Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Civiel – Afdeling Handel
zaaknummer / rolnummer: 98185 / HA ZA 08-1359
Vonnis van 25 maart 2009
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [plaats],
eiseres,
advocaat mr. A.P. van der Wees te Amsterdam
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BIMO BOUW B.V.,
gevestigd te Harderwijk,
gedaagde,
advocaat mr. K.A.M. van Os-ten Have.
Partijen zullen hierna [eiseres] en Bimo genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 januari 2009
- het proces-verbaal van comparitie van 3 maart 2009.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiseres] heeft omstreeks eind 2004/begin 2005, samen met haar ex-partner, met Bimo een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een woning gelegen in het plan “[plan]” te [plaats] (hierna: de woning). Volgens dit plan zijn twee woningtypen gebouwd: woningtype A en woningtype B. Woningtype A is een twee-onder-een-kapwoning. Van dit type zijn twintig woningen gebouwd. Woningtype B is een vrijstaande woning. Daarvan zijn vier woningen gebouwd. [eiseres] en haar ex-partner hebben een woning van het woningtype A gekocht.
Op de koop-/aannemingsovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Bimo van toepassing verklaard.
Volgens de koop-/aannemingsovereenkomst zal de (af) te bouwen woning worden gerealiseerd overeenkomstig de verkoopbrochure, alsmede de daarin opgenomen technische omschrijving.
2.2. In de verkoopbrochure is onder meer vermeld (productie 3 bij conclusie van antwoord): “Bij bestudering van de tekening zult u aangenaam verrast worden door de ruimte van maar liefst ca. 632m³ tot ca. 766m³ (…)”
In de verkoopbrochure zijn tekeningen opgenomen van de te bouwen woningen. Daarbij is van elk woningtype een tekening van de (dwars)doorsnede van de woning opgenomen, waarop een aanduiding van de hoogte van de diverse verdiepingen en van de totale woning is vermeld. Ook is op deze tekening(en) de hellingshoek van het dakvlak vermeld. Verder zijn er in de brochure plattegronden opgenomen van de begane grond, de eerste verdieping en de zolderverdieping van de te bouwen woningen. Van elke verdieping en de daarin opgenomen ruimten zijn de (lengte- en breedte)maten vermeld.
Onder het kopje “Garantie” is verder nog vermeld: “De aangegeven maten zijn “circa” maten. (…) Hieraan kunnen geen rechten worden ontleend.”
2.3. De woning is op 14 december 2005 aan [eiseres] en haar ex-partner opgeleverd.
2.4. Bij, tussen [eiseres] en haar ex-partner opgestelde, akte van verdeling d.d. 10 januari 2006 is de woning aan [eiseres] toegedeeld.
2.5. Op 9 maart 2006 is de woning aan [koper A] en [koper B] geleverd, ingevolge een daaraan voorafgaande tussen [eiseres] enerzijds en [koper A] en [koper B] anderzijds gesloten koopovereenkomst. De koopprijs die door [koper A] en [koper B] is betaald, bedraagt € 33.006,50 meer dan de door [eiseres] en haar ex-partner aan Bimo betaalde koop-/aanneemsom.
2.6. Door een andere koper van één van de door Bimo in het plan te bouwen woningen van het woningtype A is een zogenaamde “opleveringsarbitrage” aanhangig gemaakt bij het GIW, afdeling Arbitrage. In een in die zaak gewezen arbitraal vonnis, heeft het GIW geoordeeld dat Bimo toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiend uit de koop-/aannemingsovereenkomst, omdat zij een woning met een geringere inhoud heeft geleverd dan de koper op basis van de verkoopdocumentatie had mogen verwachten. Uit dien hoofde is Bimo veroordeeld om € 10.000,-- aan de koper te voldoen. Bimo heeft vervolgens met zeventien andere kopers van woningtype A een minnelijke regeling getroffen en aan hen een vervangende schadevergoeding van € 10.000,-- voldaan.
3. De vordering
3.1. [eiseres] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Bimo zal veroordelen om aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:
i. een bedrag van € 10.000,00;
ii. vermeerderd met de wettelijke rente over € 10.000,00 vanaf 1 januari 2006 tot aan de dag der algehele voldoening;
iii. een en ander vermeerderd met een bedrag van € 1.750 (te vermeerderen met BTW), dan wel minimaal € 768 aan buitengerechtelijke kosten, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag ter dekking van de buitengerechtelijke kosten,
met veroordeling van Bimo in de kosten van deze procedure.
