Uitspraak
beschikking
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Civiel – Afdeling Handel
zaaknummer / rekestnummer: 96694 / HA RK 08-72
Beschikking van 23 april 2009
in de zaak van
[verzoeker]
wonende te [plaats],
verzoeker,
advocaat mr. P.H. Rappa te Zwolle
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE HATTEM,
zetelende te Hattem,
verweerster,
advocaat mr. P.L.G. Haccou te Arnhem.
Partijen worden hierna aangeduid als [verzoeker] en de gemeente.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift
- het verweerschrift
- de verzoeken van 7 november en 1 december 2008 tot aanhouding van de mondelinge behandeling
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 9 april 2009 en de daarbij overgelegde pleitnota’s van partijen.
2. De feiten
2.1. [verzoeker] is eigenaar van de onroerende zaak, gelegen aan [adres te plaats], kadastraal bekend gemeente Hattem, [kadastraal nummer], [perceel], waarop een woonhuis en een bedrijfspand zijn gelegen (hierna: het perceel). [verzoeker] exploiteert hier een klompenmakerij en -groothandel.
2.2. [verzoeker] heeft in de zomer van 2006 besloten het perceel te verkopen en daartoe een makelaar in de arm genomen. In oktober 2006 zijn de woning en het bedrijfspand te koop gezet. Er hebben zich wel potentiële kopers gemeld, maar tot verkoop is het niet gekomen.
2.3. Bij besluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente is op 10 juli 2007 op het perceel een voorkeursrecht gevestigd als bedoeld in artikel 8a van de toen geldende Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvgem). Vervolgens is bij raadsbesluit van 27 augustus 2007 het perceel op grond van het bepaalde van artikel 8 Wvgem aangewezen als grond waarop voor de duur van twee jaar de artikelen 10-24, 26 en 27 Wvgem van toepassing zijn.
2.4. Bij brief van 2 augustus 2007 heeft [verzoeker] het perceel aan de gemeente te koop aangeboden. De gemeente heeft hierop bij brief van 18 september 2007 gereageerd met de mededeling dat zij in beginsel het perceel wil aankopen tegen een nader overeen te komen prijs.
2.5. Tussen de makelaar van [verzoeker], die optrad namens [verzoeker], enerzijds en de directeur van Ontwikkelingsmaatschappij Hattemerbroek B.V. namens de gemeente, anderzijds is een aantal gesprekken over de verkoop van het perceel gevoerd, echter zonder resultaat.
2.6. Bij brief van 26 juni 2008 heeft de makelaar van [verzoeker] namens [verzoeker] de gemeente verzocht om een deskundigenadvies over de prijs, zoals bedoeld in artikel 16 eerste lid Wvgem. De gemeente heeft hierop bij brief van 9 juli 2008 aan de makelaar van [verzoeker] als volgt gereageerd:
“In onze vergadering van 25 september 2007 hebben wij besloten om in beginsel de door u aangeboden onroerende zaak aan te kopen tegen een nader overeen te komen prijs. Er zijn vervolgens onderhandelingen gevoerd tussen u en de directie van Ontwikkelings-maatschappij Hattemerbroek BV en deze hebben niet tot overeenstemming geleid. Wij wensen de door u aangeboden onroerende zaak dan ook niet aan te kopen. Besloten is nu om geen verzoek bij de rechtbank in te dienen voor deskundigenadvies.
Voor uw cliënt betekent dit nu dat hij het perceel: gemeente Hattem, [kadastraal nummer] zou kunnen vervreemden. Wel blijft het gemeentelijk voorkeursrecht op bovengenoemd perceel gevestigd. Een eventuele nieuwe eigenaar zal deze onroerende zaak, als hij deze op zijn beurt weer wenst te vervreemden, opnieuw aan de gemeente dienen aan te bieden. (…)”
2.7. Na het aanhangig maken van de onderhavige procedure heeft het college van burgemeester en wethouders, nadat het door het college voorgenomen besluit is besproken in de raadsvergadering van 10 november 2008, op 25 november 2008 besloten de aanwijzing van het perceel van [verzoeker] als grond waarop een gemeentelijk voorkeursrecht rust, in te trekken.
