Pro de Koopovereenkomst vastgelegde bijbetalingsverplichting dient na te komen. Ook stelt zij dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door de bouwvergunning te verlenen zonder eerst het bestemmingsplan te hebben gewijzigd, als gevolg waarvan [kopers] schade heeft geleden – kennelijk - ter hoogte van het bedrag van de aanvullende koopsom. Het verweer van de gemeente komt er op neer dat [kopers] op grond van de overeenkomst geen recht heeft op de aanvullende koopprijs, omdat de voorwaarde waaronder de gemeente tot bijbetaling verplicht is, niet is vervuld. Ook betwist de gemeente dat zij onrechtmatig heeft gehandeld jegens [kopers]. De rechtbank oordeelt hieromtrent als volgt.
5.3. Uit de tekst van Artikel 9 Koopovereenkomst Pro volgt, dat er recht ontstaat op een hogere koopprijs na een wijziging van het bestemmingsplan die ertoe strekt om woonbebouwing mogelijk te maken anders dan in de vorm van zorgappartementen en/of om gebruik mogelijk te maken dat afwijkt van de bestemming “niet bedrijfsmatige maatschappelijke voorzieningen”. Gezien deze strekking moet het ervoor gehouden worden dat die aanspraak ook ontstaat (op grond van de overeenkomst of bij wijze van vergoeding van geleden schade) als de gemeente voorafgaande aan het verlenen van de bouwvergunning heeft afgezien van een wijziging van het bestemmingsplan (en in strijd met dat plan een bouwvergunning heeft verleend) met de vooropgezette bedoeling om zich te onttrekken aan de verplichting tot betaling van een aanvullende koopprijs.
5.4. Hindriks heeft niet gesteld dat de gemeente een dergelijke vooropgezette bedoeling heeft gehad, en de rechtbank ziet in de vaststaande feiten geen aanknopingspunten om een dergelijke vooropgezette bedoeling bij de gemeente aanwezig te achten. In dat kader acht de rechtbank in de eerste plaats van belang dat op het moment van het aangaan van de Koopovereenkomst zowel de gemeente als [kopers] er kennelijk van uit gingen dat “zorgappartementen” – daargelaten wat onder die term precies moest worden verstaan – binnen de bestaande bestemming “maatschappelijke voorzieningen van niet bedrijfsmatige aard” vielen. Wijziging van het bestemmingsplan zou volgens artikel 9 Koopovereenkomst Pro immers alleen noodzakelijk zijn om “andersoortige woonbebouwing” of gebruik afwijkend van deze bestemming mogelijk te maken. Uit het hiervoor onder 2.8 geciteerde voorstel van 27 september 2001 van het college aan de raad van de gemeente Putten blijkt, dat het college er voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst eveneens van uitging dat de realisatie van zorgappartementen door de Woningstichting zonder wijziging van het bestemmingsplan mogelijk zou zijn. In dat voorstel aan de raad werd immers het uitgangspunt gehanteerd dat bebouwing binnen de bestaande bestemmingsgrenzen zou moeten passen, waarna een bouwwerk werd geschetst dat aansluit bij datgene wat uiteindelijk door de Woningstichting is gerealiseerd: een appartementencomplex met zorgvoorzieningen bestaande uit een gemeenschappelijke ruimte en een kantoor. In het voorstel is ook sprake van levering van zorg door [woon- en zorgcentrum], waaronder een verplicht pakket basiszorg. Daaruit maakt de rechtbank op dat in ieder geval de gemeente ervan uitging dat het in het kader van de bestemming “maatschappelijke voorzieningen” niet nodig was dat de zorgappartementen door een zorginstelling zouden worden gerealiseerd en geëxploiteerd.
5.5. Vast staat dat de Woningstichting een bouwvergunning heeft aangevraagd voor zorgappartementen en dat het daaraan ten grondslag liggende bouwplan voorzag in een gemeenschappelijke ruimte en een ruimte voor een zorgkantoor. De bouwvergunningaanvraag sloot dus aan bij datgene wat de gemeente blijkens het hiervoor onder 2.8 geciteerde collegevoorstel van 27 september 2001 als passend binnen de bestemming had beschouwd. Het feit dat de gemeente, toen na het verlenen van de bouwvergunning bleek dat de Woningstichting de te realiseren appartementen wilde verkopen aan particulieren, in de akten van levering van de appartementsrechten bepalingen heeft doen opnemen om te verzekeren dat de appartementen uitsluitend aan een bepaalde (leeftijds)groep konden worden verkocht en dat een verplichting tot zorgafname zou gelden “in verband met het vigerende bestemmingsplan”, wijst er naar oordeel van de rechtbank – anders dan Hindriks stelt – juist op dat de gemeente ook op dat moment nog van mening was dat de realisatie van zorgappartementen binnen de geldende bestemming mogelijk was. Of de betreffende bepalingen daadwerkelijk kwalitatieve verplichtingen in de zin van artikel 6:252 BW Pro in het leven roepen kan naar het oordeel van de rechtbank in het midden blijven, nu Hindriks niet stelt – en ook overigens uit de vaststaande feiten geenszins blijkt – dat de gemeente op het moment dat zij deze bepalingen in de akten van levering liet opnemen wist of vermoedde dat zij (mogelijk) niet de beoogde werking zouden hebben.