3.2. [eiseres] heeft, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, haar vordering gegrond op de stelling dat de door Bimo opgeleverde woning niet voldoet aan de technische omschrijving, nu deze circa 40m³ kleiner is dan is overeengekomen.
4. Het verweer
4.1. Bimo concludeert tot niet-ontvankelijk verklaring van [eiseres] in haar vorderingen, althans tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van het geding, een vergoeding van de kosten voor rechtsbijstand inbegrepen, alsmede dat [eiseres] over alle kosten de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro is verschuldigd na 14 dagen na dagtekening van het vonnis.
4.2. Bimo heeft ten verwere aangevoerd dat zij op grond van de toepasselijke algemene voorwaarden niet meer aansprakelijk is voor de gestelde tekortkoming, dat [eiseres] te laat heeft geklaagd, dat [eiseres] geen belang heeft bij haar vordering omdat zij deze inmiddels (met winst) heeft verkocht en dat er geen sprake is van non-conformiteit.
5. De beoordeling
5.1. De antwoorden op de vragen of [eiseres] op grond van de algemene voorwaarden van Bimo nog een vordering tegen Bimo kan instellen, of zij te laat heeft geklaagd over de non-conformiteit van de door haar bij Bimo gekochte woning en of zij nog wel belang heeft bij haar vordering, kunnen, gelet op hetgeen hierna zal worden overwogen, in het midden blijven.
5.2. Bij de beoordeling van de stelling van [eiseres] dat de woning non-conform is, omdat deze circa 40m³ kleiner is dan is overeengekomen, dient het navolgende tot uitgangspunt.
Een zaak beantwoordt niet aan de koopovereenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, aldus artikel 7:17 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Bij de beoordeling van de vordering van [eiseres] dient dan ook te worden vooropgesteld dat het voor het antwoord op de vraag wat Bimo heeft verkocht, aankomt op wat partijen over en weer hebben verklaard en welke zin zij hieraan hebben mogen toekennen.
In het onderhavige geval is daarnaast van belang het bepaalde in artikel 7:17 lid 3 BW Pro. Ingevolge dit artikellid beantwoordt een zaak die in getal, maat of gewicht van het overeengekomene afwijkt niet aan de overeenkomst. In de Parlementaire Geschiedenis is over deze bepaling het navolgende opgemerkt:
“Aangetekend werd dat als bezwaar tegen deze bepaling is aangevoerd dat zij ten onrechte suggereert dat getal, maat of gewicht een bijzondere rol vervullen en dat geen ruimte is voor de conclusie dat bepaalde afwijkingen ten aanzien van opgegeven maten en gewichten in het kader van de betreffende overeenkomst irrelevant zijn. (…) In dat verband vroeg de commissie of juist is haar veronderstelling dat geen sprake is van afwijking van het overeengekomene in de zin van de onderhavige bepaling indien uit de betreffende overeenkomst blijkt dat bepaalde afwijkingen ten aanzien van opgegeven maten en gewichten irrelevant zijn en inderdaad sprake is van dergelijke afwijkingen; de hiervóór gesignaleerde bezwaren zijn dan ondervangen.” (PG boek 7, V.V.II., p. 123.) Daarop is bij M.v.A.II. geantwoord: “Met de door de commissie inzake lid 3 geuite veronderstellingen stemmen wij gaarne in.” (PG boek 7, M.v.A.II. p. 126.)
In artikel 7:17 lid 5 BW Pro is voorts bepaald dat de koper zich er niet op kan beroepen dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, wanneer hem dit ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn. Daarmee is, blijkens de Parlementaire Geschiedenis, bedoeld te voorkomen dat de koper zich erop beroept dat het gebrek hem onbekend was, terwijl het hem onmogelijk kon zijn ontgaan.
5.3. De vraag doet zich nu voor wat de strekking is geweest van de in de verkoopbrochure vermelde inhoudsmaat en wat [eiseres] dienaangaande mocht verwachten. Voor de beantwoording van die vraag is onder meer van belang wat in de verkoopbrochure is vermeld en wat partijen met elkaar besproken hebben voorafgaande aan de ondertekening van de koop-/ aannemingsovereenkomst.