3. Het verzoek van [verzoeker] en het verweer van de gemeente
3.1. [verzoeker] verzoekt de rechtbank te bepalen dat de gemeente gehouden is medewerking te verlenen aan de overdracht aan haar van het perceel, zulks tegen een door de rechtbank op de voet van de artikelen 18-20 van de Wvgem vast te stellen prijs.
3.2. De gemeente heeft verweer gevoerd. Op dat verweer zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
4. De beoordeling
De ontvankelijkheid
Is het verzoekschrift tijdig ingediend?
4.1. In het griffiedossier bevindt zich naast een per gewone post verzonden exemplaar van het verzoekschrift, dat volgens de griffiestempel op 10 september 2008 is binnengekomen, ook een per fax verzonden exemplaar van het verzoekschrift, dat volgens de griffiestempel op 9 september 2008 is binnengekomen. Uit de verwijzing van de gemeente in haar verweerschrift naar een op 10 september 2008 binnengekomen verzoekschrift begrijpt de rechtbank dat de griffie bij vergissing een afschrift van het op
10 september 2008 per gewone post ontvangen exemplaar van het verzoekschrift aan de gemeente heeft gestuurd. Op grond van dat afschrift heeft de gemeente zich op het standpunt gesteld dat het verzoekschrift één dag te laat is ingediend en dat [verzoeker] daarom niet-ontvankelijk verklaard moet worden.
Nu het verzoekschrift op 9 september 2008 bij de griffie van de rechtbank is binnengekomen, is het tijdig, dat wil zeggen binnen twee maanden te rekenen van de dag waarop de termijn van artikel 16 tweede lid eerste volzin Wvgem is overschreden, ingediend. [verzoeker] is in zoverre ontvankelijk in zijn verzoek.
Is het verzoek voldoende onderbouwd?
4.2. De gemeente heeft in haar op 4 november 2008 bij de griffie binnengekomen verweerschrift aangevoerd dat het verzoek niet voldoet aan het vereiste dat zij met redenen moet zijn omkleed. In haar begeleidende brief van 30 oktober 2008 heeft de gemeente betoogd dat haar procesbelangen in het gedrang komen, nu zij zich niet kan voorbereiden op de door [verzoeker] mogelijk eerst bij de mondelinge behandeling te geven nadere motivering van zijn verzoek. In haar brief van 7 november 2008, waarbij de gemeente om uitstel van de mondelinge behandeling heeft verzocht, heeft zij erop gewezen dat dat uitstel [verzoeker] de gelegenheid biedt zijn verzoek nader te onderbouwen.
[verzoeker] heeft van die gelegenheid geen gebruik gemaakt.
Hoewel de gemeente kan worden toegegeven dat het verzoekschrift voor wat betreft de motivering van het verzoek wel zeer summier is en met name niet de bijzondere persoonlijke omstandigheden van [verzoeker] vermeldt, kan dat in het onderhavige geval niet leiden tot het niet-ontvankelijk verklaren van [verzoeker]. Daartoe is redengevend dat de situatie dat de gemeente geschaad is in haar procesbelang, doordat [verzoeker] niet schriftelijk een (nadere) motivering van zijn verzoek heeft gegeven, zich hier niet (meer) voordoet. Onweersproken is immers dat bij de behandeling in de gemeenteraad op
10 november 2008 van het voorgenomen besluit van burgemeester en wethouders om de aanwijzing in te trekken, namens [verzoeker] gebruik is gemaakt van het inspreekrecht om aan de raad uitleg te geven over zijn situatie. Door de raad en de betrokken wethouder is toen toegezegd dat gezocht zou worden naar een oplossing voor het probleem van [verzoeker].
De gemeente is derhalve ruim voorafgaande aan de mondelinge behandeling al uitvoerig voorgelicht over hetgeen [verzoeker] aan zijn verzoek ten grondslag legt. Bij de mondelinge behandeling heeft zij zich er ook niet meer op beroepen dat zij niet bekend is met de redenen voor het verzoek. Integendeel, zij is in haar pleitnota uitvoerig ingegaan op de door [verzoeker] ter zitting aan de rechtbank nader toegelichte gronden. Gesteld noch gebleken is dat [verzoeker] ter zitting nog nadere gronden heeft aangevoerd, die bij de gemeente nog niet bekend waren.