5.6. Gelet op het voorgaande is er geen grond voor het oordeel dat de gemeente met opzet niet is overgegaan tot wijziging van het bestemmingsplan om de bouw van [complex] mogelijk te maken. Daarbij komt dat er gezien de ruime formulering van de bestemming in artikel 13 van Pro het bestemmingsplan (die in de planvoorschriften en de toelichting op het bestemmingsplan niet nader wordt gedefinieerd) geen grond was om de gevraagde bouwvergunning wegens strijd met dat plan te weigeren. Of er ook een andere, nauwere interpretatie van de reikwijdte van de bestemming mogelijk is, en of die interpretatie de juiste is zoals Hindriks betoogt, is in het licht van het voorgaande niet relevant voor de vraag of de gemeente jegens [kopers] onrechtmatig heeft gehandeld. Of uit het Uitwerkingsplan Husselerveld 1992, waarvan de toepasselijkheid op het onderhavige perceel door de gemeente wordt betwist, een definitie van de term “maatschappelijke voorzieningen” valt af te leiden die slechts “instellingen” en “diensten” omvat kan dus in het midden blijven.
5.7. Hetzelfde geldt voor de vraag of het feitelijke gebruik van de appartementen in overeenstemming is met het bestemmingsplan, en hoe dit feitelijk gebruik zich verhoudt tot de door [kopers] voorgestane renovatie gecombineerd met de bouw van 11 woonappartementen. Bepalend voor de eventuele onrechtmatigheid van het gedrag van de gemeente is immers wat haar uitgangspunten en intenties waren voorafgaand aan het verlenen van de bouwvergunning, niet wat er daarna is gebeurd. Bovendien ligt de vraag of het gebruik van het perceel na het verlenen van de bouwvergunning in strijd is met het bestemmingsplan op het terrein van de handhaving. Dat [kopers] mogelijk niet als belanghebbende (in bestuursrechtelijke zin) kan opkomen tegen een eventuele weigering van de gemeente om in deze handhavend op te treden, brengt niet mee dat er voor [kopers] een recht op een hogere koopprijs ontstaat.
5.8. Hoeveel de Woningstichting aan de realisatie van het appartementencomplex heeft verdiend acht de rechtbank met het oog op de rechtmatigheid van het gedrag van de gemeente evenmin relevant, nu de gemeente niet kan worden vereenzelvigd met de Woningstichting en Hindriks niet heeft gesteld dat de gemeente zelf belang heeft (gehad) bij de hoogte van het door de Woningstichting genoten rendement.
5.9. Nu niet is komen vast te staan dat de gemeente, wetende dat de bouwvergunning niet kon en mocht worden verleend zonder wijziging van het bestemmingsplan Husselerveld, het bestemmingsplan niettemin willens en wetens ongewijzigd heeft gelaten, is de rechtbank van oordeel dat Hindriks haar stellingen dat de gemeente op grond van de Koopovereenkomst tot betaling van een aanvullende koopsom verplicht is, dan wel dat de gemeente door het ongewijzigd laten van het bestemmingsplan en/of door het verlenen van de bouwvergunning onrechtmatig heeft gehandeld jegens [kopers], onvoldoende heeft onderbouwd.
5.10. Uit het voorgaande volgt dat de hiervoor onder 3.1 a. en 3.1 b. vermelde vorderingen van Hindriks noch op grond van een beroep op nakoming van de Koopovereenkomst, noch op grond van onrechtmatige daad voor toewijzing in aanmerking komen, zodat deze zullen worden afgewezen. Daarmee komt tevens de grondslag te ontvallen aan de door Hindriks gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. Deze zullen dus eveneens worden afgewezen.
5.11. Hindriks heeft haar subsidiaire vordering op geen enkele wijze nader onderbouwd. De rechtbank ziet gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ook geen aanknopingspunten om daaraan zelf invulling te geven. Het subsidiair gevorderde zal daarom eveneens worden afgewezen.
5.12. Hindriks zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:
- vast recht € 4.740,00
- salaris advocaat € 4.000,00 (2,0 punten × tarief € 2.000,00)
Totaal € 8.740,00
6. De beslissing
De rechtbank
6.1. wijst de vorderingen af,
6.2. veroordeelt Hindriks in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 8.740,00,--,
6.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling
uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. van Lee en in het openbaar uitgesproken op 25 november 2009.