5.4. Over de besprekingen die voorafgaande aan de totstandkoming van de koop-/ aannemingsovereenkomst met [eiseres] zijn gevoerd, is namens Bimo ter comparitie verklaard:
“Bij elk verkoopgesprek is door de makelaar, [makelaar], gezegd dat de twee-onder-een-kappers een inhoud hadden van ca. 630 m3 en dat de vrijstaande woningen een inhoud hadden van ca. 760 m3. [eiseres] heeft exact dezelfde woning gekregen als vermeld is op de tekeningen en de verkoopbrochure. Bovendien maakt 40 m3 meer of minder niet dat een andere verkoopprijs voor de woning wordt verkregen, zo weet de makelaar uit eigen ervaring. Mensen kijken naar de oppervlaktematen. In dit geval is de kap onder een andere hoek gebouwd dan in eerste instantie bij de berekeningen van het aantal m3 van de twee-onder-een-kappers is aangenomen. De kap is echter wel gebouwd overeenkomstig de tekeningen. De zolder is niet minder bruikbaar geworden. De inhoudsopgave zoals die is opgenomen in de verkoopbrochure berust dus op een vergissing.”
5.5. Namens [eiseres] is het vorenstaande niet gemotiveerd betwist. Daarentegen heeft [koper C], die zelf ook koper is van één van de 24 door Bimo gebouwde woningen in [het plan], namens [eiseres] ter comparitie verklaard: “Het zou heel goed kunnen dat [makelaar] tegen [koper C] heeft gezegd dat de twee-onder-een kappers een circa maat hebben van 630 m3.”
[koper C] heeft verklaard ter comparitie op te treden namens [eiseres] en is ook door haar als zodanig gemachtigd. Het moet er daarom voor worden gehouden dat een dergelijke mededeling ook aan [eiseres] is gedaan. [eiseres] moet er derhalve van op de hoogte zijn geweest dat de in brochure vermelde inhoudsmaten geen minimale en maximale aanduidingen van de uiteindelijk te bouwen inhoud van de beide woningtypen betreffen, maar slechts globale aanduidingen van de uiteindelijke inhoud van de afzonderlijke woningtypen. Dit stemt overeen met de in de verkoopbrochure opgenomen aanduiding “ca.” en met de onder het kopje “garanties” vermelde tekst dat de opgegeven mate circa maten zijn en dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Het enkele woordje “tot” in de verkoopbrochure maakt dit niet anders. Nu [eiseres] bekend moet zijn geweest met deze globale aanduiding van de inhoudsmaat, kan zij zich er niet met succes op beroepen dat de uiteindelijke inhoud van de woning kleiner is dan 632m³.
5.6. Daarbij komt het volgende. Ter comparitie is namens Bimo onweersproken aangevoerd dat de woning exact gebouwd is volgens de bouwtekeningen, zoals die aan de kopers – en dus ook aan [eiseres] – voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst ter beschikking waren gesteld. Nu, bij gebreke van andersluidende stellingen van de zijde van [eiseres], moet worden aangenomen dat [eiseres] de woning heeft gekocht op basis van de aanduidingen op de bouwtekeningen, kon zij derhalve ook niet méér verwachten dan hetgeen op deze bouwtekeningen was vermeld. Zij heeft exact gekregen wat zij op grond van de bouwtekeningen heeft gekocht. Van non-conformiteit is om die reden geen sprake.
5.7. Aan het vorenstaande kan niet afdoen dat de Raad van Arbitrage tot het oordeel is gekomen dat Bimo schadeplichtig is jegens een andere koper op grond van de levering van een woning met een geringere inhoud dan in de verkoopbrochure is vermeld. Niet uit te sluiten valt immers dat in het kader van de beoordeling door de Raad van Arbitrage andere criteria worden gehanteerd dan in de onderhavige procedure.
5.8. Het enkele feit dat Bimo aan zeventien andere kopers van woningtype A, om haar moverende redenen, een schadevergoeding van € 10.000,-- heeft uitgekeerd, leidt evenmin tot de conclusie dat Bimo ook aan [eiseres] gehouden is een uitkering van € 10.000,-- te doen.
5.9. Gelet op het vorenstaande zal de vordering van [eiseres] worden afgewezen.
5.10. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Bimo worden begroot op:
- vast recht € 306,00
- salaris advocaat € 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.210,00
6. De beslissing
De rechtbank
6.1. wijst de vorderingen af,
6.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van Bimo tot op heden begroot op € 1.210,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.B. Boorsma en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2009.