Nu de gemeente niet is geschaad in haar procesbelang zal aan de zeer summiere schriftelijke onderbouwing van het verzoek van [verzoeker] niet de consequentie van niet-ontvankelijkverklaring verbonden worden.
Het belang van [verzoeker] bij zijn verzoek
4.3. De gemeente heeft aangevoerd dat [verzoeker] geen belang meer heeft bij zijn verzoek, omdat met ingang van 25 november 2008 het voorkeursrecht op zijn perceel is komen te vervallen. Daarmee is volgens de gemeente de situatie weer terug bij het oude en is [verzoeker] vrij zijn perceel aan een derde te verkopen. Bovendien is door het vervallen van het voorkeursrecht ook de publiekrechtelijke grondslag om tot aankoop over te gaan vervallen, aldus de gemeente.
4.4. Bij de beantwoording van de vraag of door intrekking van de voorkeursrecht-aanwijzing ook het belang van [verzoeker] en daarmee de grondslag aan zijn verzoek op grond van artikel 27 Wvgem is komen te vervallen, is het volgende van belang.
De vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht is een voorziening die diep ingrijpt in het beschikkingsrecht van een eigenaar. Dit brengt met zich dat op een gemeente jegens de betrokken eigenaren een zware zorgvuldigheidsplicht rust.
De mogelijkheid die artikel 27 Wvgem de betreffende eigenaren biedt, dient ter waarborging van hun belang. Zij beoogt een handreiking te geven aan de verkoper, die wegens bijzondere persoonlijke omstandigheden zijn met het voorkeursrecht belaste eigendom van de hand moet doen en in moeilijkheden raakt doordat de gemeente, na aanvankelijk te hebben verklaard in beginsel te willen kopen, de koop alsnog laat afspringen. Zij stoelt op de gedachte dat het redelijk is dat onder omstandigheden de eigenaar, nadat hij zijn perceel aan de gemeente heeft moeten aanbieden, ook inderdaad van zijn eigendom af kan.
Het feit dat de eigenaar na de weigering van de gemeente tot aankoop over te gaan zijn perceel aan derden kan aanbieden, ontneemt de eigenaar niet de bevoegdheid de gemeente door middel van de procedure van artikel 27 Wvgem te dwingen aan verkoop van het perceel aan haar mee te werken. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat de wetgever daarbij rekening heeft gehouden met het feit dat door het voorkeursrecht een stagnatie kan optreden aan de vraagzijde van de markt. Het staat immers de eigenaar van het perceel wel vrij zijn eigendom aan een ander dan de gemeente te vervreemden, maar de opvolgend eigenaar dient er rekening mee te houden dat hij weer gebonden is aan het nog steeds op het perceel rustende voorkeursrecht.
4.5. In het onderhavige geval is weliswaar de aanwijzing van het perceel als gebied waar het gemeentelijk voorkeursrecht op rust ingetrokken, maar daarmee is geen einde gekomen aan de onzekere status van het perceel waardoor potentiële kopers kunnen worden afgeschrikt. Door de gemeente is verklaard dat zij het gemeentelijke voorkeursrecht heeft gevestigd op het perceel, dat deel uitmaakt van een al wat ouder, naast een natuurgebied gelegen, bedrijventerrein, om te kunnen onderzoeken of het voor haar mogelijk is zelf het terrein voor woningbouw te ontwikkelen. Zij wilde het gebied namelijk ofwel revitaliseren ofwel de bestemming woningbouw geven. De gemeente is na onderzoek tot de conclusie gekomen dat het project te groot voor haar is en heeft besloten de door haar gewenste ontwikkeling “aan de markt over te laten”. Het gebied zal volgens de gemeente namelijk zeer waarschijnlijk de bestemming woningbouw krijgen en het bestemmingsplan zal op termijn aldus gewijzigd worden. Met die bestemmingswijziging zullen volgens de gemeente enige jaren gemoeid zijn.
De gemeente heeft [verzoeker] na intrekking van de aanwijzing geschreven dat zij niet binnen twee jaar na intrekking van de aanwijzing opnieuw kan besluiten een voorkeursrecht op zijn perceel te vestigen. Ter zitting heeft zij echter desgevraagd verklaard dat niet uitgesloten is dat het gebied waarin het perceel is gelegen, binnen twee jaar weer kan worden aangewezen als een gebied waarop een gemeentelijk voorkeursrecht van toepassing is.
In een dergelijke situatie, waar het verzoek ex artikel 27 Wvgem is ingediend terwijl de aanwijzing nog op het perceel rustte en de onzekerheid over de bestemming van het perceel, en daarmee de moeilijkheid om het perceel in de markt te verkopen, door de intrekking van de aanwijzing van het perceel feitelijk niet is gewijzigd, kan het niet zo zijn dat aan het beroep van de grondeigenaar op de waarborg die artikel 27 Wvgem hem biedt, de grondslag komt te vervallen, enkel omdat de gemeente die aanwijzing intrekt.
Een beroep op het feit dat de aanwijzing is ingetrokken is, mede gelet op hetgeen hierna wordt overwogen, in strijd met het door de gemeente in acht te nemen zorgvuldigheidsbeginsel.
Dit alles leidt tot de conclusie dat de opheffing van het op het perceel van [verzoeker] rustende gemeentelijke voorkeursrecht niet met zich brengt dan [verzoeker] geen belang meer heeft bij de voorziening die artikel 27 Wvgem hem biedt en dat de grondslag van dat verzoek niet is komen te vervallen.
De inhoudelijke beoordeling van het verzoek
4.6. Vervolgens moet de vraag beantwoord worden of het redelijk is dat een verkoop aan de gemeente, gezien de van belang zijnde bijzondere persoonlijke omstandigheden, achterwege zou blijven.
[verzoeker] heeft aangevoerd dat hij vanaf zijn 14e in het familiebedrijf heeft gewerkt. Hij heeft geen bedrijfsopvolgers en heeft in samenspraak met zijn accountant besloten geen (nadere) pensioenvoorziening, zoals een pensioen in eigen beheer of dotaties aan een pensioenfonds, te creëren. Zijn pensioen zit “in de stenen”, in de overwaarde van de woning met bedrijfspand. Het plan was het perceel te verkopen tegen zijn 65ste om daarna naar een kleinere woning te verhuizen. De overwaarde van het perceel zou dan gebruikt kunnen worden als aanvulling op de AOW-uitkering. Verkoop van het bedrijf aan een derde is geen optie; de klompenmakerij en -groothandel is een marginaal en op den duur uitstervend bedrijf.
De gemeente heeft wel betoogd dat [verzoeker] zijn stellingen onvoldoende nader heeft onderbouwd, maar die stellingen op zich feitelijk niet weersproken. De rechtbank zal daarom uitgaan van de juistheid van de verklaring van [verzoeker] dat hij voor zijn oudedagsvoorziening naast de AOW-uitkering uitsluitend is aangewezen op de overwaarde van het perceel.
De gemeente heeft voorts aangevoerd dat door de vestiging van het voorkeursrecht de situatie van [verzoeker] niet (tijdelijk) is verslechterd en er in dit verband op gewezen dat het perceel al vanaf oktober 2006, dus al geruime tijd voordat het (voorlopig) voorkeursrecht werd gevestigd, te koop stond.
Dit verweer kan de gemeente niet baten, nu ter zitting is gebleken dat door mededelingen van ambtenaren van de gemeente potentiële kopers al vóór de vestiging van het voorkeursrecht werden afgeschikt. [verzoeker] heeft ter terechtzitting verklaard dat serieuze gegadigden die bij de gemeente informeerden of zij hun bedrijf zouden kunnen vestigen in het door hem te koop aangeboden bedrijfspand, te horen kregen dat de gemeente eigen (woningbouw-)plannen met het perceel had en dat vestiging van een bedrijf op het perceel van [verzoeker] niet werd toegejuicht. Door de ter zitting aanwezige vertegenwoordigster van de gemeente is dit onderschreven. Haar latere verklaring dat er begin 2007 bij de gemeente nog geen voorkeur voor woningbouw in het betreffende gebied bestond en dat de medewerkers van de betreffende afdeling niet eerder dan op de dag van aanwijzing wisten van het voornemen om op het gebied een gemeentelijk voorkeursrecht te vestigen, doet hier niet aan af. Een en ander sluit immers niet uit dat al voor begin 2007 aan gegadigden voor het perceel is meegedeeld dat de mogelijkheid bestaat dat het terrein een andere bestemming krijgt.
Voorts heeft [verzoeker] er terecht op gewezen dat het lastig is het woonhuis aan particulieren te verkopen, nu ongewis is of en zo ja, wanneer het gebied waarin het perceel ligt, de bestemming wonen krijgt.
Ook aan de stelling van de gemeente dat [verzoeker] het aan zichzelf te wijten heeft dat het perceel niet door derden of door haarzelf is gekocht, omdat de door hem gevraagde prijs te hoog is, wordt voorbijgegaan. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, kan niet uitgesloten worden dat potentiële kopers zijn afgeschrikt door de mededelingen van de zijde van de gemeente en niet door de vraagprijs. [verzoeker] heeft onweersproken verklaard dat de gemeente nooit schriftelijk een concreet bod heeft gedaan. De gemeente heeft alleen telefonisch een bod op een deel van het perceel gedaan. Dat bod van € 100.000,-- heeft [verzoeker] als te laag van de hand gewezen. De gemeente is vervolgens niet meer ingegaan op het verzoek van [verzoeker] om aan de rechtbank een verzoek om een deskundigenadvies voor te leggen, maar heeft de aanwijzing ingetrokken. Aan die intrekking kan, zoals volgt uit hetgeen hiervoor al is overwogen, in het onderhavige geval geen nadere consequentie verbonden worden.
Dit alles leidt tot de conclusie dat het gelet op de in het onderhavige geval van belang zijnde bijzondere persoonlijke omstandigheden niet redelijk is dat verkoop van het perceel aan de gemeente achterwege zou blijven. De rechtbank zal dan ook op de voet van artikel 18 Wvgem een van haar leden als commissaris benoemen om, tezamen met de ingevolge artikel 16 Wvgem te benoemen deskundigen en vergezeld van een griffier, een onderzoek in te stellen en te dien einde de ligging en gesteldheid van het perceel op te nemen.
5. De beslissing
De rechtbank
bepaalt dat de gemeente gehouden is medewerking te verlenen aan de overdracht aan haar van de onroerende zaak, gelegen aan [adres te plaats], kadastraal bekend gemeente Hattem, [kadastraal nummer], [perceel], tegen een op de voet van de artikel 18-20 van de Wvgem vast te stellen prijs;
benoemt daartoe haar lid mr. M. Stempher tot rechter-commissaris;
benoemt voorts tot deskundigen:
- mr. J.G. de Vries Robbé, verbonden aan Van der Feltz Advocaten. Postbus 85615,
2508 CH ’s-Gravenhage, [telefoonnummer],
- mr. ing. J.A. Jansens van Gellicum, p/a ’t Schoutenhuis B.V. Postbus 13, 3930 EA Woudenberg, [telefoonnummer],
- mr. H.J.A. van Hoogmoed, Lage Esweg 18, 7441 AX Nijverdal, [telefoonnummer];
bepaalt dat de rechter-commissaris tezamen met de deskundigen en vergezeld van een griffier, een onderzoek zal instellen en te dien einde de ligging en gesteldheid van de betreffende onroerende zaak zal opnemen op een door haar te bepalen tijd en plaats van de opneming;
houdt voor het overige iedere beslissing aan.
Deze beschikking is gegeven door mrs S.B. Boorsman, R.M.A.G. van Valderen, en M. Stempher en in het openbaar uitgesproken op 23 april 2009.